Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Якуниной С.Н.,
при участии в заседании:
от открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" (ИНН: 7702639859, ОГРН: 5077746716340): Приходько А.В. - конкурсный управляющий на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2014 года по делу N А40-113504/10,
от государственного бюджетного учреждения Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" (ИНН: 5024080558, ОГРН: 1065024018982): Виноградова С.А. по доверенности от 22.04.2015 N Исх-1132, Горяинова В.А. по доверенности от 10.06.2015 N 89,
от третьих лиц:
от Управления делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области (ИНН: 5024129010, ОГРН: 1125024004467): Смирнова Ю.В. по доверенности от 15.07.2015 N 10-Д/04,
от Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН: 7725131814, ОГРН: 1025005245055): Круглова М.С. по доверенности от 12.01.2015 N 3,
от открытого акционерного общества "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" (ИНН: 7702201007, ОГРН: 1027739219529): представитель не явился, извещено,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" к государственному бюджетному учреждению Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" о расторжении договора, взыскании денежных средств,
по встречному иску государственного бюджетного учреждения Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" к открытому акционерному обществу "ЦЭРИТ СТРОЙ" о признании недействительными отдельных условий договора,
установил:
открытое акционерное общество "ЦЭРИТ СТРОЙ" (далее - ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с к государственному бюджетному учреждению Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" (далее - ГБУ Управление МТСО) о расторжении договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года, а также взыскании задолженности в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. по договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года (том 3, л.д. 3-4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2014 года исковое заявление ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" принято к производству, делу присвоен номер А41-17615/14 (том 3, л.д. 1).
ГБУ Управление МТСО предъявило встречный иск к ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" о признании недействительными пунктов 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года, и приложения N 2 к договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года - протокола согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (том 3, л.д. 69-71).
Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2014 года по делу N А41-17615/14 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (том 3, л.д. 51)
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2014 года по делу N А41-17615/14 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области, открытое акционерное общество "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" (далее - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ"), принят к производству встречный иск ГБУ Управление МТСО (том 3, л.д. 98-99).
Кроме того, ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с к ГБУ Управление МТСО о взыскании задолженности за фактическое пользование имуществом в сумме в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. (том 1, л.д. 4-5).
Указанное исковое заявление ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" принято к производству определением Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2014 года, делу присвоен номер А41-29618/14 (том 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2014 года по делу N А41-29618/14 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело N А41-29618/14 и дело N А41-17615/2014. Делу присвоен объединенный номер А41-17615/2014 (том 2, л.д. 14).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14 оставлен без рассмотрения иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части требований о расторжении договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года. В остальной части иска ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" отказано. Встречный иск ГБУ Управление МТСО удовлетворен. Признаны недействительными:
- - пункты 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года.;
- - приложение N 2 к договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года - протокол согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (том 4, л.д. 61-64).
Не согласившись с данным судебным актом, ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы, изложенные в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела (том 4, л.д. 96-99, 105-108).
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда отменить, требования ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ГБУ Управление МТСО - отказать.
Представители ответчика и третьих лиц - Министерства имущественных отношений Московской области и Управления делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области возражали против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Ходатайство ГБУ Управление МТСО о приостановлении производства по апелляционным жалобам ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов о банкротстве ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" по делу N А40-113504/10 по результатам пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам определений Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2010, 08.02.2011, от 26.07.2011 и решения от 19.05.2011 не подлежит удовлетворению, поскольку обстоятельства, подлежащие установлению при разрешении указанного спора, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. Рассмотрение Арбитражным судом города Москвы дела А40-113504/10 не является препятствием к рассмотрению по существу настоящего дела.
Поступившее от третьего лица - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя разрешено судом в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено. В силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Следовательно, отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства. Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по имеющимся в нем материалам, достаточным для установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и принятия законного и обоснованного решения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 31 декабря 2013 года между ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" (арендодатель) и ГБУ Управление МТСО (арендатор) заключен договор аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (далее - договор аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает в свое временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 72, общей площадью 3979,0 кв. м для размещения органов государственной власти Московской области и государственных органов Московской области (пункт 1.1 договора) (том 3, л.д. 7-8).
Согласно пункту 1.3 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года указанные помещения, передаваемые в аренду, не заложены, под арестом, запрещением не состоят, не переданы в ренту, аренду или другое пользование.
Пунктами 2.1, 2.2 указанного договора, что арендная плата устанавливается из расчета 27 400 руб. за 1 кв. м в год (с учетом налога на добавленную стоимость); арендная плата за периоды с 01.02.2014 по 28.02.2014 и с 01.03.2014 по 31.03.2014 составляет 9 085 383 руб. 33 коп.
В силу пункта 2.4 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года арендодатель до 5 числа текущего месяца предоставляет арендатору:
- счет в одном экземпляре. В счете должны быть указаны номер настоящего Договора, дата его заключения;
- акт приема-передачи оказанных услуг в двух экземплярах. В актах приема-передачи должны быть указаны номер настоящего договора, дата его заключения;
- счет-фактуру за оказанные услуги в одном экземпляре. В счете должны быть указаны номер настоящего договора, дата его заключения и номер счета.
Платежи за текущий месяц, предусмотренные п. 2.2 договора, арендатор осуществляет до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 2.5 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом объединения дел в одно производство), ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" указало, что арендатором - ГБУ Управление МТСО были нарушены обязательства по своевременному внесению арендных платежей, вследствие чего за последним образовалась задолженность в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. за период с февраля по март 2014 года, и в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. за период с апреля по май 2014 года (л.д. 45).
В связи с существенным и систематическим нарушением положений договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года арендатором указанный договор, по мнению ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ", подлежит расторжению.
Встречные исковые требования ГБУ Управления МТСО мотивированы тем, что ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года действовало недобросовестно, поскольку скрыло от арендатора факт ограничения в обороте передаваемых в аренду помещений по указанному договору. ГБУ Управления МТСО также указало, что согласовывая пункты 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года и приложения N 2 к договору нему - протокола согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя, арендатор исходил из того, что арендуемые помещения в обороте не ограничены.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции о том, что иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части требований о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года подлежит оставлению без рассмотрения, в остальной части - оставлению без удовлетворения, а встречный иск ГБУ Управление МТСО - удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" направляло в адрес ГБУ Управление МТСО письма от 26.03.2014, 27.03.2014, 02.04.2014, 08.04.2014, из содержания которых не следует, что ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" уведомляло ГБУ Управление МТСО о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года (том 4, л.д. 2-7).
Согласно информации о документе дела, поступившем в суд в электронном виде, с требованием о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратилось 26 марта 2014 года (том 3, л.д. 2).
Телеграмма с уведомлением о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года направлена арендатору - ГБУ Управление МТСО 26 декабря 2014 года, то есть после обращения ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" с требованием о расторжении указанного договора в арбитражный суд первой инстанции.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законодательством или договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о несоблюдении ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" досудебного порядка урегулирования спора, является правильным.
В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как установлено судом первой инстанции, нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 72 и переданные арендатором в аренду, на момент заключения договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года находились под арестом, что подтверждается определением Арбитражного суда Московской области о принятии обеспечительных мер от 18 декабря 2013 года по делу N А41-49699/13, а также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014 N 02/005/2014-483 (записи с регистрационными номерами: 77-7-15/033/2012-986; 77-77-15/021/2013-917; 77-77-15/028/2013-720; 77-77-15/002/2014-120; 77-77-15/011/2014-200) (том 3, л.д. 76-78, 118-121).
Кроме того, согласно результатам экспертизы (экспертное заключение N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014), проведенной в рамках настоящего дела экспертом НП "Деловой Союз Судебных Экспертов" Ворончихиным Д.В., величина рыночной стоимости годовой арендной ставки за 1 кв. м на 31.12.2013, при условии наличия ограничений в обороте нежилого помещения площадью 3 979 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 72, составляет 19 470 руб. за кв. м. По мнению эксперта наличие ограничений (обременений) влияет на размер арендных платежей (том 4, л.д. 65-87).
Ходатайство истца о проведении повторной экспертизы в связи с тем, что указанное заключение эксперта содержит необоснованные выводы, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 71, 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исследовав экспертное заключение N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014, арбитражный апелляционный суд полагает, что оно содержит однозначный вывод по поставленным вопросам.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы необоснован. Назначение повторной экспертизы является правом суда, а не обязанностью.
Таким образом, согласно экспертному заключению N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014 размер арендной платы в сумме 27 400 руб. за 1 кв. м, предусмотренный пунктом 2.1 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года является завышенным.
Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" было осведомлено о наличии ограничений в обороте на передаваемые в аренду помещения.
Отмена в последующем определения Арбитражного суда Московской области о принятии обеспечительных мер от 18 декабря 2013 года по делу N А41-49699/13 не опровергает факта наложения ареста на арендуемые помещения при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о недобросовестном поведении ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года в целях получения заведомо завышенной для ограниченного в обороте объекта недвижимости арендной платы является правильным.
Принимая во внимание изложенное, условия договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года о размере арендной платы, а именно пункты 2.1, 2.2 договора, приложение N 2 к договору - протокол согласования договорной цены аренды нежилых помещений, являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующие пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие многократного завышения размера арендной платы.
Следовательно, иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части взыскания арендных платежей как не соответствующий требованиям закона следует квалифицировать на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
В силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" о взыскании арендных платежей.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При указанных обстоятельствах апелляционные жалобы ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" и ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" не подлежат удовлетворению. Доводы, изложенные в них, являются необоснованными.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.07.2015 N 10АП-4979/2015 ПО ДЕЛУ N А41-17615/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2015 г. по делу N А41-17615/14
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Якуниной С.Н.,
при участии в заседании:
от открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" (ИНН: 7702639859, ОГРН: 5077746716340): Приходько А.В. - конкурсный управляющий на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2014 года по делу N А40-113504/10,
от государственного бюджетного учреждения Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" (ИНН: 5024080558, ОГРН: 1065024018982): Виноградова С.А. по доверенности от 22.04.2015 N Исх-1132, Горяинова В.А. по доверенности от 10.06.2015 N 89,
от третьих лиц:
от Управления делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области (ИНН: 5024129010, ОГРН: 1125024004467): Смирнова Ю.В. по доверенности от 15.07.2015 N 10-Д/04,
от Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН: 7725131814, ОГРН: 1025005245055): Круглова М.С. по доверенности от 12.01.2015 N 3,
от открытого акционерного общества "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" (ИНН: 7702201007, ОГРН: 1027739219529): представитель не явился, извещено,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску открытого акционерного общества "ЦЭРИТ СТРОЙ" к государственному бюджетному учреждению Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" о расторжении договора, взыскании денежных средств,
по встречному иску государственного бюджетного учреждения Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" к открытому акционерному обществу "ЦЭРИТ СТРОЙ" о признании недействительными отдельных условий договора,
установил:
открытое акционерное общество "ЦЭРИТ СТРОЙ" (далее - ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с к государственному бюджетному учреждению Московской области "Управление материально-технического, транспортного и санаторного обеспечения" (далее - ГБУ Управление МТСО) о расторжении договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года, а также взыскании задолженности в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. по договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года (том 3, л.д. 3-4).
Определением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2014 года исковое заявление ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" принято к производству, делу присвоен номер А41-17615/14 (том 3, л.д. 1).
ГБУ Управление МТСО предъявило встречный иск к ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" о признании недействительными пунктов 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года, и приложения N 2 к договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года - протокола согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (том 3, л.д. 69-71).
Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2014 года по делу N А41-17615/14 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (том 3, л.д. 51)
Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2014 года по делу N А41-17615/14 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области, открытое акционерное общество "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" (далее - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ"), принят к производству встречный иск ГБУ Управление МТСО (том 3, л.д. 98-99).
Кроме того, ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с к ГБУ Управление МТСО о взыскании задолженности за фактическое пользование имуществом в сумме в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. (том 1, л.д. 4-5).
Указанное исковое заявление ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" принято к производству определением Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2014 года, делу присвоен номер А41-29618/14 (том 1, л.д. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2014 года по делу N А41-29618/14 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело N А41-29618/14 и дело N А41-17615/2014. Делу присвоен объединенный номер А41-17615/2014 (том 2, л.д. 14).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14 оставлен без рассмотрения иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части требований о расторжении договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года. В остальной части иска ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" отказано. Встречный иск ГБУ Управление МТСО удовлетворен. Признаны недействительными:
- - пункты 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года.;
- - приложение N 2 к договору аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 31 декабря 2013 года - протокол согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (том 4, л.д. 61-64).
Не согласившись с данным судебным актом, ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы, изложенные в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела (том 4, л.д. 96-99, 105-108).
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда отменить, требования ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ГБУ Управление МТСО - отказать.
Представители ответчика и третьих лиц - Министерства имущественных отношений Московской области и Управления делами Губернатора Московской области и Правительства Московской области возражали против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Ходатайство ГБУ Управление МТСО о приостановлении производства по апелляционным жалобам ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" и ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов о банкротстве ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" по делу N А40-113504/10 по результатам пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам определений Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2010, 08.02.2011, от 26.07.2011 и решения от 19.05.2011 не подлежит удовлетворению, поскольку обстоятельства, подлежащие установлению при разрешении указанного спора, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. Рассмотрение Арбитражным судом города Москвы дела А40-113504/10 не является препятствием к рассмотрению по существу настоящего дела.
Поступившее от третьего лица - ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя разрешено судом в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено. В силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Следовательно, отложение рассмотрения дела в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства. Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по имеющимся в нем материалам, достаточным для установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и принятия законного и обоснованного решения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 31 декабря 2013 года между ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" (арендодатель) и ГБУ Управление МТСО (арендатор) заключен договор аренды N 17-14 нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя (далее - договор аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает в свое временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 72, общей площадью 3979,0 кв. м для размещения органов государственной власти Московской области и государственных органов Московской области (пункт 1.1 договора) (том 3, л.д. 7-8).
Согласно пункту 1.3 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года указанные помещения, передаваемые в аренду, не заложены, под арестом, запрещением не состоят, не переданы в ренту, аренду или другое пользование.
Пунктами 2.1, 2.2 указанного договора, что арендная плата устанавливается из расчета 27 400 руб. за 1 кв. м в год (с учетом налога на добавленную стоимость); арендная плата за периоды с 01.02.2014 по 28.02.2014 и с 01.03.2014 по 31.03.2014 составляет 9 085 383 руб. 33 коп.
В силу пункта 2.4 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года арендодатель до 5 числа текущего месяца предоставляет арендатору:
- счет в одном экземпляре. В счете должны быть указаны номер настоящего Договора, дата его заключения;
- акт приема-передачи оказанных услуг в двух экземплярах. В актах приема-передачи должны быть указаны номер настоящего договора, дата его заключения;
- счет-фактуру за оказанные услуги в одном экземпляре. В счете должны быть указаны номер настоящего договора, дата его заключения и номер счета.
Платежи за текущий месяц, предусмотренные п. 2.2 договора, арендатор осуществляет до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 2.5 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом объединения дел в одно производство), ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" указало, что арендатором - ГБУ Управление МТСО были нарушены обязательства по своевременному внесению арендных платежей, вследствие чего за последним образовалась задолженность в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. за период с февраля по март 2014 года, и в сумме 18 170 766 руб. 66 коп. за период с апреля по май 2014 года (л.д. 45).
В связи с существенным и систематическим нарушением положений договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года арендатором указанный договор, по мнению ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ", подлежит расторжению.
Встречные исковые требования ГБУ Управления МТСО мотивированы тем, что ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года действовало недобросовестно, поскольку скрыло от арендатора факт ограничения в обороте передаваемых в аренду помещений по указанному договору. ГБУ Управления МТСО также указало, что согласовывая пункты 2.1, 2.2 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года и приложения N 2 к договору нему - протокола согласования договорной цены аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя, арендатор исходил из того, что арендуемые помещения в обороте не ограничены.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции о том, что иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части требований о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года подлежит оставлению без рассмотрения, в остальной части - оставлению без удовлетворения, а встречный иск ГБУ Управление МТСО - удовлетворению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" направляло в адрес ГБУ Управление МТСО письма от 26.03.2014, 27.03.2014, 02.04.2014, 08.04.2014, из содержания которых не следует, что ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" уведомляло ГБУ Управление МТСО о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года (том 4, л.д. 2-7).
Согласно информации о документе дела, поступившем в суд в электронном виде, с требованием о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" обратилось 26 марта 2014 года (том 3, л.д. 2).
Телеграмма с уведомлением о расторжении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года направлена арендатору - ГБУ Управление МТСО 26 декабря 2014 года, то есть после обращения ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" с требованием о расторжении указанного договора в арбитражный суд первой инстанции.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законодательством или договором.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
При изложенных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о несоблюдении ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" досудебного порядка урегулирования спора, является правильным.
В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как установлено судом первой инстанции, нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 72 и переданные арендатором в аренду, на момент заключения договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года находились под арестом, что подтверждается определением Арбитражного суда Московской области о принятии обеспечительных мер от 18 декабря 2013 года по делу N А41-49699/13, а также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014 N 02/005/2014-483 (записи с регистрационными номерами: 77-7-15/033/2012-986; 77-77-15/021/2013-917; 77-77-15/028/2013-720; 77-77-15/002/2014-120; 77-77-15/011/2014-200) (том 3, л.д. 76-78, 118-121).
Кроме того, согласно результатам экспертизы (экспертное заключение N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014), проведенной в рамках настоящего дела экспертом НП "Деловой Союз Судебных Экспертов" Ворончихиным Д.В., величина рыночной стоимости годовой арендной ставки за 1 кв. м на 31.12.2013, при условии наличия ограничений в обороте нежилого помещения площадью 3 979 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 72, составляет 19 470 руб. за кв. м. По мнению эксперта наличие ограничений (обременений) влияет на размер арендных платежей (том 4, л.д. 65-87).
Ходатайство истца о проведении повторной экспертизы в связи с тем, что указанное заключение эксперта содержит необоснованные выводы, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 71, 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исследовав экспертное заключение N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014, арбитражный апелляционный суд полагает, что оно содержит однозначный вывод по поставленным вопросам.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы необоснован. Назначение повторной экспертизы является правом суда, а не обязанностью.
Таким образом, согласно экспертному заключению N 079/112014-ЗЭ от 11.11.2014 размер арендной платы в сумме 27 400 руб. за 1 кв. м, предусмотренный пунктом 2.1 договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года является завышенным.
Арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" было осведомлено о наличии ограничений в обороте на передаваемые в аренду помещения.
Отмена в последующем определения Арбитражного суда Московской области о принятии обеспечительных мер от 18 декабря 2013 года по делу N А41-49699/13 не опровергает факта наложения ареста на арендуемые помещения при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о недобросовестном поведении ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" при заключении договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года в целях получения заведомо завышенной для ограниченного в обороте объекта недвижимости арендной платы является правильным.
Принимая во внимание изложенное, условия договора аренды N 17-14 от 31 декабря 2013 года о размере арендной платы, а именно пункты 2.1, 2.2 договора, приложение N 2 к договору - протокол согласования договорной цены аренды нежилых помещений, являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующие пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие многократного завышения размера арендной платы.
Следовательно, иск ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" в части взыскания арендных платежей как не соответствующий требованиям закона следует квалифицировать на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
В силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" о взыскании арендных платежей.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При указанных обстоятельствах апелляционные жалобы ОАО "ЦЭРИТ СТРОЙ" и ОАО "ЦЭРИТ ИНВЕСТ" не подлежат удовлетворению. Доводы, изложенные в них, являются необоснованными.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-17615/14 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)