Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: По мнению истца, он не может зарегистрировать право собственности на нежилые помещения, приобретенные им, из-за непредоставления в регистрирующий орган документов продавцом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: ТТМ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Демяненко О.В. Латыповой З.Г.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г. - М.
на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Г. к Открытому акционерному обществу "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с N N... согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер..., общей площадью... кв. м, расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адресу: адрес - отказать.
Заслушав доклад судьи Железнова О.Ф., судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения.
Требования мотивированы тем, что дата между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью... кв. м, расположенных на... этаже многоквартирного жилого дома (по техническому паспорту помещения N N..., инвентарный номер...) по адресу: адрес (ранее строительный адрес: адрес, рядом с домом...). Истец за приобретение недвижимого имущества полностью уплатил ответчику денежные средства, что подтверждается актом приема-передачи от дата. Согласно п. 8 предварительного договора ответчик обязан заключить с истцом основной договор купли-продажи помещений, однако уклоняется от этого. дата ответчик на основании акта приема-передачи передал истцу в фактическое пользование указанно недвижимое имущество. Многоэтажный жилой дом по адресу: адрес, в состав которого входит нежилое помещение площадью... кв. м, построен ОАО "Строитель", являющийся генеральным подрядчиком и инвестором строительства в соответствии с соглашением от дата, дополнительного соглашения от дата по заказу Управления Федеральной службы судебных приставов по РБ.
Строительство указанного жилого дома осуществлено на основании Постановления главы администрации городского округа адрес РБ N... от дата. Жилой дом как вновь созданное недвижимое имущество построен на земельном участке площадью... кв. м, отведенном Управлению на основании постановления N... от дата главы администрации ГО адрес РБ, на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно акта распределения площадей от дата, заключенного между УФССП по РБ и ОАО "Строитель", нежилые помещения на... этаже площадью... кв. м, передаются ОАО "Строитель". На основании постановления N... от дата, выданного главой администрации ГО адрес РБ, принят в эксплуатацию законченный строительством многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными административными помещениями (секции А, Б, В). Истец в настоящий момент не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в регистрирующем органе по основаниям, предусмотренным законодательством и на основании предварительного договора, по причине не предоставления ответчиком соответствующего пакета документов, необходимых для такой регистрации в соответствии с требованиями закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Истец просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения с N N..., согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер..., общей площадью... кв. м, ... этаж многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, взыскать с ответчика сумму госпошлины в размере... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с указанным решением суда, представитель Г. - М. обратилась с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что нежилые помещения с N N... составляют отдельное независимое помещения, поставленные на кадастровый учет, в установленном законном порядке. В техническом паспорте не указано, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома. Согласно акту распределения площадей от дата все нежилые помещения переданы ответчику, также имеется акт распределения площадей от дата, где не были отражены помещения истца. Ответчик исковые требования признал и просил их удовлетворить.
Все участники процесса извещены о времени и месте заседания судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Г. - М., представителя ОАО "Строитель" МАН, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что постановлением N... от дата главы администрации ГО адрес РБ разрешено Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по адрес проектирование многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес рядом с домом N... в адрес городского округа адрес РБ на земельном участке 0, ... га городских земель.
Распоряжением Правительства РБ N...р от дата на основании обращения Администрации ГО адрес РБ предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Управлению Федеральной службы судебных приставов по РБ земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенный в адрес городского округа адрес РБ по адрес, примерно в... м по направлению на восток от адрес.
дата Управление Федеральной службы судебных приставов по РБ (управление) и ОАО "Строитель" (общество) заключили соглашение, согласно п. 1.1 которого общество принимает на себя обязательства в предусмотренный соглашением срок выполнить своими силами, на свой риск и за свой счет, поручаемые ему и предусмотренные проектно-сметной документацией строительные работы по объекту: многоэтажный дом со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес рядом с домом... в адрес ГО адрес РБ и передать часть жилых площадей сотрудникам Управления. Управление обязуется передать обществу необходимую для выполнения работ и реализации строительства объекта разрешительную и иную техническую документацию по объекту, оформленную в установленном порядке, а также действовать совместно с обществом для достижения целей настоящего соглашения.
В соответствии с п. 2.1.6 соглашения общество обязано обеспечить финансирование работ по паспортизации здания, в том числе жилых и нежилых помещений, обеспечить оформление и государственную регистрацию имущественных прав в установленном законом порядке, а также провести все необходимые согласования с соответствующими органами власти и учреждениями за свой счет выполнить работ по обустройству и подключению объекта к наружным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и иным коммунальным сетям.
Пунктом 2.4 указанного соглашения предусмотрено, что в счет возмещения затрат общества по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию общество приобретает право собственности на 100% нежилых площадей объекта, а также на жилые помещения объекта, за исключением жилых помещений, передаваемых (реализуемых) работникам управления в соответствии с п. п.... настоящего соглашения.
дата адрес службы судебных приставов по РБ (управление) и ОАО "Строитель" (общество) заключили дополнительное соглашение к соглашению от дата, согласно п. 3 которого дополнить соглашение от дата пунктом дата следующего содержания: "Распределение площадей после завершения строительства производится на основании акта распределения площадей". Пункт... соглашения от дата изложить в следующей редакции: "В счет возмещения затрат общества по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию общество приобретает право собственности на 100% нежилых площадей объекта, а также на жилые помещения объекта, за исключением жилых помещений, передаваемых Управлению в соответствии с п. п...., ... настоящего соглашения".
Актом распределения площадей после завершения строительства многоэтажного жилого адрес со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес ГО адрес РБ (почтовый адрес) от дата, подписанным Управлением Федеральной службы судебных пристава по РБ и ОАО "Строитель", в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата, Управлению Федеральной службы судебных приставов по РБ распределяются следующие квартиры: адрес этаж..., кв. N... общей площадью... кв. м, количество комнат..., адрес общей площадью... кв. м, количество комнат..., адрес общей площадью... кв. м, количество комнат..., кв. N... общей площадью... кв. м, количество комнат....
Также согласно акту распределения площадей от дата, в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата ОАО "Строитель" распределяются в адрес в адрес следующие нежилые площади: гаражные боксы с N... по 344 включительно; нежилые помещения первого и технического этажей.
Судом установлено, что дата между Г. и ОАО "Строитель" заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому ОАО "Строитель" (генподрядчик) и Г. (покупатель) заключили договор о том, что генподрядчик обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью... кв. м (согласно техпаспорта), расположенных на... этаже многоэтажного жилого дома по строительному адресу: РБ, адрес, N.... Стоимость нежилых помещений установлена в размере... рублей. Согласно п.... указанного предварительного договора купли-продажи основной договор (купли-продажи или иной в соответствии с действующим законодательством) будет заключен сторонами в течение тридцати дней с момента получения всех необходимых документов в соответствии с действующим законодательством.
Г. обязательства по оплате нежилых помещений выполнены дата полностью в сумме... рублей.
Основной договор купли-продажи ОАО "Строитель" с истцом не заключен.
Разрешением Администрации ГО адрес РБ на ввод объекта в эксплуатацию N... от дата отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО адрес РБ разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями. Этап: секции А, Б, В - жилая часть без встроенных помещений и подземной автостоянки, расположенного по адресу РБ, адрес ГО адрес РБ, по адрес рядом с домом...
Постановлением главы администрации ГО адрес РБ N... от дата принято в эксплуатацию законченный строительством многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями (секции А,Б,В), подземной автостоянкой по указанному адресу.
Согласно акта приемки объекта капитального строительства исполнителем работ предъявлен комиссии к приемке: многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями, подземной автостоянкой (секции А,Б,В), расположенный по адресу: адрес рядом с домом... в адрес ГО адрес РБ. Предъявленный к приемке жилой дом имеет следующие показатели: количество этажей -...; общий строительный объем... кв. м, в том числе подземной части -... кв. м; площадь встроено-пристроенных помещений... кв. м; всего квартир... шт., общая площадь -... кв. м, жилая площадь -... кв. м; подземная автостоянка-... кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещении от дата ОАО "Строитель" передает, а Г. принимает нежилые помещения общей площадью... кв. м (номера помещений с... согласно техпаспорта б/н от дата), расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адрес в адрес (почтовый адрес). Расчет за нежилые помещения произведен полностью.
Согласно справке N... от дата года, выданной ООО "УУУ", нежилые помещения, расположенные на... этаже многоквартирного жилого дома по адрес не являются общедомовой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. В нежилых помещениях N..., общей площадью... кв. м, расположенных на... этаже дома отсутствуют коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Бремя содержания вышеуказанных помещений несет Г.
В целях принятия законного и обоснованного судебного постановления определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза на предмет определения являются ли нежилые помещения с N N... (согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер А, общей площадью... кв. м, ... этаж) многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, общедомовым имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно экспертному заключению... от дата ООО "Инжиниринговая компания "ПРОЕКТ ЦЕНТР", нежилые помещения N... (согласно технического паспорта инвентарный номер... литер А, общей площадью... кв. м, ... этаж) многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, могут эксплуатироваться наравне с другими квартирами, расположенными в многоквартирном доме и иметь статус самостоятельного объекта недвижимого имущества. В нежилых помещениях N... отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания и эксплуатации других помещений многоквартирного дома. Согласно проведенному обследованию в нежилых помещениях N... многоквартирного дома, необходимость беспрепятственного доступа обслуживающей организации к инженерным сетям и коммуникациям многоквартирного дома для их обслуживания и устранения аварийных ситуаций отсутствует.
В суде апелляционной инстанции эксперт ООО "Инжиниринговая компания "ПРОЕКТ ЦЕНТР" ЛМЗ пояснил, что выход на крышу многоквартирного жилого дома по адресу: адрес осуществляется с общей межэтажной площадки подъезда. Ремонт крыши может быть произведен через лестничную клетку. В случае поломки плиты перекрытия крыши дома, ремонт, укрепление или демонтаж плит может быть осуществлен с согласия собственников нежилых помещений... этажа. Сток воды с крыши дома происходит по водосточной трубе, проходящей через... этаж и другие этажи, затем через подвальные помещения вода по трубам попадает в центральную систему канализации.
Судебная коллегия соглашается с выводом районного суда об отнесении спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, по следующим основаниям.
Из положений ст. ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как усматривается из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, плана кровли, плана фасада секции "В" литера "А", плана 10 этажа, жилого дома по адресу: адрес, спорные нежилые помещения расположены на последнем 10 этаже жилого дома, общедомовые коммуникации расположены в подвале дома, над спорными помещениями непосредственно расположены плиты перекрытия крыши дома, доступ на крышу возможен с лестничной межэтажной клетки, через лестницу, выходящую на крышу. Крыша покрыта мягкой кровлей, сток воды с крыши осуществляется через водосточную трубу, проходящую через все этажи дома и в подвале подсоединенной к центральной канализации.
Таким образом, поскольку в силу условий части 1 статьи 36 ЖК РФ крыша дома относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, принимая во внимание необходимость проведения работ по ремонту, включая капитальный, и обслуживанию крыши жилого дома, а также системы водостока, принимая во внимание расположение трубы водостока непосредственно на крыше дома, требующих непосредственного доступа к плитам перекрытия, не представляется возможным отнести спорные не жилые помещения к объектам недвижимости, которые могут быть переданы в частную собственность. Поскольку в случае передачи помещений в собственность истца, без согласия последнего, ремонт и обслуживание крыши дома и системы водостока будет не возможен.
Также судебная коллегия отмечает, что спорные нежилые помещения передаются согласно акту распределения площадей от дата, в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата ОАО "Строитель" распределяются в адрес в адрес как нежилые площади, расположенные на техническом этаже дома.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Г. к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с NN...... согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер А, общей площадью... кв. м, расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адресу: адрес.
Судебная коллегия считает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение, не допустив при этом нарушений норм материального и процессуального права. Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.
В силу положений статьи 327.1 ГПК РФ, дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, высказанную его представителем в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути они направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности, в силу чего не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
определила:
решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. - М. без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
О.В.ДЕМЯНЕНКО
З.Г.ЛАТЫПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 25.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-13796/2014
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: По мнению истца, он не может зарегистрировать право собственности на нежилые помещения, приобретенные им, из-за непредоставления в регистрирующий орган документов продавцом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N 33-13796/2014
Судья: ТТМ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Демяненко О.В. Латыповой З.Г.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г. - М.
на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Г. к Открытому акционерному обществу "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с N N... согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер..., общей площадью... кв. м, расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адресу: адрес - отказать.
Заслушав доклад судьи Железнова О.Ф., судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения.
Требования мотивированы тем, что дата между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью... кв. м, расположенных на... этаже многоквартирного жилого дома (по техническому паспорту помещения N N..., инвентарный номер...) по адресу: адрес (ранее строительный адрес: адрес, рядом с домом...). Истец за приобретение недвижимого имущества полностью уплатил ответчику денежные средства, что подтверждается актом приема-передачи от дата. Согласно п. 8 предварительного договора ответчик обязан заключить с истцом основной договор купли-продажи помещений, однако уклоняется от этого. дата ответчик на основании акта приема-передачи передал истцу в фактическое пользование указанно недвижимое имущество. Многоэтажный жилой дом по адресу: адрес, в состав которого входит нежилое помещение площадью... кв. м, построен ОАО "Строитель", являющийся генеральным подрядчиком и инвестором строительства в соответствии с соглашением от дата, дополнительного соглашения от дата по заказу Управления Федеральной службы судебных приставов по РБ.
Строительство указанного жилого дома осуществлено на основании Постановления главы администрации городского округа адрес РБ N... от дата. Жилой дом как вновь созданное недвижимое имущество построен на земельном участке площадью... кв. м, отведенном Управлению на основании постановления N... от дата главы администрации ГО адрес РБ, на праве постоянного бессрочного пользования. Согласно акта распределения площадей от дата, заключенного между УФССП по РБ и ОАО "Строитель", нежилые помещения на... этаже площадью... кв. м, передаются ОАО "Строитель". На основании постановления N... от дата, выданного главой администрации ГО адрес РБ, принят в эксплуатацию законченный строительством многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными административными помещениями (секции А, Б, В). Истец в настоящий момент не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в регистрирующем органе по основаниям, предусмотренным законодательством и на основании предварительного договора, по причине не предоставления ответчиком соответствующего пакета документов, необходимых для такой регистрации в соответствии с требованиями закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Истец просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения с N N..., согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер..., общей площадью... кв. м, ... этаж многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, взыскать с ответчика сумму госпошлины в размере... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с указанным решением суда, представитель Г. - М. обратилась с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что нежилые помещения с N N... составляют отдельное независимое помещения, поставленные на кадастровый учет, в установленном законном порядке. В техническом паспорте не указано, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома. Согласно акту распределения площадей от дата все нежилые помещения переданы ответчику, также имеется акт распределения площадей от дата, где не были отражены помещения истца. Ответчик исковые требования признал и просил их удовлетворить.
Все участники процесса извещены о времени и месте заседания судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Г. - М., представителя ОАО "Строитель" МАН, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что постановлением N... от дата главы администрации ГО адрес РБ разрешено Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по адрес проектирование многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес рядом с домом N... в адрес городского округа адрес РБ на земельном участке 0, ... га городских земель.
Распоряжением Правительства РБ N...р от дата на основании обращения Администрации ГО адрес РБ предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Управлению Федеральной службы судебных приставов по РБ земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью... кв. м, расположенный в адрес городского округа адрес РБ по адрес, примерно в... м по направлению на восток от адрес.
дата Управление Федеральной службы судебных приставов по РБ (управление) и ОАО "Строитель" (общество) заключили соглашение, согласно п. 1.1 которого общество принимает на себя обязательства в предусмотренный соглашением срок выполнить своими силами, на свой риск и за свой счет, поручаемые ему и предусмотренные проектно-сметной документацией строительные работы по объекту: многоэтажный дом со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес рядом с домом... в адрес ГО адрес РБ и передать часть жилых площадей сотрудникам Управления. Управление обязуется передать обществу необходимую для выполнения работ и реализации строительства объекта разрешительную и иную техническую документацию по объекту, оформленную в установленном порядке, а также действовать совместно с обществом для достижения целей настоящего соглашения.
В соответствии с п. 2.1.6 соглашения общество обязано обеспечить финансирование работ по паспортизации здания, в том числе жилых и нежилых помещений, обеспечить оформление и государственную регистрацию имущественных прав в установленном законом порядке, а также провести все необходимые согласования с соответствующими органами власти и учреждениями за свой счет выполнить работ по обустройству и подключению объекта к наружным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и иным коммунальным сетям.
Пунктом 2.4 указанного соглашения предусмотрено, что в счет возмещения затрат общества по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию общество приобретает право собственности на 100% нежилых площадей объекта, а также на жилые помещения объекта, за исключением жилых помещений, передаваемых (реализуемых) работникам управления в соответствии с п. п.... настоящего соглашения.
дата адрес службы судебных приставов по РБ (управление) и ОАО "Строитель" (общество) заключили дополнительное соглашение к соглашению от дата, согласно п. 3 которого дополнить соглашение от дата пунктом дата следующего содержания: "Распределение площадей после завершения строительства производится на основании акта распределения площадей". Пункт... соглашения от дата изложить в следующей редакции: "В счет возмещения затрат общества по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию общество приобретает право собственности на 100% нежилых площадей объекта, а также на жилые помещения объекта, за исключением жилых помещений, передаваемых Управлению в соответствии с п. п...., ... настоящего соглашения".
Актом распределения площадей после завершения строительства многоэтажного жилого адрес со встроено-пристроенными административными помещениями по адрес ГО адрес РБ (почтовый адрес) от дата, подписанным Управлением Федеральной службы судебных пристава по РБ и ОАО "Строитель", в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата, Управлению Федеральной службы судебных приставов по РБ распределяются следующие квартиры: адрес этаж..., кв. N... общей площадью... кв. м, количество комнат..., адрес общей площадью... кв. м, количество комнат..., адрес общей площадью... кв. м, количество комнат..., кв. N... общей площадью... кв. м, количество комнат....
Также согласно акту распределения площадей от дата, в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата ОАО "Строитель" распределяются в адрес в адрес следующие нежилые площади: гаражные боксы с N... по 344 включительно; нежилые помещения первого и технического этажей.
Судом установлено, что дата между Г. и ОАО "Строитель" заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому ОАО "Строитель" (генподрядчик) и Г. (покупатель) заключили договор о том, что генподрядчик обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью... кв. м (согласно техпаспорта), расположенных на... этаже многоэтажного жилого дома по строительному адресу: РБ, адрес, N.... Стоимость нежилых помещений установлена в размере... рублей. Согласно п.... указанного предварительного договора купли-продажи основной договор (купли-продажи или иной в соответствии с действующим законодательством) будет заключен сторонами в течение тридцати дней с момента получения всех необходимых документов в соответствии с действующим законодательством.
Г. обязательства по оплате нежилых помещений выполнены дата полностью в сумме... рублей.
Основной договор купли-продажи ОАО "Строитель" с истцом не заключен.
Разрешением Администрации ГО адрес РБ на ввод объекта в эксплуатацию N... от дата отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО адрес РБ разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями. Этап: секции А, Б, В - жилая часть без встроенных помещений и подземной автостоянки, расположенного по адресу РБ, адрес ГО адрес РБ, по адрес рядом с домом...
Постановлением главы администрации ГО адрес РБ N... от дата принято в эксплуатацию законченный строительством многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями (секции А,Б,В), подземной автостоянкой по указанному адресу.
Согласно акта приемки объекта капитального строительства исполнителем работ предъявлен комиссии к приемке: многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными административными помещениями, подземной автостоянкой (секции А,Б,В), расположенный по адресу: адрес рядом с домом... в адрес ГО адрес РБ. Предъявленный к приемке жилой дом имеет следующие показатели: количество этажей -...; общий строительный объем... кв. м, в том числе подземной части -... кв. м; площадь встроено-пристроенных помещений... кв. м; всего квартир... шт., общая площадь -... кв. м, жилая площадь -... кв. м; подземная автостоянка-... кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещении от дата ОАО "Строитель" передает, а Г. принимает нежилые помещения общей площадью... кв. м (номера помещений с... согласно техпаспорта б/н от дата), расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адрес в адрес (почтовый адрес). Расчет за нежилые помещения произведен полностью.
Согласно справке N... от дата года, выданной ООО "УУУ", нежилые помещения, расположенные на... этаже многоквартирного жилого дома по адрес не являются общедомовой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. В нежилых помещениях N..., общей площадью... кв. м, расположенных на... этаже дома отсутствуют коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Бремя содержания вышеуказанных помещений несет Г.
В целях принятия законного и обоснованного судебного постановления определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза на предмет определения являются ли нежилые помещения с N N... (согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер А, общей площадью... кв. м, ... этаж) многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, общедомовым имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно экспертному заключению... от дата ООО "Инжиниринговая компания "ПРОЕКТ ЦЕНТР", нежилые помещения N... (согласно технического паспорта инвентарный номер... литер А, общей площадью... кв. м, ... этаж) многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, могут эксплуатироваться наравне с другими квартирами, расположенными в многоквартирном доме и иметь статус самостоятельного объекта недвижимого имущества. В нежилых помещениях N... отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания и эксплуатации других помещений многоквартирного дома. Согласно проведенному обследованию в нежилых помещениях N... многоквартирного дома, необходимость беспрепятственного доступа обслуживающей организации к инженерным сетям и коммуникациям многоквартирного дома для их обслуживания и устранения аварийных ситуаций отсутствует.
В суде апелляционной инстанции эксперт ООО "Инжиниринговая компания "ПРОЕКТ ЦЕНТР" ЛМЗ пояснил, что выход на крышу многоквартирного жилого дома по адресу: адрес осуществляется с общей межэтажной площадки подъезда. Ремонт крыши может быть произведен через лестничную клетку. В случае поломки плиты перекрытия крыши дома, ремонт, укрепление или демонтаж плит может быть осуществлен с согласия собственников нежилых помещений... этажа. Сток воды с крыши дома происходит по водосточной трубе, проходящей через... этаж и другие этажи, затем через подвальные помещения вода по трубам попадает в центральную систему канализации.
Судебная коллегия соглашается с выводом районного суда об отнесении спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, по следующим основаниям.
Из положений ст. ст. 37, 38 Жилищного кодекса РФ следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как усматривается из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, плана кровли, плана фасада секции "В" литера "А", плана 10 этажа, жилого дома по адресу: адрес, спорные нежилые помещения расположены на последнем 10 этаже жилого дома, общедомовые коммуникации расположены в подвале дома, над спорными помещениями непосредственно расположены плиты перекрытия крыши дома, доступ на крышу возможен с лестничной межэтажной клетки, через лестницу, выходящую на крышу. Крыша покрыта мягкой кровлей, сток воды с крыши осуществляется через водосточную трубу, проходящую через все этажи дома и в подвале подсоединенной к центральной канализации.
Таким образом, поскольку в силу условий части 1 статьи 36 ЖК РФ крыша дома относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, принимая во внимание необходимость проведения работ по ремонту, включая капитальный, и обслуживанию крыши жилого дома, а также системы водостока, принимая во внимание расположение трубы водостока непосредственно на крыше дома, требующих непосредственного доступа к плитам перекрытия, не представляется возможным отнести спорные не жилые помещения к объектам недвижимости, которые могут быть переданы в частную собственность. Поскольку в случае передачи помещений в собственность истца, без согласия последнего, ремонт и обслуживание крыши дома и системы водостока будет не возможен.
Также судебная коллегия отмечает, что спорные нежилые помещения передаются согласно акту распределения площадей от дата, в счет исполнения обязательств, предусмотренных п. п.... Соглашения от дата ОАО "Строитель" распределяются в адрес в адрес как нежилые площади, расположенные на техническом этаже дома.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Г. к ОАО "Строитель" о признании права собственности на нежилые помещения с NN...... согласно технического паспорта инвентарный номер..., литер А, общей площадью... кв. м, расположенные на... этаже многоэтажного жилого дома по адресу: адрес.
Судебная коллегия считает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение, не допустив при этом нарушений норм материального и процессуального права. Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.
В силу положений статьи 327.1 ГПК РФ, дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, высказанную его представителем в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути они направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности, в силу чего не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
определила:
решение Советского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. - М. без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ф.ЖЕЛЕЗНОВ
Судьи
О.В.ДЕМЯНЕНКО
З.Г.ЛАТЫПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)