Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Маркова А.И., на решение Арбитражного суда г. Москвы от "10" октября 2014 г. по делу N А40-52235/2014, принятое судьей Мысак Н.Я.,
по иску ИП Маркова А.И.
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: ООО "Центр оценки и аудита"
об обязании предоставить экспертизу по оценке стоимости арендованного жилого помещения,
при участии в судебном заседании:
от истца: Марков А.И., Смольянинов Д.А. по доверенности от 27.03.2014
от ответчика: Величко А.С. по доверенности от 30.12.2014
от третьего лица: Шашкова Е.А. по доверенности от 16.01.2015
установил:
Иск заявлен об обязании предоставить экспертизу по оценке стоимости арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 148; о признании необоснованной суммы 2 680 000 руб. выкупа арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 148, пом. N 1, комн. 1 - 4, установленную ответчиком; об обязании заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 1 606 466 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что ответчик не уклоняется от заключения договора купли- продажи недвижимости, фактически он согласен заключить договор на иных условиях, по сравнению с условиями истца. Истец не представил разногласий по отдельным условиям договора купли-продажи недвижимости на рассмотрение суда.
С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не учел, что истцом заблаговременно неоднократно подавалось ответчику несколько заявлений, в которых содержалось указание о несогласии с ценой объекта недвижимости, поскольку ответчиком из цены не минусована стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая по правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, если указанные неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя. Форма протокола разногласий законодательством не установлена.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик и третье лицо с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 27.05.2004 г. между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор N 10-00287/04 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 148, помещение N 1, данный договор зарегистрирован ГУ Федеральной регистрационной службы по Москве за N 77-77-10/002/2005-85.
08 февраля 2013 года, истец обратился с заявлением (зарегистрированный номер ДГИ-1-52-85/3 от 18.02.2013 г.) о выкупе вышеуказанного помещения.
Согласно ответу Департамента городского имущества города Москвы за N ДГИ-ГР-69831/13-1, спорное помещение предоставляется истцу по цене равной его рыночной стоимости.
Истцом направлено сопроводительное письмо, об улучшении арендуемого помещения, с просьбой засчитать работы по улучшению арендуемого помещения на сумму 576 534 руб., в стоимость цены выкупа данного помещения, так как именно на такую сумму, был выполнен ремонт в арендуемом помещении и произведены неотъемлемые улучшения в помещении.
Указанная сумма подтверждается договором N 117 от 15 июня 2007 г. на капитальный ремонт нежилого помещения, заключенного между Индивидуальным предпринимателем А.И. Марковым и ООО "РеалПроект", а также платежными документами об оплате выполненных работ.
16 июля 2013 г. истец обратился с заявлением, зарегистрированное за номером ДГИ-1-72823/13, с просьбой рассмотреть заявление о снижении стоимости выкупной цены соразмерно затраченной суммы на капитальный ремонт, однако, на данное заявление ответа также не поступило.
Ответчик сообщил, что проведена соответствующая экспертиза по установлению стоимости улучшений арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 148, общей площадью 31, 5 кв. м, этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 4 и требует оплатить 2 680 000 руб., истец ссылается на то, что не был ознакомлен с данной оценкой.
Отчет N 11.13-26 об оценке рыночной стоимости объекта нежилого помещения по адресу г. Москва г. Зеленоград корп. 18 площадью 31.5 кв. м и положительное экспертное заключение N Э13-1209-01-37 от 20.12.2013 г. на данный отчет имеются в материалах дела (т. 3).
Согласно ст. 3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого ил среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества. 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
18.03.2014 года Департамент направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения, что подтвердили истец и ответчик в судебном заседании. Проект данного договора имеется в деле (т. 1), он был подписан представителем Департамента и предусматривал цену выкупа арендуемого имущества в 2 680 000 руб.
Из представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции установлено, что проект договора купли-продажи, полученный истцом, не был им подписан, протокол разногласий к договору Департаменту в срок, указанный в пп. 2 п. 9 ст. 4 ФЗ N 159, также не направлен. В материалах дела отсутствуют какие-либо документы истца, свидетельствующие о его несогласии с полученным им проектом договора. Довод апелляционной жалобы истца о том, что законодателем не предусмотрена форма протокола разногласий является несостоятельным.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, рассмотрение суда.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума; ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", "если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным".
11.04.2014 года истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Департаменту о понуждении его к заключению договора купли-продажи недвижимости на иных условиях.
Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает лишь условия договора, с которыми истец не согласен, то есть между сторонами имеет место спор о разногласиях по условиям договора. В связи с чем, требования истца об обязании Департамента заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 1 606 466 руб. обоснованно не удовлетворены судом, поскольку с требованием о рассмотрении разногласий по условиям договора истец в суд не обращался.
Согласно ст. ст. 1, 12 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "10" октября 2014 г. по делу N А40-52235/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 09АП-55590/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-52235/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 09АП-55590/2014-ГК
Дело N А40-52235/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Маркова А.И., на решение Арбитражного суда г. Москвы от "10" октября 2014 г. по делу N А40-52235/2014, принятое судьей Мысак Н.Я.,
по иску ИП Маркова А.И.
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: ООО "Центр оценки и аудита"
об обязании предоставить экспертизу по оценке стоимости арендованного жилого помещения,
при участии в судебном заседании:
от истца: Марков А.И., Смольянинов Д.А. по доверенности от 27.03.2014
от ответчика: Величко А.С. по доверенности от 30.12.2014
от третьего лица: Шашкова Е.А. по доверенности от 16.01.2015
установил:
Иск заявлен об обязании предоставить экспертизу по оценке стоимости арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 148; о признании необоснованной суммы 2 680 000 руб. выкупа арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 148, пом. N 1, комн. 1 - 4, установленную ответчиком; об обязании заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 1 606 466 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Решение суда мотивировано тем, что ответчик не уклоняется от заключения договора купли- продажи недвижимости, фактически он согласен заключить договор на иных условиях, по сравнению с условиями истца. Истец не представил разногласий по отдельным условиям договора купли-продажи недвижимости на рассмотрение суда.
С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не учел, что истцом заблаговременно неоднократно подавалось ответчику несколько заявлений, в которых содержалось указание о несогласии с ценой объекта недвижимости, поскольку ответчиком из цены не минусована стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая по правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, если указанные неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя. Форма протокола разногласий законодательством не установлена.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик и третье лицо с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 27.05.2004 г. между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор N 10-00287/04 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп. 148, помещение N 1, данный договор зарегистрирован ГУ Федеральной регистрационной службы по Москве за N 77-77-10/002/2005-85.
08 февраля 2013 года, истец обратился с заявлением (зарегистрированный номер ДГИ-1-52-85/3 от 18.02.2013 г.) о выкупе вышеуказанного помещения.
Согласно ответу Департамента городского имущества города Москвы за N ДГИ-ГР-69831/13-1, спорное помещение предоставляется истцу по цене равной его рыночной стоимости.
Истцом направлено сопроводительное письмо, об улучшении арендуемого помещения, с просьбой засчитать работы по улучшению арендуемого помещения на сумму 576 534 руб., в стоимость цены выкупа данного помещения, так как именно на такую сумму, был выполнен ремонт в арендуемом помещении и произведены неотъемлемые улучшения в помещении.
Указанная сумма подтверждается договором N 117 от 15 июня 2007 г. на капитальный ремонт нежилого помещения, заключенного между Индивидуальным предпринимателем А.И. Марковым и ООО "РеалПроект", а также платежными документами об оплате выполненных работ.
16 июля 2013 г. истец обратился с заявлением, зарегистрированное за номером ДГИ-1-72823/13, с просьбой рассмотреть заявление о снижении стоимости выкупной цены соразмерно затраченной суммы на капитальный ремонт, однако, на данное заявление ответа также не поступило.
Ответчик сообщил, что проведена соответствующая экспертиза по установлению стоимости улучшений арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 148, общей площадью 31, 5 кв. м, этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 4 и требует оплатить 2 680 000 руб., истец ссылается на то, что не был ознакомлен с данной оценкой.
Отчет N 11.13-26 об оценке рыночной стоимости объекта нежилого помещения по адресу г. Москва г. Зеленоград корп. 18 площадью 31.5 кв. м и положительное экспертное заключение N Э13-1209-01-37 от 20.12.2013 г. на данный отчет имеются в материалах дела (т. 3).
Согласно ст. 3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого ил среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества. 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
18.03.2014 года Департамент направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения, что подтвердили истец и ответчик в судебном заседании. Проект данного договора имеется в деле (т. 1), он был подписан представителем Департамента и предусматривал цену выкупа арендуемого имущества в 2 680 000 руб.
Из представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции установлено, что проект договора купли-продажи, полученный истцом, не был им подписан, протокол разногласий к договору Департаменту в срок, указанный в пп. 2 п. 9 ст. 4 ФЗ N 159, также не направлен. В материалах дела отсутствуют какие-либо документы истца, свидетельствующие о его несогласии с полученным им проектом договора. Довод апелляционной жалобы истца о том, что законодателем не предусмотрена форма протокола разногласий является несостоятельным.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, рассмотрение суда.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума; ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", "если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.
В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным".
11.04.2014 года истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Департаменту о понуждении его к заключению договора купли-продажи недвижимости на иных условиях.
Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает лишь условия договора, с которыми истец не согласен, то есть между сторонами имеет место спор о разногласиях по условиям договора. В связи с чем, требования истца об обязании Департамента заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 1 606 466 руб. обоснованно не удовлетворены судом, поскольку с требованием о рассмотрении разногласий по условиям договора истец в суд не обращался.
Согласно ст. ст. 1, 12 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "10" октября 2014 г. по делу N А40-52235/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)