Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2014,
постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.,
судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Н.А.
Техническую часть фиксации видеоконференцсвязи осуществляют:
от Арбитражного суда Рязанской области судья Иванова В.В. помощник судьи Гаврюшин В.А.
от Федерального арбитражного суда Центрального округа помощник судьи Соколова Н.А.
В порядке п. 2 ч. 2 ст. 153 АПК РФ явка в судебное заседание проверена судьей Арбитражного суда Рязанской области.
при участии в заседании:
от истца: Территориального управления ФА по управлению госимуществом в Рязанской области Горелов Д.Н.- доверенность N 6545/07-10 от 30.12.2013,
от ответчика:
ЗАО "Старожиловский конный завод" представитель не прибыл, надлежащее извещение
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу N А54-992/2013,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1096234009904, далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Старожиловский конный завод" (ОГРН 1026200622095, далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 и обязании освободить недвижимое имущество. Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Решением суда от 25.07.2013 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 (судьи Фриев А.Л., Каструба М.В., Рыжова Е.В.,) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности ввиду ее погашения ответчиком на момент рассмотрения заявленных требований.
Ссылаясь на нарушение судами норм действующего законодательства, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. Ответчиком, извещенным о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, представитель в суд округа не направлен. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции приходит к выводу об оставлении принятых судебных актов без изменения в связи с нижеизложенным.
Как следует из материалов дела и установлено судами между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1162010п от 24.02.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание - памятник истории и культуры федерального значения: часть здания конторы площадью 809,2 кв. м, здание конюшни (литер Б, приложение N 3), общей площадью 875,7 кв. м, здание конюшни (литер В, приложение N 4, N 5), общей площадью 5067,2 кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Старожилово, ул. Конезаводская, д. 1, для осуществления уставной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендатор обязуется обеспечить неизменность облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, являющегося предметом его охраны. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 установлен на 25 лет и действует до 24.02.2036. Размер ежемесячной арендной платы составляет 88 978 рублей 90 копеек (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора стороны определили, что оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15 числа копии платежных поручений представляются арендодателю.
При нарушении сроков внесения арендной платы взыскиваются пени - 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности (пункт 5.2 договора).
Вместе с тем общество свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым помещением надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Письмом N 610/07-10 от 13.02.2013 истец предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 12.02.2013 в сумме 917 302 рублей 65 копеек за период с мая 2012 года по январь 2013 года (из них: 116 492 рубля 55 копеек задолженность за период с марта 2012 года по апрель 2012 года по решению суда от 07.12.12 по делу N А54-5775/2012), а также пени в размере 1 058 253 рублей 31 копейки за период с 18.05.2012 по 12.02.2013 (из них 23 447 рублей 61 копейка по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012).
Письмом N 3406/07-10 от 21.08.2012 управление направило ответчику соглашение о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения арендной платы истец обратился в арбитражный суд.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им надлежащую юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеследующего.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие содержится в пункте 6.3 спорного договора аренды N 1162010п от 24.10.2011.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
При этом на момент вынесения решения суда первой инстанции от 25.07.2013 общество погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате, что подтверждается платежным поручением N 7943170 от 24.06.2013 на сумму 917 302 рубля 65 копеек.
Проанализировав положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суды пришли к обоснованному выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Приведенные кассатором доводы о неполном погашении задолженности по договору, поскольку начисленные пени не уплачены правомерно отклонены в силу их несостоятельности, поскольку исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пени не может служить основанием для расторжения договора аренды. Указанный вывод подтверждается также содержанием подпункта "а" пункта 6.3. спорного договора аренды, в котором содержится условие о досрочном расторжении договора при неуплате или просрочке оплаты арендной платы.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу N А54-992/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 03.02.2014 ПО ДЕЛУ N А54-992/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2014 г. по делу N А54-992/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2014,
постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Нарусова М.М.,
судей Солодовой Л.В., Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Н.А.
Техническую часть фиксации видеоконференцсвязи осуществляют:
от Арбитражного суда Рязанской области судья Иванова В.В. помощник судьи Гаврюшин В.А.
от Федерального арбитражного суда Центрального округа помощник судьи Соколова Н.А.
В порядке п. 2 ч. 2 ст. 153 АПК РФ явка в судебное заседание проверена судьей Арбитражного суда Рязанской области.
при участии в заседании:
от истца: Территориального управления ФА по управлению госимуществом в Рязанской области Горелов Д.Н.- доверенность N 6545/07-10 от 30.12.2013,
от ответчика:
ЗАО "Старожиловский конный завод" представитель не прибыл, надлежащее извещение
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу N А54-992/2013,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1096234009904, далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Старожиловский конный завод" (ОГРН 1026200622095, далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 и обязании освободить недвижимое имущество. Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей.
Решением суда от 25.07.2013 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 (судьи Фриев А.Л., Каструба М.В., Рыжова Е.В.,) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием задолженности ввиду ее погашения ответчиком на момент рассмотрения заявленных требований.
Ссылаясь на нарушение судами норм действующего законодательства, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. Ответчиком, извещенным о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, представитель в суд округа не направлен. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции приходит к выводу об оставлении принятых судебных актов без изменения в связи с нижеизложенным.
Как следует из материалов дела и установлено судами между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 1162010п от 24.02.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание - памятник истории и культуры федерального значения: часть здания конторы площадью 809,2 кв. м, здание конюшни (литер Б, приложение N 3), общей площадью 875,7 кв. м, здание конюшни (литер В, приложение N 4, N 5), общей площадью 5067,2 кв. м, расположенные по адресу: Рязанская область, р.п. Старожилово, ул. Конезаводская, д. 1, для осуществления уставной деятельности.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендатор обязуется обеспечить неизменность облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, являющегося предметом его охраны. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 установлен на 25 лет и действует до 24.02.2036. Размер ежемесячной арендной платы составляет 88 978 рублей 90 копеек (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора стороны определили, что оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15 числа копии платежных поручений представляются арендодателю.
При нарушении сроков внесения арендной платы взыскиваются пени - 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности (пункт 5.2 договора).
Вместе с тем общество свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым помещением надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
Письмом N 610/07-10 от 13.02.2013 истец предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 12.02.2013 в сумме 917 302 рублей 65 копеек за период с мая 2012 года по январь 2013 года (из них: 116 492 рубля 55 копеек задолженность за период с марта 2012 года по апрель 2012 года по решению суда от 07.12.12 по делу N А54-5775/2012), а также пени в размере 1 058 253 рублей 31 копейки за период с 18.05.2012 по 12.02.2013 (из них 23 447 рублей 61 копейка по решению суда от 07.12.2012 по делу N А54-5775/2012).
Письмом N 3406/07-10 от 21.08.2012 управление направило ответчику соглашение о расторжении договора аренды N 1162010п от 24.02.2011 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
В связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения арендной платы истец обратился в арбитражный суд.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им надлежащую юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеследующего.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное условие содержится в пункте 6.3 спорного договора аренды N 1162010п от 24.10.2011.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
При этом на момент вынесения решения суда первой инстанции от 25.07.2013 общество погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате, что подтверждается платежным поручением N 7943170 от 24.06.2013 на сумму 917 302 рубля 65 копеек.
Проанализировав положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суды пришли к обоснованному выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Приведенные кассатором доводы о неполном погашении задолженности по договору, поскольку начисленные пени не уплачены правомерно отклонены в силу их несостоятельности, поскольку исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пени не может служить основанием для расторжения договора аренды. Указанный вывод подтверждается также содержанием подпункта "а" пункта 6.3. спорного договора аренды, в котором содержится условие о досрочном расторжении договора при неуплате или просрочке оплаты арендной платы.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.07.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу N А54-992/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)