Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Магнит" (ИНН 2309085638, ОГРН 1032304945947) - Сочнева М.В. (доверенность от 15.07.2013) и Гуриной О.В. (доверенность от 19.08.2013), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "СВ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 (судья Савин Р.Ю.) по делу N А32-22491/2013, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Магнит" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о понуждении к заключению дополнительного соглашения о замене арендатора к договору от 26.12.1997 года N 103ао (4000000047) аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413071:6, расположенного по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина (далее - дополнительное соглашение, договор аренды, земельный участок), в том числе к подготовке и передаче представителю общества необходимых для государственной регистрации дополнительного соглашения подлинных экземпляров договора аренды и подписанного арендодателем дополнительного соглашения, надлежащим образом, заверенных копий учредительных документов администрации: свидетельств о постановке на налоговый учет и о регистрации юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия подписавшего дополнительное соглашение лица на совершение соответствующих действий (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СВ" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 исковые требования удовлетворены в части понуждения администрации к заключению дополнительного соглашения на изложенных в резолютивной части решения условиях, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован переходом к акционерному обществу как новому собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, недвижимости права на использование последнего, соблюдением обществом досудебного порядка внесения изменений в договор аренды. Отказ в удовлетворении остальной части исковых требований мотивирован отсутствием в деле доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения.
В связи с возвращением Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы на вышеназванное решение администрация обжаловала его в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к недоказанности осуществления государственной регистрации подписанного акционерным обществом и обществом соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а также к расторжению договора аренды его сторонами.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, акционерное общество в отзыве на кассационную жалобу настаивает на приобретении им до расторжения договора аренды его первоначальными сторонами прав и обязанностей арендатора, продолжении действия договора аренды, что подтверждается внесением новым арендатором арендных платежей и принятием их арендодателем.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации от 04.11.1997 N 1963, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Геленджика 26.12.1997 в соответствии с действовавшим в указанный период законодательством.
Общество (продавец) и акционерное общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 25.11.2008 расположенного на земельном участке нежилого здания магазина смешанных товаров площадью 742,8 кв. м (далее - нежилое здание), что послужило основанием государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на названный объект (запись о регистрации от 24.04.2009 N 23-23-12/110/2008-095; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 17.17.2013).
Общество и акционерное общество подписали соглашение от 01.06.2010 о безвозмездной передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, которое вместе с соответствующим уведомлением от 23.10.2010 направлено в администрацию.
Акционерное общество направило в администрацию проект дополнительного соглашения о замене арендатора в договоре аренды, сопроводив обращением от 22.05.2013 о его подписании и осуществлении необходимых для государственной регистрации действий.
В письме от 04.06.2013 N 110-15-6503/13-43-05 администрация выразила отказ в заключении дополнительного соглашении, мотивированный отсутствием зарегистрированного в установленном порядке соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, а также подписанием администрацией и обществом соглашения от 15.04.2011 о расторжении договора аренды.
Названные обстоятельства явились основанием обращения акционерного общества в арбитражный суд.
Законность решения арбитражного суда первой инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса заинтересованная сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя вышеназванные нормы, в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) отметил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Акционерное общество в связи с приобретением права собственности на нежилое здание в силу закона вступило в правоотношения по аренде земельного участка. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, в рассматриваемом случае не требовалось заключение соглашения о передаче первоначальным арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды покупателю нежилого здания, а проявленной последним инициативой во внесении в договор аренды изменений, касающихся наименования арендатора, порождалась обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения, заключающаяся в его подписании и способствовании в осуществлении государственной регистрации. Установленный статьями 445, 452 Гражданского кодекса досудебный порядок внесения изменений в договор акционерным обществом соблюден. Подписание администрацией и обществом соглашения от 15.04.2011 о расторжении договора аренды правового значения не имеет в связи с отсутствием доказательств государственной регистрации названного соглашения, а также выбытием общества на момент его подписания из арендных правоотношений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 по делу N А32-22491/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2014 ПО ДЕЛУ N А32-22491/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. по делу N А32-22491/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Магнит" (ИНН 2309085638, ОГРН 1032304945947) - Сочнева М.В. (доверенность от 15.07.2013) и Гуриной О.В. (доверенность от 19.08.2013), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "СВ", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 (судья Савин Р.Ю.) по делу N А32-22491/2013, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Магнит" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о понуждении к заключению дополнительного соглашения о замене арендатора к договору от 26.12.1997 года N 103ао (4000000047) аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:40:0413071:6, расположенного по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина (далее - дополнительное соглашение, договор аренды, земельный участок), в том числе к подготовке и передаче представителю общества необходимых для государственной регистрации дополнительного соглашения подлинных экземпляров договора аренды и подписанного арендодателем дополнительного соглашения, надлежащим образом, заверенных копий учредительных документов администрации: свидетельств о постановке на налоговый учет и о регистрации юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия подписавшего дополнительное соглашение лица на совершение соответствующих действий (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СВ" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 исковые требования удовлетворены в части понуждения администрации к заключению дополнительного соглашения на изложенных в резолютивной части решения условиях, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован переходом к акционерному обществу как новому собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, недвижимости права на использование последнего, соблюдением обществом досудебного порядка внесения изменений в договор аренды. Отказ в удовлетворении остальной части исковых требований мотивирован отсутствием в деле доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения.
В связи с возвращением Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы на вышеназванное решение администрация обжаловала его в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к недоказанности осуществления государственной регистрации подписанного акционерным обществом и обществом соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а также к расторжению договора аренды его сторонами.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, акционерное общество в отзыве на кассационную жалобу настаивает на приобретении им до расторжения договора аренды его первоначальными сторонами прав и обязанностей арендатора, продолжении действия договора аренды, что подтверждается внесением новым арендатором арендных платежей и принятием их арендодателем.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации от 04.11.1997 N 1963, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Геленджика 26.12.1997 в соответствии с действовавшим в указанный период законодательством.
Общество (продавец) и акционерное общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 25.11.2008 расположенного на земельном участке нежилого здания магазина смешанных товаров площадью 742,8 кв. м (далее - нежилое здание), что послужило основанием государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на названный объект (запись о регистрации от 24.04.2009 N 23-23-12/110/2008-095; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 17.17.2013).
Общество и акционерное общество подписали соглашение от 01.06.2010 о безвозмездной передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды, которое вместе с соответствующим уведомлением от 23.10.2010 направлено в администрацию.
Акционерное общество направило в администрацию проект дополнительного соглашения о замене арендатора в договоре аренды, сопроводив обращением от 22.05.2013 о его подписании и осуществлении необходимых для государственной регистрации действий.
В письме от 04.06.2013 N 110-15-6503/13-43-05 администрация выразила отказ в заключении дополнительного соглашении, мотивированный отсутствием зарегистрированного в установленном порядке соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, а также подписанием администрацией и обществом соглашения от 15.04.2011 о расторжении договора аренды.
Названные обстоятельства явились основанием обращения акционерного общества в арбитражный суд.
Законность решения арбитражного суда первой инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса заинтересованная сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя вышеназванные нормы, в пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) отметил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Акционерное общество в связи с приобретением права собственности на нежилое здание в силу закона вступило в правоотношения по аренде земельного участка. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, в рассматриваемом случае не требовалось заключение соглашения о передаче первоначальным арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды покупателю нежилого здания, а проявленной последним инициативой во внесении в договор аренды изменений, касающихся наименования арендатора, порождалась обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения, заключающаяся в его подписании и способствовании в осуществлении государственной регистрации. Установленный статьями 445, 452 Гражданского кодекса досудебный порядок внесения изменений в договор акционерным обществом соблюден. Подписание администрацией и обществом соглашения от 15.04.2011 о расторжении договора аренды правового значения не имеет в связи с отсутствием доказательств государственной регистрации названного соглашения, а также выбытием общества на момент его подписания из арендных правоотношений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2014 по делу N А32-22491/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)