Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Трофимов Р.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Мелешко Н.В. и Петровой А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-241/14 по апелляционной жалобе Ч.О.Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2014 года по иску Ч.О.Н. к С.Е. о взыскании суммы задатка в двойном размере и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя С.Е. И., полагавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ч.О.Н. обратился в суд с иском к С.Е., просил взыскать с ответчика сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от <дата> года, в двойном размере в сумме <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в предварительном договоре купли-продажи от <дата> стороны достигли соглашения о задатке в размере <...>, и задаток получен представителем ответчика при подписании предварительного договора. Между тем, до установленного в предварительном договоре срока - <дата> основной договор купли-продажи комнаты <адрес> не заключен.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26.02.2014 Ч.О.Н. в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права.
Ч.О.Н., Р. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом (л.д. 105, 106), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что С.Е., намереваясь продать комнату в <адрес>, доверила представление своих интересов третьему лицу Р., в том числе, с правом заключить от имени продавца предварительный договор купли-продажи и с правом получения аванса или задатка, размер которого в доверенности С.Е. не оговорен.
<дата> Р., как представитель С.Е., заключила с истцом Ч.О.О. предварительный договор купли-продажи комнаты в <адрес>, но не от имени собственника жилья - С.Е., а от своего имени, указав при этом реквизиты доверенности.
Пунктом 3.2 договора установлена цена объекта недвижимости - комнаты в размере <...>.
Согласно пункту 6 предварительного договора купли-продажи покупатель в момент подписания настоящего договора передает продавцу сумму в размере <...>, которая признается задатком.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 380, 381 Гражданского кодекса РФ, исходя из анализа представленных доказательств, пришел к выводу об отсутствии доказательств получения задатка именно С.Е. Кроме того, указал, что С.Е. не смогла заключить основной договор купли-продажи комнаты из-за отсутствия согласия всех лиц, имеющих преимущественное право покупки, что также исключает ее вину в неисполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи, и, следовательно, является основанием для отказа в применении последствий, предусмотренных частью 2 статьи 381 ГК РФ о взыскании двойной суммы задатка.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.
В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.
Основной договор купли-продажи имущества сторонами не заключен, соответственно, предварительный договор следует считать прекращенным.
Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя денежной суммы и полагает, что с С.Е. в пользу Ч.О.О. подлежит взысканию <...> на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, так как эта сумма была уплачена покупателем в счет оплаты имущества по сделке купли-продажи, которая не состоялась.
Судебная коллегия полагает, что указанная ответчиком причина, по которой не был заключен договор купли-продажи, а именно, отсутствие согласия всех, имеющих преимущественное право покупки комнаты лиц, не является обстоятельством, исключающим вину С.Е. в неисполнении обязательства, поскольку до заключения предварительного договора купли-продажи она знала о наличии условий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже части долевой собственности
При этом, доводы ответчика о том, что денежную сумму в размере <...> она не получала и о размере задатка узнала от истца только перед предъявлением иска в суд, судебная коллегия полагает подлежащими отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно пункту 1 статьи 185 ГК Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Таким образом, Р., участвуя в заключении предварительного договора купли-продажи комнаты от <дата> года, а также принимая от истца денежную сумму в качестве задатка в размере <...>, действовала в качестве представителя С.Е. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом С.Л. <дата> года, при этом Р. действовала не от своего имени и в своих интересах, а в интересах и от имени С.Е. (л.д. 30).
Следовательно, все права и обязанности по предварительному договору и соглашению о задатке возникли не у Р., а у С.Е.
Кроме того, С.Е. не оспаривала действительность предварительного договора купли-продажи, заключенного от ее имени Р., также она не оспаривала и действительность доверенности от <дата> года, выданной от ее имени Р., доказательств обратного материалы дела не содержат, суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции не представлено.
Таким образом, с учетом действующей в гражданском законодательстве презумпции добросовестности, денежные средства истца в размере <...> были получены С.Е.
На основании статьи 395 ГК Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Определяя дату, с которой подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия исходит из пункта 9 предварительного договора, которым предусмотрен возврат задатка в течение трех дней с момента истечения срока действия договора, соответственно ответчик должен был исполнить обязательство в срок до <дата> года.
Взыскание процентов на сумму неосновательного обогащения за указанный истцом период с <дата> по <дата> года, по ставке рефинансирования, установленной Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 года N 2873-У (8,25% годовых), согласуется с положениями статьи 395 ГК Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере <...>
Руководствуясь положениями статьи 100 ГПК РФ, судебная коллегия, учитывая обстоятельства дела, руководствуясь принципами разумности и справедливости, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере <...>
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с С.Е. в пользу Ч.О.Н. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере <...>.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2014 года отменить. Вынести по делу новое решение.
Исковые требования Ч.О.Н. к С.Е. о взыскании суммы задатка в двойном размере и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с С.Е. в пользу Ч.О.Н. сумму задатка в размере <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>, а всего <...>
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.05.2014 N 33-7571
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2014 г. N 33-7571
Судья Трофимов Р.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Медведкиной В.А.
судей Мелешко Н.В. и Петровой А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-241/14 по апелляционной жалобе Ч.О.Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2014 года по иску Ч.О.Н. к С.Е. о взыскании суммы задатка в двойном размере и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя С.Е. И., полагавшего решение законным и обоснованным,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ч.О.Н. обратился в суд с иском к С.Е., просил взыскать с ответчика сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от <дата> года, в двойном размере в сумме <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы по оплате услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в предварительном договоре купли-продажи от <дата> стороны достигли соглашения о задатке в размере <...>, и задаток получен представителем ответчика при подписании предварительного договора. Между тем, до установленного в предварительном договоре срока - <дата> основной договор купли-продажи комнаты <адрес> не заключен.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26.02.2014 Ч.О.Н. в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение отменить, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, и нарушение норм материального права.
Ч.О.Н., Р. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом (л.д. 105, 106), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что С.Е., намереваясь продать комнату в <адрес>, доверила представление своих интересов третьему лицу Р., в том числе, с правом заключить от имени продавца предварительный договор купли-продажи и с правом получения аванса или задатка, размер которого в доверенности С.Е. не оговорен.
<дата> Р., как представитель С.Е., заключила с истцом Ч.О.О. предварительный договор купли-продажи комнаты в <адрес>, но не от имени собственника жилья - С.Е., а от своего имени, указав при этом реквизиты доверенности.
Пунктом 3.2 договора установлена цена объекта недвижимости - комнаты в размере <...>.
Согласно пункту 6 предварительного договора купли-продажи покупатель в момент подписания настоящего договора передает продавцу сумму в размере <...>, которая признается задатком.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 380, 381 Гражданского кодекса РФ, исходя из анализа представленных доказательств, пришел к выводу об отсутствии доказательств получения задатка именно С.Е. Кроме того, указал, что С.Е. не смогла заключить основной договор купли-продажи комнаты из-за отсутствия согласия всех лиц, имеющих преимущественное право покупки, что также исключает ее вину в неисполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи, и, следовательно, является основанием для отказа в применении последствий, предусмотренных частью 2 статьи 381 ГК РФ о взыскании двойной суммы задатка.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.
В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.
Основной договор купли-продажи имущества сторонами не заключен, соответственно, предварительный договор следует считать прекращенным.
Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя денежной суммы и полагает, что с С.Е. в пользу Ч.О.О. подлежит взысканию <...> на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, так как эта сумма была уплачена покупателем в счет оплаты имущества по сделке купли-продажи, которая не состоялась.
Судебная коллегия полагает, что указанная ответчиком причина, по которой не был заключен договор купли-продажи, а именно, отсутствие согласия всех, имеющих преимущественное право покупки комнаты лиц, не является обстоятельством, исключающим вину С.Е. в неисполнении обязательства, поскольку до заключения предварительного договора купли-продажи она знала о наличии условий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже части долевой собственности
При этом, доводы ответчика о том, что денежную сумму в размере <...> она не получала и о размере задатка узнала от истца только перед предъявлением иска в суд, судебная коллегия полагает подлежащими отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно пункту 1 статьи 185 ГК Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Таким образом, Р., участвуя в заключении предварительного договора купли-продажи комнаты от <дата> года, а также принимая от истца денежную сумму в качестве задатка в размере <...>, действовала в качестве представителя С.Е. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом С.Л. <дата> года, при этом Р. действовала не от своего имени и в своих интересах, а в интересах и от имени С.Е. (л.д. 30).
Следовательно, все права и обязанности по предварительному договору и соглашению о задатке возникли не у Р., а у С.Е.
Кроме того, С.Е. не оспаривала действительность предварительного договора купли-продажи, заключенного от ее имени Р., также она не оспаривала и действительность доверенности от <дата> года, выданной от ее имени Р., доказательств обратного материалы дела не содержат, суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции не представлено.
Таким образом, с учетом действующей в гражданском законодательстве презумпции добросовестности, денежные средства истца в размере <...> были получены С.Е.
На основании статьи 395 ГК Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Определяя дату, с которой подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, судебная коллегия исходит из пункта 9 предварительного договора, которым предусмотрен возврат задатка в течение трех дней с момента истечения срока действия договора, соответственно ответчик должен был исполнить обязательство в срок до <дата> года.
Взыскание процентов на сумму неосновательного обогащения за указанный истцом период с <дата> по <дата> года, по ставке рефинансирования, установленной Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 года N 2873-У (8,25% годовых), согласуется с положениями статьи 395 ГК Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере <...>
Руководствуясь положениями статьи 100 ГПК РФ, судебная коллегия, учитывая обстоятельства дела, руководствуясь принципами разумности и справедливости, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере <...>
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с С.Е. в пользу Ч.О.Н. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере <...>.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2014 года отменить. Вынести по делу новое решение.
Исковые требования Ч.О.Н. к С.Е. о взыскании суммы задатка в двойном размере и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с С.Е. в пользу Ч.О.Н. сумму задатка в размере <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы на оплату услуг представителя в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>, а всего <...>
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)