Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2014.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Миронцевой Н.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,
при участии:
от общества с ограниченной Прохоровский Д.Н. по доверенности
- ответственностью "Жилищно- б/н от 25.11.2013;
- эксплуатационный участок N 1":
от Администрации Степанова Л.В. по доверенности N 4
- г. Котовска: от 9.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Котовска на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 (судья Парфенова Л.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1", г. Котовск, к Муниципальному округу - город Котовск в лице Администрации г. Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании Администрации провести оценку рыночной стоимости имущества, принять решение об условиях приватизации имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (далее - ООО ЖЭУ N 1", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Муниципальному округу - город Котовск в лице Администрации г. Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 02.10.2013 N 01.01-25/3553, а именно:
- - нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилого помещения площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилого помещения площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилого помещения площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилого помещения площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
Просило также обязать Администрацию совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с проведением оценки рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Администрация обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:
- - ссылка суда на статью 621 Гражданского кодекса РФ и пункт 5.1 договоров аренды в подтверждение возобновления арендных отношений сторон является несостоятельной;
- - отменив постановление от 31.07.2013 N 1896 и направив письмо от 29.08.2013 N 01.01-25/3140, а также подготовив постановление от 26.08.2013 N 2135, Администрация заявила свои возражения против арендных отношений с ООО "ЖЭУ N 1" и выразила нуждаемость в нежилых помещениях;
- - действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у него намерения сдавать данное имущество в аренду;
- - спорное имущество передано в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство";
- - для регистрации права оперативного управления необходимо произвести техническую инвентаризацию объектов недвижимости, поставить их и земельные участки под ними на кадастровый учет, зарегистрировать право муниципальной собственности, что требует материальных затрат;
- - в действиях Администрации отсутствуют признаки воспрепятствования реализации ООО "ЖЭУ N 1" права на приобретение спорного имущества;
- - возможность выделить в натуре 40/100 долей муниципальной собственности как отдельное нежилое помещение отсутствует.
В заседании апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования апелляционной жалобы, просил их удовлетворить по вышеприведенным основаниям.
Представитель Общества против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.
Судебное заседание откладывалось с 09.04.2014 до 30.04.2014, с 30.04.2014 до 28.05.2014.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2014 до 04.06.2014.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Между заявителем и Администрацией г. Котовска в период с 01.12.2007 по 31.05.2013 были заключены договоры аренды недвижимого имущества, а именно:
- - нежилое помещение общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилое помещение площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилое помещение площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилое помещение площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилое помещение площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
В материалы дела представлены договоры аренды:
- N 90, N 92, N 93, N 95, N 96, N 97 от 13.09.2010 со сроком аренды с 01.09.2010 по 31.07.2011.
- N 56, N 57, N 58, 59, N 61, N 62 от 23.08.2011 со сроком аренды с 01.08.2011 по 30.06.2012.
- N 39, N 40, N 42, N 43, N 44, N 45 от 21.11.2012 со сроком аренды с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственного регистрации.
После окончания срока действия договоров Общество продолжало пользоваться данными нежилыми помещениями и уплачивать арендную плату.
04.07.2013 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на спорные нежилые помещения на срок с 01.06.2013 на 11 месяцев (лист дела 60 т. 2).
В соответствии с постановлением от 31.07.2013 N 1896 "О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (л.д. 139 т. 1) в адрес заявителя Администрацией были направлены для подписания договора аренды вышеуказанных нежилых помещений N 45, N 46, N 47, N 48, N 49, N 50 от 31.07.2013 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.
Договоры от 31.07.2013, как указывает заявитель, были подписаны с протоколом разногласий и возвращены Администрации. Администрацией представлены в суд на обозрение подлинные договоры от 31.07.2013, где отсутствует подпись заявителя и указание "С протоколом разногласий".
Затем Администрация своим постановлением N 2133 от 26.08.2013 отменило свое постановление N 1896 от 31.07.2013 о заключении договоров аренды нежилого помещения с ООО "ЖЭУ N 1".
05.09.2013 общество отказалось освободить занимаемые помещения и заявило о своем преимущественном праве на выкуп недвижимого имущества и просило рассмотреть заявление о выкупе (л.д. 62-64 т. 1).
Администрация письмом N 01.01.-25/3553 от 02.10.2013 отказала заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества по основаниям:
- срок договоров аренды истек 31.05.2013 и они не могут считаться продленными на неопределенный срок, а согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
- спорные муниципальные помещения предназначены и необходимы городскому округу для решения вопросов местного значения. При отчуждении спорных муниципальных нежилых помещений исполнение возложенных на городской округ законодательством РФ полномочий будет невозможно.
- Администрация города не имеет намерения продавать данные нежилые помещения.
Этим же письмом предложено заявителю освободить нежилые помещения, подписать акты приема-передачи и передать ключи от помещений в Администрацию города (л.д. 136-137 т. 1).
Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, поскольку пришел к выводу, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п. п. 1 - 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "ЖЭУ N 1" соблюдены.
Арбитражный суд указал на то, что Администрации было известно о намерении Общества реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения еще в 2012 году, а постановление от 26.08.2013 N 2135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений.
Арбитражный суд области пришел к выводу, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.
Доводы Администрации о невозможности формирования самостоятельного объекта приватизации по адресу: ул. Красногвардейская, 16, суд области отклонил как необоснованные.
Рассмотрев повторно дело по имеющимся и дополнительно представленным материалам дела, апелляционная коллегия приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ООО "ЖЭУ N 1" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Администрацией признается, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п. 2, 3, 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "ЖЭУ N 1" соблюдены.
Вместе с тем, Администрация настаивает на том, что на момент обращения ООО "ЖЭУ N 1" с соответствующим заявлением между сторонами отсутствовали арендные отношения, поскольку срок действия договоров аренды N 39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 истек 31.05.2013, и Администрация 28.08.2013 направила арендатору возражения против заключения договора на новый срок.
Арбитражным судом установлено, что заявитель еще в 2012 году обращался к Администрации г. Котовская с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что подтверждается определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.10.2012 по делу N А64-4730/2012, которым утверждено мировое соглашение между ООО "ЖЭУ N 1" и Администрацией города Котовска. По данному мировому соглашению ООО "ЖЭУ N 1" отказывается от требование о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, а Администрация г. Котовска обязуется совершить действия по заключению с обществом на новый срок договоров аренды спорных помещений.
Договоры аренды NN 39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 на срок действия с 01.07.2012 по 31.05.2013 заключены сторонами именно во исполнение вышеназванного мирового соглашения.
Таким образом, материалами дела подтверждается намерение Общества выкупить арендованное имущество, которое фактически из его пользования не выбывало. Условия договоров сторонами исполнялись (арендную плату Администрация получала без каких-либо возражений) и арендатор не имел задолженности по арендной плате.
На день вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "ЖЭУ N 1" непрерывно в течение более двух лет.
Ссылки Администрации на запрет заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов или аукциона, установленный Законом N 144-ФЗ от 02.07.2013, приводился в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Суд правильно исходил из того, что в данном случае предметом спора является соответствие либо несоответствие общества установленным Законом N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции о предоставлении муниципальной помощи без соблюдения публичных процедур и, как следствие, установление ничтожности договоров аренды.
Апелляционная коллегия учитывает, что на основании постановления Администрации от 26.08.2013 N 2135 спорное имущество муниципальной казны было передано и закреплено на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство" (л.д. 155 т. 1).
Вместе с тем, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Между тем Администрацией не представлены доказательства государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом за МБУ "Городское хозяйство.
В соответствии с п. 5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставной капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Таким образом, арендатор, который получил отказ в реализации права на выкуп в связи с тем, что публичный собственник пытался воспрепятствовать реализации права на выкуп путем передачи имущества, находящегося в аренде, третьему лицу, вправе требовать признания данного отказа незаконным.
Учитывая, что Администрации было известно о намерении ООО "ЖЭУ N 1" реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения, а также принимая во внимание, что постановление от 26.08.2013 N 22135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений, судом области сделан правильный вывод о том, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.
При таких обстоятельствах спора действия органа местного самоуправления, связанные с отказом ООО "ЖЭУ N 1" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, являются незаконными.
Вместе с тем, апелляционная коллегия находит обоснованным довод Администрации о невозможности выделения в натуре нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ) и нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж).
В силу ч. 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
В силу ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
При рассмотрении настоящего дела судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "ЖЭУ N 1" по договорам от 21.11.2012 N 39 и N 45 арендует нежилые помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска и площадью 32,96 кв. м (гараж) по тому же адресу.
Арендодателем по названным договорам является город Котовск Тамбовской области, которому принадлежит на праве собственности 40/100 долей, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 68-АБ 566063 от 26.12.2012 и 68 АБ 752827 от 29.01.2014..
Участниками общей долевой собственности также являются Саградян А.К. - 9/100 долей, Коновалов С.Н., 17/100 долей, Перегудова О.В. - 8/100 долей, Корчагин П.В. - 5/100 долей, Осмолский С.В. - 21/100 долей.
Отсутствие индивидуально-определенных признаков спорных арендуемых помещений не освобождает участников рассматриваемых публичных отношений от доказывания наличия (отсутствия) возможности формирования частей зданий как обособленных объектов.
Из дополнительно представленных Администрацией в суд апелляционной инстанции документов в обоснование своей правовой позиции (копий технического паспорта нежилого здания, свидетельств о государственной регистрации, выписки из ЕГРЮЛ) следует, что общая площадь помещений составляет 1068,1 кв. м.
Таким образом, 40/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих городу Котовску, соответствует 427, 24 кв. м.
ООО "ЖЭУ N 1" просит о передаче ему в собственность помещения под производственную деятельность общей площадью 424, 0 кв. м и гаража общей площадью 32,96 кв. м по адресу: ул. Красногвардейская, 16, что в сумме составляет 456,96 кв. м (л.д. 2, т. 2)
Таким образом, испрашивая площадь помещений по указанному адресу превышает площадь помещений, право собственности на которые принадлежит городу Котовску Тамбовской области и в отношении которых муниципальное образование имеет право распоряжения. В связи с этим апелляционная коллегия приходит к выводу, что выделение ООО "ЖЭУ N 1" спорных помещений является невозможным, поскольку приведет к нарушению прав других сособственников.
Из пояснений сторон, данных в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, следует, что испрашиваемый гараж расположен на первом этаже указанного здания и согласно экспликации к поэтажному плану является помещением N 23, занимающим 42,1 кв. м.
Однако как следует из заявления о реализации преимущественного права (т. 2 л.д. 64) Общество фактически пользовалось гаражом площадью 32,96 кв. м. Доказательств реконструкции данного помещения суду не представлено. Оценка данных доказательств позволяет прийти к выводу о невозможности формирования нежилого помещения (гаража) площадью 32,96 кв. м как обособленного объекта.
Кроме того по смыслу пункта 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 возможность формирования обособленного объекта является условием, учитываемым при реализации права, не только в отношении испрашиваемой части помещения, но и в отношений остальных частей, из которых оно состоит.
Как следует из поэтажного плана 2 этажа здания по адресу: г. Котовск, ул. Красногвардейская, д. 16, вход в помещения NN 2-12, составляющие 5/100 и 21/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащие Корчагину В.П. и Осмоловскому С.В., осуществляется через помещение N 1 (лестница).
Из материалов дела следует и признается сторонами, помещение N 1 входит в состав 40/100 долей, принадлежащих муниципальному образованию.
Таким образом, выделение ООО "ЖЭУ N 1" спорных помещений, включающих помещение N 1, является невозможным, поскольку приведет к нарушению прав других сособственников.
Выводы суда области в части отсутствия доказательств невозможности формирования обособленных объектов по адресу: ул. Красногвардейская, 16 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, решение в данной части подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 отменить в части.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации города Котовска N 01.01-25/3553 от 02.10.2013 г. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "ЖЭУ N 1" недвижимого имущества:
- - нежилого помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска;
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м (гараж) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска.
В остальной части решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2014 ПО ДЕЛУ N А64-6739/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. по делу N А64-6739/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2014.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.,
Миронцевой Н.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,
при участии:
от общества с ограниченной Прохоровский Д.Н. по доверенности
- ответственностью "Жилищно- б/н от 25.11.2013;
- эксплуатационный участок N 1":
от Администрации Степанова Л.В. по доверенности N 4
- г. Котовска: от 9.01.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Котовска на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 (судья Парфенова Л.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1", г. Котовск, к Муниципальному округу - город Котовск в лице Администрации г. Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании Администрации провести оценку рыночной стоимости имущества, принять решение об условиях приватизации имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (далее - ООО ЖЭУ N 1", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Муниципальному округу - город Котовск в лице Администрации г. Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 02.10.2013 N 01.01-25/3553, а именно:
- - нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилого помещения площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилого помещения площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилого помещения площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилого помещения площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
Просило также обязать Администрацию совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с проведением оценки рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Администрация обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая следующее:
- - ссылка суда на статью 621 Гражданского кодекса РФ и пункт 5.1 договоров аренды в подтверждение возобновления арендных отношений сторон является несостоятельной;
- - отменив постановление от 31.07.2013 N 1896 и направив письмо от 29.08.2013 N 01.01-25/3140, а также подготовив постановление от 26.08.2013 N 2135, Администрация заявила свои возражения против арендных отношений с ООО "ЖЭУ N 1" и выразила нуждаемость в нежилых помещениях;
- - действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у него намерения сдавать данное имущество в аренду;
- - спорное имущество передано в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство";
- - для регистрации права оперативного управления необходимо произвести техническую инвентаризацию объектов недвижимости, поставить их и земельные участки под ними на кадастровый учет, зарегистрировать право муниципальной собственности, что требует материальных затрат;
- - в действиях Администрации отсутствуют признаки воспрепятствования реализации ООО "ЖЭУ N 1" права на приобретение спорного имущества;
- - возможность выделить в натуре 40/100 долей муниципальной собственности как отдельное нежилое помещение отсутствует.
В заседании апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования апелляционной жалобы, просил их удовлетворить по вышеприведенным основаниям.
Представитель Общества против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое судебное решение законным и обоснованным.
Судебное заседание откладывалось с 09.04.2014 до 30.04.2014, с 30.04.2014 до 28.05.2014.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2014 до 04.06.2014.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
Между заявителем и Администрацией г. Котовска в период с 01.12.2007 по 31.05.2013 были заключены договоры аренды недвижимого имущества, а именно:
- - нежилое помещение общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);
- - нежилое помещение площадью 288,5 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (материальный склад);
- - нежилое помещение площадью 9,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (уборная);
- - нежилое помещение площадью 105,9 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (мастерская);
- - нежилое помещение площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж);
- - нежилое помещение площадью 102,2 кв. м в доме N 11а по ул. Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).
В материалы дела представлены договоры аренды:
- N 90, N 92, N 93, N 95, N 96, N 97 от 13.09.2010 со сроком аренды с 01.09.2010 по 31.07.2011.
- N 56, N 57, N 58, 59, N 61, N 62 от 23.08.2011 со сроком аренды с 01.08.2011 по 30.06.2012.
- N 39, N 40, N 42, N 43, N 44, N 45 от 21.11.2012 со сроком аренды с 01.07.2012 по 31.05.2013.
Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственного регистрации.
После окончания срока действия договоров Общество продолжало пользоваться данными нежилыми помещениями и уплачивать арендную плату.
04.07.2013 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на спорные нежилые помещения на срок с 01.06.2013 на 11 месяцев (лист дела 60 т. 2).
В соответствии с постановлением от 31.07.2013 N 1896 "О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" (л.д. 139 т. 1) в адрес заявителя Администрацией были направлены для подписания договора аренды вышеуказанных нежилых помещений N 45, N 46, N 47, N 48, N 49, N 50 от 31.07.2013 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.
Договоры от 31.07.2013, как указывает заявитель, были подписаны с протоколом разногласий и возвращены Администрации. Администрацией представлены в суд на обозрение подлинные договоры от 31.07.2013, где отсутствует подпись заявителя и указание "С протоколом разногласий".
Затем Администрация своим постановлением N 2133 от 26.08.2013 отменило свое постановление N 1896 от 31.07.2013 о заключении договоров аренды нежилого помещения с ООО "ЖЭУ N 1".
05.09.2013 общество отказалось освободить занимаемые помещения и заявило о своем преимущественном праве на выкуп недвижимого имущества и просило рассмотреть заявление о выкупе (л.д. 62-64 т. 1).
Администрация письмом N 01.01.-25/3553 от 02.10.2013 отказала заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества по основаниям:
- срок договоров аренды истек 31.05.2013 и они не могут считаться продленными на неопределенный срок, а согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
- спорные муниципальные помещения предназначены и необходимы городскому округу для решения вопросов местного значения. При отчуждении спорных муниципальных нежилых помещений исполнение возложенных на городской округ законодательством РФ полномочий будет невозможно.
- Администрация города не имеет намерения продавать данные нежилые помещения.
Этим же письмом предложено заявителю освободить нежилые помещения, подписать акты приема-передачи и передать ключи от помещений в Администрацию города (л.д. 136-137 т. 1).
Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, поскольку пришел к выводу, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п. п. 1 - 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "ЖЭУ N 1" соблюдены.
Арбитражный суд указал на то, что Администрации было известно о намерении Общества реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения еще в 2012 году, а постановление от 26.08.2013 N 2135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений.
Арбитражный суд области пришел к выводу, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.
Доводы Администрации о невозможности формирования самостоятельного объекта приватизации по адресу: ул. Красногвардейская, 16, суд области отклонил как необоснованные.
Рассмотрев повторно дело по имеющимся и дополнительно представленным материалам дела, апелляционная коллегия приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено, что ООО "ЖЭУ N 1" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:
1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Администрацией признается, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п. 2, 3, 4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "ЖЭУ N 1" соблюдены.
Вместе с тем, Администрация настаивает на том, что на момент обращения ООО "ЖЭУ N 1" с соответствующим заявлением между сторонами отсутствовали арендные отношения, поскольку срок действия договоров аренды N 39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 истек 31.05.2013, и Администрация 28.08.2013 направила арендатору возражения против заключения договора на новый срок.
Арбитражным судом установлено, что заявитель еще в 2012 году обращался к Администрации г. Котовская с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что подтверждается определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.10.2012 по делу N А64-4730/2012, которым утверждено мировое соглашение между ООО "ЖЭУ N 1" и Администрацией города Котовска. По данному мировому соглашению ООО "ЖЭУ N 1" отказывается от требование о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, а Администрация г. Котовска обязуется совершить действия по заключению с обществом на новый срок договоров аренды спорных помещений.
Договоры аренды NN 39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 на срок действия с 01.07.2012 по 31.05.2013 заключены сторонами именно во исполнение вышеназванного мирового соглашения.
Таким образом, материалами дела подтверждается намерение Общества выкупить арендованное имущество, которое фактически из его пользования не выбывало. Условия договоров сторонами исполнялись (арендную плату Администрация получала без каких-либо возражений) и арендатор не имел задолженности по арендной плате.
На день вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО "ЖЭУ N 1" непрерывно в течение более двух лет.
Ссылки Администрации на запрет заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов или аукциона, установленный Законом N 144-ФЗ от 02.07.2013, приводился в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Суд правильно исходил из того, что в данном случае предметом спора является соответствие либо несоответствие общества установленным Законом N 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции о предоставлении муниципальной помощи без соблюдения публичных процедур и, как следствие, установление ничтожности договоров аренды.
Апелляционная коллегия учитывает, что на основании постановления Администрации от 26.08.2013 N 2135 спорное имущество муниципальной казны было передано и закреплено на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство" (л.д. 155 т. 1).
Вместе с тем, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Между тем Администрацией не представлены доказательства государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом за МБУ "Городское хозяйство.
В соответствии с п. 5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставной капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Таким образом, арендатор, который получил отказ в реализации права на выкуп в связи с тем, что публичный собственник пытался воспрепятствовать реализации права на выкуп путем передачи имущества, находящегося в аренде, третьему лицу, вправе требовать признания данного отказа незаконным.
Учитывая, что Администрации было известно о намерении ООО "ЖЭУ N 1" реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения, а также принимая во внимание, что постановление от 26.08.2013 N 22135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство" издано в период действия арендных отношений, судом области сделан правильный вывод о том, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.
При таких обстоятельствах спора действия органа местного самоуправления, связанные с отказом ООО "ЖЭУ N 1" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, являются незаконными.
Вместе с тем, апелляционная коллегия находит обоснованным довод Администрации о невозможности выделения в натуре нежилого помещения общей площадью 424 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ) и нежилого помещения площадью 32,96 кв. м в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска (гараж).
В силу ч. 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
В силу ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
При рассмотрении настоящего дела судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "ЖЭУ N 1" по договорам от 21.11.2012 N 39 и N 45 арендует нежилые помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска и площадью 32,96 кв. м (гараж) по тому же адресу.
Арендодателем по названным договорам является город Котовск Тамбовской области, которому принадлежит на праве собственности 40/100 долей, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 68-АБ 566063 от 26.12.2012 и 68 АБ 752827 от 29.01.2014..
Участниками общей долевой собственности также являются Саградян А.К. - 9/100 долей, Коновалов С.Н., 17/100 долей, Перегудова О.В. - 8/100 долей, Корчагин П.В. - 5/100 долей, Осмолский С.В. - 21/100 долей.
Отсутствие индивидуально-определенных признаков спорных арендуемых помещений не освобождает участников рассматриваемых публичных отношений от доказывания наличия (отсутствия) возможности формирования частей зданий как обособленных объектов.
Из дополнительно представленных Администрацией в суд апелляционной инстанции документов в обоснование своей правовой позиции (копий технического паспорта нежилого здания, свидетельств о государственной регистрации, выписки из ЕГРЮЛ) следует, что общая площадь помещений составляет 1068,1 кв. м.
Таким образом, 40/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих городу Котовску, соответствует 427, 24 кв. м.
ООО "ЖЭУ N 1" просит о передаче ему в собственность помещения под производственную деятельность общей площадью 424, 0 кв. м и гаража общей площадью 32,96 кв. м по адресу: ул. Красногвардейская, 16, что в сумме составляет 456,96 кв. м (л.д. 2, т. 2)
Таким образом, испрашивая площадь помещений по указанному адресу превышает площадь помещений, право собственности на которые принадлежит городу Котовску Тамбовской области и в отношении которых муниципальное образование имеет право распоряжения. В связи с этим апелляционная коллегия приходит к выводу, что выделение ООО "ЖЭУ N 1" спорных помещений является невозможным, поскольку приведет к нарушению прав других сособственников.
Из пояснений сторон, данных в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, следует, что испрашиваемый гараж расположен на первом этаже указанного здания и согласно экспликации к поэтажному плану является помещением N 23, занимающим 42,1 кв. м.
Однако как следует из заявления о реализации преимущественного права (т. 2 л.д. 64) Общество фактически пользовалось гаражом площадью 32,96 кв. м. Доказательств реконструкции данного помещения суду не представлено. Оценка данных доказательств позволяет прийти к выводу о невозможности формирования нежилого помещения (гаража) площадью 32,96 кв. м как обособленного объекта.
Кроме того по смыслу пункта 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 возможность формирования обособленного объекта является условием, учитываемым при реализации права, не только в отношении испрашиваемой части помещения, но и в отношений остальных частей, из которых оно состоит.
Как следует из поэтажного плана 2 этажа здания по адресу: г. Котовск, ул. Красногвардейская, д. 16, вход в помещения NN 2-12, составляющие 5/100 и 21/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащие Корчагину В.П. и Осмоловскому С.В., осуществляется через помещение N 1 (лестница).
Из материалов дела следует и признается сторонами, помещение N 1 входит в состав 40/100 долей, принадлежащих муниципальному образованию.
Таким образом, выделение ООО "ЖЭУ N 1" спорных помещений, включающих помещение N 1, является невозможным, поскольку приведет к нарушению прав других сособственников.
Выводы суда области в части отсутствия доказательств невозможности формирования обособленных объектов по адресу: ул. Красногвардейская, 16 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, решение в данной части подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 отменить в части.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационный участок N 1" в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации города Котовска N 01.01-25/3553 от 02.10.2013 г. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "ЖЭУ N 1" недвижимого имущества:
- - нежилого помещения площадью 424 кв. м (здание ЖЭУ) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска;
- - нежилого помещения площадью 32,96 кв. м (гараж) в доме N 16 по ул. Красногвардейской г. Котовска.
В остальной части решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу N А64-6739/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)