Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (далее - общество "Новые горизонты") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А76-22008/2013 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:
- общества "Новые горизонты" - Иванов А.Г. (доверенность от 07.08.2014 N 7мг/2013);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) - Гороховодатская О.Е. (по доверенности).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Новые горизонты" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 83 488 126 руб. 46 коп. за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, 86 121 243 руб. 30 коп. за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, 780 797 руб. 40 коп. за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 31.01.2014 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Новые горизонты" в пользу Комитета взыскано 7 267 777 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в новой редакции. Исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Новые горизонты" в пользу Комитета взыскано 168 593 144 руб. 16 коп. задолженности. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Новые горизонты" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 195, 196, 421, 424, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.2, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что при расчете задолженности по арендной плате с 19.03.2012 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2013 по делу N А76-21973/2013. По мнению заявителя, при расчете размера подлежащей внесению арендной платы положения п. 15 ст. 3 Вводного закона не подлежат применению, поскольку в данном случае земельные участки предоставлены не в целях жилищного строительства; арендная плата должна определяться в соответствии с условиями договора аренды с учетом применения соответствующих нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки на территории Челябинской области. Общество "Новые горизонты" не согласно с выводом апелляционного суда о перерыве течения срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы за период с 12.02.2009 по 13.10.2010, поскольку, исходя из имеющихся в деле платежных поручений, ответчик признавал наличие долга только в размере, согласованном в договоре. Заявитель считает, что у апелляционного суда не имелось оснований для взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0506002:49 по 30.09.2013, так как соглашением от 20.10.2011 дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, на основании которого названный участок передан в аренду, расторгнуто. При этом общество "Новые горизонты" указывает на то, что названное соглашение зарегистрировано 07.11.2011, однако у него отсутствовала возможность представить сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении суду апелляционной инстанции. Кроме того, по мнению заявителя, у апелляционного суда также не имелось оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:52 и 74:36:0506002:53 за период с 12.02.2009, так как данные участки образованы лишь 17.12.2010 и поставлены на государственный кадастровый учет 20.12.2010.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п утверждены акты выбора земельных участков и закрытому акционерному обществу "Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - общество "ФСК "Западный луч") предварительно согласованы места размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 обществу "ФСК "Западный луч" предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании названного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом "ФСК "Западный луч" (арендатор) заключены договоры аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, согласно условиям которых обществу "ФСК "Западный луч" переданы в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 площадью 103 335 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 площадью 102 134 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди). Данные договоры заключены сроком на пять лет с даты принятия постановления (п. 1.4 договора). Государственная регистрация договоров произведена 12.02.2007.
По договорам цессии от 27.02.2007 общество "ФСК "Западный луч" (цедент) с согласия арендодателя передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006 обществу "Новые горизонты". Данные договоры зарегистрированы 04.04.2007.
На основании распоряжения администрации г. Челябинска от 12.05.2011 N 2767 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 путем раздела образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:51, 74:36:0506002:52, 74:36:0506002:53.
С учетом этого между Комитетом (арендодатель) и обществом "Новые горизонты" (арендатор) заключены дополнительные соглашения от 25.08.2011 N 1, 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, согласно которым обществу "Новые горизонты" в аренду переданы земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:52 площадью 102 275 кв. м и с кадастровым номером 74:36:0506002:53 площадью 1040 кв. м. Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011.
Как следует из выписок из государственного кадастра недвижимости, впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:52 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428.
Между сторонами заключены дополнительные соглашения от 12.07.2012 N 6, от 13.07.2012 N 7, от 12.07.2012 N 8 к дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, согласно которым обществу "Новые горизонты" в аренду переданы земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:426 площадью 33 588 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:427 площадью 40 270 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:428 площадью 28 417 кв. м. Данные дополнительные соглашения зарегистрированы 24.07.2012.
По договору от 31.08.2012 обществом "Новые горизонты" передало права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:53 площадью 1040 кв. м обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт". Государственная регистрация договора произведена 04.02.2013.
На основании распоряжения администрации г. Челябинска от 12.05.2011 N 2768 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 путем раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50.
С учетом данного обстоятельства между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключены дополнительные соглашения от 25.08.2011 N 1, 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006, согласно которым предметом аренды являются земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:50 площадью 95 656 кв. м и с кадастровым номером 74:36:0506002:49 площадью 6478 кв. м. Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011.
В отношении дополнительного соглашения от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 сторонами подписано соглашение о его расторжении от 20.10.2011.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Новые горизонты" обязательства по внесению платы за пользование предоставленными в аренду земельными участками, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности Комитетом факта наличия у общества "Новые горизонты" задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50 за период с 13.09.2011 по 30.09.2013, с кадастровым номером 74:36:0506002:52 за период с 14.10.2010 по 23.07.2012, с кадастровым номером 74:36:0506002:53 за период с 14.10.2010 по 03.02.2013 в общей сумме 7 267 777 руб. 24 коп. В отношении требований Комитета о взыскании задолженности по внесению платы за пользование названными земельными участками за период с 12.02.2009 по 13.10.2010 суд первой инстанции по заявлению ответчика применил исковую давность и отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период.
Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности в размере 168 593 144 руб. 16 коп., суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Как разъяснено в п. 19 названного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно п. 15 ст. 3 Вводного закона плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе постановления главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п об утверждении актов выбора земельных участков и предварительном согласовании мест размещения объектов, распоряжение главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312, договоры аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, дополнительные соглашения к ним, градостроительные планы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:50, 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные земельные участки были предоставлены для целей жилищного строительства.
При этом судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены ссылки общества "Новые горизонты" на то, что земельные участки предоставлены не только для целей жилищного строительства. Апелляционным судом верно указано, что соотношение площадей земельных участков, предоставленных по договорам от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, свидетельствует о преимущественном использовании участков для жилищного строительства.
При таких обстоятельствах суд апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона - Вводного закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что вступившим в законную силу 09.09.2013 решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 установлена в размере, равном их рыночной стоимости.
С момента внесения в государственный кадастр недвижимости установленной судебным актом кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления решения суда в законную силу по соответствующему иску. То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановления от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11).
С учетом этого апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что кадастровая стоимость, установленная решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013, подлежит применению при исчислении размера арендной платы за пользование указанными земельными участками с 10.09.2013.
Апелляционным судом также рассмотрено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.02.2009 по 13.10.2010.
Руководствуясь ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 19, 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установив, что в период с 31.12.2009 по 31.08.2011 на основании писем общества "Новые горизонты" общество с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" за ответчика вносило денежные средства в счет арендных платежей с указанием в назначении платежа: "по договорам аренды N 008659-К-2006, 008660-К-2006", апелляционной суд пришел к выводу о том, что внесение указанных платежей свидетельствует о признании долга и прерывании течения срока исковой давности по рассматриваемым исковым требованиям.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, установив, что обязательство по внесению платы за пользование арендуемыми земельными участками с учетом факта образования земельных участков путем раздела первоначальных участков с учетом подлежащего применению размера обществом "Новые горизонты" надлежащим образом не исполнено, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за пользование участками в спорный период в материалы дела не представлено, апелляционный суд удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 168 593 144 руб. 16 коп. задолженности.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0506002:49 за период по 30.09.2013, так как соглашением от 20.10.2011 дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, на основании которого названный участок передан в аренду, расторгнуто, отклоняется.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции доказательств, свидетельствующих о государственной данного соглашения, а также возвращении названного земельного участка арендодателю, не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки общества "Новые горизонты" на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:52 и 74:36:0506002:53 за период с 12.02.2009, так как данные участки образованы лишь 17.12.2010 и поставлены на государственный кадастровый учет 20.12.2010, также подлежат отклонению, поскольку эти участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022, находящегося в пользовании ответчика на условиях аренды на основании договора цессии от 27.02.2007.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются на основании вышеизложенного, поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А76-22008/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 08.09.2014 N Ф09-5062/14 ПО ДЕЛУ N А76-22008/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. N Ф09-5062/14
Дело N А76-22008/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (далее - общество "Новые горизонты") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А76-22008/2013 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:
- общества "Новые горизонты" - Иванов А.Г. (доверенность от 07.08.2014 N 7мг/2013);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) - Гороховодатская О.Е. (по доверенности).
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Новые горизонты" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 83 488 126 руб. 46 коп. за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, 86 121 243 руб. 30 коп. за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, 780 797 руб. 40 коп. за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 31.01.2014 (судья Скобелкин А.П.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Новые горизонты" в пользу Комитета взыскано 7 267 777 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в новой редакции. Исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Новые горизонты" в пользу Комитета взыскано 168 593 144 руб. 16 коп. задолженности. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Новые горизонты" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 195, 196, 421, 424, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.2, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что при расчете задолженности по арендной плате с 19.03.2012 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2013 по делу N А76-21973/2013. По мнению заявителя, при расчете размера подлежащей внесению арендной платы положения п. 15 ст. 3 Вводного закона не подлежат применению, поскольку в данном случае земельные участки предоставлены не в целях жилищного строительства; арендная плата должна определяться в соответствии с условиями договора аренды с учетом применения соответствующих нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки на территории Челябинской области. Общество "Новые горизонты" не согласно с выводом апелляционного суда о перерыве течения срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы за период с 12.02.2009 по 13.10.2010, поскольку, исходя из имеющихся в деле платежных поручений, ответчик признавал наличие долга только в размере, согласованном в договоре. Заявитель считает, что у апелляционного суда не имелось оснований для взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0506002:49 по 30.09.2013, так как соглашением от 20.10.2011 дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, на основании которого названный участок передан в аренду, расторгнуто. При этом общество "Новые горизонты" указывает на то, что названное соглашение зарегистрировано 07.11.2011, однако у него отсутствовала возможность представить сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении суду апелляционной инстанции. Кроме того, по мнению заявителя, у апелляционного суда также не имелось оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:52 и 74:36:0506002:53 за период с 12.02.2009, так как данные участки образованы лишь 17.12.2010 и поставлены на государственный кадастровый учет 20.12.2010.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п утверждены акты выбора земельных участков и закрытому акционерному обществу "Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - общество "ФСК "Западный луч") предварительно согласованы места размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 обществу "ФСК "Западный луч" предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании названного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом "ФСК "Западный луч" (арендатор) заключены договоры аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, согласно условиям которых обществу "ФСК "Западный луч" переданы в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 площадью 103 335 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 площадью 102 134 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Труда, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди). Данные договоры заключены сроком на пять лет с даты принятия постановления (п. 1.4 договора). Государственная регистрация договоров произведена 12.02.2007.
По договорам цессии от 27.02.2007 общество "ФСК "Западный луч" (цедент) с согласия арендодателя передало свои права и обязанности арендатора по договорам аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006 обществу "Новые горизонты". Данные договоры зарегистрированы 04.04.2007.
На основании распоряжения администрации г. Челябинска от 12.05.2011 N 2767 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 путем раздела образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:51, 74:36:0506002:52, 74:36:0506002:53.
С учетом этого между Комитетом (арендодатель) и обществом "Новые горизонты" (арендатор) заключены дополнительные соглашения от 25.08.2011 N 1, 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, согласно которым обществу "Новые горизонты" в аренду переданы земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:52 площадью 102 275 кв. м и с кадастровым номером 74:36:0506002:53 площадью 1040 кв. м. Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011.
Как следует из выписок из государственного кадастра недвижимости, впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:52 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428.
Между сторонами заключены дополнительные соглашения от 12.07.2012 N 6, от 13.07.2012 N 7, от 12.07.2012 N 8 к дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, согласно которым обществу "Новые горизонты" в аренду переданы земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:426 площадью 33 588 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:427 площадью 40 270 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:428 площадью 28 417 кв. м. Данные дополнительные соглашения зарегистрированы 24.07.2012.
По договору от 31.08.2012 обществом "Новые горизонты" передало права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:53 площадью 1040 кв. м обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт". Государственная регистрация договора произведена 04.02.2013.
На основании распоряжения администрации г. Челябинска от 12.05.2011 N 2768 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 путем раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50.
С учетом данного обстоятельства между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключены дополнительные соглашения от 25.08.2011 N 1, 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006, согласно которым предметом аренды являются земельные участки с кадастровым номером 74:36:0506002:50 площадью 95 656 кв. м и с кадастровым номером 74:36:0506002:49 площадью 6478 кв. м. Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011.
В отношении дополнительного соглашения от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 сторонами подписано соглашение о его расторжении от 20.10.2011.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Новые горизонты" обязательства по внесению платы за пользование предоставленными в аренду земельными участками, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 12.02.2009 по 30.09.2013, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности Комитетом факта наличия у общества "Новые горизонты" задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50 за период с 13.09.2011 по 30.09.2013, с кадастровым номером 74:36:0506002:52 за период с 14.10.2010 по 23.07.2012, с кадастровым номером 74:36:0506002:53 за период с 14.10.2010 по 03.02.2013 в общей сумме 7 267 777 руб. 24 коп. В отношении требований Комитета о взыскании задолженности по внесению платы за пользование названными земельными участками за период с 12.02.2009 по 13.10.2010 суд первой инстанции по заявлению ответчика применил исковую давность и отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период.
Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности в размере 168 593 144 руб. 16 коп., суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Как разъяснено в п. 19 названного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно п. 15 ст. 3 Вводного закона плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе постановления главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п, от 05.10.2004 N 1775-п об утверждении актов выбора земельных участков и предварительном согласовании мест размещения объектов, распоряжение главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312, договоры аренды от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, дополнительные соглашения к ним, градостроительные планы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:50, 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные земельные участки были предоставлены для целей жилищного строительства.
При этом судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены ссылки общества "Новые горизонты" на то, что земельные участки предоставлены не только для целей жилищного строительства. Апелляционным судом верно указано, что соотношение площадей земельных участков, предоставленных по договорам от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006, свидетельствует о преимущественном использовании участков для жилищного строительства.
При таких обстоятельствах суд апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона - Вводного закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что вступившим в законную силу 09.09.2013 решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 установлена в размере, равном их рыночной стоимости.
С момента внесения в государственный кадастр недвижимости установленной судебным актом кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления решения суда в законную силу по соответствующему иску. То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановления от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11).
С учетом этого апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что кадастровая стоимость, установленная решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013, подлежит применению при исчислении размера арендной платы за пользование указанными земельными участками с 10.09.2013.
Апелляционным судом также рассмотрено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.02.2009 по 13.10.2010.
Руководствуясь ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 19, 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установив, что в период с 31.12.2009 по 31.08.2011 на основании писем общества "Новые горизонты" общество с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" за ответчика вносило денежные средства в счет арендных платежей с указанием в назначении платежа: "по договорам аренды N 008659-К-2006, 008660-К-2006", апелляционной суд пришел к выводу о том, что внесение указанных платежей свидетельствует о признании долга и прерывании течения срока исковой давности по рассматриваемым исковым требованиям.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, установив, что обязательство по внесению платы за пользование арендуемыми земельными участками с учетом факта образования земельных участков путем раздела первоначальных участков с учетом подлежащего применению размера обществом "Новые горизонты" надлежащим образом не исполнено, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за пользование участками в спорный период в материалы дела не представлено, апелляционный суд удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 168 593 144 руб. 16 коп. задолженности.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0506002:49 за период по 30.09.2013, так как соглашением от 20.10.2011 дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, на основании которого названный участок передан в аренду, расторгнуто, отклоняется.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции доказательств, свидетельствующих о государственной данного соглашения, а также возвращении названного земельного участка арендодателю, не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки общества "Новые горизонты" на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0506002:52 и 74:36:0506002:53 за период с 12.02.2009, так как данные участки образованы лишь 17.12.2010 и поставлены на государственный кадастровый учет 20.12.2010, также подлежат отклонению, поскольку эти участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022, находящегося в пользовании ответчика на условиях аренды на основании договора цессии от 27.02.2007.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются на основании вышеизложенного, поскольку направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А76-22008/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)