Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Срок действия в договоре определен наступлением события - до полного погашения задолженности супруга истца перед третьим лицом по исполнительному листу, которую взялся оплачивать ответчик.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черепанова О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А.,
судей Ивановой Т.В. и Сергеева В.А.,
с участием прокурора Бабушкиной О.В.,
при секретаре А., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 мая 2015 г. дело по апелляционной жалобе Т.М. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 года, которым Т.М. отказано в удовлетворении исковых требований к Ч. о признании части договора найма жилого помещения недействительным, выселении из жилого помещения по адресу: <...> отказано.
Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., пояснения представителя истца - по доверенности Т.С., заключение прокурора об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Т.М. обратилась в суд с иском к Ч. о признании недействительным п. 13 договора от 02.10.2009 г. найма жилого помещения по адресу: <...> части условия о сроке, выселении ответчика из спорного жилого помещения в связи с окончанием срока действия договора коммерческого найма.
Исковые требования мотивированы тем, что, являясь собственником жилого помещения по указанному адресу, истец передала его в пользование по договору коммерческого найма ответчику. При этом срок действия в договоре определен наступлением события - до полного погашения задолженности Т.С. перед К. по исполнительному листу N 2-1286/2008, которую взялся оплачивать Ч., что противоречит закону. В силу ничтожности условие не может применяться к возникшим между сторонами правоотношениям по пользованию жилым помещением; в связи с отказом ответчика выселиться из жилого помещения по окончании срока пользования истец находит свое право нарушенным и подлежащим судебной защите.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Т.М., указывая на его незаконность и необоснованность. Судом неправильно определены значимые для дела обстоятельства и неправильно применен материальный закон.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились. Направленное по адресу: <...> судебное извещение ответчику возвращено в суд с отметкой о невручении за истечением срока хранения; сведений об ином месте жительства либо пребывания ответчика в материалах дела не содержится. Судебная коллегия считает, что требования процессуального закона об извещении стороны о времени и месте судебного заседания соблюдены, препятствий к рассмотрению дела в отсутствие ответчика не усматривает. Истец о рассмотрении дела также извещена надлежащим образом, не просила об отложении судебного разбирательства.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ)
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо - обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как следует из материалов дела, истец является собственником жилого помещения - пятикомнатной квартиры по адресу: <...>; государственная регистрация права собственности в установленном законом порядке произведена (л.д. 9). 02.10.2009 г. между Т.М., Т.С. и Ч. заключен договор, который содержал, в том числе, и условия по передаче Т.М. указанного помещения в пользование за плату Ч. При этом условие о сроке пользования определено следующим образом: право пользования помещением осуществляется Ч. до полного погашения задолженности Т.С. перед К. по исполнительному листу N 2-1286/2008, погашать которую за Т.С. взялся Ч. - П. 13 договора (л.д. 10-12).
Позиция истца по делу сводится к тому, что указанное условие о сроке противоречит требованиям закона и не порождает правовых последствий, в связи с окончанием срока действия договора право пользования Ч. жилым помещением прекращено, в связи с отказом добровольно освободить помещение ответчик подлежит выселению в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта передачи спорного помещения в пользование в качестве жилого, в связи с чем условие о сроке договора коммерческого найма жилого помещения не применяется, истечение пятилетнего срока с момента заключения договора не является основанием к выселению ответчика. При этом суд сослался как на преюдицию на ранее состоявшиеся решения Свердловского районного суда г. Перми от 28.06.2013 г. и от 17.04.2014 г., которыми Т.М. было отказано в признании договора от 02.10.2009 г. незаключенным и в расторжении указанного договора.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не подтверждаются фактическими обстоятельствами и противоречат требованиям материального закона.
В соответствие с ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. В том числе вправе предоставить это помещение во владение и (или) в пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридическому лицу - договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Устанавливая значимые для дела обстоятельства, суд первой инстанции неверно посчитал, что спорное помещение передано истцом в пользование ответчика как нежилое. Из представленных истцом документов следует, что спорное помещение находится в многоквартирном жилом доме, государственная регистрация права собственности Т.М. произведена в отношении жилого помещения - квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми. Данных о том, что спорное помещение в установленном порядке переведено в нежилое, в материалы дела не представлено. То обстоятельство, что помещение использовалось Ч. либо другими лицами в качестве офисного, автоматически, т.е. в отсутствие специальной установленной законом процедуры, не ведет к изменению его статуса. Следовательно, вне зависимости от того, каким образом стороны в договоре от 02.10.2009 г. поименовали помещение, а также от того, как оно фактически используется, оно не перестало быть жилым. Следовательно, правоотношения, связанные с передачей собственником помещения в пользование другим лицам, подлежат регулированию нормами жилищного и гражданского законодательства о найме жилого помещения.
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет.
Таким образом, из смысла вышеприведенных норм закона следует, что свобода договора действует до определенных пределов, т.е. принцип свободы договора ограничен условием о том, что положения договора не должны противоречить положениям закона. В случае возникновения такой ситуации положения договора не порождают для сторон юридических последствий. Предусмотренное п. 13 договора от 02.10.2009 г. условие о сроке действия - до полного погашения Т.С. задолженности перед К., которую за него погашает Ч. и взамен пользуется спорным помещением - противоречит требованиям закона, которым ограничен максимальный срок договора найма жилого помещения пятью годами. Каких-либо исключений на этот счет закон не предусматривает. Таким образом, сделав неверный вывод о том, что помещение сдано в пользование ответчику не в качестве жилого, суд пришел к неправильному выводу относительно действительности условия п. 13 договора о сроке. В связи с противоречием указанного условия закону оно ничтожно и не порождает юридических последствий. К договору коммерческого найма жилого помещения подлежит применению положение ст. 684 ГК РФ, пятилетний срок пользования Ч. жилым помещением по договору от 02.10.2009 г. закончился 02.10.2014 г. Из материалов дела следует, что Т.М. 27.06.2014 г. направила в адрес Ч. предупреждение о необходимости выселения в связи с окончанием срока действия договора найма, 02.07.2014 г. дополнительно направила ответчику телеграмму (л.д. 18-20), выполнив тем самым предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ процедуру (не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем).
Данных о том, что стороны после этого достигли договоренности о новом сроке пользования жилым помещением, в материалы дела не представлено. Также отсутствуют сведения о том, что Т.М. намерена сдавать жилое помещение другим лицам, в связи с чем оснований исходить из наличия у Ч. преимущественного права на наем жилого помещения, не имеется.
Таким образом, позиция Т.М. о прекращении договора найма жилого помещения в связи с истечением срока основана на требованиях закона и подлежала учету судом первой инстанции при разрешении спора.
Иных оснований возникновения у Ч. право пользования жилым помещением, в силу которых он имел бы право проживать в нем после 02.10.2014 г., не установлено. Следовательно, он подлежит выселению.
Ссылка суда на судебные решения от 28.06.2013 г. и от 17.04.2014 г. несостоятельна. Судом не учтено, что по правилам ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальными являются установленные судом обстоятельства по ранее рассмотренному делу. В данном же случае суд за установленные обстоятельства посчитал выводы суда по конкретному спору, что не одно и тоже.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований Т.М.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 г. отменить. Вынести новое решение.
Признать недействительным п. 13 договора от 02.10.2009 г. о сроке пользования Ч. жилым помещением по адресу: <...>.
Прекратить право Ч. пользования жилым помещением в связи с истечением срока договора найма жилого помещения и выселить его из жилого помещения по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4460
Требование: О признании недействительным договора найма жилого помещения в части условия о сроке найма, выселении ответчика из спорного жилого помещения в связи с окончанием срока действия договора.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Срок действия в договоре определен наступлением события - до полного погашения задолженности супруга истца перед третьим лицом по исполнительному листу, которую взялся оплачивать ответчик.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2015 г. по делу N 33-4460
Судья Черепанова О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А.,
судей Ивановой Т.В. и Сергеева В.А.,
с участием прокурора Бабушкиной О.В.,
при секретаре А., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 мая 2015 г. дело по апелляционной жалобе Т.М. на решение Свердловского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 года, которым Т.М. отказано в удовлетворении исковых требований к Ч. о признании части договора найма жилого помещения недействительным, выселении из жилого помещения по адресу: <...> отказано.
Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., пояснения представителя истца - по доверенности Т.С., заключение прокурора об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Т.М. обратилась в суд с иском к Ч. о признании недействительным п. 13 договора от 02.10.2009 г. найма жилого помещения по адресу: <...> части условия о сроке, выселении ответчика из спорного жилого помещения в связи с окончанием срока действия договора коммерческого найма.
Исковые требования мотивированы тем, что, являясь собственником жилого помещения по указанному адресу, истец передала его в пользование по договору коммерческого найма ответчику. При этом срок действия в договоре определен наступлением события - до полного погашения задолженности Т.С. перед К. по исполнительному листу N 2-1286/2008, которую взялся оплачивать Ч., что противоречит закону. В силу ничтожности условие не может применяться к возникшим между сторонами правоотношениям по пользованию жилым помещением; в связи с отказом ответчика выселиться из жилого помещения по окончании срока пользования истец находит свое право нарушенным и подлежащим судебной защите.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Т.М., указывая на его незаконность и необоснованность. Судом неправильно определены значимые для дела обстоятельства и неправильно применен материальный закон.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились. Направленное по адресу: <...> судебное извещение ответчику возвращено в суд с отметкой о невручении за истечением срока хранения; сведений об ином месте жительства либо пребывания ответчика в материалах дела не содержится. Судебная коллегия считает, что требования процессуального закона об извещении стороны о времени и месте судебного заседания соблюдены, препятствий к рассмотрению дела в отсутствие ответчика не усматривает. Истец о рассмотрении дела также извещена надлежащим образом, не просила об отложении судебного разбирательства.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ)
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо - обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как следует из материалов дела, истец является собственником жилого помещения - пятикомнатной квартиры по адресу: <...>; государственная регистрация права собственности в установленном законом порядке произведена (л.д. 9). 02.10.2009 г. между Т.М., Т.С. и Ч. заключен договор, который содержал, в том числе, и условия по передаче Т.М. указанного помещения в пользование за плату Ч. При этом условие о сроке пользования определено следующим образом: право пользования помещением осуществляется Ч. до полного погашения задолженности Т.С. перед К. по исполнительному листу N 2-1286/2008, погашать которую за Т.С. взялся Ч. - П. 13 договора (л.д. 10-12).
Позиция истца по делу сводится к тому, что указанное условие о сроке противоречит требованиям закона и не порождает правовых последствий, в связи с окончанием срока действия договора право пользования Ч. жилым помещением прекращено, в связи с отказом добровольно освободить помещение ответчик подлежит выселению в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта передачи спорного помещения в пользование в качестве жилого, в связи с чем условие о сроке договора коммерческого найма жилого помещения не применяется, истечение пятилетнего срока с момента заключения договора не является основанием к выселению ответчика. При этом суд сослался как на преюдицию на ранее состоявшиеся решения Свердловского районного суда г. Перми от 28.06.2013 г. и от 17.04.2014 г., которыми Т.М. было отказано в признании договора от 02.10.2009 г. незаключенным и в расторжении указанного договора.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они не подтверждаются фактическими обстоятельствами и противоречат требованиям материального закона.
В соответствие с ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. В том числе вправе предоставить это помещение во владение и (или) в пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридическому лицу - договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Устанавливая значимые для дела обстоятельства, суд первой инстанции неверно посчитал, что спорное помещение передано истцом в пользование ответчика как нежилое. Из представленных истцом документов следует, что спорное помещение находится в многоквартирном жилом доме, государственная регистрация права собственности Т.М. произведена в отношении жилого помещения - квартиры N <...> в доме N <...> по ул. <...> в г. Перми. Данных о том, что спорное помещение в установленном порядке переведено в нежилое, в материалы дела не представлено. То обстоятельство, что помещение использовалось Ч. либо другими лицами в качестве офисного, автоматически, т.е. в отсутствие специальной установленной законом процедуры, не ведет к изменению его статуса. Следовательно, вне зависимости от того, каким образом стороны в договоре от 02.10.2009 г. поименовали помещение, а также от того, как оно фактически используется, оно не перестало быть жилым. Следовательно, правоотношения, связанные с передачей собственником помещения в пользование другим лицам, подлежат регулированию нормами жилищного и гражданского законодательства о найме жилого помещения.
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет.
Таким образом, из смысла вышеприведенных норм закона следует, что свобода договора действует до определенных пределов, т.е. принцип свободы договора ограничен условием о том, что положения договора не должны противоречить положениям закона. В случае возникновения такой ситуации положения договора не порождают для сторон юридических последствий. Предусмотренное п. 13 договора от 02.10.2009 г. условие о сроке действия - до полного погашения Т.С. задолженности перед К., которую за него погашает Ч. и взамен пользуется спорным помещением - противоречит требованиям закона, которым ограничен максимальный срок договора найма жилого помещения пятью годами. Каких-либо исключений на этот счет закон не предусматривает. Таким образом, сделав неверный вывод о том, что помещение сдано в пользование ответчику не в качестве жилого, суд пришел к неправильному выводу относительно действительности условия п. 13 договора о сроке. В связи с противоречием указанного условия закону оно ничтожно и не порождает юридических последствий. К договору коммерческого найма жилого помещения подлежит применению положение ст. 684 ГК РФ, пятилетний срок пользования Ч. жилым помещением по договору от 02.10.2009 г. закончился 02.10.2014 г. Из материалов дела следует, что Т.М. 27.06.2014 г. направила в адрес Ч. предупреждение о необходимости выселения в связи с окончанием срока действия договора найма, 02.07.2014 г. дополнительно направила ответчику телеграмму (л.д. 18-20), выполнив тем самым предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ процедуру (не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем).
Данных о том, что стороны после этого достигли договоренности о новом сроке пользования жилым помещением, в материалы дела не представлено. Также отсутствуют сведения о том, что Т.М. намерена сдавать жилое помещение другим лицам, в связи с чем оснований исходить из наличия у Ч. преимущественного права на наем жилого помещения, не имеется.
Таким образом, позиция Т.М. о прекращении договора найма жилого помещения в связи с истечением срока основана на требованиях закона и подлежала учету судом первой инстанции при разрешении спора.
Иных оснований возникновения у Ч. право пользования жилым помещением, в силу которых он имел бы право проживать в нем после 02.10.2014 г., не установлено. Следовательно, он подлежит выселению.
Ссылка суда на судебные решения от 28.06.2013 г. и от 17.04.2014 г. несостоятельна. Судом не учтено, что по правилам ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальными являются установленные судом обстоятельства по ранее рассмотренному делу. В данном же случае суд за установленные обстоятельства посчитал выводы суда по конкретному спору, что не одно и тоже.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований Т.М.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 г. отменить. Вынести новое решение.
Признать недействительным п. 13 договора от 02.10.2009 г. о сроке пользования Ч. жилым помещением по адресу: <...>.
Прекратить право Ч. пользования жилым помещением в связи с истечением срока договора найма жилого помещения и выселить его из жилого помещения по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)