Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Синицына М.П.
Судья-докладчик: Иванова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Е.Ю.,
судей Усовой Н.М., Ивановой О.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" о расторжении договора аренды, понуждении освободить нежилое помещение,
по апелляционной жалобе представителя истца С. - Р. на решение Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований представитель истца С. - Р., действующая на основании доверенности, указала, что <дата изъята> истец С. приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по <адрес изъят>, переход права собственности зарегистрирован <дата изъята>. Приобретенное им нежилое помещение было сдано в аренду прежним собственником на основании договора аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята> на срок до <дата изъята>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята> сделана запись регистрации <номер изъят>. <дата изъята> ответчик был уведомлен о смене собственника арендуемого имущества.
В силу п. 3.2.3 договора аренды <номер изъят> Арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии. Арендодателем выявлены нарушения Арендатора в части исполнения условий договора Аренды, а именно ответчик не соблюдал нормы противопожарной безопасности, не производил своевременный ремонт электропроводки, происходило разрушение потолка помещения в связи с протечкой в крыше, не производился текущий ремонт в помещении подвала арендуемого помещения, произошло частичное разрушение фасада помещения.
Арендатору направлено уведомление с предложением устранить допущенные нарушения в срок до <дата изъята>, а в случае не устранения допущенных нарушений, в силу п. 6.2.2 Договора аренды ответчик был уведомлен о досрочном расторжении договора аренды <номер изъят> от <дата изъята> с <дата изъята>, однако Арендатор по месту нахождения юридического адреса почтовую корреспонденцию не получает, почтовые отправления возвращены за истечением срока хранения.
Пунктом 6.2.2 договора аренды <номер изъят> предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае не выполнения Арендатором п. 3.2.3 договора.
Истец С. просил суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между ним и ООО "Союзпечать", обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по <адрес изъят>.
В судебном заседании представитель истца Р., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.
Истец С. в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика ООО "Союзпечать" Б., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.
Решением Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
На решение суда представителем истца С. - Р., действующей на основании доверенности, была подана апелляционная жалоба, в которой она указывает, что с решением суда не согласна. Просит его отменить и принять по делу новое решение.
Считает, что судом неверно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Статья 450 ГК РФ, на которую ссылается суд, прямо предусматривает, что ее нормы применяются во взаимосвязи с иными нормами ГК РФ. Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ прямо предусматривает право арендодателя в судебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, предусмотренных договором.
Указывает, что в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Так при буквальном токовании договора необходимо исходить из взаимосвязи следующих пунктов договора и норм действующего законодательства, а именно: п. 6.2.2 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор, если арендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущество; п. 3.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора содержать арендуемое имущество в полной исправности до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора; п. 2.2 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает работы и материалы при производстве текущего и капитального ремонта имущества. Таким образом, во взаимосвязи п. п. 2.2 и 3.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии. Кроме того, ст. 616 ГК РФ устанавливает обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок установленный договором, а если он не определен договором, в разумный срок.
Считает, что выводы суда о том, что на арендатора не возложена обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем, разрушение арендуемого имущества произошло не по вине арендатора, не соответствует условиям договора аренды и обстоятельствам дела. Заключение эксперта и допрос свидетеля М. подтверждают, что именно не проведение в надлежащие сроки предупредительного (текущего) ремонта привели к необходимости произвести капитальный ремонт. Проведенной судебной строительно-технической экспертизой было установлено, что вследствие не выполнения арендатором надлежащего контроля за техническим состоянием здания привели к разрушению части наружных стен, цоколя, отмостки, водостоков, кровли, демонтирована лестница с первого этажа в подвал. Таким образом, в связи с бездействием арендатором ухудшено состояние арендуемого имущества.
Возражений на апелляционную жалобу не поступало.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции установлено, что <дата изъята> между Муниципальным образованием г. Братска и ООО "Союзпечать" был заключен договор аренды недвижимого имущества <номер изъят> о передаче в аренду нежилого помещения - магазина, находящегося по <адрес изъят>. Срок аренды по договору составляет <данные изъяты>. Данный договор <дата изъята> был зарегистрирован в Братском отделе ФСГР.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества, актом приема-передачи от <дата изъята>, свидетельством о государственной регистрации права от <дата изъята> С. является собственником указанного магазина.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, С. в настоящее время является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>.
Разрешая заявленный спор, суд верно исходил из положений п. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
В соответствии с п. п. 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Суд пришел к правильному выводу о том, что ст. 616 ГК РФ, указывая на обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества, не наделяет собственника правом возлагать на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта. Данное условие должно быть согласовано сторонами договора и предусмотрено договором аренды. Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано, то обязанность по проведению капитального ремонта, в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ, несет арендодатель.
Оценив представленные доказательства и договор аренды недвижимого имущества от <дата изъята>, суд сделал верный вывод о том, что на арендаторе ООО "Союзпечать" лежит обязанность по выполнению только текущего ремонта нежилого помещения, данное условие арендатором выполняется, что нашло подтверждение в материалах дела.
Факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не были подтверждены.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>.
При принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года оставить - без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. - Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ЗУБКОВА
Судьи
Н.М.УСОВА
О.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7484/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2013 г. по делу N 33-7484/2013
Судья: Синицына М.П.
Судья-докладчик: Иванова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Е.Ю.,
судей Усовой Н.М., Ивановой О.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" о расторжении договора аренды, понуждении освободить нежилое помещение,
по апелляционной жалобе представителя истца С. - Р. на решение Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований представитель истца С. - Р., действующая на основании доверенности, указала, что <дата изъята> истец С. приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по <адрес изъят>, переход права собственности зарегистрирован <дата изъята>. Приобретенное им нежилое помещение было сдано в аренду прежним собственником на основании договора аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята> на срок до <дата изъята>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата изъята> сделана запись регистрации <номер изъят>. <дата изъята> ответчик был уведомлен о смене собственника арендуемого имущества.
В силу п. 3.2.3 договора аренды <номер изъят> Арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии. Арендодателем выявлены нарушения Арендатора в части исполнения условий договора Аренды, а именно ответчик не соблюдал нормы противопожарной безопасности, не производил своевременный ремонт электропроводки, происходило разрушение потолка помещения в связи с протечкой в крыше, не производился текущий ремонт в помещении подвала арендуемого помещения, произошло частичное разрушение фасада помещения.
Арендатору направлено уведомление с предложением устранить допущенные нарушения в срок до <дата изъята>, а в случае не устранения допущенных нарушений, в силу п. 6.2.2 Договора аренды ответчик был уведомлен о досрочном расторжении договора аренды <номер изъят> от <дата изъята> с <дата изъята>, однако Арендатор по месту нахождения юридического адреса почтовую корреспонденцию не получает, почтовые отправления возвращены за истечением срока хранения.
Пунктом 6.2.2 договора аренды <номер изъят> предусмотрено право Арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае не выполнения Арендатором п. 3.2.3 договора.
Истец С. просил суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между ним и ООО "Союзпечать", обязать ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по <адрес изъят>.
В судебном заседании представитель истца Р., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.
Истец С. в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика ООО "Союзпечать" Б., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.
Решением Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
На решение суда представителем истца С. - Р., действующей на основании доверенности, была подана апелляционная жалоба, в которой она указывает, что с решением суда не согласна. Просит его отменить и принять по делу новое решение.
Считает, что судом неверно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Статья 450 ГК РФ, на которую ссылается суд, прямо предусматривает, что ее нормы применяются во взаимосвязи с иными нормами ГК РФ. Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ прямо предусматривает право арендодателя в судебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, предусмотренных договором.
Указывает, что в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Так при буквальном токовании договора необходимо исходить из взаимосвязи следующих пунктов договора и норм действующего законодательства, а именно: п. 6.2.2 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор, если арендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущество; п. 3.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора содержать арендуемое имущество в полной исправности до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора; п. 2.2 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает работы и материалы при производстве текущего и капитального ремонта имущества. Таким образом, во взаимосвязи п. п. 2.2 и 3.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии. Кроме того, ст. 616 ГК РФ устанавливает обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок установленный договором, а если он не определен договором, в разумный срок.
Считает, что выводы суда о том, что на арендатора не возложена обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем, разрушение арендуемого имущества произошло не по вине арендатора, не соответствует условиям договора аренды и обстоятельствам дела. Заключение эксперта и допрос свидетеля М. подтверждают, что именно не проведение в надлежащие сроки предупредительного (текущего) ремонта привели к необходимости произвести капитальный ремонт. Проведенной судебной строительно-технической экспертизой было установлено, что вследствие не выполнения арендатором надлежащего контроля за техническим состоянием здания привели к разрушению части наружных стен, цоколя, отмостки, водостоков, кровли, демонтирована лестница с первого этажа в подвал. Таким образом, в связи с бездействием арендатором ухудшено состояние арендуемого имущества.
Возражений на апелляционную жалобу не поступало.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции установлено, что <дата изъята> между Муниципальным образованием г. Братска и ООО "Союзпечать" был заключен договор аренды недвижимого имущества <номер изъят> о передаче в аренду нежилого помещения - магазина, находящегося по <адрес изъят>. Срок аренды по договору составляет <данные изъяты>. Данный договор <дата изъята> был зарегистрирован в Братском отделе ФСГР.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества, актом приема-передачи от <дата изъята>, свидетельством о государственной регистрации права от <дата изъята> С. является собственником указанного магазина.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, С. в настоящее время является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>.
Разрешая заявленный спор, суд верно исходил из положений п. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
В соответствии с п. п. 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Суд пришел к правильному выводу о том, что ст. 616 ГК РФ, указывая на обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества, не наделяет собственника правом возлагать на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта. Данное условие должно быть согласовано сторонами договора и предусмотрено договором аренды. Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано, то обязанность по проведению капитального ремонта, в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ, несет арендодатель.
Оценив представленные доказательства и договор аренды недвижимого имущества от <дата изъята>, суд сделал верный вывод о том, что на арендаторе ООО "Союзпечать" лежит обязанность по выполнению только текущего ремонта нежилого помещения, данное условие арендатором выполняется, что нашло подтверждение в материалах дела.
Факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не были подтверждены.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества <номер изъят> от <дата изъята>.
При принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Братского городского суда Иркутской области от 23 мая 2013 года оставить - без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. - Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ЗУБКОВА
Судьи
Н.М.УСОВА
О.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)