Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец не наделял мать ответчика полномочиями на отчуждение спорного жилого помещения, также доверенность исключает получение ею денежных средств в счет стоимости продаваемой жилой площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Горькова И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Михалевой Т.Д., Моргасова М.М.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ******* А.В. по доверенности ******* А.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований ******* А.В. к ******* Р.С. о признании ничтожного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность - отказать.
установила:
******* А.В. обратился в суд с иском к ******* Р.С. о признании ничтожного договора купли-продажи комнаты площадью 13,5 кв. м, расположенной по адресу: *******, заключенного между ******* Н.В. (от имени ******* А.В.) и ******* Р.С. недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность ******* А.В. указанной комнаты.
В обосновании требований ссылался на то, что истец являлся собственником спорного жилого помещения. При обращении 29.11.2013 г. в ОВД по району Сокольники по поводу утраченного паспорта, ему стало известно, что собственником спорного жилого помещения является ******* Р.С. О переходе прав собственности истцу ничего не было известно. 15.10.2012 г. истец при подписании доверенности на мать ответчика уполномочивал ее продать комнату при соблюдении следующих условий сохранение за истцом права пожизненного проживания в указанной комнате и пожизненного пользования ею, и за цену, установленную истцом. ******* Н.В., являясь матерью ответчика в нарушение ст. 555 ГК РФ, превысив полномочия, заключила договор купли-продажи спорной комнаты без соблюдения установленных условий, в том числе, без согласования цены жилого помещения. В нарушение ст. 185 ГК РФ ******* Н.В. совершила сделку в пользу сына, являясь одновременно его представителем, нарушив также п. 3 ст. 182 ГК РФ. Истец не наделял ******* Н.В. полномочиями на отчуждение спорного жилого помещения, также доверенность исключает получение ею денежных средств в счет стоимости продаваемой жилой площади. Истец не подписывал передаточный акт и никаких денег за проданную комнату не получал.
Истец ******* А.В., его представитель ******* А.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела, доказательств уважительности неявки суду не предоставил, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. В материалах дела имеются письменные пояснения ответчика в котором он просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и применить срок исковой давности в отношении заявленных исковых требований (л.д. 53).
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о дате слушания дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалуемое решение указанным требованиям не отвечает.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи, действительность которого оспаривается истцом, заключен от имени ******* А.В. его представителем ******* Н.В., соответственно, разрешением данного спора затрагиваются права последней, которая как заинтересованное лицо не была привлечена к участию в деле.
Данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении судом норм процессуального права и, в силу положений ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене решения суда.
В соответствии с частью 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2014 г. в связи с существенным нарушением судом первой инстанции норм процессуального права, на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принято решение о рассмотрении настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена ******* Н.В.
Истец ******* А.В., его представитель по доверенности ******* А.В. в заседании судебной коллегии исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что спорная комната является единственным жильем истца, цена по договору купли-продажи согласована между сторонами не была, денег за проданную комнату ******* А.В. не получал, акт не подписывал.
В заседании судебной коллегии ******* Н.В. пояснила, что работает риэлтором, ответчик является ее сыном. Истец обратился к ней летом 2012 г. с намерением сдать принадлежащую ему комнату в аренду, в связи с чем, была оформлена первая доверенность. Впоследствии истец решил продать комнату и выдал вторую доверенность с соответствующими полномочиями по продаже комнаты. Договор купли-продажи комнаты был заключен от имени ******* А.В. по доверенности ******* Н.В. с сыном ******* Р.С. Цена продаваемого жилого помещения была устно оговорена с истцом, с данной ценой он согласился. Истец собственноручно подписал акт приема-передачи имущества, передал ключи от комнаты и получил денежные средства в сумме ******* руб.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ******* Р.С., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, выслушав истца ******* А.В., его представителя ******* А.В., третье лицо ******* Н.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции.
Судебной коллегией установлено, что ******* А.В. 1946 года рождения, являлся собственником жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ******* жилой площадью 13,5 кв. м на основании договора передачи квартиры в собственность от 26.05.1999 г. N *******.
05.10.2012 г. ******* А.В. выдал ******* Н.В. доверенность, которой уполномочил ее получить необходимые документы для предстоящего заключения договора аренды или возмездного пользования спорной комнаты (л.д. 15).
15.10.2012 г. ******* А.В. выдал ******* Н.В. доверенность, которой уполномочил продать принадлежащую ему комнату площадью 13,5 кв. м за N 1 в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: ******* на следующих условиях: пожизненного проживания истца (регистрации) в комнате, пожизненного пользования комнатой, за цену по усмотрению (указанию) истца, и, если таковые будут, то на остальных условиях по усмотрению ******* Н.В. (л.д. 36). Данная доверенность выдана сроком на 6 месяцев.
06 ноября 2012 г. ******* Н.В. (мать ответчика) на основании данной доверенности, действуя от имени ******* А.В. (Продавец), и ******* Р.С. (Покупатель) подписали договор купли-продажи комнаты, согласно которому Продавец продал Покупателю в собственность принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.
Согласно п. 3 договора, комната оценена сторонами в ******* руб. Данную сумму продавец получает от покупателя в течение одного календарного дня после регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве (л.д. 35).
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 19.11.2012 г. по заявлению ******* Н.В.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по г. Москве от 26.12.2013 г., право собственности ******* Р.С. на указанную квартиру зарегистрировано 19.11.2012 г. (л.д. 19).
В материалах дела также имеется передаточный акт от 20 ноября 2012 г. Как следует из его содержания, ******* А.В. передал ******* Р.С., а последний принял спорное жилое помещение, ключи от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Стороны не имеют материальных претензий друг к другу, стоимость квартиры оговорена. Деньги продавец от покупателя получил полностью (л.д. 38).
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора (п. 1).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи в нарушении условий, на которых была выдана доверенность, цена договора между ******* А.В. и ******* Н.В. согласована не была, соответственно оспариваемый договор подписан ******* Н.В. с превышением предоставленных ей в доверенности полномочий, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его недействительность.
Доводы ответчика о согласованности цены путем подписания акта передачи имущества 20.12.2012 г., то есть после регистрации сделки, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку в указанном акте также отсутствует цена продаваемой комнаты. При этом судебная коллегия также учитывает, что договор купли-продажи истцом не подписывался, лично им на регистрацию в Управление Росреестра не сдавался.
В материалах дела имеется письмо из УДЖП и ЖФ г. Москвы от 06.11.2012 г., на которое ссылался ответчик, согласно которого начальник управления информировал об отказе от преимущественного права спорной комнаты за цену ******* руб. (л.д. 40).
Указанное письмо направлено в адрес ******* А.В. в ответ на заявление, поданное в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы его представителем ******* Н.В. - третьего лица по делу, а потому также не может свидетельствовать о согласовании цены продажи спорной комнаты.
Вышеизложенные обстоятельства, позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что у истца отсутствовало волеизъявление на отчуждение указанной комнаты без согласования сторонами ее цены, а потому указанная сделка является недействительной.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не может быть принят судом во внимание, поскольку истец обратился в суд с иском 20.01.2014 г. Согласно ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, следовательно данный срок истцом не пропущен.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности требований ******* А.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******, заключенного от его имени представителем ******* Н.В., применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым:
Исковые требования ******* А.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******, заключенный 06 ноября 2012 г. между ******* Н.В., действующей от имени ******* А.В., и ******* Р.С.
Возвратить в собственность ******* А.В. комнату N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******.
Данное решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по г. Москве о праве собственности ******* Р.С. комнату N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ******* и восстановлении записи о праве собственности на указанную комнату за ******* А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-37259
Требование: О признании ничтожного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата жилого помещения в собственность.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец не наделял мать ответчика полномочиями на отчуждение спорного жилого помещения, также доверенность исключает получение ею денежных средств в счет стоимости продаваемой жилой площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. по делу N 33-37259
Судья Горькова И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Михалевой Т.Д., Моргасова М.М.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ******* А.В. по доверенности ******* А.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований ******* А.В. к ******* Р.С. о признании ничтожного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность - отказать.
установила:
******* А.В. обратился в суд с иском к ******* Р.С. о признании ничтожного договора купли-продажи комнаты площадью 13,5 кв. м, расположенной по адресу: *******, заключенного между ******* Н.В. (от имени ******* А.В.) и ******* Р.С. недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность ******* А.В. указанной комнаты.
В обосновании требований ссылался на то, что истец являлся собственником спорного жилого помещения. При обращении 29.11.2013 г. в ОВД по району Сокольники по поводу утраченного паспорта, ему стало известно, что собственником спорного жилого помещения является ******* Р.С. О переходе прав собственности истцу ничего не было известно. 15.10.2012 г. истец при подписании доверенности на мать ответчика уполномочивал ее продать комнату при соблюдении следующих условий сохранение за истцом права пожизненного проживания в указанной комнате и пожизненного пользования ею, и за цену, установленную истцом. ******* Н.В., являясь матерью ответчика в нарушение ст. 555 ГК РФ, превысив полномочия, заключила договор купли-продажи спорной комнаты без соблюдения установленных условий, в том числе, без согласования цены жилого помещения. В нарушение ст. 185 ГК РФ ******* Н.В. совершила сделку в пользу сына, являясь одновременно его представителем, нарушив также п. 3 ст. 182 ГК РФ. Истец не наделял ******* Н.В. полномочиями на отчуждение спорного жилого помещения, также доверенность исключает получение ею денежных средств в счет стоимости продаваемой жилой площади. Истец не подписывал передаточный акт и никаких денег за проданную комнату не получал.
Истец ******* А.В., его представитель ******* А.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела, доказательств уважительности неявки суду не предоставил, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. В материалах дела имеются письменные пояснения ответчика в котором он просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и применить срок исковой давности в отношении заявленных исковых требований (л.д. 53).
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о дате слушания дела.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалуемое решение указанным требованиям не отвечает.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи, действительность которого оспаривается истцом, заключен от имени ******* А.В. его представителем ******* Н.В., соответственно, разрешением данного спора затрагиваются права последней, которая как заинтересованное лицо не была привлечена к участию в деле.
Данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении судом норм процессуального права и, в силу положений ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене решения суда.
В соответствии с частью 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2014 г. в связи с существенным нарушением судом первой инстанции норм процессуального права, на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принято решение о рассмотрении настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена ******* Н.В.
Истец ******* А.В., его представитель по доверенности ******* А.В. в заседании судебной коллегии исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что спорная комната является единственным жильем истца, цена по договору купли-продажи согласована между сторонами не была, денег за проданную комнату ******* А.В. не получал, акт не подписывал.
В заседании судебной коллегии ******* Н.В. пояснила, что работает риэлтором, ответчик является ее сыном. Истец обратился к ней летом 2012 г. с намерением сдать принадлежащую ему комнату в аренду, в связи с чем, была оформлена первая доверенность. Впоследствии истец решил продать комнату и выдал вторую доверенность с соответствующими полномочиями по продаже комнаты. Договор купли-продажи комнаты был заключен от имени ******* А.В. по доверенности ******* Н.В. с сыном ******* Р.С. Цена продаваемого жилого помещения была устно оговорена с истцом, с данной ценой он согласился. Истец собственноручно подписал акт приема-передачи имущества, передал ключи от комнаты и получил денежные средства в сумме ******* руб.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ******* Р.С., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, выслушав истца ******* А.В., его представителя ******* А.В., третье лицо ******* Н.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции.
Судебной коллегией установлено, что ******* А.В. 1946 года рождения, являлся собственником жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ******* жилой площадью 13,5 кв. м на основании договора передачи квартиры в собственность от 26.05.1999 г. N *******.
05.10.2012 г. ******* А.В. выдал ******* Н.В. доверенность, которой уполномочил ее получить необходимые документы для предстоящего заключения договора аренды или возмездного пользования спорной комнаты (л.д. 15).
15.10.2012 г. ******* А.В. выдал ******* Н.В. доверенность, которой уполномочил продать принадлежащую ему комнату площадью 13,5 кв. м за N 1 в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: ******* на следующих условиях: пожизненного проживания истца (регистрации) в комнате, пожизненного пользования комнатой, за цену по усмотрению (указанию) истца, и, если таковые будут, то на остальных условиях по усмотрению ******* Н.В. (л.д. 36). Данная доверенность выдана сроком на 6 месяцев.
06 ноября 2012 г. ******* Н.В. (мать ответчика) на основании данной доверенности, действуя от имени ******* А.В. (Продавец), и ******* Р.С. (Покупатель) подписали договор купли-продажи комнаты, согласно которому Продавец продал Покупателю в собственность принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.
Согласно п. 3 договора, комната оценена сторонами в ******* руб. Данную сумму продавец получает от покупателя в течение одного календарного дня после регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве (л.д. 35).
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 19.11.2012 г. по заявлению ******* Н.В.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по г. Москве от 26.12.2013 г., право собственности ******* Р.С. на указанную квартиру зарегистрировано 19.11.2012 г. (л.д. 19).
В материалах дела также имеется передаточный акт от 20 ноября 2012 г. Как следует из его содержания, ******* А.В. передал ******* Р.С., а последний принял спорное жилое помещение, ключи от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Стороны не имеют материальных претензий друг к другу, стоимость квартиры оговорена. Деньги продавец от покупателя получил полностью (л.д. 38).
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора (п. 1).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи в нарушении условий, на которых была выдана доверенность, цена договора между ******* А.В. и ******* Н.В. согласована не была, соответственно оспариваемый договор подписан ******* Н.В. с превышением предоставленных ей в доверенности полномочий, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его недействительность.
Доводы ответчика о согласованности цены путем подписания акта передачи имущества 20.12.2012 г., то есть после регистрации сделки, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку в указанном акте также отсутствует цена продаваемой комнаты. При этом судебная коллегия также учитывает, что договор купли-продажи истцом не подписывался, лично им на регистрацию в Управление Росреестра не сдавался.
В материалах дела имеется письмо из УДЖП и ЖФ г. Москвы от 06.11.2012 г., на которое ссылался ответчик, согласно которого начальник управления информировал об отказе от преимущественного права спорной комнаты за цену ******* руб. (л.д. 40).
Указанное письмо направлено в адрес ******* А.В. в ответ на заявление, поданное в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы его представителем ******* Н.В. - третьего лица по делу, а потому также не может свидетельствовать о согласовании цены продажи спорной комнаты.
Вышеизложенные обстоятельства, позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что у истца отсутствовало волеизъявление на отчуждение указанной комнаты без согласования сторонами ее цены, а потому указанная сделка является недействительной.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не может быть принят судом во внимание, поскольку истец обратился в суд с иском 20.01.2014 г. Согласно ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, следовательно данный срок истцом не пропущен.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности требований ******* А.В. о признании договора купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******, заключенного от его имени представителем ******* Н.В., применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым:
Исковые требования ******* А.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******, заключенный 06 ноября 2012 г. между ******* Н.В., действующей от имени ******* А.В., и ******* Р.С.
Возвратить в собственность ******* А.В. комнату N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: *******.
Данное решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по г. Москве о праве собственности ******* Р.С. комнату N 1 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ******* и восстановлении записи о праве собственности на указанную комнату за ******* А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)