Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (истца) на решение от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу N А27-11790/2013 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (650000, г. Кемерово, ул. Ноградская, д. 5, ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592) к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (654080, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 28/2, ОГРН 1114217011501, ИНН 4217138989) о возврате арендованного имущества.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Кузнецкого района города Новокузнецка (654034, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Ленина, 38, ОГРН 1024201825647, ИНН 4216005993).
Суд
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (далее - общество) о расторжении договора аренды государственного имущества от 01.12.2011 N 1/11 (далее - договор аренды), заключенного между государственным унитарным предприятием "Профдезинфекция" (далее - ГУП "Профдезинфекция") и обществом, об обязании общества возвратить арендованное имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Народная, 1, в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Кузнецкого района города Новокузнецка (далее - администрация).
Решением от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ТУ Росимущества просит отменить вынесенные судебные акты, исковые требования удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, вывод судов об отсутствии существенных нарушений договора аренды не соответствует материалам дела.
Заявитель считает, что суды неверно оценили представленные сторонами доказательства и не учли, что предмет договора внесен в реестр объектов культурного наследия, договором аренды была предусмотрена обязанность ответчика заключить с органом государственной власти охранное обязательство, невыполнение данной обязанности является существенным нарушением обществом договора аренды.
Отзывы на кассационную жалобу ответчик и третье лицо в установленном законом порядке не представили.
ТУ Росимущества, общество, администрация о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным по результатам торгов (протокол от 30.11.2011) между ГУП "Профдезинфекция" (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи передал в пользование арендатора сроком на пять лет отдельно стоящее нежилое здание (ресторан) общей площадью 181,4 м 2, с инвентарным номером 3425, литера Б, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Народная, 1, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и находящееся в хозяйственном ведении арендодателя.
Распоряжением ТУ Росимущества от 06.07.2011 N 2-2/241 прекратило право хозяйственного ведения ГУП "Профдезинфекция" на указанный объект недвижимости.
Согласно пункту 7.2 договора аренды переход права собственности, а также иных вещных прав на объект аренды в период действия договора не влечет его прекращения. В этом случае арендатор обязан подписать с новым владельцем соглашение о правопреемстве по настоящему договору.
ТУ Росимущества письмом от 25.06.2013 N 7-6-06/375 уведомило общество о необходимости исполнения арендатором указанных условий договора.
В связи с тем, что объект аренды на основании решения от 14.06.1982 N 259 Кемеровского областного Совета народных депутатов внесен в реестр объектов культурного наследия регионального значения, условиями договора также предусмотрена обязанность арендатора заключить с органом государственной власти охранное обязательство, ТУ Росимущества направило в адрес общества предупреждение от 10.07.2013 N 7-6-07/177 в порядке статьи 619 ГК РФ, в котором указало на необходимость в десятидневный срок заключить охранное обязательство.
Поскольку общество не исполнило обязанности арендатора по подписанию с новым владельцем соглашения о правопреемстве по договору и заключению с органом государственной власти охранного обязательства, истец предъявил в суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая ТУ Росимущества в удовлетворении исковых требований, исходили из недоказанности существенных нарушений обществом условий договора аренды.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Проанализировав материалы дела, суды пришли к выводу, что ТУ Росимущества не представило доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком договора аренды.
При этом судами установлено, что арендатор во исполнение своих обязательств предпринимал меры по оформлении охранного свидетельства объекта недвижимости, расположенного в г. Новокузнецке по ул. Народная, 1, результатом которых явилось охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения N 10-02/3-1985/59, подписанное 25.06.2013 департаментом культуры и национальной политики Кемеровской области.
Обществом также были приняты меры по заключению с ТУ Росимущества соглашения о правопреемстве, что выразилось в направлении ответчиком в адрес истца подписанного с его стороны дополнительного соглашения, которое было возвращено ему почтой России как неполученные адресатом в связи с истечением срока хранения.
Кроме того, отсутствие соглашения о правопреемстве не нарушает прав истца, поскольку по смыслу статьи 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов о добросовестном исполнении обществом обязательств арендатора по договору аренды.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов и направлены на переоценку установленных обстоятельств и доказательств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, то кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-11790/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.05.2014 ПО ДЕЛУ N А27-11790/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2014 г. по делу N А27-11790/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (истца) на решение от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу N А27-11790/2013 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (650000, г. Кемерово, ул. Ноградская, д. 5, ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592) к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (654080, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 28/2, ОГРН 1114217011501, ИНН 4217138989) о возврате арендованного имущества.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Кузнецкого района города Новокузнецка (654034, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Ленина, 38, ОГРН 1024201825647, ИНН 4216005993).
Суд
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее - ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (далее - общество) о расторжении договора аренды государственного имущества от 01.12.2011 N 1/11 (далее - договор аренды), заключенного между государственным унитарным предприятием "Профдезинфекция" (далее - ГУП "Профдезинфекция") и обществом, об обязании общества возвратить арендованное имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Народная, 1, в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Кузнецкого района города Новокузнецка (далее - администрация).
Решением от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ТУ Росимущества просит отменить вынесенные судебные акты, исковые требования удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, вывод судов об отсутствии существенных нарушений договора аренды не соответствует материалам дела.
Заявитель считает, что суды неверно оценили представленные сторонами доказательства и не учли, что предмет договора внесен в реестр объектов культурного наследия, договором аренды была предусмотрена обязанность ответчика заключить с органом государственной власти охранное обязательство, невыполнение данной обязанности является существенным нарушением обществом договора аренды.
Отзывы на кассационную жалобу ответчик и третье лицо в установленном законом порядке не представили.
ТУ Росимущества, общество, администрация о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным по результатам торгов (протокол от 30.11.2011) между ГУП "Профдезинфекция" (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи передал в пользование арендатора сроком на пять лет отдельно стоящее нежилое здание (ресторан) общей площадью 181,4 м 2, с инвентарным номером 3425, литера Б, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Народная, 1, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и находящееся в хозяйственном ведении арендодателя.
Распоряжением ТУ Росимущества от 06.07.2011 N 2-2/241 прекратило право хозяйственного ведения ГУП "Профдезинфекция" на указанный объект недвижимости.
Согласно пункту 7.2 договора аренды переход права собственности, а также иных вещных прав на объект аренды в период действия договора не влечет его прекращения. В этом случае арендатор обязан подписать с новым владельцем соглашение о правопреемстве по настоящему договору.
ТУ Росимущества письмом от 25.06.2013 N 7-6-06/375 уведомило общество о необходимости исполнения арендатором указанных условий договора.
В связи с тем, что объект аренды на основании решения от 14.06.1982 N 259 Кемеровского областного Совета народных депутатов внесен в реестр объектов культурного наследия регионального значения, условиями договора также предусмотрена обязанность арендатора заключить с органом государственной власти охранное обязательство, ТУ Росимущества направило в адрес общества предупреждение от 10.07.2013 N 7-6-07/177 в порядке статьи 619 ГК РФ, в котором указало на необходимость в десятидневный срок заключить охранное обязательство.
Поскольку общество не исполнило обязанности арендатора по подписанию с новым владельцем соглашения о правопреемстве по договору и заключению с органом государственной власти охранного обязательства, истец предъявил в суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая ТУ Росимущества в удовлетворении исковых требований, исходили из недоказанности существенных нарушений обществом условий договора аренды.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Проанализировав материалы дела, суды пришли к выводу, что ТУ Росимущества не представило доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком договора аренды.
При этом судами установлено, что арендатор во исполнение своих обязательств предпринимал меры по оформлении охранного свидетельства объекта недвижимости, расположенного в г. Новокузнецке по ул. Народная, 1, результатом которых явилось охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения N 10-02/3-1985/59, подписанное 25.06.2013 департаментом культуры и национальной политики Кемеровской области.
Обществом также были приняты меры по заключению с ТУ Росимущества соглашения о правопреемстве, что выразилось в направлении ответчиком в адрес истца подписанного с его стороны дополнительного соглашения, которое было возвращено ему почтой России как неполученные адресатом в связи с истечением срока хранения.
Кроме того, отсутствие соглашения о правопреемстве не нарушает прав истца, поскольку по смыслу статьи 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов о добросовестном исполнении обществом обязательств арендатора по договору аренды.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов и направлены на переоценку установленных обстоятельств и доказательств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, то кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 19.12.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 13.03.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-11790/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)