Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецов С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Шевчук Т.В.,
при секретаре Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 ноября 2013 года апелляционную жалобу ООО "ТРЕК-2" на решение Звенигородского городского суда Московской области от 28 мая 2012 года по делу по иску А. к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя ООО "ТРЕК-2" З., представителя А. - Г.Д., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, признании права собственности на указанную квартиру, указав, что 28.11.2010 г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры по цене 2219600,00 руб. Истцом исполнена обязанность по оплате в полном объеме, квартира передана ему по акту приема-передачи от 28.11.2010 г. Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2010 г. ООО "ТРЕК-2". С целью регистрации права собственности на квартиру, в регистрирующий орган сторонами подан пакет необходимых документов. Однако государственная регистрация была приостановлена, поскольку постановлением Таганского районного суда г. Москвы на квартиру наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП 03.08.2010 г.
Представитель А. - Г.Д. исковые требования поддержал.
Представитель ООО "ТРЕК-2" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Третьи лица - представитель ООО "Управление и Эксплуатация", представитель Администрации г.о. Звенигород в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Звенигородского городского суда Московской области от 28.05.2013 г. исковые требования удовлетворены частично:
за А. признано право собственности на спорную квартиру; с ООО "ТРЕК-2" в пользу истца взыскана госпошлина в размере 6 098,00 руб.; отказано в удовлетворении иска в части прекращения права собственности ответчика на квартиру.
В апелляционной жалобе ООО "ТРЕК-2" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного в удовлетворенной части.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в обжалуемой части.
Судом установлено, что на основании инвестиционного контракта от 18.09.2006 г. N 103/49-06 20.06.2007 г. между ООО "Стройпромкомплекс" (Инвестор) и ООО "Недвижимость-XXI" (Соинвестор) заключен договор N 002 соинвестирования строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с п. 1.4. договора, результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО "Недвижимость-XXI" права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме.
Согласно договору об уступке прав требования (цессии) от 18.02.2008 г. N 002/3-2-2 ООО "Недвижимость-XXI" передало, а ООО "ТРЕК-2" приобрело право требования соинвестирования в строительство жилого дома, в том числе права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно 869,82 кв. м в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении N 1 к договору, в который включена спорная квартира.
Актом приема-передачи от 23.11.2009 г. ООО "Стройпромкомплекс" (Инвестор) передало ООО "ТРЕК-2" (Соинвестор) квартиры в жилом доме, в число которых включена квартира N 80. Право собственности ООО "ТРЕК-2" на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2010 г.
По договору купли-продажи от 01.07.2010 г. ООО "ТРЕК-2" продало А. спорную квартиру. Сторонами 28.11.2010 г. подписан акт сверки взаиморасчетов по договору и акт приема-передачи квартиры.
21 декабря 2010 г. стороны обратились с заявлением о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, представив необходимые документы.
Ранее, 03.08.2010 г. в ЕГРП зарегистрированы обременения - арест на основании постановления Таганского районного суда г. Москвы от 20.07.2010 г., принятого в рамках расследуемого СО при УВД по Таганскому району г. Москвы уголовного дела N 227935 по факту хищения денежных средств, ООО "Ситигрост" признано потерпевшим и гражданским истцом по делу.
Удовлетворяя исковые требования в части признания за истцом права собственности на квартиру, суд, руководствуясь ст. ст. 8, 218 ГК РФ, пришел к выводу, что правообладатель недвижимого имущества произвел его отчуждение по договору в надлежащей форме, содержащему все существенные условия, обязательства сторонами исполнены, квартира находится в законном владении покупателя, а наложение ареста не может служить основанием к отказу истцу в удовлетворении иска.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом, поскольку нормы материального права применены неправильно, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает только с момента регистрации сделки.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В данном случае, стороны не уклонялись от регистрации сделки, напротив, подали документы на ее регистрацию в уполномоченный орган. Зарегистрированный в установленном законом порядке арест на квартиру явился препятствием для регистрации перехода права собственности к истцу. В связи с чем, выводы суда о признании за истцом права собственности на основании договора купли-продажи противоречит закону, поскольку такая сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Избранный истцом способ защиты нарушенного права в данном случае не может быть применен, поскольку затрагиваются интересы других лиц.
С учетом изложенного, решение в обжалуемой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в части признания права собственности. В силу ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы по настоящему спору не подлежат взысканию с ответчика.
Доводы жалобы ООО "Трек-2" о нарушении процессуального права, коллегия находит несостоятельными, поскольку арбитражный управляющий не может являться самостоятельным участником возникшего спора, оснований для его привлечения в качестве третьего лица не имелось, извещение о месте и времени рассмотрения дела направлялось судом по известному юридическому адресу ответчика, в связи с чем оснований для применения п. 4 ч. 4 п. 5 ст. 330 ГПК РФ не имеется. Иные доводы не содержат обстоятельств, имеющих значение для разрешения возникшего спора.
В части отказа в удовлетворении иска о прекращении права собственности ООО "Трек-2" на квартиру решение не обжалуется и в силу ст. 327.1 ч. 2 ГПК РФ не подлежит проверке в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Звенигородского городского суда Московской области от 28 мая 2012 года отменить в части признания за А. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты> площадью 66,20 кв. м, кадастровый номер объекта <данные изъяты> и взыскания судебных расходов, принять в этой части новое решение.
Отказать в удовлетворении иска А. к ООО "ТРЕК-2" о признании права собственности на квартиру.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-23724/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N 33-23724/2013
Судья Кузнецов С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Шевчук Т.В.,
при секретаре Г.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 ноября 2013 года апелляционную жалобу ООО "ТРЕК-2" на решение Звенигородского городского суда Московской области от 28 мая 2012 года по делу по иску А. к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя ООО "ТРЕК-2" З., представителя А. - Г.Д., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, признании права собственности на указанную квартиру, указав, что 28.11.2010 г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры по цене 2219600,00 руб. Истцом исполнена обязанность по оплате в полном объеме, квартира передана ему по акту приема-передачи от 28.11.2010 г. Право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2010 г. ООО "ТРЕК-2". С целью регистрации права собственности на квартиру, в регистрирующий орган сторонами подан пакет необходимых документов. Однако государственная регистрация была приостановлена, поскольку постановлением Таганского районного суда г. Москвы на квартиру наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП 03.08.2010 г.
Представитель А. - Г.Д. исковые требования поддержал.
Представитель ООО "ТРЕК-2" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Третьи лица - представитель ООО "Управление и Эксплуатация", представитель Администрации г.о. Звенигород в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Звенигородского городского суда Московской области от 28.05.2013 г. исковые требования удовлетворены частично:
за А. признано право собственности на спорную квартиру; с ООО "ТРЕК-2" в пользу истца взыскана госпошлина в размере 6 098,00 руб.; отказано в удовлетворении иска в части прекращения права собственности ответчика на квартиру.
В апелляционной жалобе ООО "ТРЕК-2" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного в удовлетворенной части.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в обжалуемой части.
Судом установлено, что на основании инвестиционного контракта от 18.09.2006 г. N 103/49-06 20.06.2007 г. между ООО "Стройпромкомплекс" (Инвестор) и ООО "Недвижимость-XXI" (Соинвестор) заключен договор N 002 соинвестирования строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с п. 1.4. договора, результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО "Недвижимость-XXI" права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме.
Согласно договору об уступке прав требования (цессии) от 18.02.2008 г. N 002/3-2-2 ООО "Недвижимость-XXI" передало, а ООО "ТРЕК-2" приобрело право требования соинвестирования в строительство жилого дома, в том числе права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно 869,82 кв. м в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении N 1 к договору, в который включена спорная квартира.
Актом приема-передачи от 23.11.2009 г. ООО "Стройпромкомплекс" (Инвестор) передало ООО "ТРЕК-2" (Соинвестор) квартиры в жилом доме, в число которых включена квартира N 80. Право собственности ООО "ТРЕК-2" на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке 26.02.2010 г.
По договору купли-продажи от 01.07.2010 г. ООО "ТРЕК-2" продало А. спорную квартиру. Сторонами 28.11.2010 г. подписан акт сверки взаиморасчетов по договору и акт приема-передачи квартиры.
21 декабря 2010 г. стороны обратились с заявлением о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, представив необходимые документы.
Ранее, 03.08.2010 г. в ЕГРП зарегистрированы обременения - арест на основании постановления Таганского районного суда г. Москвы от 20.07.2010 г., принятого в рамках расследуемого СО при УВД по Таганскому району г. Москвы уголовного дела N 227935 по факту хищения денежных средств, ООО "Ситигрост" признано потерпевшим и гражданским истцом по делу.
Удовлетворяя исковые требования в части признания за истцом права собственности на квартиру, суд, руководствуясь ст. ст. 8, 218 ГК РФ, пришел к выводу, что правообладатель недвижимого имущества произвел его отчуждение по договору в надлежащей форме, содержащему все существенные условия, обязательства сторонами исполнены, квартира находится в законном владении покупателя, а наложение ареста не может служить основанием к отказу истцу в удовлетворении иска.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом, поскольку нормы материального права применены неправильно, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает только с момента регистрации сделки.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В данном случае, стороны не уклонялись от регистрации сделки, напротив, подали документы на ее регистрацию в уполномоченный орган. Зарегистрированный в установленном законом порядке арест на квартиру явился препятствием для регистрации перехода права собственности к истцу. В связи с чем, выводы суда о признании за истцом права собственности на основании договора купли-продажи противоречит закону, поскольку такая сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Избранный истцом способ защиты нарушенного права в данном случае не может быть применен, поскольку затрагиваются интересы других лиц.
С учетом изложенного, решение в обжалуемой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в части признания права собственности. В силу ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы по настоящему спору не подлежат взысканию с ответчика.
Доводы жалобы ООО "Трек-2" о нарушении процессуального права, коллегия находит несостоятельными, поскольку арбитражный управляющий не может являться самостоятельным участником возникшего спора, оснований для его привлечения в качестве третьего лица не имелось, извещение о месте и времени рассмотрения дела направлялось судом по известному юридическому адресу ответчика, в связи с чем оснований для применения п. 4 ч. 4 п. 5 ст. 330 ГПК РФ не имеется. Иные доводы не содержат обстоятельств, имеющих значение для разрешения возникшего спора.
В части отказа в удовлетворении иска о прекращении права собственности ООО "Трек-2" на квартиру решение не обжалуется и в силу ст. 327.1 ч. 2 ГПК РФ не подлежит проверке в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Звенигородского городского суда Московской области от 28 мая 2012 года отменить в части признания за А. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты> площадью 66,20 кв. м, кадастровый номер объекта <данные изъяты> и взыскания судебных расходов, принять в этой части новое решение.
Отказать в удовлетворении иска А. к ООО "ТРЕК-2" о признании права собственности на квартиру.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)