Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
Судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.
при участии представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" - Михалап С.А., доверенность от 10.11.2014
от закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой" - Руденко А.М., доверенность от 12.01.2015
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года
по делу N А60-33140/2014,
принятое судьей Мезриной Е.А.
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (ИНН 6670065685, ОГРН 1046603525572)
к закрытому акционерному обществу "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625059489, ОГРН 1106625002912)
о расторжении договора,
по встречному иску закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625059489, ОГРН 1106625002912)
в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" Главсредуралстрой" (ИНН 6670065685, ОГРН 1046603525572)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью СК "УралСтрой" (ОГРН 1126658008212, ИНН 6658407420), Молотилов Олег Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131), ЖСК "Звезда" (ОГРН 1036603515288, ИНН 6670029782), Саргсян Арпеник Левони, Одинцова Юлия Александровна.
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (далее - ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Уралтяжтрубстрой" (далее - ЗАО "Уралтяжтрубстрой") о расторжении договора N 5 от 30.05.2013.
В соответствии со ст. 132 АПК РФ ЗАО "Уралтяжтрубстрой" обратилось с встречным иском о взыскании с ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" 62 746 816, 26 руб. задолженности по договору N 5 от 30.05.2013.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью СК "УралСтрой", Молотилов Олег Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент", ЖСК "Звезда", Саргсян Арпеник Левони, Одинцова Юлия Александровна.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Уралтяжтрубстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
ЗАО "Уралтяжтрубстрой" указывает на то, что им приняты меры по надлежащему исполнению обязательств по спорному договору N 5 от 30.05.2013, однако в регистрации договоров и права аренды на земельный участок было отказано в связи с арестом земельных участков. ЗАО "Уралтяжтрубстрой" полагает, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" обязано было знать о возможности наложения ареста на принадлежащее ему имущество, предъявляемое ст. 451 ГК РФ условие о невозможности предвидеть не доказано. Также заявитель жалобы считает, что существенное нарушение условий договора, которое могло бы быть основанием для расторжения договора N 5 от 30.05.2013, не произошло. По его мнению, имеются основания полагать, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в одностороннем порядке отказалось от исполнения обязательств по договору N 5 от 30.05.2013, в связи с чем, негативные последствия за не достижение целей договора должны быть отнесены на указанное лицо.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании представитель ЗАО "Уралтяжтрубстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.05.2013 между ЗАО "Уралтяжтрубстрой" (сторона - 1) и ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (сторона - 2) заключен договор N 5, устанавливающий намерение стороны - 1 приобрести все права (имущество) стороны - 2, необходимые для завершения строительства 60-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34Б, строительство которого осуществлялось обществом Главсредуралстрой на основании разрешения на строительство N 157, выданного Администрацией Красноуфимского городского округа 25.04.2007.
В пункте 2 договора указано, что сторона - 1 приобретает у ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" имущественные права и обязательства, а именно:
- право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104, предоставленный стороне - 2 на основании договора аренды земельного участка N 142/1-06 от 14.11.2006. В соответствии с данным пунктом стороны заключают соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8. настоящего договора. Стоимость передаваемого права аренды - 6767125,26 руб.
- всю имеющуюся у стороны - 2 на момент заключения договора проектно-сметную документацию по строительству на земельном участке 60-21 квартирного жилого дома.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52 0106010:65 по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, 79 кв. 1. В соответствии с данным пунктом стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, с указанием стоимости названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права собственности 177000 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:69, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 79 кв. 2. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 177000 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:0077, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 81 кв. 1. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 820041 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:0016, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 81 кв. 2. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 885000 руб.
- незавершенный строительством объект (начатое строительство жилого дома, имущественные права и строительные материалы), принадлежащие стороне - 2 и находящиеся на земельном участке общей стоимостью 126 703 168 руб. 53 коп. Данная стоимость возмещению стороной - 1 не подлежит. Сторона-2 передает обязательства перед дольщиками на указанную сумму. Стороны обязались заключить соглашение о смене застройщика.
Сторона - 1 приняла на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома и вводу его в эксплуатацию, при этом обязалась:
- завершить общестроительные работы,
- завершить отделочные работы,
- завершить работы по строительству внутренних инженерных сетей,
- завершить работы по остеклению и иные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.
- оплатить задолженность общества Главсредуралстрой по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104, предоставленный последнему по договору аренды N 142/1-06 от 14.11.2006 в сумме 7365370,65 руб. (сумма основной задолженности) и 130735,12 руб. (сумма пени).
- организовать работы по сдаче готовых квартир дольщикам с подписанием акта приема-передачи квартиры
- получить заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, а также акта приемки законченного строительством объекта.
В связи с приобретением стороной-1 у стороны-2 прав, имущества и обязательств (вышеуказанных) общество Главсредуралстрой обязалось уплатить стороне - 1 72098316,26 руб.
При этом стороны договорились, что оплата указанной суммы будет происходить в следующем порядке:
- в составе передаваемого имущественного права содержится земельный участок, проектные решения, стоимость которых оценена в 2000000 руб. и включена в 9767125 руб. 26 коп. (по п. 2.1. договора),
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 по настоящему договору в размере 9351500 руб. на Молотилова О.В., получение исполнения по погашению задолженности происходит путем расторжения с ним договора долевого участия в строительстве квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина 12 за номерами ДУ-Е12/9, ДУ-Е12/17, ДУ-Е12/88, ДУ-Е12/97, ДУ-Е12/100.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 в размере 13332480 руб. на ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", путем расторжения с указанным обществом договора долевого участия в строительстве в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Красноуфимск, ул. МАнчажская, 34Б за номерами Ду-МВ/3, N ДУ-МВ/15, ДУ-МВ/42, ДУ-МВ/43, ДУ-МВ/45, ДУ-МВ/46, ДУ-МВ/58, ДУ-МВ/88, ДУ-М/32, ДУ-М/44. Получение исполнения по погашению задолженности от ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" путем заключения договоров уступки паевого взноса в ЖСК "Дом в Истоке". Общая стоимость уступаемых прав и обязанностей по договорам паевого взноса - 20000000 руб.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга Стороной - 2 в размере 20259000 руб. на ЖСК "Звезда", получение исполнения - заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер Корневой, д. 2 Литер А.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 в размере 1800000 руб. на Саргасян А.Л., получение исполнения - заключение договора передачи прав и обязанностей по договору МИ-кв.4 участия в долевом строительстве, заключенного с ЖСК "Звезда" в отношении квартиры N 3, расположенной в трехэтажном семи квартирном жилом доме с помещением ТСЖ по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток, N 74 по ГП.
- сторона - 2 передает стороне - 1 все права на квартиру N 18, расположенную в 16-этажном жилом доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина, 12, стоимостью 1338750 руб.
- сторона - 2 передает стороне - 1 право требования денежных средств с должника Одинцовой Ю.А. по договору участия в долевом строительстве N ДУ-Е12/40.
04.06.2013 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору N 5, в соответствии с которым были изменены пункты договора 3.1.3, 3.1.5.
18.06.2013 заключен договор, в соответствии с которым право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104 переходит к ЗАО "УТТС". Документы были переданы на государственную регистрацию, которая была приостановлена регистрирующим органом.
Заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 66:52:0106010:65, N 66:52:0106010:69, N 66:52:0106010:0077, N 66:52:0106010:0016, а также договор купли продажи объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер Корневой, д2.
ЗАО "Уралтяжтрубстрой" получило техническую документацию по объекту: г. Красноуфимск, 34Б, а также предоплату по заключенному договору в сумме 9351500 руб. от Молотилова О.В. путем подписания соглашений о расторжении договоров долевого участия в строительстве квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина, 12 с номерами ДУ-Е12/9, ДУ-Е12/10, ДУ-Е12/17, ДУ-Е12/88, ДУ-Е12/97, ДУ-Е12/100 (соглашения прошли государственную регистрацию).
В соответствии с п. 3.1.2 договора N 5 ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" заключен договору уступки с ЗАО "Уралтяжтрубстрой", в соответствии с которым ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" уступает, а ЗАО "Уралтяжтрубстрой" принимает на себя все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве квартир в строящемся жилом доме по адресу: г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34Б с номерами 2У-м/3, 2у-м/15, 2у-м/32, 2у-м/42, 2У-М/43, 2У-М/44, 2У-М/45, 2У-М/46, 2У-М/58, 2У-М/88.
16.09.2013 ЗАО "Уралтяжтрубстрой" уведомило ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" о невозможности исполнения договора N 5 от 30.05.2013, в том числе в связи с приостановкой регистрационных действия по договору аренды земельного участка.
В связи с невозможностью исполнения договора N 5 от 30.05.2013, ЗАО "Уралтяжтрубстрой" возвратило истцу техническую документацию, договоры уступки паевых взносов N 345, 349, 363, 364, 381, 383, 418, 438, 483, 485, заключило соглашение о расторжении договоров уступки прав требований с ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент".
В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии были поданы заявления о прекращении государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, 2, о прекращении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, о прекращении государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" посчитав, что действия сторон фактически свидетельствуют об отказе от исполнения договора, ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" заключило договоры подряда N 132 от 02.10.2013 и N 150 от 12.02.2014 с обществом с ограниченной ответственностью СК "Уралстрой" на выполнение работ по завершению строительства спорного объекта, строительство которого было завершено, жилой дом построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от 29.04.2014, актами КС-2, справками КС-3, доказательствами оплаты за выполненные и принятые работы, актами приема-передачи квартир от истца дольщикам.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой", ссылаясь на данные обстоятельства, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора N 5 от 30.05.2013. В качестве основания для расторжения договора указало на существенное изменением обстоятельств (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
В обоснование встречного иска о взыскании с ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" 62 746 816, 26 руб., ЗАО "Уралтяжтрубстрой" ссылается на уклонение ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" от исполнения договора N 5 от 30.05.2013 в части уплаты денежных обязательств на указанную сумму.
Принимая обжалуемое решение, Арбитражный суд Свердловской области правомерно и обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из имеющейся в деле переписки между сторонами судом первой инстанции правильно установлено, что сторонами договора было принято решение расторгнуть договор N 5 от 30.05.2013, однако соглашение о расторжении договора в виде письменного документа подписано не было.
Как установлено судом и признается сторонами в переписке, что причиной для расторжения договора N 5 от 30.05.2013 явился отказ регистрирующего органа произвести регистрацию представленных ЗАО "Уралтяжтрубстрой" договоров уступки прав по договору аренды земельного участка, договоров купли-продажи земельных участков по причине запрета на регистрационные действия в отношении земельных участков в г. Красноуфимске, наложенного на основании постановления судебного приставом-исполнителем Кировского районного отделения службы судебных пристава-исполнителя г. Екатеринбурга о запрете отчуждения земельных участков от 26.06.2013.
При этом сторонами не отрицается, что при заключении спорного договора они не предвидели то обстоятельство, что государственная регистрация договоров, о заключении которых стороны договорились в спорном договоре, и перехода права аренды не будут осуществлены.
Приняв во внимание данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что такие обстоятельства могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, сопутствовавших заключению спорного договора, при этом если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Помимо этого, материалами дела подтверждается, что исполнение спорного договора в связи с изменением обстоятельств прекратилось ЗАО "Уралтяжтрубстрой", который в письме уведомил ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" о том, что им поданы заявления о прекращении государственной регистрации договоров, заключение которых предусмотрено пунктами 2.1, 2.3-2.6 договора (л.д. 23-28, т. 2); также ЗАО "Уралтяжтрубстрой" возвращены ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" техническая документация, договоры уступки паевых взносов N 345, 349, 363, 364, 381, 383, 418, 438, 483, 485, кадастровый паспорт, межевой план (письмо - л.д. 33, т. 2), ЗАО "Уралтяжтрубстрой" заключены соглашения о расторжении договоров уступки прав требований с ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (т. 2, л.д. 30).
Таким образом, установленные судом обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к правильному выводу о том, что изменение обстоятельств после подписания спорного договора было настолько существенным, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, вообще бы не заключили договор или он был бы заключен на иных условиях, о чем в настоящем деле свидетельствуют переписка сторон, принятые сторонами действия по немедленному расторжению заключенных договоров, подаче заявлений о прекращении государственной регистрации.
Также суд первой инстанции верно обратил внимание, что цель спорного договора - строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34 Б, была достигнута, дом построен и введен в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, удовлетворение требования истца о расторжении договора N 5 от 30.05.2013 осуществлено судом первой инстанции правомерно и обоснованно.
В удовлетворении встречного иска ЗАО "Уралтяжтрубстрой" о взыскании с ООО "УК "Главсредуралстрой" 62746816 руб. 26 коп. задолженности по договору N 5 от 30.05.2014 судом первой инстанции отказано правомерно.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований считать, что у ответчика по встречному иску имеется спорная задолженность.
Из условий спорного договора следует, что оплата по договору производится в определенном порядке, установленном пунктами 3, 3.1, 3.1.2-3.1.7 договора N 5 от 30.05.2013.
В силу того, что по договору размер приобретаемых обществом ЗАО "Уралтяжтрубстрой" прав превышал размер приобретаемых по договору обязанностей, стороны в п. 3 договора установили, что ООО "УК "Главсредуралстрой" обязуется уплатить ЗАО "Уралтяжтрубстрой" 72098316,26 руб.
Между тем обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что ЗАО "Уралтяжтрубстрой" принятые на себя по договору обязательства в полном объеме не выполнило в связи с прекращением их исполнения, в связи с чем, оснований для взыскания с ООО "УК "Главсредуралстрой" в пользу ЗАО "Уралтяжтрубстрой" денежных средств в сумме 62746816,26 руб. не имеется.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в одностороннем порядке отказалось от исполнения обязательств по договору N 5 от 30.05.2013, в связи с чем, негативные последствия за не достижение целей договора должны быть отнесены на ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой", не подтверждаются бесспорными доказательствами.
На основании вышеизложенного и руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года по делу N А60-33140/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2015 N 17АП-205/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-33140/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2015 г. N 17АП-205/2015-ГК
Дело N А60-33140/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
Судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.
при участии представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" - Михалап С.А., доверенность от 10.11.2014
от закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой" - Руденко А.М., доверенность от 12.01.2015
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года
по делу N А60-33140/2014,
принятое судьей Мезриной Е.А.
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (ИНН 6670065685, ОГРН 1046603525572)
к закрытому акционерному обществу "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625059489, ОГРН 1106625002912)
о расторжении договора,
по встречному иску закрытого акционерного общества "Уралтяжтрубстрой" (ИНН 6625059489, ОГРН 1106625002912)
в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" Главсредуралстрой" (ИНН 6670065685, ОГРН 1046603525572)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью СК "УралСтрой" (ОГРН 1126658008212, ИНН 6658407420), Молотилов Олег Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131), ЖСК "Звезда" (ОГРН 1036603515288, ИНН 6670029782), Саргсян Арпеник Левони, Одинцова Юлия Александровна.
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (далее - ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Уралтяжтрубстрой" (далее - ЗАО "Уралтяжтрубстрой") о расторжении договора N 5 от 30.05.2013.
В соответствии со ст. 132 АПК РФ ЗАО "Уралтяжтрубстрой" обратилось с встречным иском о взыскании с ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" 62 746 816, 26 руб. задолженности по договору N 5 от 30.05.2013.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью СК "УралСтрой", Молотилов Олег Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой - Девелопмент", ЖСК "Звезда", Саргсян Арпеник Левони, Одинцова Юлия Александровна.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Уралтяжтрубстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
ЗАО "Уралтяжтрубстрой" указывает на то, что им приняты меры по надлежащему исполнению обязательств по спорному договору N 5 от 30.05.2013, однако в регистрации договоров и права аренды на земельный участок было отказано в связи с арестом земельных участков. ЗАО "Уралтяжтрубстрой" полагает, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" обязано было знать о возможности наложения ареста на принадлежащее ему имущество, предъявляемое ст. 451 ГК РФ условие о невозможности предвидеть не доказано. Также заявитель жалобы считает, что существенное нарушение условий договора, которое могло бы быть основанием для расторжения договора N 5 от 30.05.2013, не произошло. По его мнению, имеются основания полагать, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в одностороннем порядке отказалось от исполнения обязательств по договору N 5 от 30.05.2013, в связи с чем, негативные последствия за не достижение целей договора должны быть отнесены на указанное лицо.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в представленном письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании представитель ЗАО "Уралтяжтрубстрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.05.2013 между ЗАО "Уралтяжтрубстрой" (сторона - 1) и ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" (сторона - 2) заключен договор N 5, устанавливающий намерение стороны - 1 приобрести все права (имущество) стороны - 2, необходимые для завершения строительства 60-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34Б, строительство которого осуществлялось обществом Главсредуралстрой на основании разрешения на строительство N 157, выданного Администрацией Красноуфимского городского округа 25.04.2007.
В пункте 2 договора указано, что сторона - 1 приобретает у ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" имущественные права и обязательства, а именно:
- право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104, предоставленный стороне - 2 на основании договора аренды земельного участка N 142/1-06 от 14.11.2006. В соответствии с данным пунктом стороны заключают соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8. настоящего договора. Стоимость передаваемого права аренды - 6767125,26 руб.
- всю имеющуюся у стороны - 2 на момент заключения договора проектно-сметную документацию по строительству на земельном участке 60-21 квартирного жилого дома.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52 0106010:65 по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, 79 кв. 1. В соответствии с данным пунктом стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, с указанием стоимости названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права собственности 177000 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:69, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 79 кв. 2. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 177000 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:0077, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 81 кв. 1. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 820041 руб.
- право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:52:0106010:0016, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. 8 Марта, д. 81 кв. 2. Стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием стоимости, названной в данном договоре, с условием об оплате стороной - 1 получаемого земельного участка путем исполнения обязательств в соответствии с п. 2.8 настоящего договора. Стоимость передаваемого права 885000 руб.
- незавершенный строительством объект (начатое строительство жилого дома, имущественные права и строительные материалы), принадлежащие стороне - 2 и находящиеся на земельном участке общей стоимостью 126 703 168 руб. 53 коп. Данная стоимость возмещению стороной - 1 не подлежит. Сторона-2 передает обязательства перед дольщиками на указанную сумму. Стороны обязались заключить соглашение о смене застройщика.
Сторона - 1 приняла на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома и вводу его в эксплуатацию, при этом обязалась:
- завершить общестроительные работы,
- завершить отделочные работы,
- завершить работы по строительству внутренних инженерных сетей,
- завершить работы по остеклению и иные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.
- оплатить задолженность общества Главсредуралстрой по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104, предоставленный последнему по договору аренды N 142/1-06 от 14.11.2006 в сумме 7365370,65 руб. (сумма основной задолженности) и 130735,12 руб. (сумма пени).
- организовать работы по сдаче готовых квартир дольщикам с подписанием акта приема-передачи квартиры
- получить заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, а также акта приемки законченного строительством объекта.
В связи с приобретением стороной-1 у стороны-2 прав, имущества и обязательств (вышеуказанных) общество Главсредуралстрой обязалось уплатить стороне - 1 72098316,26 руб.
При этом стороны договорились, что оплата указанной суммы будет происходить в следующем порядке:
- в составе передаваемого имущественного права содержится земельный участок, проектные решения, стоимость которых оценена в 2000000 руб. и включена в 9767125 руб. 26 коп. (по п. 2.1. договора),
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 по настоящему договору в размере 9351500 руб. на Молотилова О.В., получение исполнения по погашению задолженности происходит путем расторжения с ним договора долевого участия в строительстве квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина 12 за номерами ДУ-Е12/9, ДУ-Е12/17, ДУ-Е12/88, ДУ-Е12/97, ДУ-Е12/100.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 в размере 13332480 руб. на ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", путем расторжения с указанным обществом договора долевого участия в строительстве в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Красноуфимск, ул. МАнчажская, 34Б за номерами Ду-МВ/3, N ДУ-МВ/15, ДУ-МВ/42, ДУ-МВ/43, ДУ-МВ/45, ДУ-МВ/46, ДУ-МВ/58, ДУ-МВ/88, ДУ-М/32, ДУ-М/44. Получение исполнения по погашению задолженности от ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" путем заключения договоров уступки паевого взноса в ЖСК "Дом в Истоке". Общая стоимость уступаемых прав и обязанностей по договорам паевого взноса - 20000000 руб.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга Стороной - 2 в размере 20259000 руб. на ЖСК "Звезда", получение исполнения - заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер Корневой, д. 2 Литер А.
- сторона - 1 дает согласие на перевод долга стороной - 2 в размере 1800000 руб. на Саргасян А.Л., получение исполнения - заключение договора передачи прав и обязанностей по договору МИ-кв.4 участия в долевом строительстве, заключенного с ЖСК "Звезда" в отношении квартиры N 3, расположенной в трехэтажном семи квартирном жилом доме с помещением ТСЖ по адресу: г. Екатеринбург, пос. Малый Исток, N 74 по ГП.
- сторона - 2 передает стороне - 1 все права на квартиру N 18, расположенную в 16-этажном жилом доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина, 12, стоимостью 1338750 руб.
- сторона - 2 передает стороне - 1 право требования денежных средств с должника Одинцовой Ю.А. по договору участия в долевом строительстве N ДУ-Е12/40.
04.06.2013 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору N 5, в соответствии с которым были изменены пункты договора 3.1.3, 3.1.5.
18.06.2013 заключен договор, в соответствии с которым право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:52:01 06 010:0104 переходит к ЗАО "УТТС". Документы были переданы на государственную регистрацию, которая была приостановлена регистрирующим органом.
Заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 66:52:0106010:65, N 66:52:0106010:69, N 66:52:0106010:0077, N 66:52:0106010:0016, а также договор купли продажи объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пер Корневой, д2.
ЗАО "Уралтяжтрубстрой" получило техническую документацию по объекту: г. Красноуфимск, 34Б, а также предоплату по заключенному договору в сумме 9351500 руб. от Молотилова О.В. путем подписания соглашений о расторжении договоров долевого участия в строительстве квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Первоуральск, ул. Емлина, 12 с номерами ДУ-Е12/9, ДУ-Е12/10, ДУ-Е12/17, ДУ-Е12/88, ДУ-Е12/97, ДУ-Е12/100 (соглашения прошли государственную регистрацию).
В соответствии с п. 3.1.2 договора N 5 ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" заключен договору уступки с ЗАО "Уралтяжтрубстрой", в соответствии с которым ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" уступает, а ЗАО "Уралтяжтрубстрой" принимает на себя все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве квартир в строящемся жилом доме по адресу: г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34Б с номерами 2У-м/3, 2у-м/15, 2у-м/32, 2у-м/42, 2У-М/43, 2У-М/44, 2У-М/45, 2У-М/46, 2У-М/58, 2У-М/88.
16.09.2013 ЗАО "Уралтяжтрубстрой" уведомило ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" о невозможности исполнения договора N 5 от 30.05.2013, в том числе в связи с приостановкой регистрационных действия по договору аренды земельного участка.
В связи с невозможностью исполнения договора N 5 от 30.05.2013, ЗАО "Уралтяжтрубстрой" возвратило истцу техническую документацию, договоры уступки паевых взносов N 345, 349, 363, 364, 381, 383, 418, 438, 483, 485, заключило соглашение о расторжении договоров уступки прав требований с ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент".
В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии были поданы заявления о прекращении государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, пер. Корневой, 2, о прекращении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, о прекращении государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" посчитав, что действия сторон фактически свидетельствуют об отказе от исполнения договора, ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" заключило договоры подряда N 132 от 02.10.2013 и N 150 от 12.02.2014 с обществом с ограниченной ответственностью СК "Уралстрой" на выполнение работ по завершению строительства спорного объекта, строительство которого было завершено, жилой дом построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от 29.04.2014, актами КС-2, справками КС-3, доказательствами оплаты за выполненные и принятые работы, актами приема-передачи квартир от истца дольщикам.
ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой", ссылаясь на данные обстоятельства, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора N 5 от 30.05.2013. В качестве основания для расторжения договора указало на существенное изменением обстоятельств (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
В обоснование встречного иска о взыскании с ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" 62 746 816, 26 руб., ЗАО "Уралтяжтрубстрой" ссылается на уклонение ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" от исполнения договора N 5 от 30.05.2013 в части уплаты денежных обязательств на указанную сумму.
Принимая обжалуемое решение, Арбитражный суд Свердловской области правомерно и обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из имеющейся в деле переписки между сторонами судом первой инстанции правильно установлено, что сторонами договора было принято решение расторгнуть договор N 5 от 30.05.2013, однако соглашение о расторжении договора в виде письменного документа подписано не было.
Как установлено судом и признается сторонами в переписке, что причиной для расторжения договора N 5 от 30.05.2013 явился отказ регистрирующего органа произвести регистрацию представленных ЗАО "Уралтяжтрубстрой" договоров уступки прав по договору аренды земельного участка, договоров купли-продажи земельных участков по причине запрета на регистрационные действия в отношении земельных участков в г. Красноуфимске, наложенного на основании постановления судебного приставом-исполнителем Кировского районного отделения службы судебных пристава-исполнителя г. Екатеринбурга о запрете отчуждения земельных участков от 26.06.2013.
При этом сторонами не отрицается, что при заключении спорного договора они не предвидели то обстоятельство, что государственная регистрация договоров, о заключении которых стороны договорились в спорном договоре, и перехода права аренды не будут осуществлены.
Приняв во внимание данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что такие обстоятельства могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, сопутствовавших заключению спорного договора, при этом если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Помимо этого, материалами дела подтверждается, что исполнение спорного договора в связи с изменением обстоятельств прекратилось ЗАО "Уралтяжтрубстрой", который в письме уведомил ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" о том, что им поданы заявления о прекращении государственной регистрации договоров, заключение которых предусмотрено пунктами 2.1, 2.3-2.6 договора (л.д. 23-28, т. 2); также ЗАО "Уралтяжтрубстрой" возвращены ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" техническая документация, договоры уступки паевых взносов N 345, 349, 363, 364, 381, 383, 418, 438, 483, 485, кадастровый паспорт, межевой план (письмо - л.д. 33, т. 2), ЗАО "Уралтяжтрубстрой" заключены соглашения о расторжении договоров уступки прав требований с ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (т. 2, л.д. 30).
Таким образом, установленные судом обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к правильному выводу о том, что изменение обстоятельств после подписания спорного договора было настолько существенным, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, вообще бы не заключили договор или он был бы заключен на иных условиях, о чем в настоящем деле свидетельствуют переписка сторон, принятые сторонами действия по немедленному расторжению заключенных договоров, подаче заявлений о прекращении государственной регистрации.
Также суд первой инстанции верно обратил внимание, что цель спорного договора - строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. Красноуфимск, ул. Манчажская, 34 Б, была достигнута, дом построен и введен в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, удовлетворение требования истца о расторжении договора N 5 от 30.05.2013 осуществлено судом первой инстанции правомерно и обоснованно.
В удовлетворении встречного иска ЗАО "Уралтяжтрубстрой" о взыскании с ООО "УК "Главсредуралстрой" 62746816 руб. 26 коп. задолженности по договору N 5 от 30.05.2014 судом первой инстанции отказано правомерно.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований считать, что у ответчика по встречному иску имеется спорная задолженность.
Из условий спорного договора следует, что оплата по договору производится в определенном порядке, установленном пунктами 3, 3.1, 3.1.2-3.1.7 договора N 5 от 30.05.2013.
В силу того, что по договору размер приобретаемых обществом ЗАО "Уралтяжтрубстрой" прав превышал размер приобретаемых по договору обязанностей, стороны в п. 3 договора установили, что ООО "УК "Главсредуралстрой" обязуется уплатить ЗАО "Уралтяжтрубстрой" 72098316,26 руб.
Между тем обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что ЗАО "Уралтяжтрубстрой" принятые на себя по договору обязательства в полном объеме не выполнило в связи с прекращением их исполнения, в связи с чем, оснований для взыскания с ООО "УК "Главсредуралстрой" в пользу ЗАО "Уралтяжтрубстрой" денежных средств в сумме 62746816,26 руб. не имеется.
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой" в одностороннем порядке отказалось от исполнения обязательств по договору N 5 от 30.05.2013, в связи с чем, негативные последствия за не достижение целей договора должны быть отнесены на ООО "Управляющая компания "Главсредуралстрой", не подтверждаются бесспорными доказательствами.
На основании вышеизложенного и руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 декабря 2014 года по делу N А60-33140/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)