Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Премиум": Зуева Л.А., представитель по доверенности от 18.05.2015;
- от открытого акционерного общества "Мтс-Банк": Маюкова Ю.В., представитель по доверенности от 12.01.2015 N ДВФ/01;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум"
на решение от 16.03.2015
по делу N А73-5048/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Премиум"
к открытому акционерному обществу "Мтс-Банк"
о взыскании убытков в размере 5 061 500 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премиум" (далее - ООО "Премиум") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "МТС-Банк" (далее - ОАО "МТС-Банк", Банк) о взыскании убытков в размере 5 008 000 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта помещений, назначение: нежилое, общей площадью 1075,9 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - N 45- N 60; 1 этаж: N 52- N 65; N 68-78; 2 этаж: N 30- N 38, N 43, N 53; 3 этаж - N 7, N 10; технический этаж - N 1, расположенных по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, являвшихся предметом договора аренды помещения от 25.01.2010, заключенного между истцом и ответчиком, а также расходов на оплату услуг специалиста по составлению отчета в размере 53 500 руб.
Решением суда заявленный иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взысканы, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, убытки в размере 495 875 руб. 17 коп.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворив заявленный иск в полном размере.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержала. Представитель ОАО "МТС-Банк" в судебном заседании с жалобой не согласилась, просила оставить решение суда без изменения.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Премиум" является собственником нежилого помещения общей площадью 1075,9 кв. м, этаж подвал, 1,2,3 этажи, технический этаж, номера на поэтажном плане подвал N 45- N 60; 1 этаж - N 52- N 65; N 68-78; 2 этаж - N 30- N 38; N 43, N 53; 3 этаж - N 7, N 10, технический этаж - N 1, места общего пользования - 25,0 кв. м подвал N 42,43, 1 этаж N 88, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск проспект Победы, д 24, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АВ N 061644 от 31.12.2009.
25.01.2010 между ООО "Премиум" (Арендодатель) и ОАО "Далькомбанк" (в настоящее время - ОАО "МТС-Банк") (Арендатор) заключен договор аренды помещения, по условиям данного договора, Банку переданы помещения общей площадью 1075,9 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78: 2 этаж N 30 - N 38, N 43, N 53; 3 этаж N 7, N 10, технический этаж N 1, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, д. 24, кадастровый (или условный) номер 65-65-01/044/2009-080.
Срок действия договора установлен с 25.01.2010 по 30.11.2010, и распространяется на отношения сторон с 28.12.2009.
25.01.2010 помещения переданы Банку на основании акта приема-передачи, с фиксацией удовлетворительного технического и санитарного состояния помещений, что отражено в пункте 1.1 договора.
По истечении срока действия договора аренды нежилые помещения возвращены Банком арендодателю по акту от 30.11.2013.
В Приложении N 1 к данному акту отражено, что арендатор передает помещения в неудовлетворительном состоянии, а именно:
- отделка стен (обои) в большинстве помещений требуют ремонта или замены, так как повреждены, испачканы или выцвели. Обнаружены повреждения (трещины, сколы) на окрашенных и оштукатуренных стенах, на стенах, покрытых пластиковыми панелями;
- в ряде помещений требуется ремонт или замена отделки напольного покрытия, т.к. повреждены (порван, вздут, сильно загрязнен) линолеум и ковровое покрытие;
- наблюдается повреждение, требующее ремонта или замены, большого объема потолочного покрытий, как то плиток подвесного потолка и потолка оштукатуренного;
- исходя из объемов и характера повреждений потолка, полов помещений 3 этажа, следует, что требуется капитальный ремонт кровли;
- обнаружены неисправности электропроводки, розеток, отсутствие или неисправность дверных замков и ручек, разбитое остекление окна, неисправности сантехнического оборудования.
Помимо вышеуказанных недостатков, зафиксированы изменения в планировке помещений по отношению к техническому паспорту, а именно дополнительно установлена перегородка с дверью в границах помещений N 73-75 (кассы, операционный зал), ликвидирован дверной проем в помещении N 63.
Акт приема-передачи от 30.11.2013 подписан представителями Арендодателя и Арендатора.
Для оценки рыночной стоимости права требования возмещения причиненного ущерба, ООО "Премиум" заключило 07.02.2013 с индивидуальным предпринимателем Кожуховым Антоном Анатольевичем договор N 230, которым определена такая стоимость в размере 5 008 000 руб. Стоимость работ по составлению отчета составила 53 500 руб.
ООО "Премиум" направил в адрес ОАО "МТС-Банк" претензию N 8 от 28.02.2014 с требованием возместить убытки в размере 5 061 500 руб.
Неудовлетворение претензии явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом заявленного размера ущерба, который был определен на основании заключения эксперта в размере 495 875 руб. 17 коп.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Премиум" в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьями 611, 615 предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 393 ГК РФ также предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Указанной статьей определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер, вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков, наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.
Как видно из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, после прекращения договора аренды нежилые помещения, в нарушение статьи 622 ГК РФ, были возвращены им арендодателю в неудовлетворительном состоянии.
В этой связи ООО "Премиум", как собственник помещений обязан будет понести расходы на приведение помещения в надлежащее состояние.
В обоснование размера таких расходов истцом представлено заключение индивидуального предпринимателя Кожухова А.А. от 10.02.2014 N 718-14 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного нежилому помещению в результате неисполнения обязанностей арендаторов по договору аренды в размере 5 008 000 руб.
Между тем, данное заключение правомерно не было принято судом во внимание в связи со следующим.
Как следует из отчета, предметом оценки являлись нежилые помещения, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, проспект Победы, д. 24, соответствующие указанным в свидетельстве о государственной регистрации: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78; 2 этаж - N 30 - N 38, N 43. N 53; 3 этаж - N 7, N 10; технический этаж N 1, места общего пользования - 25,0 кв. м, подвал N 42,43, 1 этаж, N 88.
Между тем, места общего пользования - 25,0 кв. м, подвал N 42, 43, 1 этаж N 88 не являлись предметом договора аренды, заключенного между Банком и ООО "Премиум", в связи с чем затраты на произведение восстановительного ремонта указанных помещений не могут рассматриваться в качестве убытков, причиненных Банком.
Кроме того, в размер ущерба, причиненного нежилому помещению, включены ремонтные работы кровли здания.
Однако, кровля является конструктивным элементом здания, в то время, как предметом договора аренды являлись нежилые помещения, а не здание в целом.
При этом, материалами дела подтверждается, что арендодатель на момент подписания договора аренды от 25.01.2010, располагал сведениями о техническом состоянии кровли здания, в котором расположены арендованные помещения, что подтверждается Техническим паспортом на помещение в административном здании, составленным Сахалинским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 05.11.2009. В разделе VI "Описание конструктивных элементов здания и определения износа" Технического паспорта в описании технического состояния крыши указано о наличии мелких протечек и порывов кровли.
Факт протекания кровли и, вследствие этого, повреждения потолка и пола в нежилых помещениях отражен в Акте приема-передачи имущества от 30.11.2013, что привело к повреждениям потолка в спорных помещениях.
Таким образом, установленные в ходе проведенной экспертизы повреждения нежилых помещений, полученные в результате неисправностей конструктивных элементов здания, не могут рассматриваться как убытки, связанные с нарушением обязательств по договору аренды со стороны Банка.
В соответствии с пунктом 2.2.5 договора арендатор обязан был за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Таким образом, Банк принял на себя обязательство производить за свой счет текущий и капитальный ремонт лишь арендуемых помещений, указанных в п. 1.1 договора, но не кровли здания.
Также, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком зданий, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Таким образом, затраты на произведение ремонта кровли здания не могут рассматриваться в качестве убытков, причиненных ответчиком.
Также судом принято во внимание то обстоятельство, что пунктом 2.2.9 договора аренды на арендатора была возложена обязанность оплачивать Арендодателю расходы по содержанию и ремонту общего имущества здания, к которому относится крыша, и данная обязанность Банком исполнялась.
Для установления причин образования повреждений в арендуемых помещениях и определения стоимости восстановительного ремонта судом первой инстанции проведены судебная строительно-техническая экспертиза и дополнительная экспертиза, результаты которых изложены в заключениях эксперта АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" Пашенцевой М.К. N 486/3 от 25.09.2014 и N 986/3 от 05.02.2015.
Также эксперт Пашенцева М.К. дала пояснения в судебном заседании.
Исходя из заключения эксперта N 486/3 от 25.09.2014, проведенного в рамках рассмотрения настоящего дела, по результатам визуального осмотра арендованных нежилых помещений: номера на поэтажном плане: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78: 2 этаж N 30 - N 38, N 43, N 53; 3 этаж N 7, N 10, технический этаж N 1, расположенных по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, установлено, что повреждения нежилых помещений имеют различную причину образования: повреждения, полученные в результате неисправностей конструктивных элементов здания (протекания кровли) и эксплуатационные повреждения, полученные от фактического использования Банком в период аренды.
Стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического использования Банком в период аренды, с учетом уровня цен региона - Сахалинская область, определена экспертом и указана в пункте 1 и пункте 3 выводов и составляет 495 875 руб. 17 коп. (428 079,33 руб. + 67 795, 84 руб.).
Стоимость ремонтных работ помещений, связанных с устранением повреждений, полученных в результате неисправностей конструктивных элементов здания, определена экспертом в размере 314 397 руб. 96 коп.
Указанное доказательство оценено судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и принято как надлежащее в отношении определения размера понесенных истцом убытков.
Доводы заявителя жалобы о том, что в объект аренды фактически входили и места общего пользования, поскольку пользование этими помещениями другим собственникам возможно только через помещения собственника - ООО "Премиум", чего суд, по его мнению, не учел, не могут быть приняты во внимание.
Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как видно из материалов дела, предмет договора аренды оговорен сторонами в пункте 1.1 договора аренды от 25.01.2010, и не содержит указания на передачу мест общего пользования. В этой связи у суда отсутствуют основания для выяснения действительной воли сторон и учета каких-либо иных помещений при решении вопроса о том, что именно передавалось в аренду по договору.
Доводы заявителя жалобы о том, что крыша также передавалась арендатору по договору аренды, со ссылкой на статью 611 ГК РФ, согласно которой имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Исходя из содержания и толкования указанной нормы, крыша не может считаться принадлежностью нежилых помещений, переданных по договору аренды, и, с учетом положений статьи 607 ГК РФ об определенности указания в договоре объекта аренды, также не может быть отнесена к предмету аренды по договору от 25.01.2010.
Ссылки ООО "Премиум" на то, что другие арендаторы здания производят ремонт кровли за свой счет не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, а потому отклоняются судом.
Доводы заявителя жалобы о недостатках заключения эксперта, положенные в основу судебного акта также не могут быть приняты судом во внимание. Оценив данное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, в судебном заседании эксперт Пашенцева М.К. ответила более детально на все поставленные вопросы, противоречий в заключениях эксперта установлено не было.
В связи изложенным, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в результате нарушений обязательств со стороны ОАО "МТС-Банк" по договору аренды помещений от 25.01.2010 ООО "Премиум" причинены убытки в размере 495 875 руб. 17 коп., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического их использования Банком в период аренды.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и отмены судебного акта у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Ссылки ООО "Премиум" на неверное указание судом наименования ответчика не подтверждены надлежащими доказательствами. Кроме того, обстоятельства изменения наименования стороны по делу не являются основанием для изменения судебного акта, поскольку могут быть приведены в соответствие в ходе исполнения судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ООО "Премиум", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.03.2015 по делу N А73-5048/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2015 N 06АП-2055/2015 ПО ДЕЛУ N А73-5048/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2015 г. N 06АП-2055/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Премиум": Зуева Л.А., представитель по доверенности от 18.05.2015;
- от открытого акционерного общества "Мтс-Банк": Маюкова Ю.В., представитель по доверенности от 12.01.2015 N ДВФ/01;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум"
на решение от 16.03.2015
по делу N А73-5048/2014
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Премиум"
к открытому акционерному обществу "Мтс-Банк"
о взыскании убытков в размере 5 061 500 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премиум" (далее - ООО "Премиум") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "МТС-Банк" (далее - ОАО "МТС-Банк", Банк) о взыскании убытков в размере 5 008 000 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта помещений, назначение: нежилое, общей площадью 1075,9 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - N 45- N 60; 1 этаж: N 52- N 65; N 68-78; 2 этаж: N 30- N 38, N 43, N 53; 3 этаж - N 7, N 10; технический этаж - N 1, расположенных по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, являвшихся предметом договора аренды помещения от 25.01.2010, заключенного между истцом и ответчиком, а также расходов на оплату услуг специалиста по составлению отчета в размере 53 500 руб.
Решением суда заявленный иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взысканы, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, убытки в размере 495 875 руб. 17 коп.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворив заявленный иск в полном размере.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержала. Представитель ОАО "МТС-Банк" в судебном заседании с жалобой не согласилась, просила оставить решение суда без изменения.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Премиум" является собственником нежилого помещения общей площадью 1075,9 кв. м, этаж подвал, 1,2,3 этажи, технический этаж, номера на поэтажном плане подвал N 45- N 60; 1 этаж - N 52- N 65; N 68-78; 2 этаж - N 30- N 38; N 43, N 53; 3 этаж - N 7, N 10, технический этаж - N 1, места общего пользования - 25,0 кв. м подвал N 42,43, 1 этаж N 88, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск проспект Победы, д 24, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АВ N 061644 от 31.12.2009.
25.01.2010 между ООО "Премиум" (Арендодатель) и ОАО "Далькомбанк" (в настоящее время - ОАО "МТС-Банк") (Арендатор) заключен договор аренды помещения, по условиям данного договора, Банку переданы помещения общей площадью 1075,9 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78: 2 этаж N 30 - N 38, N 43, N 53; 3 этаж N 7, N 10, технический этаж N 1, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, д. 24, кадастровый (или условный) номер 65-65-01/044/2009-080.
Срок действия договора установлен с 25.01.2010 по 30.11.2010, и распространяется на отношения сторон с 28.12.2009.
25.01.2010 помещения переданы Банку на основании акта приема-передачи, с фиксацией удовлетворительного технического и санитарного состояния помещений, что отражено в пункте 1.1 договора.
По истечении срока действия договора аренды нежилые помещения возвращены Банком арендодателю по акту от 30.11.2013.
В Приложении N 1 к данному акту отражено, что арендатор передает помещения в неудовлетворительном состоянии, а именно:
- отделка стен (обои) в большинстве помещений требуют ремонта или замены, так как повреждены, испачканы или выцвели. Обнаружены повреждения (трещины, сколы) на окрашенных и оштукатуренных стенах, на стенах, покрытых пластиковыми панелями;
- в ряде помещений требуется ремонт или замена отделки напольного покрытия, т.к. повреждены (порван, вздут, сильно загрязнен) линолеум и ковровое покрытие;
- наблюдается повреждение, требующее ремонта или замены, большого объема потолочного покрытий, как то плиток подвесного потолка и потолка оштукатуренного;
- исходя из объемов и характера повреждений потолка, полов помещений 3 этажа, следует, что требуется капитальный ремонт кровли;
- обнаружены неисправности электропроводки, розеток, отсутствие или неисправность дверных замков и ручек, разбитое остекление окна, неисправности сантехнического оборудования.
Помимо вышеуказанных недостатков, зафиксированы изменения в планировке помещений по отношению к техническому паспорту, а именно дополнительно установлена перегородка с дверью в границах помещений N 73-75 (кассы, операционный зал), ликвидирован дверной проем в помещении N 63.
Акт приема-передачи от 30.11.2013 подписан представителями Арендодателя и Арендатора.
Для оценки рыночной стоимости права требования возмещения причиненного ущерба, ООО "Премиум" заключило 07.02.2013 с индивидуальным предпринимателем Кожуховым Антоном Анатольевичем договор N 230, которым определена такая стоимость в размере 5 008 000 руб. Стоимость работ по составлению отчета составила 53 500 руб.
ООО "Премиум" направил в адрес ОАО "МТС-Банк" претензию N 8 от 28.02.2014 с требованием возместить убытки в размере 5 061 500 руб.
Неудовлетворение претензии явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом заявленного размера ущерба, который был определен на основании заключения эксперта в размере 495 875 руб. 17 коп.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Премиум" в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьями 611, 615 предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 393 ГК РФ также предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Указанной статьей определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер, вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков, наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.
Как видно из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, после прекращения договора аренды нежилые помещения, в нарушение статьи 622 ГК РФ, были возвращены им арендодателю в неудовлетворительном состоянии.
В этой связи ООО "Премиум", как собственник помещений обязан будет понести расходы на приведение помещения в надлежащее состояние.
В обоснование размера таких расходов истцом представлено заключение индивидуального предпринимателя Кожухова А.А. от 10.02.2014 N 718-14 об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного нежилому помещению в результате неисполнения обязанностей арендаторов по договору аренды в размере 5 008 000 руб.
Между тем, данное заключение правомерно не было принято судом во внимание в связи со следующим.
Как следует из отчета, предметом оценки являлись нежилые помещения, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, проспект Победы, д. 24, соответствующие указанным в свидетельстве о государственной регистрации: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78; 2 этаж - N 30 - N 38, N 43. N 53; 3 этаж - N 7, N 10; технический этаж N 1, места общего пользования - 25,0 кв. м, подвал N 42,43, 1 этаж, N 88.
Между тем, места общего пользования - 25,0 кв. м, подвал N 42, 43, 1 этаж N 88 не являлись предметом договора аренды, заключенного между Банком и ООО "Премиум", в связи с чем затраты на произведение восстановительного ремонта указанных помещений не могут рассматриваться в качестве убытков, причиненных Банком.
Кроме того, в размер ущерба, причиненного нежилому помещению, включены ремонтные работы кровли здания.
Однако, кровля является конструктивным элементом здания, в то время, как предметом договора аренды являлись нежилые помещения, а не здание в целом.
При этом, материалами дела подтверждается, что арендодатель на момент подписания договора аренды от 25.01.2010, располагал сведениями о техническом состоянии кровли здания, в котором расположены арендованные помещения, что подтверждается Техническим паспортом на помещение в административном здании, составленным Сахалинским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 05.11.2009. В разделе VI "Описание конструктивных элементов здания и определения износа" Технического паспорта в описании технического состояния крыши указано о наличии мелких протечек и порывов кровли.
Факт протекания кровли и, вследствие этого, повреждения потолка и пола в нежилых помещениях отражен в Акте приема-передачи имущества от 30.11.2013, что привело к повреждениям потолка в спорных помещениях.
Таким образом, установленные в ходе проведенной экспертизы повреждения нежилых помещений, полученные в результате неисправностей конструктивных элементов здания, не могут рассматриваться как убытки, связанные с нарушением обязательств по договору аренды со стороны Банка.
В соответствии с пунктом 2.2.5 договора арендатор обязан был за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Таким образом, Банк принял на себя обязательство производить за свой счет текущий и капитальный ремонт лишь арендуемых помещений, указанных в п. 1.1 договора, но не кровли здания.
Также, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком зданий, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Таким образом, затраты на произведение ремонта кровли здания не могут рассматриваться в качестве убытков, причиненных ответчиком.
Также судом принято во внимание то обстоятельство, что пунктом 2.2.9 договора аренды на арендатора была возложена обязанность оплачивать Арендодателю расходы по содержанию и ремонту общего имущества здания, к которому относится крыша, и данная обязанность Банком исполнялась.
Для установления причин образования повреждений в арендуемых помещениях и определения стоимости восстановительного ремонта судом первой инстанции проведены судебная строительно-техническая экспертиза и дополнительная экспертиза, результаты которых изложены в заключениях эксперта АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" Пашенцевой М.К. N 486/3 от 25.09.2014 и N 986/3 от 05.02.2015.
Также эксперт Пашенцева М.К. дала пояснения в судебном заседании.
Исходя из заключения эксперта N 486/3 от 25.09.2014, проведенного в рамках рассмотрения настоящего дела, по результатам визуального осмотра арендованных нежилых помещений: номера на поэтажном плане: подвал N 45 - N 60; 1 этаж N 52 - N 65; N 68-78: 2 этаж N 30 - N 38, N 43, N 53; 3 этаж N 7, N 10, технический этаж N 1, расположенных по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, установлено, что повреждения нежилых помещений имеют различную причину образования: повреждения, полученные в результате неисправностей конструктивных элементов здания (протекания кровли) и эксплуатационные повреждения, полученные от фактического использования Банком в период аренды.
Стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического использования Банком в период аренды, с учетом уровня цен региона - Сахалинская область, определена экспертом и указана в пункте 1 и пункте 3 выводов и составляет 495 875 руб. 17 коп. (428 079,33 руб. + 67 795, 84 руб.).
Стоимость ремонтных работ помещений, связанных с устранением повреждений, полученных в результате неисправностей конструктивных элементов здания, определена экспертом в размере 314 397 руб. 96 коп.
Указанное доказательство оценено судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и принято как надлежащее в отношении определения размера понесенных истцом убытков.
Доводы заявителя жалобы о том, что в объект аренды фактически входили и места общего пользования, поскольку пользование этими помещениями другим собственникам возможно только через помещения собственника - ООО "Премиум", чего суд, по его мнению, не учел, не могут быть приняты во внимание.
Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как видно из материалов дела, предмет договора аренды оговорен сторонами в пункте 1.1 договора аренды от 25.01.2010, и не содержит указания на передачу мест общего пользования. В этой связи у суда отсутствуют основания для выяснения действительной воли сторон и учета каких-либо иных помещений при решении вопроса о том, что именно передавалось в аренду по договору.
Доводы заявителя жалобы о том, что крыша также передавалась арендатору по договору аренды, со ссылкой на статью 611 ГК РФ, согласно которой имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Исходя из содержания и толкования указанной нормы, крыша не может считаться принадлежностью нежилых помещений, переданных по договору аренды, и, с учетом положений статьи 607 ГК РФ об определенности указания в договоре объекта аренды, также не может быть отнесена к предмету аренды по договору от 25.01.2010.
Ссылки ООО "Премиум" на то, что другие арендаторы здания производят ремонт кровли за свой счет не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, а потому отклоняются судом.
Доводы заявителя жалобы о недостатках заключения эксперта, положенные в основу судебного акта также не могут быть приняты судом во внимание. Оценив данное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, в судебном заседании эксперт Пашенцева М.К. ответила более детально на все поставленные вопросы, противоречий в заключениях эксперта установлено не было.
В связи изложенным, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в результате нарушений обязательств со стороны ОАО "МТС-Банк" по договору аренды помещений от 25.01.2010 ООО "Премиум" причинены убытки в размере 495 875 руб. 17 коп., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического их использования Банком в период аренды.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и отмены судебного акта у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Ссылки ООО "Премиум" на неверное указание судом наименования ответчика не подтверждены надлежащими доказательствами. Кроме того, обстоятельства изменения наименования стороны по делу не являются основанием для изменения судебного акта, поскольку могут быть приведены в соответствие в ходе исполнения судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ООО "Премиум", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.03.2015 по делу N А73-5048/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)