Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания": Михайловская Т.В., директор, Приказ N 1;
- от закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш": Белова Р.В., представителя по доверенности б/н от 25.11.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 (судья Зеновой С.В.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш" (ОГРН 1035754001139, ИНН 5754002560) к Обществу с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) об обязании освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды N 93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения N 2 (антресоль 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17,
установил:
Закрытое акционерное общество "Орел-Продмаш" (далее - ЗАО "Орел-Продмаш", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (далее - ООО "Молочная компания") об обязании ответчика освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды N 93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения N 2 (антресоль 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Молочная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, порядок расторжения договора аренды определен п. 6.5 договора, в котором указано, что договор аренды может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Через систему "Мой арбитр" и через канцелярию суда от ЗАО "Орел-Продмаш" поступил отзыв на апелляционную жалобу.
30.06.2014 через канцелярию суда от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.08.2014 представитель ООО "Молочная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "Орел-Продмаш" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, свидетельство о государственной регистрации права от 11.08.2008 года (том 1 лист дела 28) подтверждает государственную регистрацию права собственности истца на производственный корпус N 2, назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 6799,1 кв. м, инв. N 54:401:001:003616460, лит.А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 17.
01.01.2012 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества N 93, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель (истец по делу) предоставляет арендатору (ответчик по делу) в аренду следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 302028, РФ, Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 17, общей площадью 299,2 кв. м: наименование объекта недвижимого имущества: Производственный корпус N 2, литер "А" назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 6799,1 кв. м, инв.N 54:401:001:003616460, условный номер: 57:25:0:0:3199/1/А, а именно помещения N 2 (антресоль N 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1).
В пункте 5.1. договора стороны определили, что срок действия договора с 01 января 2012 года по 31 декабря 2016 года.
Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждает отметка на договоре о регистрации 04.03.2012 года, а также уведомление о проведенной государственной регистрации ограничений (обременения) от 01.03.2012 года N 01/012/2012-440 (том 1 лист дела 30).
По акту приема-передачи имущества по договору аренды N 93 от 01.01.12 (том 1 лист дела 25) нежилые помещения общей площадью 299,2 кв. м переданы арендатору.
Пункт 6.4. договора предусматривает, что при однократном невнесении арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3., арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
Пункт 6.1. договора содержит условие о том, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для отказа от исполнения договора аренды в соответствии с действующим законодательством в одностороннем порядке, предупредив арендатора за 1 месяц.
Пункт 3.3. договора аренды предусматривает, что внесение арендной платы производится ежемесячно, до 10 числа отчетного месяца авансовым платежом в размере 100% текущей потребности, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в кассу арендодателя, датой платежа считается дата зачисления на расчетный счет арендодателя.
Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в период с января 2013 года по декабрь 2013 года им допускались неоднократные просрочки в оплате арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3. договора аренды.
Указанные обстоятельства подтверждаются также актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013-16.01.2014 (том 1 лист дела 100), который подписан сторонами без оговорок и разногласий, и представленными платежными поручениями о произведенных платежах (том 1 лист дела 43-54, 68-69, 73, 75, 82, 84-88, 90-92, 95, 98), перепиской сторон (том 1 лист дела 70, 76, 83, 89), приходными кассовыми ордерами (том 1 лист дела 77, 80, 81), соглашением N 02 от 09.12.2013 г. (том 1 лист дела 97), соглашением N 04 от 09.01.2014 года (том 1 лист дела 99). Истцом в материалы дела 09.06.2014 года представлены платежные поручения, свидетельствующие о том, что просрочки внесения арендной платы допускались ответчиком и в период с января 2012 года по декабрь 2012 года., а также и в феврале и в марте 2014 года.
Как указывает истец, он направлял письма ответчику о необходимости своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные расходы (письмо от 03.10.2012 г. N 145 - том 1 лист дела 101, письмо от 27.11.2013 г. N 135 (том 1 лист дела 105), письмо от 15.02.2013 года N 21, от 25.04.2013 года N 56, от 13.08.2013 года N 100).
Ответчик в письме от 20.03.2013 года N 04 (том 1 лист дела 102) обязуется погасить сложившуюся задолженность по взаиморасчетам за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов за период с 27 марта 2013 года по 5 апреля 2013 года.
В письме от 25.03.2013 года (том 1 лист дела 103), ответчик обязуется погасить сложившуюся задолженность за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов согласно графика платежей.
В письме от 31.05.2013 года N 14 (том 1 лист дела 104) ответчик сообщил, что оставшаяся часть задолженности будет оплачена 04.06.13 г.
В уведомлении от 13.12.2013 г. N 197 (том 1 лист дела 106) истец сообщил ответчику, что в связи с несвоевременным внесением арендной платы в январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2013 года, истец отказывается от исполнения договора N 93 аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 года в одностороннем внесудебном порядке, в связи с чем договор считается, по мнению истца, расторгнутым с 17.01.2014 года, истец просил ответчика подготовить помещения к передаче истцу, а также сообщал, что передача помещений состоится 16.01.2014 года в 9 часов 00 минут.
Из уведомления о вручении почтового отправления (том 1 лист дела 108) следует, что уведомление о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013 года.
Как указывает истец, данное требование ответчиком исполнено не было.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанностей, установленных договором, ЗАО "Орел-Продмаш" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает вывод суда области об удовлетворении иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Между сторонами заключен договор аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ч. 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ч. 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ч. 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд области правомерно указал, что договор аренды N 93 от 01.01.2012 года считается расторгнутым с 31 января 2014 года, то есть по истечении одного месяца после предупреждения арендатора об отказе от исполнения договора аренды.
Поскольку ответчик в письме от 09.01.2014 г. N 01 (том 1 лист дела 109) сообщил, что намерение расторгнуть договор с его стороны нет, истец письмом от 01.01.2014 года N 01 (том 1 лист дела 110), сообщил, что расторжение договора производится в одностороннем внесудебном порядке без согласия ответчика на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
16.01.2014 года истцом составлен акт об отказе арендатора (ответчика) возвратить арендуемое по договору недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи (том 1 лист дела 111), аналогичный акт составлен и 28.01.2014 года (том 1 лист дела 112).
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 25.02.2014 года (том 1 лист дела 113), в котором он повторно предлагал в срок до 27.02.2014 года освободить незаконно занимаемые помещения.
13.02.2014 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременения, что подтверждает письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.03.2014 года (том 1 лист дела 115).
С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области о расторжении спорного договора.
Исходя из рекомендаций, изложенных в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходя из которых в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с рекомендациями пункта 26 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, спорное помещение арендатором не возвращено, доказательств его возвращения заявителем в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей относятся на ее заявителя и возврату не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2014 ПО ДЕЛУ N А48-988/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2014 г. по делу N А48-988/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания": Михайловская Т.В., директор, Приказ N 1;
- от закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш": Белова Р.В., представителя по доверенности б/н от 25.11.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 (судья Зеновой С.В.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш" (ОГРН 1035754001139, ИНН 5754002560) к Обществу с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) об обязании освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды N 93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения N 2 (антресоль 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17,
установил:
Закрытое акционерное общество "Орел-Продмаш" (далее - ЗАО "Орел-Продмаш", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (далее - ООО "Молочная компания") об обязании ответчика освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды N 93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения N 2 (антресоль 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Молочная компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, порядок расторжения договора аренды определен п. 6.5 договора, в котором указано, что договор аренды может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Через систему "Мой арбитр" и через канцелярию суда от ЗАО "Орел-Продмаш" поступил отзыв на апелляционную жалобу.
30.06.2014 через канцелярию суда от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.08.2014 представитель ООО "Молочная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ЗАО "Орел-Продмаш" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, свидетельство о государственной регистрации права от 11.08.2008 года (том 1 лист дела 28) подтверждает государственную регистрацию права собственности истца на производственный корпус N 2, назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 6799,1 кв. м, инв. N 54:401:001:003616460, лит.А, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 17.
01.01.2012 года между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества N 93, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель (истец по делу) предоставляет арендатору (ответчик по делу) в аренду следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 302028, РФ, Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 17, общей площадью 299,2 кв. м: наименование объекта недвижимого имущества: Производственный корпус N 2, литер "А" назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 6799,1 кв. м, инв.N 54:401:001:003616460, условный номер: 57:25:0:0:3199/1/А, а именно помещения N 2 (антресоль N 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1).
В пункте 5.1. договора стороны определили, что срок действия договора с 01 января 2012 года по 31 декабря 2016 года.
Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждает отметка на договоре о регистрации 04.03.2012 года, а также уведомление о проведенной государственной регистрации ограничений (обременения) от 01.03.2012 года N 01/012/2012-440 (том 1 лист дела 30).
По акту приема-передачи имущества по договору аренды N 93 от 01.01.12 (том 1 лист дела 25) нежилые помещения общей площадью 299,2 кв. м переданы арендатору.
Пункт 6.4. договора предусматривает, что при однократном невнесении арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3., арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
Пункт 6.1. договора содержит условие о том, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для отказа от исполнения договора аренды в соответствии с действующим законодательством в одностороннем порядке, предупредив арендатора за 1 месяц.
Пункт 3.3. договора аренды предусматривает, что внесение арендной платы производится ежемесячно, до 10 числа отчетного месяца авансовым платежом в размере 100% текущей потребности, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в кассу арендодателя, датой платежа считается дата зачисления на расчетный счет арендодателя.
Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в период с января 2013 года по декабрь 2013 года им допускались неоднократные просрочки в оплате арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3. договора аренды.
Указанные обстоятельства подтверждаются также актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013-16.01.2014 (том 1 лист дела 100), который подписан сторонами без оговорок и разногласий, и представленными платежными поручениями о произведенных платежах (том 1 лист дела 43-54, 68-69, 73, 75, 82, 84-88, 90-92, 95, 98), перепиской сторон (том 1 лист дела 70, 76, 83, 89), приходными кассовыми ордерами (том 1 лист дела 77, 80, 81), соглашением N 02 от 09.12.2013 г. (том 1 лист дела 97), соглашением N 04 от 09.01.2014 года (том 1 лист дела 99). Истцом в материалы дела 09.06.2014 года представлены платежные поручения, свидетельствующие о том, что просрочки внесения арендной платы допускались ответчиком и в период с января 2012 года по декабрь 2012 года., а также и в феврале и в марте 2014 года.
Как указывает истец, он направлял письма ответчику о необходимости своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные расходы (письмо от 03.10.2012 г. N 145 - том 1 лист дела 101, письмо от 27.11.2013 г. N 135 (том 1 лист дела 105), письмо от 15.02.2013 года N 21, от 25.04.2013 года N 56, от 13.08.2013 года N 100).
Ответчик в письме от 20.03.2013 года N 04 (том 1 лист дела 102) обязуется погасить сложившуюся задолженность по взаиморасчетам за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов за период с 27 марта 2013 года по 5 апреля 2013 года.
В письме от 25.03.2013 года (том 1 лист дела 103), ответчик обязуется погасить сложившуюся задолженность за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов согласно графика платежей.
В письме от 31.05.2013 года N 14 (том 1 лист дела 104) ответчик сообщил, что оставшаяся часть задолженности будет оплачена 04.06.13 г.
В уведомлении от 13.12.2013 г. N 197 (том 1 лист дела 106) истец сообщил ответчику, что в связи с несвоевременным внесением арендной платы в январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2013 года, истец отказывается от исполнения договора N 93 аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 года в одностороннем внесудебном порядке, в связи с чем договор считается, по мнению истца, расторгнутым с 17.01.2014 года, истец просил ответчика подготовить помещения к передаче истцу, а также сообщал, что передача помещений состоится 16.01.2014 года в 9 часов 00 минут.
Из уведомления о вручении почтового отправления (том 1 лист дела 108) следует, что уведомление о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013 года.
Как указывает истец, данное требование ответчиком исполнено не было.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанностей, установленных договором, ЗАО "Орел-Продмаш" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает вывод суда области об удовлетворении иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Между сторонами заключен договор аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ч. 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ч. 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ч. 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд области правомерно указал, что договор аренды N 93 от 01.01.2012 года считается расторгнутым с 31 января 2014 года, то есть по истечении одного месяца после предупреждения арендатора об отказе от исполнения договора аренды.
Поскольку ответчик в письме от 09.01.2014 г. N 01 (том 1 лист дела 109) сообщил, что намерение расторгнуть договор с его стороны нет, истец письмом от 01.01.2014 года N 01 (том 1 лист дела 110), сообщил, что расторжение договора производится в одностороннем внесудебном порядке без согласия ответчика на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
16.01.2014 года истцом составлен акт об отказе арендатора (ответчика) возвратить арендуемое по договору недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи (том 1 лист дела 111), аналогичный акт составлен и 28.01.2014 года (том 1 лист дела 112).
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 25.02.2014 года (том 1 лист дела 113), в котором он повторно предлагал в срок до 27.02.2014 года освободить незаконно занимаемые помещения.
13.02.2014 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременения, что подтверждает письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.03.2014 года (том 1 лист дела 115).
С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда области о расторжении спорного договора.
Исходя из рекомендаций, изложенных в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходя из которых в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с рекомендациями пункта 26 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, спорное помещение арендатором не возвращено, доказательств его возвращения заявителем в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей относятся на ее заявителя и возврату не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (ОГРН 1035753001965, ИНН 5753032459) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)