Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прозорова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2013 по апелляционной жалобе Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования в защиту интересов <...> <...> <...>, <...> <...> <...> к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Петротрест" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения представителя процессуального истца - <...> А.В., материального истца <...> Н.В., представителя ответчика - <...> С.В.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...>.2010 между <...> Н.В., <...> И.С. и ЗАО "Фирма "Петротрест" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом указанного договора, как указывает истец, являлось строительство и передача объекта строительства в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> проектной площадью <...> кв. м, по настоящее время квартира в установленном порядке истцам не передана.
Ссылаясь на ст. 309 Гражданского кодекса РФ, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", процессуальный истец просил взыскать с ответчика в пользу материальных истцов <...> Н.В., <...> И.С. неустойку в размере <...> рублей <...> коп., рассчитанную в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, компенсацию морального вреда в размере <...> каждому, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истцы просят указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно применены нормы материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании истцы требования жалобы поддержали по доводам, изложенным в ней. Дополнительно пояснили, что квартира до сих пор ответчиком не передана.
Представитель ответчика полагал решение суда законным и обоснованным.
Государственный орган, привлеченный в порядке ст. 47 ГПК РФ, - Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиту прав потребителей и благополучия человека по г. Санкт-Петербургу извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, об отложении слушания дела не просило.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие К.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что <...>.2010 между ЗАО "Фирма "Петротрест" и <...> Н.В., <...> И.С. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1 раздела 1 "Предмет договора" стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2 договора плановое окончание строительства объекта четвертый квартал 2010 года. При этом под окончанием строительства понимается сдача объекта приемочной комиссии.
В п. 1.6 предварительного договора указаны существенные условия основного договора: срок заключения основного договора - в течение 30 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, срок подачи продавцом, при наличии, нотариально оформленной доверенности от покупателя, документов на регистрацию перехода права собственности - 15 дней от даты подписания основного договора, цена договора - стоимость квартиры установлена в размере <...> рублей, срок исполнения обязательств покупателем (рассрочка платежа) - 25.12.2013.
В силу пп. 3.2.1, 3.2.3 квартира подлежит передаче покупателю в течение трех дней от даты заключения основного договора, при этом основной договор подлежит заключению в течение 30 календарных дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Согласно п. 5.1 предварительного договора стороны заключат основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации на квартиру. Обязательным условием заключения основного договора является обременение в пользу продавца.
Пунктом 8.4 установлено, что покупатель принимает согласованные сторонами условия о том, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги, и что предметом договора является в будущем заключение договора купли-продажи квартиры. Покупатель подтверждает, что все условия, установленные в договоре согласованы между продавцом и покупателем.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор от 25.05.2010 нельзя квалифицировать, как договор долевого участия в строительстве, вследствие чего нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в том числе, к правоотношениям, сложившимся между сторонами, неприменимы.
Судебная коллегия согласна с данным выводом суда, поскольку имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу.
Исходя из условий заключенного договора, не имеется оснований и для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора, и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Действующее гражданское законодательство, Закон РФ "О защите прав потребителей", а также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, не содержали прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.
Часть 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, запрещающая привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, введена в действие Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ и не распространяется на ранее возникшие правоотношения.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
То, что заключенный между сторонами договор квалифицируется ими именно как предварительный договор купли-продажи следует из его пункта 8.4, в котором стороны подтвердили, что настоящий договор не рассматривается как договор долевого участия в строительстве и как договор выполнения работ и оказания услуг.
В свою очередь, положения п. 2.1 предварительного договора предусматривают внесение покупателем в качестве подтверждения намерения исполнения его обязательств по договору денежной суммы в размере, равном продажной стоимости квартиры, и ее последующий зачет в счет оплаты основного договора в случае его заключения, и не содержат каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома.
Более того, согласно п. 2.1 предварительного договора предусмотрено внесение истцом денежных средств в рассрочку, вплоть до 25.12.2013, то есть в период за рамками планового срока окончания строительства.
Кроме того, условиями заключенного сторонами договора предусмотрено первоначально приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ЗАО "Фирма "Петротрест"), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения права собственности на недвижимость застройщиком.
Таким образом, иная оценка правовой природы возникших между сторонами в рамках данного договора отношений противоречила бы ст. 429 ("Предварительный договор") Гражданского кодекса РФ и принципу свободы договора.
При этом довод апелляционной жалобы о том, что в случае отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки по основаниям пункта 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суду следовало взыскать с ответчика неустойку по основаниям пункта 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" является несостоятельной, поскольку в силу пункта 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истицы в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не ссылались на пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В то же время ссылка истцов на нарушение сроков, предусмотренных п. 1.2 договора, является несостоятельной.
Предусмотренный п. 1.2 плановый срок сдачи дома содержит лишь примерный плановый срок сдачи дома в эксплуатацию (окончательной датой завершения строительства дома является дата подписания акта госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию).
31.12.2013 года ответчику было выдано разрешение о введении объекта в эксплуатацию.
Таким образом, поскольку в договоре указаны ориентировочные сроки сдачи объекта, при этом указанный срок не является сроком исполнения обязательств по предварительному договору, а является плановым сроком окончания строительства, суд первой инстанции, не установив нарушений прав истцов, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, поскольку оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.02.2014 N 33-2323/14
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2014 г. N 33-2323/14
Судья: Прозорова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-<...>/2013 по апелляционной жалобе Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года по иску Региональной общественной организации по защите прав потребителей в области долевого строительства и кредитования в защиту интересов <...> <...> <...>, <...> <...> <...> к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Петротрест" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения представителя процессуального истца - <...> А.В., материального истца <...> Н.В., представителя ответчика - <...> С.В.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...>.2010 между <...> Н.В., <...> И.С. и ЗАО "Фирма "Петротрест" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>. Предметом указанного договора, как указывает истец, являлось строительство и передача объекта строительства в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> проектной площадью <...> кв. м, по настоящее время квартира в установленном порядке истцам не передана.
Ссылаясь на ст. 309 Гражданского кодекса РФ, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", процессуальный истец просил взыскать с ответчика в пользу материальных истцов <...> Н.В., <...> И.С. неустойку в размере <...> рублей <...> коп., рассчитанную в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, компенсацию морального вреда в размере <...> каждому, штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истцы просят указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно применены нормы материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании истцы требования жалобы поддержали по доводам, изложенным в ней. Дополнительно пояснили, что квартира до сих пор ответчиком не передана.
Представитель ответчика полагал решение суда законным и обоснованным.
Государственный орган, привлеченный в порядке ст. 47 ГПК РФ, - Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиту прав потребителей и благополучия человека по г. Санкт-Петербургу извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, об отложении слушания дела не просило.
Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие К.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что <...>.2010 между ЗАО "Фирма "Петротрест" и <...> Н.В., <...> И.С. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1 раздела 1 "Предмет договора" стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2 договора плановое окончание строительства объекта четвертый квартал 2010 года. При этом под окончанием строительства понимается сдача объекта приемочной комиссии.
В п. 1.6 предварительного договора указаны существенные условия основного договора: срок заключения основного договора - в течение 30 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, срок подачи продавцом, при наличии, нотариально оформленной доверенности от покупателя, документов на регистрацию перехода права собственности - 15 дней от даты подписания основного договора, цена договора - стоимость квартиры установлена в размере <...> рублей, срок исполнения обязательств покупателем (рассрочка платежа) - 25.12.2013.
В силу пп. 3.2.1, 3.2.3 квартира подлежит передаче покупателю в течение трех дней от даты заключения основного договора, при этом основной договор подлежит заключению в течение 30 календарных дней с даты получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Согласно п. 5.1 предварительного договора стороны заключат основной договор в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации на квартиру. Обязательным условием заключения основного договора является обременение в пользу продавца.
Пунктом 8.4 установлено, что покупатель принимает согласованные сторонами условия о том, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работы или оказания услуги, и что предметом договора является в будущем заключение договора купли-продажи квартиры. Покупатель подтверждает, что все условия, установленные в договоре согласованы между продавцом и покупателем.
Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор от 25.05.2010 нельзя квалифицировать, как договор долевого участия в строительстве, вследствие чего нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в том числе, к правоотношениям, сложившимся между сторонами, неприменимы.
Судебная коллегия согласна с данным выводом суда, поскольку имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить, что воля сторон договора фактически была направлена на установление отношений по долевому участию в строительстве, в то время как условия предварительного договора купли-продажи предусматривают приобретение ответчиком права собственности на квартиру и ее последующую продажу истцу.
Исходя из условий заключенного договора, не имеется оснований и для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора, и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Действующее гражданское законодательство, Закон РФ "О защите прав потребителей", а также Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, не содержали прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи в отношении жилого или нежилого помещения в строящихся домах.
Часть 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, запрещающая привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, введена в действие Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ и не распространяется на ранее возникшие правоотношения.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
То, что заключенный между сторонами договор квалифицируется ими именно как предварительный договор купли-продажи следует из его пункта 8.4, в котором стороны подтвердили, что настоящий договор не рассматривается как договор долевого участия в строительстве и как договор выполнения работ и оказания услуг.
В свою очередь, положения п. 2.1 предварительного договора предусматривают внесение покупателем в качестве подтверждения намерения исполнения его обязательств по договору денежной суммы в размере, равном продажной стоимости квартиры, и ее последующий зачет в счет оплаты основного договора в случае его заключения, и не содержат каких-либо условий об использовании денежных средств, внесенных истцом, для финансирования строительства жилого дома.
Более того, согласно п. 2.1 предварительного договора предусмотрено внесение истцом денежных средств в рассрочку, вплоть до 25.12.2013, то есть в период за рамками планового срока окончания строительства.
Кроме того, условиями заключенного сторонами договора предусмотрено первоначально приобретение недвижимого имущества в собственность продавца (ЗАО "Фирма "Петротрест"), в то время как договоры долевого участия в строительстве не предполагают приобретения права собственности на недвижимость застройщиком.
Таким образом, иная оценка правовой природы возникших между сторонами в рамках данного договора отношений противоречила бы ст. 429 ("Предварительный договор") Гражданского кодекса РФ и принципу свободы договора.
При этом довод апелляционной жалобы о том, что в случае отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки по основаниям пункта 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, суду следовало взыскать с ответчика неустойку по основаниям пункта 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" является несостоятельной, поскольку в силу пункта 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истицы в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не ссылались на пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В то же время ссылка истцов на нарушение сроков, предусмотренных п. 1.2 договора, является несостоятельной.
Предусмотренный п. 1.2 плановый срок сдачи дома содержит лишь примерный плановый срок сдачи дома в эксплуатацию (окончательной датой завершения строительства дома является дата подписания акта госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию).
31.12.2013 года ответчику было выдано разрешение о введении объекта в эксплуатацию.
Таким образом, поскольку в договоре указаны ориентировочные сроки сдачи объекта, при этом указанный срок не является сроком исполнения обязательств по предварительному договору, а является плановым сроком окончания строительства, суд первой инстанции, не установив нарушений прав истцов, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, поскольку оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 03 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)