Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хлюстов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Анцифировой Г.П.,
судей Фоминой Н.И., Клубничкиной А.В.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 09 апреля 2014 года апелляционную жалобу К.Н.И.
на решение Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года по делу по иску К.Н.И. к М., Б. о признании сделки недействительной
заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В.,
объяснения представителя М. - С., представителя Б. - К.Н.И.,
Истец К.Н.И. обратилась в суд с иском к М., Б. о признании заключенного между М. и К.Н.И. договора купли-продажи квартиры от 07.10.2011 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания каждой последующей сделки недействительной; признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2011 г. N 50-50-18/055/2011-338 о государственной регистрации права собственности М. на вышеуказанную квартиру/признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, заключенный между М. и Б.; признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Б. на квартиру по адресу: <данные изъяты>.
Требования мотивированы тем, что спорная квартира находилась в ее собственности, в которой в 2011 г. проживала ее сестра (Ш.) с супругом. С целью ремонта квартиры, Ш., действующая по доверенности от истицы 07 октября 2011 года подписала с М. соглашение о задатке на сумму 800 000 рублей, которые, последний сестре не передал. 07 октября 2011 года между Ш. и М. был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому, денежные средства до подписания договора сестрой также получены не были. 08 ноября 2011 года была произведена государственная регистрация договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, который, однако, ни истицей, ни ее сестрой в орган Росреестра не представлялся. М. выдал Ш. расписку, в которой обязался заключить с последней договор купли-продажи квартиры в рассрочку по цене 800 000 рублей с начислением 0,17% в день, который был затем заключен в простой письменной форме 10 ноября 2011 года, но на государственную регистрацию представлен не был. Во исполнение договора займа Ш. ежемесячно выплачивала М. по 40 000 рублей. Полагая, что между ее представителем, Ш., и М. имели место исключительно правоотношения по договору займа на сумму 800 000 рублей под 5% годовых и залог квартиры, которые были прикрыты договором купли-продажи квартиры, что свидетельствует о притворности данной сделки. 08 февраля 2013 года в квартиру прибыл Б.)., представившийся ее новым собственником, и Ш. с супругом были выселены из занимаемой квартиры.
Представители истицы иск поддержали.
Представители ответчика М. иск не признали.
Ответчик Б. и его представитель. иск не признали.
3-и лица, ООО "Центральный автомобильный ломбард и Управление Росреестра по МО, своих представителей в суд не направили, извещены.
Решением Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе К.Н.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым ее требования удовлетворить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения как постановленного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что 16.06.2011 г. истица К.Н.И. имея в собственности квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, выдала нотариальную доверенность своей сестре Ш. на продажу на условиях и за цену, по усмотрению последней, указанной выше квартиры.
Так же было получено нотариальное согласие супруга на отчуждение указанной квартиры.
07.10.2011 г. Ш., действующая от имени К.Н.И., заключила с М. соглашение о задатке в размере 800 000 рублей, вносимого последним в счет оплаты будущего договора купли-продажи квартиры N 22 в доме N 1 по у л. Красноармейская в г. Можайске Московской области стоимостью 800 000 рублей.
07 октября 2011 года Ш., действующая от имени К.Н.И., заключила с М. договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> по цене 800 000 рублей, который вместе с передаточным актом был предъявлен Щ., и представителем покупателя на государственную регистрацию, произведенную 08.11.2011 года одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру к покупателю М.
07 октября 2011 года М. выдал Ш. расписку о том, что денежные средства в сумме 800 000 рублей по договору купли-продажи квартиры он последней не передал, но обязуется передать их при подаче договора на регистрацию.
Кроме того, 07 октября 2011 года М. выдал Ш. расписку с обязательством заключить уже с Ш. договор купли-продажи спорной квартиры после перехода к нему прав на нее в рассрочку по цене 800 000 рублей с начислением 0,17% процентов в день на остаток задолженности.
Согласно расписке от 10 октября 2011 года Ш. получила от М. денежные средства в размере 800 000 рублей в виде процентного займа по ставке 0,17% в день с погашением 10 числа каждого месяца, и претензий по передаче денег к заимодавцу она не имеет.
10 ноября 2011 года между М. и Ш. в простой письменной форме был составлен и подписан договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> по цене 800 000 рублей с оплатой в рассрочку до 10.10.2012 года и начислением 0,17% в день на остаток задолженности, который, однако, сторонами на государственную регистрацию не представлялся.
Судом установлено, что Ш. передано М. и его доверенному лицу денежные средства в счет оплаты процентов по договору всего в сумме 400000 руб.
26 декабря 2012 года М. продал спорную квартиру Б. за 1050000 рублей по договору купли-продажи, зарегистрированному в установленном законом порядке 15 января 2013 года.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 2 статьи 170 ГК РФ установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу принципа состязательности сторон (ст. 12 ГПК РФ) и требований ч. 1 ст. 56, ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Отказывая в удовлетворении требований К.Н.И., суд обоснованно исходил из того, что наличие у истицы намерения именно продать принадлежащую ей квартиру подтверждается отраженным в доверенности на имя Ш. объемом полномочий, направленных именно на отчуждение квартиры и регистрацию как договора купли-продажи, так и переходи права собственности по нему к покупателю. Оспариваемый договор от 07.10.2011 г. полностью соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к указанным договорам. Более того, договор купли-продажи спорной квартиры сторонами исполнен, акт приема-передачи подписан, документы на регистрацию сдавались сторонами совместно, от имени продавца, действовала доверенное лицо К.Н.И. - Ш., которая была управомочена истицей, с объемом полномочий, направленных именно на отчуждение квартиры. Кроме того, ранее К.Н.И. был заключен аналогичный договор купли-продажи той же квартиры с Б., государственная регистрация которого не состоялась лишь в виду наличия пороков в тексте договора.
Судебная коллегия находит указанный вывод суда правильным, поскольку он соответствует установленным обстоятельствам, подтверждается исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка в решении суда.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, оценка им дана, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5076/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2014 г. по делу N 33-5076/2014
Судья: Хлюстов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Анцифировой Г.П.,
судей Фоминой Н.И., Клубничкиной А.В.
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 09 апреля 2014 года апелляционную жалобу К.Н.И.
на решение Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года по делу по иску К.Н.И. к М., Б. о признании сделки недействительной
заслушав доклад судьи Клубничкиной А.В.,
объяснения представителя М. - С., представителя Б. - К.Н.И.,
установила:
Истец К.Н.И. обратилась в суд с иском к М., Б. о признании заключенного между М. и К.Н.И. договора купли-продажи квартиры от 07.10.2011 г. недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания каждой последующей сделки недействительной; признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2011 г. N 50-50-18/055/2011-338 о государственной регистрации права собственности М. на вышеуказанную квартиру/признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, заключенный между М. и Б.; признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Б. на квартиру по адресу: <данные изъяты>.
Требования мотивированы тем, что спорная квартира находилась в ее собственности, в которой в 2011 г. проживала ее сестра (Ш.) с супругом. С целью ремонта квартиры, Ш., действующая по доверенности от истицы 07 октября 2011 года подписала с М. соглашение о задатке на сумму 800 000 рублей, которые, последний сестре не передал. 07 октября 2011 года между Ш. и М. был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому, денежные средства до подписания договора сестрой также получены не были. 08 ноября 2011 года была произведена государственная регистрация договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, который, однако, ни истицей, ни ее сестрой в орган Росреестра не представлялся. М. выдал Ш. расписку, в которой обязался заключить с последней договор купли-продажи квартиры в рассрочку по цене 800 000 рублей с начислением 0,17% в день, который был затем заключен в простой письменной форме 10 ноября 2011 года, но на государственную регистрацию представлен не был. Во исполнение договора займа Ш. ежемесячно выплачивала М. по 40 000 рублей. Полагая, что между ее представителем, Ш., и М. имели место исключительно правоотношения по договору займа на сумму 800 000 рублей под 5% годовых и залог квартиры, которые были прикрыты договором купли-продажи квартиры, что свидетельствует о притворности данной сделки. 08 февраля 2013 года в квартиру прибыл Б.)., представившийся ее новым собственником, и Ш. с супругом были выселены из занимаемой квартиры.
Представители истицы иск поддержали.
Представители ответчика М. иск не признали.
Ответчик Б. и его представитель. иск не признали.
3-и лица, ООО "Центральный автомобильный ломбард и Управление Росреестра по МО, своих представителей в суд не направили, извещены.
Решением Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе К.Н.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым ее требования удовлетворить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения как постановленного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.
Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что 16.06.2011 г. истица К.Н.И. имея в собственности квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, выдала нотариальную доверенность своей сестре Ш. на продажу на условиях и за цену, по усмотрению последней, указанной выше квартиры.
Так же было получено нотариальное согласие супруга на отчуждение указанной квартиры.
07.10.2011 г. Ш., действующая от имени К.Н.И., заключила с М. соглашение о задатке в размере 800 000 рублей, вносимого последним в счет оплаты будущего договора купли-продажи квартиры N 22 в доме N 1 по у л. Красноармейская в г. Можайске Московской области стоимостью 800 000 рублей.
07 октября 2011 года Ш., действующая от имени К.Н.И., заключила с М. договор купли-продажи квартиры <данные изъяты> по цене 800 000 рублей, который вместе с передаточным актом был предъявлен Щ., и представителем покупателя на государственную регистрацию, произведенную 08.11.2011 года одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру к покупателю М.
07 октября 2011 года М. выдал Ш. расписку о том, что денежные средства в сумме 800 000 рублей по договору купли-продажи квартиры он последней не передал, но обязуется передать их при подаче договора на регистрацию.
Кроме того, 07 октября 2011 года М. выдал Ш. расписку с обязательством заключить уже с Ш. договор купли-продажи спорной квартиры после перехода к нему прав на нее в рассрочку по цене 800 000 рублей с начислением 0,17% процентов в день на остаток задолженности.
Согласно расписке от 10 октября 2011 года Ш. получила от М. денежные средства в размере 800 000 рублей в виде процентного займа по ставке 0,17% в день с погашением 10 числа каждого месяца, и претензий по передаче денег к заимодавцу она не имеет.
10 ноября 2011 года между М. и Ш. в простой письменной форме был составлен и подписан договор купли-продажи недвижимого имущества - <данные изъяты> по цене 800 000 рублей с оплатой в рассрочку до 10.10.2012 года и начислением 0,17% в день на остаток задолженности, который, однако, сторонами на государственную регистрацию не представлялся.
Судом установлено, что Ш. передано М. и его доверенному лицу денежные средства в счет оплаты процентов по договору всего в сумме 400000 руб.
26 декабря 2012 года М. продал спорную квартиру Б. за 1050000 рублей по договору купли-продажи, зарегистрированному в установленном законом порядке 15 января 2013 года.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктом 2 статьи 170 ГК РФ установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу принципа состязательности сторон (ст. 12 ГПК РФ) и требований ч. 1 ст. 56, ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Отказывая в удовлетворении требований К.Н.И., суд обоснованно исходил из того, что наличие у истицы намерения именно продать принадлежащую ей квартиру подтверждается отраженным в доверенности на имя Ш. объемом полномочий, направленных именно на отчуждение квартиры и регистрацию как договора купли-продажи, так и переходи права собственности по нему к покупателю. Оспариваемый договор от 07.10.2011 г. полностью соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к указанным договорам. Более того, договор купли-продажи спорной квартиры сторонами исполнен, акт приема-передачи подписан, документы на регистрацию сдавались сторонами совместно, от имени продавца, действовала доверенное лицо К.Н.И. - Ш., которая была управомочена истицей, с объемом полномочий, направленных именно на отчуждение квартиры. Кроме того, ранее К.Н.И. был заключен аналогичный договор купли-продажи той же квартиры с Б., государственная регистрация которого не состоялась лишь в виду наличия пороков в тексте договора.
Судебная коллегия находит указанный вывод суда правильным, поскольку он соответствует установленным обстоятельствам, подтверждается исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка в решении суда.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, оценка им дана, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Можайского городского суда Московской области от 27 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)