Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец был введен ответчиком в заблуждение относительно намерения прекратить все правоотношения, вытекающие из договора займа, путем заключения соглашения об отступном. Ответчик добился погашения регистрационной записи об ипотеке квартиры и продал квартиру, однако заявление о погашении записи было подписано под влиянием обмана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зюкова О.А.
Докладчик Дмитриева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего: Плотниковой М.В.,
судей: Дмитриевой Л.А., Власкиной Е.С.,
при секретаре: Е.К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 21 апреля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе И.С.А. на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2014 г., которым удовлетворены исковые требования П.С.А. к И.С.А., И.Т.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя И.Т.А. - О.С.В., судебная коллегия
установила:
П.С.А. обратился в суд с иском и И.С.А., И.Т.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований указал, что 20 мая 2013 г. между ним и И.С.А. был заключен договор займа денежный средств.
27 мая 2013 года в качестве обеспечения обязательств по договору займа от 20 мая 2013 года был заключен договор об ипотеке, предметом которого явилась квартира по адресу: <адрес>.
В конце марта 2014 года между истцом и И.С.А. была достигнута договоренность о погашении обязательств И.С.А. по договору займа от 20 мая 2013 г. путем предоставления взамен отступного - квартиры по адресу: <адрес>. И.С.А. сразу пояснила, что ее интересы в Управлении Росреестра по Новосибирской области будет представлять В., которой она ранее выдала доверенность.
01 апреля 2014 г. П.С.А. и представителем И.С.А. - В. были поданы заявления о регистрации перехода права на квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке в Управление Росреестра по Новосибирской области в соответствии с условиями соглашения об отступном, заключенным между истцом и И.С.А.
20.02.2014 г. И.С.А. было подано в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя.
21 апреля 2014 г. истцом было получено уведомление из Управления Росреестра по Новосибирской области о возврате документов без рассмотрения в связи с наличием заявления от И.С.А.
Истцу стало известно, что 17 апреля 2014 г. между И.С.А. и И.Т.А. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Тем самым истец был введен И.С.А. в заблуждение относительно намерения прекратить все правоотношения, вытекающие из договора займа от 20 мая 2013 г. путем заключения соглашения об отступном. И.С.А. добилась погашения регистрационной записи об ипотеке квартиры и продала квартиру, не обремененную записью в реестре об ипотеке И.Т.А.
Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры П.С.А. было подписано под влиянием обмана. Запись об ипотеке квартиры была погашена только исходя из условий договоренности с И.С.А. о заключении сделки об отступном, которая влечет переход права собственности, а, следовательно, возникает необходимость регистрации перехода.
И.С.А. намеренно умолчала о действительно преследуемых ей целях, а именно продажи квартиры третьему лицу.
Погашение регистрационной записи об ипотеке, по мнению истца, не влечет прекращения ипотеки. Договор об ипотеке от 27.05.2013 г. является действующим, не расторгнут в судебном порядке или по инициативе сторон, основания для прекращения ипотеки на момент подписания договора купли-продажи между И.С.А. и И.Т.А. не наступили.
Поскольку договор договора об ипотеке являлся действующим (обеспечивающим исполнение обязательств) и залогодержатель (истец) не давал согласия на продажу предмета залога, И.С.А. не вправе была отчуждать спорное имущество, сделка купли-продажи от 17.04.2014 г. нарушает требования закона ФЗ "Об залоге недвижимости (ипотеке)", вследствие чего является недействительной.
Руководствуясь п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ, просил признать сделку купли-продажи от 17.04.2014 г., заключенную между И.С.А. и И.Т.А. в отношении квартиры адресу: <адрес> недействительной и применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на квартиру и обязания И.Т.А. возвратить квартиру И.С.А.
Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2015 г. исковые требования П.С.А. удовлетворены.
Признана недействительной сделка купли-продажи <адрес>, заключенная 17 апреля 2014 г. между И.С.А. и И.Т.А.
В качестве применения последствий недействительности сделки признана недействительной запись ЕГРП о государственной регистрации права собственности на <адрес> за И.Т.А. На И.Т.А. возложена обязанность возвратить <адрес> И.С.А.
В апелляционной жалобе И.С.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом не были приняты во внимание пояснения представителя И.С.А. о том, что сделка об отступном была заключена не между П.С.А. и И.С.А. лично, а между П.С.А. и В. Вывод суда о совершении И.С.А. сделки об отступном лично ответчиком не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку при заключении в мае 2013 г. договора займа и договора об ипотеке истец попросил И.С.А. выдать доверенность его знакомой - В. Она передала все документы на квартиру В. для регистрации договора об ипотеке.
До января 2014 года И.С.А. выплачивала деньги по договору займа и намеревалась продать свою квартиру для того, чтобы рассчитаться с истцом. С этой целью она заключила предварительный договор купли- продажи квартиры, в котором стоимость ее квартиры указана в 1 500000 руб., 250 000 руб. из этой суммы она намеревалась выплатить истцу, остальные забрать себе. Когда И.С.А. сообщила о своих намерениях истцу, он отказался, ссылаясь на то, что сумма ее долга превышает 250 000 руб.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 мая 2013 года между П.С.А. (заимодавец) и И.С.А. (заемщик) был заключен договор займа денежных средств, по условиям которого заимодавец передает в собственность заемщику сумму 250 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее. Заем предоставляется сроком на три месяца, а именно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно с возможностью пролонгации, а также возможностью досрочного погашения с выплатой процентов минимум за три месяца. За пользование займом заемщик выплачивает заимодавцу деньги в размере 4% в месяц от суммы займа вплоть до реального возврата.
Согласно п. 5.4 договора займа в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем по настоящему договору заемщик обязуется предоставить в залог заимодавцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В случае отказа в государственной регистрации договора об ипотеке квартиры, настоящий договор считать незаключенным, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по данному договору.
Для подготовки и сбора необходимых документов на объект недвижимого имущества и оформления договора ипотеки на спорную квартиру в обеспечение договора займа от 20 мая 2013 года ответчик И.С.А. 20 мая 2013 года выдала доверенность на представление ее интересов В. (л.д. 87-88).
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 20 мая 2013 года 27 мая 2013 года между П.С.А. (залогодержатель) и И.С.А. (залогодатель) был заключен договор об ипотеке, по которому залогодатель предоставляет в залог залогодержателю следующее имущество: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 42,2 кв. м, этаж:3, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: N:132.
Государственная регистрация ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области была произведена 31 мая 2013 года.
Поскольку в срок, предусмотренный договором займа от 20 мая 2013 года, И.С.А. условия договора займа не исполнила, денежные средства не возвратила, 01 апреля 2014 года между П.С.А. и И.С.А., действующей через представителя В., было заключено соглашение об отступном, согласно которому в связи с невозможностью исполнить свои обязательства по договору займа от 20 мая 2013 года И.С.А. предоставляет залогодержателю - П.С.А. взамен исполнения денежных обязательств квартиру по адресу: <адрес>. Оценочная стоимость указанного имущества по согласованию сторон составляет 300000 рублей. Залогодержатель приобретает право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством после государственной регистрации перехода права собственности и с этого момента обязательства залогодателя перед залогодержателем по договору от 20 мая 2013 года прекращаются полностью (л.д. 192).
01.04.2014 года П.С.А. и представителем И.С.А. по доверенности В. были поданы документы о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
11.04.2014 года Управление Росреестра по Новосибирской области направило П.С.А. уведомление о возврате без рассмотрения документов, предоставленных на государственную регистрацию, поскольку 20.02.2014 года в Управление Росреестра по Новосибирской области И.С.А. поступило заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя (л.д. 6).
17 апреля 2014 года И.С.А. произвела отчуждение спорной квартиры И.Т.А. по договору купли-продажи за 1 500 000 рублей. Право собственности зарегистрировано 22.04.2014 года (л.д. 41-42).
05.06.2014 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому продавцом является И.Т.А., а покупателем - несовершеннолетняя И.Т.Д., <...> года рождения, законным представителем которой является ответчик И.С.А. (л.д. 139). Однако, зарегистрировать в Управлении Росреестра по Новосибирской области вышеуказанный договор не представилось возможным по причине наложения ареста на объект недвижимости по определению суда.
Удовлетворяя требования П.С.А., суд первой инстанции исходил из требований закона и установленных обстоятельств дела.
Суд расценил, что действия ответчика И.С.А. свидетельствуют об отсутствии намерений у последней выполнять взятые на себя обязательства по договорам и заключенному впоследствии соглашению об отступном, а также о ее намеренном введении в заблуждение стороны по договору П.С.А. в части исполнения условий соглашения об отступном.
Договор займа, договор об ипотеке ответчиком И.С.А. оспорены не были, равно как и не оспорено соглашение об отступном. Доказательств надлежащего исполнения И.С.А. обязательств по договору займа от 20.05.2013 года суду представлено не было.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно указал в решении то, что соглашение об отступном было заключено П.С.А. и лично И.С.А., в то время как в соглашении указана представитель В., не влияет на правильность разрешения спора, поскольку от имени И.С.А. действовала представитель В. на основании доверенности от 20.05.2013 сроком на три года, которая была уполномочена по данной доверенности на совершение отступного.
Доверенность не была отменена или оспорена И.С.А.
В соответствии с действующим законодательством, если доверенность не будет отозвана, у поверенного сохранится возможность действовать от имени доверителя. При этом по смыслу п. 2 ст. 189 ГК РФ доверенность сохраняет силу для поверенного до тех пор, пока он не узнает о прекращении ее действия, за исключением случаев, когда поверенный знал или должен был знать о прекращении действия доверенности.
Как следует из показаний свидетеля В., в марте 2014 года И.С.А. позвонила ей и попросила подать от ее имени заявления о прекращении ипотеки и переходе права собственности на квартиру к П.С.А. При этом И.С.А. пояснила, что не может расплатиться по договору займа в связи с финансовыми трудностями, ухудшением состояния здоровья, поэтому в счет долга решила оформить переход права собственности на квартиру. Поручение И.С.А. она выполнила.
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд обоснованно посчитал, что оспариваемым договором купли-продажи <адрес>, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между И.С.А. и И.Т.А., нарушаются права истца как залогодержателя, удовлетворив его требования о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
И суд апелляционной инстанции соглашается с этим. Поскольку судом первой инстанции было установлено, что согласия залогодержателя П.С.А. получено не было, а погашение записи об ипотеке спорной квартиры было вызвано действиями сторон в рамках соглашения об отступном, которое не было исполнено И.С.А., а также принимая во внимание то, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав, и договор об ипотеке от 27.05.2013 года признан судом действующим, так как в судебном порядке или по инициативе сторон не расторгался, основания для прекращения ипотеки на момент подписания оспариваемого договора и дату рассмотрения настоящего спора не наступили.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Выводы суда обоснованы и соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу И.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3256/2015
Требование: О признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец был введен ответчиком в заблуждение относительно намерения прекратить все правоотношения, вытекающие из договора займа, путем заключения соглашения об отступном. Ответчик добился погашения регистрационной записи об ипотеке квартиры и продал квартиру, однако заявление о погашении записи было подписано под влиянием обмана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-3256/2015
Судья Зюкова О.А.
Докладчик Дмитриева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего: Плотниковой М.В.,
судей: Дмитриевой Л.А., Власкиной Е.С.,
при секретаре: Е.К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 21 апреля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе И.С.А. на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2014 г., которым удовлетворены исковые требования П.С.А. к И.С.А., И.Т.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя И.Т.А. - О.С.В., судебная коллегия
установила:
П.С.А. обратился в суд с иском и И.С.А., И.Т.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований указал, что 20 мая 2013 г. между ним и И.С.А. был заключен договор займа денежный средств.
27 мая 2013 года в качестве обеспечения обязательств по договору займа от 20 мая 2013 года был заключен договор об ипотеке, предметом которого явилась квартира по адресу: <адрес>.
В конце марта 2014 года между истцом и И.С.А. была достигнута договоренность о погашении обязательств И.С.А. по договору займа от 20 мая 2013 г. путем предоставления взамен отступного - квартиры по адресу: <адрес>. И.С.А. сразу пояснила, что ее интересы в Управлении Росреестра по Новосибирской области будет представлять В., которой она ранее выдала доверенность.
01 апреля 2014 г. П.С.А. и представителем И.С.А. - В. были поданы заявления о регистрации перехода права на квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке в Управление Росреестра по Новосибирской области в соответствии с условиями соглашения об отступном, заключенным между истцом и И.С.А.
20.02.2014 г. И.С.А. было подано в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя.
21 апреля 2014 г. истцом было получено уведомление из Управления Росреестра по Новосибирской области о возврате документов без рассмотрения в связи с наличием заявления от И.С.А.
Истцу стало известно, что 17 апреля 2014 г. между И.С.А. и И.Т.А. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Тем самым истец был введен И.С.А. в заблуждение относительно намерения прекратить все правоотношения, вытекающие из договора займа от 20 мая 2013 г. путем заключения соглашения об отступном. И.С.А. добилась погашения регистрационной записи об ипотеке квартиры и продала квартиру, не обремененную записью в реестре об ипотеке И.Т.А.
Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры П.С.А. было подписано под влиянием обмана. Запись об ипотеке квартиры была погашена только исходя из условий договоренности с И.С.А. о заключении сделки об отступном, которая влечет переход права собственности, а, следовательно, возникает необходимость регистрации перехода.
И.С.А. намеренно умолчала о действительно преследуемых ей целях, а именно продажи квартиры третьему лицу.
Погашение регистрационной записи об ипотеке, по мнению истца, не влечет прекращения ипотеки. Договор об ипотеке от 27.05.2013 г. является действующим, не расторгнут в судебном порядке или по инициативе сторон, основания для прекращения ипотеки на момент подписания договора купли-продажи между И.С.А. и И.Т.А. не наступили.
Поскольку договор договора об ипотеке являлся действующим (обеспечивающим исполнение обязательств) и залогодержатель (истец) не давал согласия на продажу предмета залога, И.С.А. не вправе была отчуждать спорное имущество, сделка купли-продажи от 17.04.2014 г. нарушает требования закона ФЗ "Об залоге недвижимости (ипотеке)", вследствие чего является недействительной.
Руководствуясь п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ, просил признать сделку купли-продажи от 17.04.2014 г., заключенную между И.С.А. и И.Т.А. в отношении квартиры адресу: <адрес> недействительной и применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на квартиру и обязания И.Т.А. возвратить квартиру И.С.А.
Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2015 г. исковые требования П.С.А. удовлетворены.
Признана недействительной сделка купли-продажи <адрес>, заключенная 17 апреля 2014 г. между И.С.А. и И.Т.А.
В качестве применения последствий недействительности сделки признана недействительной запись ЕГРП о государственной регистрации права собственности на <адрес> за И.Т.А. На И.Т.А. возложена обязанность возвратить <адрес> И.С.А.
В апелляционной жалобе И.С.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом не были приняты во внимание пояснения представителя И.С.А. о том, что сделка об отступном была заключена не между П.С.А. и И.С.А. лично, а между П.С.А. и В. Вывод суда о совершении И.С.А. сделки об отступном лично ответчиком не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку при заключении в мае 2013 г. договора займа и договора об ипотеке истец попросил И.С.А. выдать доверенность его знакомой - В. Она передала все документы на квартиру В. для регистрации договора об ипотеке.
До января 2014 года И.С.А. выплачивала деньги по договору займа и намеревалась продать свою квартиру для того, чтобы рассчитаться с истцом. С этой целью она заключила предварительный договор купли- продажи квартиры, в котором стоимость ее квартиры указана в 1 500000 руб., 250 000 руб. из этой суммы она намеревалась выплатить истцу, остальные забрать себе. Когда И.С.А. сообщила о своих намерениях истцу, он отказался, ссылаясь на то, что сумма ее долга превышает 250 000 руб.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 мая 2013 года между П.С.А. (заимодавец) и И.С.А. (заемщик) был заключен договор займа денежных средств, по условиям которого заимодавец передает в собственность заемщику сумму 250 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее. Заем предоставляется сроком на три месяца, а именно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно с возможностью пролонгации, а также возможностью досрочного погашения с выплатой процентов минимум за три месяца. За пользование займом заемщик выплачивает заимодавцу деньги в размере 4% в месяц от суммы займа вплоть до реального возврата.
Согласно п. 5.4 договора займа в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем по настоящему договору заемщик обязуется предоставить в залог заимодавцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В случае отказа в государственной регистрации договора об ипотеке квартиры, настоящий договор считать незаключенным, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по данному договору.
Для подготовки и сбора необходимых документов на объект недвижимого имущества и оформления договора ипотеки на спорную квартиру в обеспечение договора займа от 20 мая 2013 года ответчик И.С.А. 20 мая 2013 года выдала доверенность на представление ее интересов В. (л.д. 87-88).
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 20 мая 2013 года 27 мая 2013 года между П.С.А. (залогодержатель) и И.С.А. (залогодатель) был заключен договор об ипотеке, по которому залогодатель предоставляет в залог залогодержателю следующее имущество: квартира, назначение: жилое, площадь: общая 42,2 кв. м, этаж:3, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: N:132.
Государственная регистрация ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области была произведена 31 мая 2013 года.
Поскольку в срок, предусмотренный договором займа от 20 мая 2013 года, И.С.А. условия договора займа не исполнила, денежные средства не возвратила, 01 апреля 2014 года между П.С.А. и И.С.А., действующей через представителя В., было заключено соглашение об отступном, согласно которому в связи с невозможностью исполнить свои обязательства по договору займа от 20 мая 2013 года И.С.А. предоставляет залогодержателю - П.С.А. взамен исполнения денежных обязательств квартиру по адресу: <адрес>. Оценочная стоимость указанного имущества по согласованию сторон составляет 300000 рублей. Залогодержатель приобретает право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством после государственной регистрации перехода права собственности и с этого момента обязательства залогодателя перед залогодержателем по договору от 20 мая 2013 года прекращаются полностью (л.д. 192).
01.04.2014 года П.С.А. и представителем И.С.А. по доверенности В. были поданы документы о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
11.04.2014 года Управление Росреестра по Новосибирской области направило П.С.А. уведомление о возврате без рассмотрения документов, предоставленных на государственную регистрацию, поскольку 20.02.2014 года в Управление Росреестра по Новосибирской области И.С.А. поступило заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя (л.д. 6).
17 апреля 2014 года И.С.А. произвела отчуждение спорной квартиры И.Т.А. по договору купли-продажи за 1 500 000 рублей. Право собственности зарегистрировано 22.04.2014 года (л.д. 41-42).
05.06.2014 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому продавцом является И.Т.А., а покупателем - несовершеннолетняя И.Т.Д., <...> года рождения, законным представителем которой является ответчик И.С.А. (л.д. 139). Однако, зарегистрировать в Управлении Росреестра по Новосибирской области вышеуказанный договор не представилось возможным по причине наложения ареста на объект недвижимости по определению суда.
Удовлетворяя требования П.С.А., суд первой инстанции исходил из требований закона и установленных обстоятельств дела.
Суд расценил, что действия ответчика И.С.А. свидетельствуют об отсутствии намерений у последней выполнять взятые на себя обязательства по договорам и заключенному впоследствии соглашению об отступном, а также о ее намеренном введении в заблуждение стороны по договору П.С.А. в части исполнения условий соглашения об отступном.
Договор займа, договор об ипотеке ответчиком И.С.А. оспорены не были, равно как и не оспорено соглашение об отступном. Доказательств надлежащего исполнения И.С.А. обязательств по договору займа от 20.05.2013 года суду представлено не было.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно указал в решении то, что соглашение об отступном было заключено П.С.А. и лично И.С.А., в то время как в соглашении указана представитель В., не влияет на правильность разрешения спора, поскольку от имени И.С.А. действовала представитель В. на основании доверенности от 20.05.2013 сроком на три года, которая была уполномочена по данной доверенности на совершение отступного.
Доверенность не была отменена или оспорена И.С.А.
В соответствии с действующим законодательством, если доверенность не будет отозвана, у поверенного сохранится возможность действовать от имени доверителя. При этом по смыслу п. 2 ст. 189 ГК РФ доверенность сохраняет силу для поверенного до тех пор, пока он не узнает о прекращении ее действия, за исключением случаев, когда поверенный знал или должен был знать о прекращении действия доверенности.
Как следует из показаний свидетеля В., в марте 2014 года И.С.А. позвонила ей и попросила подать от ее имени заявления о прекращении ипотеки и переходе права собственности на квартиру к П.С.А. При этом И.С.А. пояснила, что не может расплатиться по договору займа в связи с финансовыми трудностями, ухудшением состояния здоровья, поэтому в счет долга решила оформить переход права собственности на квартиру. Поручение И.С.А. она выполнила.
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд обоснованно посчитал, что оспариваемым договором купли-продажи <адрес>, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между И.С.А. и И.Т.А., нарушаются права истца как залогодержателя, удовлетворив его требования о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
И суд апелляционной инстанции соглашается с этим. Поскольку судом первой инстанции было установлено, что согласия залогодержателя П.С.А. получено не было, а погашение записи об ипотеке спорной квартиры было вызвано действиями сторон в рамках соглашения об отступном, которое не было исполнено И.С.А., а также принимая во внимание то, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав, и договор об ипотеке от 27.05.2013 года признан судом действующим, так как в судебном порядке или по инициативе сторон не расторгался, основания для прекращения ипотеки на момент подписания оспариваемого договора и дату рассмотрения настоящего спора не наступили.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Выводы суда обоснованы и соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бердского городского суда Новосибирской области от 18 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу И.С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)