Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.Н.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель Коженкова С.Л. (по доверенности от 08.08.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13091/2014) Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2014 по делу N А56-80900/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный
к ООО "Главстрой-СПб"
о взыскании задолженности,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее - Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков от 06.11.2012 N 4791 в размере 62 146 812 руб., пеней за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 3 176 285 руб. 35 коп.
Решением арбитражного суда от 11.04.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о неправомерном увеличении Комитетом размера арендной платы. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что с момента заключения договора аренды 06.11.2012 по 31.12.2013 размер арендной платы был изменен всего один раз спустя два месяца с момента заключения договора аренды, что по мнению Комитета, соответствует Закону Московской области N 220/2-12-ОЗ от 26.12.2012 "О внесении изменений в закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и не противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 06.11.2012 N 4791 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) по результатам торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040214:3 площадью 205 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 23 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. 1 Мая, д. 24, а также земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040211:9 площадью 365 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Загородная, д. 102, сроком с 06.11.2012 по 05.11.2019.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды, согласно пункту 3.4 которого размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельных участков на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленных законом; размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год. Размер арендной платы изменяется с применением нового порядка определения арендной платы или с применением новых значений показателей, используемых при расчете, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей. Арендная плата изменяется без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в договор аренды путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Как было установлено судом, уведомлением от 22.01.2013 N 830 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы.
Пунктом 5.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. При этом пени начисляются с даты государственной регистрации договора (07.12.2012).
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы за 2 и 3 кварталы 2013 года не было исполнено Ответчиком надлежащим образом, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", суд первой инстанции правомерно исходил из того, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года.
Установив, что в нарушение положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.4. договора аренды Комитет уведомил Общество об изменении арендной платы спустя два месяца после заключения договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку задолженность по арендной плате, рассчитанной за 2 и 3 кварталы 2013 года в размере, установленном договором аренды без учета уведомления от 22.01.2013 N 830 об изменении размера арендной платы, у Общества отсутствует.
Кроме того, следует согласиться с доводами Общества о том, что у Комитета отсутствовали правовые основания для изменения размера арендной платы в связи с несоответствием требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.12.2013 N 10782 разъяснил, что правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В соответствии с абзацами 1 и 2 пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) регулируемая арендная плата не применяется лишь в тех случаях, если на торгах определялся размер арендной платы, то есть торги проводились на повышение ставки арендной платы.
Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами спора был заключен по результатам торгов. При этом торги проводились на повышение платы за право заключения договора, а не на повышение ставок арендной платы. Следовательно, арендная плата по договору аренды по результатам торгов не определялась.
Таким образом, согласно указанию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в Постановлении от 17.12.2013 N 10782, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами настоящего спора.
Согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, для конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
В соответствии с п. 3 ("д") Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, размер арендной платы в год при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, за земельные участки, предоставляемые для жилищного строительства, с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость предоставленных Обществу земельных участков составляет 1 183 908 200 руб. (759 137 950 руб. + 424 770 250 руб. согласно данным кадастровых паспортов земельных участков, являющихся приложениями к договору аренды). Два процента от общей кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных Обществу по договору аренды, составляет 23 678 164 руб. Очевидно, что установленный в одностороннем порядке Комитетом размер арендной платы 139 378 680 руб. в год многократно превышает два процента от кадастровой стоимости земельных участков и нарушает как принципы определения размера арендной платы, установленные Постановлением N 582, так и экономические интересы одной из сторон договора аренды.
С учетом изложенного следует признать, что одностороннее изменение Комитетом арендной платы по договору аренды, с применением при расчете коэффициента Кд=4,2, установленного Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", является неправомерным.
Указанные выводы также подтверждаются Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N ВАС-8955/14, принятым по спору между Комитетом и Обществом о взыскании арендной платы по договору аренды за первый квартал 2013 года.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-80900/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2014 г. по делу N А56-80900/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.Н.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель Коженкова С.Л. (по доверенности от 08.08.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13091/2014) Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2014 по делу N А56-80900/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный
к ООО "Главстрой-СПб"
о взыскании задолженности,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (далее - Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков от 06.11.2012 N 4791 в размере 62 146 812 руб., пеней за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 3 176 285 руб. 35 коп.
Решением арбитражного суда от 11.04.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о неправомерном увеличении Комитетом размера арендной платы. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что с момента заключения договора аренды 06.11.2012 по 31.12.2013 размер арендной платы был изменен всего один раз спустя два месяца с момента заключения договора аренды, что по мнению Комитета, соответствует Закону Московской области N 220/2-12-ОЗ от 26.12.2012 "О внесении изменений в закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и не противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 06.11.2012 N 4791 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) по результатам торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040214:3 площадью 205 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 23 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. 1 Мая, д. 24, а также земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040211:9 площадью 365 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Загородная, д. 102, сроком с 06.11.2012 по 05.11.2019.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды, согласно пункту 3.4 которого размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельных участков на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленных законом; размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год. Размер арендной платы изменяется с применением нового порядка определения арендной платы или с применением новых значений показателей, используемых при расчете, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей. Арендная плата изменяется без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в договор аренды путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Как было установлено судом, уведомлением от 22.01.2013 N 830 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы.
Пунктом 5.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. При этом пени начисляются с даты государственной регистрации договора (07.12.2012).
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы за 2 и 3 кварталы 2013 года не было исполнено Ответчиком надлежащим образом, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", суд первой инстанции правомерно исходил из того, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года.
Установив, что в нарушение положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.4. договора аренды Комитет уведомил Общество об изменении арендной платы спустя два месяца после заключения договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку задолженность по арендной плате, рассчитанной за 2 и 3 кварталы 2013 года в размере, установленном договором аренды без учета уведомления от 22.01.2013 N 830 об изменении размера арендной платы, у Общества отсутствует.
Кроме того, следует согласиться с доводами Общества о том, что у Комитета отсутствовали правовые основания для изменения размера арендной платы в связи с несоответствием требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.12.2013 N 10782 разъяснил, что правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, заключается в том, что принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В соответствии с абзацами 1 и 2 пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) регулируемая арендная плата не применяется лишь в тех случаях, если на торгах определялся размер арендной платы, то есть торги проводились на повышение ставки арендной платы.
Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами спора был заключен по результатам торгов. При этом торги проводились на повышение платы за право заключения договора, а не на повышение ставок арендной платы. Следовательно, арендная плата по договору аренды по результатам торгов не определялась.
Таким образом, согласно указанию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенному в Постановлении от 17.12.2013 N 10782, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами настоящего спора.
Согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, для конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
В соответствии с п. 3 ("д") Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, размер арендной платы в год при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, за земельные участки, предоставляемые для жилищного строительства, с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость предоставленных Обществу земельных участков составляет 1 183 908 200 руб. (759 137 950 руб. + 424 770 250 руб. согласно данным кадастровых паспортов земельных участков, являющихся приложениями к договору аренды). Два процента от общей кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных Обществу по договору аренды, составляет 23 678 164 руб. Очевидно, что установленный в одностороннем порядке Комитетом размер арендной платы 139 378 680 руб. в год многократно превышает два процента от кадастровой стоимости земельных участков и нарушает как принципы определения размера арендной платы, установленные Постановлением N 582, так и экономические интересы одной из сторон договора аренды.
С учетом изложенного следует признать, что одностороннее изменение Комитетом арендной платы по договору аренды, с применением при расчете коэффициента Кд=4,2, установленного Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", является неправомерным.
Указанные выводы также подтверждаются Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N ВАС-8955/14, принятым по спору между Комитетом и Обществом о взыскании арендной платы по договору аренды за первый квартал 2013 года.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)