Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Катайска на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.09.2013 по делу N А34-1179/2013 (судья Асямолов В.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "СибЭнергоСтрой" - Чернухина В.М. (доверенность от 31.12.2012);
- Администрации города Катайска - Дьяченко Е.Г. (доверенность от 14.10.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "СибЭнергоСтрой" (далее - ООО "СибЭС", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации города Катайска (далее также - Администрация, орган местного самоуправления, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды муниципального имущества, а именно - истец просит согласовать абзац 1 пункта 4.1 договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012 в следующей редакции: "4.1. Размер арендной платы по настоящему Договору составляет 24 358 руб. 65 коп. в месяц (без НДС)." (с учетом принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений иска - т. 1, л.д. 5-8; т. 3, л.д. 5, 23; т. 4, л.д. 13-14, 16).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции было привлечено федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курганского филиала (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", третье лицо) (определение от 21.03.2013 - т. 1, л.д. 144-145).
Решением от 16.09.2013 (резолютивная часть объявлена 09.09.2013) иск удовлетворен. Суд установил арендную плату по договору от 23.07.2012 в размере 24 358 руб. 65 коп. в месяц, без налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Кроме того, суд распределил судебные расходы и взыскал с ответчика в пользу истца 4 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины по иску, 98 000 руб. в возмещение расходов на оплату проведенной судебной экспертизы (т. 4, л.д. 22-26).
В апелляционной жалобе Администрация города Катайска ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, в связи с чем, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать (т. 4, л.д. 38-40).
Ответчик приводит следующие доводы.
Суд не дал оценки представленному ответчиком отчету от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 об определении рыночной стоимости права владения и пользования объектами теплоснабжения г. Катайска, подлежащими передаче обществу "СибЭС" в аренду по договору от 23.07.2012. Указанная в данном отчете величина арендной платы согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рекомендована для целей совершения сделки с объектом оценки. Достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", не оспорена, поименованный выше отчет об оценке недействительным не признан.
Стоимость аренды 1 кв. м теплопунктов в месяц по отчету от 01.08.2012 составляет 290 руб., по экспертному заключению - 34,24 руб. Стоимость аренды 1 пог.м. сооружений магистральных тепловых сетей в месяц по отчету от 01.08.2012 составляет 5,64 руб., по экспертному заключению - 0,33 руб. В силу того, что установленные оценщиком и экспертом величины имеют существенную разницу, представленные сторонами доказательства рыночной стоимости права владения и пользования подлежали дополнительной проверке путем проведения повторной судебной экспертизы. Поскольку повторная судебная экспертиза проведена не была, испрашиваемый истцом размер арендной платы не может быть признан доказанным.
Суд первой инстанции также не учел, что при установлении тарифов на тепловую энергия для потребителей ООО "СибЭнергоСтрой", утвержденных Постановлением Департамента государственного регулирования цен и тарифов Курганской области от 30.08.2012 N 34-1, затраты на аренду тепловых сетей и тепловых пунктов учтены на 2012 год в сумме 1570 тыс. рублей, а на 2013 год -3554,7 тыс. рублей, что в месяц составляет 130833,3 руб. и 427058,3 руб. соответственно.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене обжалуемого судебного акта настаивал. В свою очередь, представитель общества "СибЭнергоСтрой" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.06.2012 Катайской городской Думой было вынесено решение N 205 о передаче обществу "СибЭнергоСтрой" в аренду тепловых сетей и теплопунктов (т. 2, л.д. 22).
23.07.2012 Администрацией г. Катайска (арендодатель) и обществом "СибЭС" (арендатор), последним - с протоколом разногласий относительно условий об арендной плате, был подписан договор аренды объектов теплоснабжения (т. 1, л.д. 9-18).
По условиям данной сделки ответчик со ссылкой на пункт 8 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" обязался предоставить истцу в аренду, на срок с 23.07.2012 до 18.07.2013 (менее 1 года), за плату, здания и сооружения, оборудование согласно перечню-приложению к договору (т. 1, л.д. 9).
Перечень подлежащего передаче имущества согласован сторонами в приложении N 1 к договору от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 12-13). Более того, по акту от 23.07.2012 истец принял от ответчика объекты аренды (т. 1, л.д. 14).
Вместе с тем, как указано выше, договор аренды от 23.07.2012 подписан обществом "СибЭС" с протоколом разногласий, а именно: истец предложил контрагенту изменить размер арендной платы (пункт 4.1 договора аренды) с суммы 296 222 руб. в месяц до суммы в 10 000 руб. в месяц (т. 1, л.д. 16-17, 18).
В письме от 03.08.2013 N 1002 Администрация сообщила Обществу о том, что она отклоняет протокол разногласий. В обоснование своей позиции арендодатель указал, что размер арендной платы установлен на основании подготовленного предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отчета об оценке N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (т. 2, л.д. 24, 25-27).
24.12.2012 общество "СибЭС" с сопроводительным письмом от 21.12.2012 б/н представило в Администрацию (возвратило) счета-фактуры и акты, ранее выставленные арендодателем в адрес арендатора для оплаты по договору аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012. Истец сообщил, что представленные ответчиком документы не могут быть приняты в оплату, так как размер арендной платы сторонами не согласован. Кроме того, истец просил ответчика представить отчет об оценке, на основании которого был установлен размер арендной платы (т. 1, л.д. 19).
25.12.2012 ответчик обратился к истцу с письмом, в котором предложил согласовать условия договора в части арендной платы в редакции арендодателя (т. 1, л.д. 20-22).
27.12.2012 ответчик предоставил истцу копию отчета об оценке от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (т. 1, л.д. 23, 24-123).
В письме от 28.01.2013 общество "СибЭС" сообщило Администрации о том, что в отчете об оценке имеются недостатки (приведен перечень из четырех пунктов), в силу чего арендатор не может принять предложенные арендодателем условия о размере арендной платы (т. 1, л.д. 124).
В ответ Администрация направила Обществу письмо от 01.02.2013 N 109, в котором указала, что она не имеет полномочий по проверке действий независимого оценщика, вместе с тем, полномочия оценщика и представленные документы органом местного самоуправления проверены, соответствуют законодательству, актуальны. Выявленные истцом недостатки отчета ответчик полагает не препятствующими применению рекомендованной оценщиком величины арендной платы (т. 1, л.д. 125).
Ссылаясь на наличие неурегулированных сторонами разногласий относительно размера арендной платы по договору аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012, общество "СибЭС" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заключение договора аренды для органа местного самоуправления в данном случае является обязательным. Суд принял во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы и пришел к выводу о необходимости установления арендной платы в испрашиваемом истцом с учетом уточнения заявленных требований размере.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
Правилами статьи 445 ГК РФ не урегулирован порядок разрешения разногласий, возникших при заключении гражданско-правового договора, в ситуации, когда ни одна из сторон не обязана заключать соответствующую сделку. Вместе с тем, следует учитывать, что если возникшие разногласия были переданы на рассмотрение суда и ответчик настаивает на заключении договора на предложенных им условиях, арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон. Аналогичная правовая позиция приведена в абзаце 11 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Как указано выше, именно Администрация направила Обществу проект договора аренды объектов теплоснабжения, который был подписан сторонами 23.07.2012. Истец подписал договор с протоколом разногласий в части условий по арендной плате (т. 1, л.д. 9-11, 16-18). Более того, муниципальное имущество (объекты аренды) переданы обществу "СибЭнергоСтрой" по акту от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 12-14).
Ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении (часть 1 статьи 131 АПК РФ).
В письменном отзыве (от 12.04.2013 исх. N 386) на исковое заявление по настоящему делу Администрация г. Катайска возражает против изменения размера арендной платы (т.е. против его снижения до суммы в 10 000 руб. в месяц), просит отказать в удовлетворении требований ООО "СибЭнергоСтрой". Кроме того, ответчик просит утвердить пункт 4.1 договора аренды от 23.07.2012 в редакции арендодателя, установив арендную плату в размере 296 222 руб. в месяц (т. 2, л.д. 3-6).
Принимая во внимание изложенное выше, правила пунктов 2, 3 статьи 2 (задачи арбитражного судопроизводства), части 3 статьи 9 (осуществление судом руководства процессом), части 1 статьи 168 (разрешение правовых вопросов при принятии судебного акта) АПК РФ, а также норму пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), освобождающую орган власти от проведения торгов (аукционов) при передаче муниципального имущества в аренду, коллегия судей приходит к выводу о том, что требования общества "СибЭнергоСтрой" подлежат рассмотрению в арбитражном суде применительно к статье 446 Гражданского кодекса РФ в силу достижения сторонами соответствующего соглашения.
По существу, возникшие между ООО "СибЭнергоСтрой" и Администрацией г. Катайска разногласия касаются размера арендной платы.
Арендодатель в своей редакции договора предложил контрагенту следующее условие о размере арендной платы - 296 222 руб. в месяц (т. 1, л.д. 10). При определении размера платы орган местного самоуправления исходил из сведений, содержащихся в отчете от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (об оценке) об определении рыночной стоимости права владения и пользования 1 кв. м зданий теплопунктов и сооружений - магистральных тепловых сетей, расположенных по адресу: Курганская область, Катайский район, г. Катайск, на условиях, изложенных в предполагаемом договоре аренды, в течение месяца, подготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (т. 1, л.д. 24-123).
Возражая против предложенного ответчиком условия договора, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с ходатайством о проведении судебной экспертизы (т. 2, л.д. 18-19).
Определением от 23.04.2013 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил проведение по делу судебной экспертизы (т. 2, л.д. 38-40). Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Эксперт" Логиновскому К.П. и Ломакину В.В. Перед экспертами поставлен вопрос: какова рыночная стоимость права пользования и владения 1 кв. м объектов аренды имущественного комплекса (зданий теплопунктов и сооружений - магистральных тепловых сетей), принадлежащих Администрации г. Катайска, расположенных по адресу: Курганская область, Катайский район, г. Катайск - за 1 месяц на условиях предполагаемого договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012 (т. 2, л.д. 40).
Согласно уточненному экспертному заключению от 27.07.2013 N 02.02-42/1 рыночная стоимость права пользования и владения 1 кв. м для нежилых зданий теплопунктов составляет 34,24 руб., для магистральных тепловых сетей - 0,33 руб. (т. 3, л.д. 39-176).
Исходя из результатов судебной экспертизы, истцом произведен расчет размера арендной платы, согласно которому итоговый размер ежемесячного денежного обязательства арендатора по договору от 23.07.2012 составил 24 358 руб. 65 коп. (т. 4, л.д. 13-14, 16).
Расчет судом первой инстанции проверен, признан правильным.
Таким образом, арбитражный суд признал возможным урегулировать возникший спор и установить арендную плату в размере, определенном с учетом результатов судебной экспертизы.
Возражения подателя апелляционной жалобы относительно установленного судом размера аренды во внимание приняты быть не могут.
По смыслу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 ст. 82 АПК РФ). На основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его (часть 1 ст. 86 АПК РФ).
В данном случае проведение экспертизы было поручено квалифицированным специалистам, обладающим необходимыми знаниями в соответствующей области. Так, в частности, эксперты Логиновский К.П. и Ломакин В.В. являются членами общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеют дипломы о высшем образовании, о профессиональной переподготовке (программа "оценка стоимости предприятия (бизнеса)"), свидетельства и сертификаты, подтверждающие прохождение квалификационных экзаменов, а также существенный стаж работы в оценочной деятельности - по 10 лет каждый (т. 2, л.д. 10-17, 191-194; т. 3, л.д. 172-176).
Экспертами даны подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 3, л.д. 42).
В свою очередь, экспертное заключение от 27.07.2013 N 02.02-42/1 содержит подробное описание объектов исследования (с приложением фотоснимков; т. 3, л.д. 41-53), обоснование отказа в применении доходного и сравнительного подходов к оценке (т. 3, л.д. 55), описание обстоятельств и условий применения затратного подхода к оценке, а также расчет искомых значений (т. 3, л.д. 56-88).
Оснований для непринятия результатов судебной экспертизы, проведенной экспертами общества "Агентство независимой оценки "Эксперт", по мотиву недопустимости, а также для критической оценки заключения, у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется. Доводов о наличии в тексте заключения от 27.07.2013 N 02.02-42/1 каких-либо ошибок, неточностей ответчик не привел.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции разъяснял сторонам процессуальное право на заявление ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы (определение от 15.08.2013 - т. 4, л.д. 5-6), однако ни истец, ни ответчик данное право не реализовали.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Заявленное Администрацией г. Катайска в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения в силу отсутствия предусмотренных частью 1 статьи 87 АПК РФ оснований, а также в силу отсутствия доказательств наличия уважительных причин, послуживших препятствием для обращения ответчика с аналогичным ходатайством при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При этом коллегия судей руководствовалась правилами части 2 статьи 268 АПК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Сама по себе разница в результатах проведенного сотрудником предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" исследования (отчет об оценке от 01.08.2012) и в результатах судебной экспертизы (заключение от 27.07.2013) вопреки позиции подателя апелляционной жалобы не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о необходимости проведения повторной судебной экспертизы.
То обстоятельство, что для потребителей ООО "СибЭнергоСтрой" были утверждены тарифы на тепловую энергию, в состав которых включены определенные затраты теплоснабжающей организации на аренду объектов теплоснабжения (тепловых сетей и тепловых пунктов), не является препятствием для урегулирования возникших разногласий. Утверждение уполномоченным органом власти тарифа на тепло не имеет отношения к объему и содержанию обязательств Администрации г. Катайска (арендодатель) и общества "СибЭнергоСтрой" (арендатор) из договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012. Права и обязанности сторон арендной сделки помимо гражданского законодательства Российской Федерации непосредственно регламентируются текстом соответствующего договора. Департамент государственного регулирования цен и тарифов Курганской области не имеет полномочий по определению условий такого рода сделок в отсутствие согласия арендодателя и арендатора.
При таких обстоятельствах, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 16.09.2013 по делу N А34-1179/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Катайска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 N 18АП-12331/2013 ПО ДЕЛУ N А34-1179/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N 18АП-12331/2013
Дело N А34-1179/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Катайска на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.09.2013 по делу N А34-1179/2013 (судья Асямолов В.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "СибЭнергоСтрой" - Чернухина В.М. (доверенность от 31.12.2012);
- Администрации города Катайска - Дьяченко Е.Г. (доверенность от 14.10.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "СибЭнергоСтрой" (далее - ООО "СибЭС", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации города Катайска (далее также - Администрация, орган местного самоуправления, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды муниципального имущества, а именно - истец просит согласовать абзац 1 пункта 4.1 договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012 в следующей редакции: "4.1. Размер арендной платы по настоящему Договору составляет 24 358 руб. 65 коп. в месяц (без НДС)." (с учетом принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений иска - т. 1, л.д. 5-8; т. 3, л.д. 5, 23; т. 4, л.д. 13-14, 16).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции было привлечено федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Курганского филиала (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", третье лицо) (определение от 21.03.2013 - т. 1, л.д. 144-145).
Решением от 16.09.2013 (резолютивная часть объявлена 09.09.2013) иск удовлетворен. Суд установил арендную плату по договору от 23.07.2012 в размере 24 358 руб. 65 коп. в месяц, без налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Кроме того, суд распределил судебные расходы и взыскал с ответчика в пользу истца 4 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины по иску, 98 000 руб. в возмещение расходов на оплату проведенной судебной экспертизы (т. 4, л.д. 22-26).
В апелляционной жалобе Администрация города Катайска ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, в связи с чем, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать (т. 4, л.д. 38-40).
Ответчик приводит следующие доводы.
Суд не дал оценки представленному ответчиком отчету от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 об определении рыночной стоимости права владения и пользования объектами теплоснабжения г. Катайска, подлежащими передаче обществу "СибЭС" в аренду по договору от 23.07.2012. Указанная в данном отчете величина арендной платы согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рекомендована для целей совершения сделки с объектом оценки. Достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", не оспорена, поименованный выше отчет об оценке недействительным не признан.
Стоимость аренды 1 кв. м теплопунктов в месяц по отчету от 01.08.2012 составляет 290 руб., по экспертному заключению - 34,24 руб. Стоимость аренды 1 пог.м. сооружений магистральных тепловых сетей в месяц по отчету от 01.08.2012 составляет 5,64 руб., по экспертному заключению - 0,33 руб. В силу того, что установленные оценщиком и экспертом величины имеют существенную разницу, представленные сторонами доказательства рыночной стоимости права владения и пользования подлежали дополнительной проверке путем проведения повторной судебной экспертизы. Поскольку повторная судебная экспертиза проведена не была, испрашиваемый истцом размер арендной платы не может быть признан доказанным.
Суд первой инстанции также не учел, что при установлении тарифов на тепловую энергия для потребителей ООО "СибЭнергоСтрой", утвержденных Постановлением Департамента государственного регулирования цен и тарифов Курганской области от 30.08.2012 N 34-1, затраты на аренду тепловых сетей и тепловых пунктов учтены на 2012 год в сумме 1570 тыс. рублей, а на 2013 год -3554,7 тыс. рублей, что в месяц составляет 130833,3 руб. и 427058,3 руб. соответственно.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене обжалуемого судебного акта настаивал. В свою очередь, представитель общества "СибЭнергоСтрой" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.06.2012 Катайской городской Думой было вынесено решение N 205 о передаче обществу "СибЭнергоСтрой" в аренду тепловых сетей и теплопунктов (т. 2, л.д. 22).
23.07.2012 Администрацией г. Катайска (арендодатель) и обществом "СибЭС" (арендатор), последним - с протоколом разногласий относительно условий об арендной плате, был подписан договор аренды объектов теплоснабжения (т. 1, л.д. 9-18).
По условиям данной сделки ответчик со ссылкой на пункт 8 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" обязался предоставить истцу в аренду, на срок с 23.07.2012 до 18.07.2013 (менее 1 года), за плату, здания и сооружения, оборудование согласно перечню-приложению к договору (т. 1, л.д. 9).
Перечень подлежащего передаче имущества согласован сторонами в приложении N 1 к договору от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 12-13). Более того, по акту от 23.07.2012 истец принял от ответчика объекты аренды (т. 1, л.д. 14).
Вместе с тем, как указано выше, договор аренды от 23.07.2012 подписан обществом "СибЭС" с протоколом разногласий, а именно: истец предложил контрагенту изменить размер арендной платы (пункт 4.1 договора аренды) с суммы 296 222 руб. в месяц до суммы в 10 000 руб. в месяц (т. 1, л.д. 16-17, 18).
В письме от 03.08.2013 N 1002 Администрация сообщила Обществу о том, что она отклоняет протокол разногласий. В обоснование своей позиции арендодатель указал, что размер арендной платы установлен на основании подготовленного предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отчета об оценке N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (т. 2, л.д. 24, 25-27).
24.12.2012 общество "СибЭС" с сопроводительным письмом от 21.12.2012 б/н представило в Администрацию (возвратило) счета-фактуры и акты, ранее выставленные арендодателем в адрес арендатора для оплаты по договору аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012. Истец сообщил, что представленные ответчиком документы не могут быть приняты в оплату, так как размер арендной платы сторонами не согласован. Кроме того, истец просил ответчика представить отчет об оценке, на основании которого был установлен размер арендной платы (т. 1, л.д. 19).
25.12.2012 ответчик обратился к истцу с письмом, в котором предложил согласовать условия договора в части арендной платы в редакции арендодателя (т. 1, л.д. 20-22).
27.12.2012 ответчик предоставил истцу копию отчета об оценке от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (т. 1, л.д. 23, 24-123).
В письме от 28.01.2013 общество "СибЭС" сообщило Администрации о том, что в отчете об оценке имеются недостатки (приведен перечень из четырех пунктов), в силу чего арендатор не может принять предложенные арендодателем условия о размере арендной платы (т. 1, л.д. 124).
В ответ Администрация направила Обществу письмо от 01.02.2013 N 109, в котором указала, что она не имеет полномочий по проверке действий независимого оценщика, вместе с тем, полномочия оценщика и представленные документы органом местного самоуправления проверены, соответствуют законодательству, актуальны. Выявленные истцом недостатки отчета ответчик полагает не препятствующими применению рекомендованной оценщиком величины арендной платы (т. 1, л.д. 125).
Ссылаясь на наличие неурегулированных сторонами разногласий относительно размера арендной платы по договору аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012, общество "СибЭС" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заключение договора аренды для органа местного самоуправления в данном случае является обязательным. Суд принял во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы и пришел к выводу о необходимости установления арендной платы в испрашиваемом истцом с учетом уточнения заявленных требований размере.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
Правилами статьи 445 ГК РФ не урегулирован порядок разрешения разногласий, возникших при заключении гражданско-правового договора, в ситуации, когда ни одна из сторон не обязана заключать соответствующую сделку. Вместе с тем, следует учитывать, что если возникшие разногласия были переданы на рассмотрение суда и ответчик настаивает на заключении договора на предложенных им условиях, арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон. Аналогичная правовая позиция приведена в абзаце 11 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Как указано выше, именно Администрация направила Обществу проект договора аренды объектов теплоснабжения, который был подписан сторонами 23.07.2012. Истец подписал договор с протоколом разногласий в части условий по арендной плате (т. 1, л.д. 9-11, 16-18). Более того, муниципальное имущество (объекты аренды) переданы обществу "СибЭнергоСтрой" по акту от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 12-14).
Ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении (часть 1 статьи 131 АПК РФ).
В письменном отзыве (от 12.04.2013 исх. N 386) на исковое заявление по настоящему делу Администрация г. Катайска возражает против изменения размера арендной платы (т.е. против его снижения до суммы в 10 000 руб. в месяц), просит отказать в удовлетворении требований ООО "СибЭнергоСтрой". Кроме того, ответчик просит утвердить пункт 4.1 договора аренды от 23.07.2012 в редакции арендодателя, установив арендную плату в размере 296 222 руб. в месяц (т. 2, л.д. 3-6).
Принимая во внимание изложенное выше, правила пунктов 2, 3 статьи 2 (задачи арбитражного судопроизводства), части 3 статьи 9 (осуществление судом руководства процессом), части 1 статьи 168 (разрешение правовых вопросов при принятии судебного акта) АПК РФ, а также норму пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), освобождающую орган власти от проведения торгов (аукционов) при передаче муниципального имущества в аренду, коллегия судей приходит к выводу о том, что требования общества "СибЭнергоСтрой" подлежат рассмотрению в арбитражном суде применительно к статье 446 Гражданского кодекса РФ в силу достижения сторонами соответствующего соглашения.
По существу, возникшие между ООО "СибЭнергоСтрой" и Администрацией г. Катайска разногласия касаются размера арендной платы.
Арендодатель в своей редакции договора предложил контрагенту следующее условие о размере арендной платы - 296 222 руб. в месяц (т. 1, л.д. 10). При определении размера платы орган местного самоуправления исходил из сведений, содержащихся в отчете от 01.08.2012 N 4500/21.06.12/Ц-0039/Ю-5/394 (об оценке) об определении рыночной стоимости права владения и пользования 1 кв. м зданий теплопунктов и сооружений - магистральных тепловых сетей, расположенных по адресу: Курганская область, Катайский район, г. Катайск, на условиях, изложенных в предполагаемом договоре аренды, в течение месяца, подготовленном ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (т. 1, л.д. 24-123).
Возражая против предложенного ответчиком условия договора, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с ходатайством о проведении судебной экспертизы (т. 2, л.д. 18-19).
Определением от 23.04.2013 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил проведение по делу судебной экспертизы (т. 2, л.д. 38-40). Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Эксперт" Логиновскому К.П. и Ломакину В.В. Перед экспертами поставлен вопрос: какова рыночная стоимость права пользования и владения 1 кв. м объектов аренды имущественного комплекса (зданий теплопунктов и сооружений - магистральных тепловых сетей), принадлежащих Администрации г. Катайска, расположенных по адресу: Курганская область, Катайский район, г. Катайск - за 1 месяц на условиях предполагаемого договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012 (т. 2, л.д. 40).
Согласно уточненному экспертному заключению от 27.07.2013 N 02.02-42/1 рыночная стоимость права пользования и владения 1 кв. м для нежилых зданий теплопунктов составляет 34,24 руб., для магистральных тепловых сетей - 0,33 руб. (т. 3, л.д. 39-176).
Исходя из результатов судебной экспертизы, истцом произведен расчет размера арендной платы, согласно которому итоговый размер ежемесячного денежного обязательства арендатора по договору от 23.07.2012 составил 24 358 руб. 65 коп. (т. 4, л.д. 13-14, 16).
Расчет судом первой инстанции проверен, признан правильным.
Таким образом, арбитражный суд признал возможным урегулировать возникший спор и установить арендную плату в размере, определенном с учетом результатов судебной экспертизы.
Возражения подателя апелляционной жалобы относительно установленного судом размера аренды во внимание приняты быть не могут.
По смыслу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 ст. 82 АПК РФ). На основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его (часть 1 ст. 86 АПК РФ).
В данном случае проведение экспертизы было поручено квалифицированным специалистам, обладающим необходимыми знаниями в соответствующей области. Так, в частности, эксперты Логиновский К.П. и Ломакин В.В. являются членами общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеют дипломы о высшем образовании, о профессиональной переподготовке (программа "оценка стоимости предприятия (бизнеса)"), свидетельства и сертификаты, подтверждающие прохождение квалификационных экзаменов, а также существенный стаж работы в оценочной деятельности - по 10 лет каждый (т. 2, л.д. 10-17, 191-194; т. 3, л.д. 172-176).
Экспертами даны подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 3, л.д. 42).
В свою очередь, экспертное заключение от 27.07.2013 N 02.02-42/1 содержит подробное описание объектов исследования (с приложением фотоснимков; т. 3, л.д. 41-53), обоснование отказа в применении доходного и сравнительного подходов к оценке (т. 3, л.д. 55), описание обстоятельств и условий применения затратного подхода к оценке, а также расчет искомых значений (т. 3, л.д. 56-88).
Оснований для непринятия результатов судебной экспертизы, проведенной экспертами общества "Агентство независимой оценки "Эксперт", по мотиву недопустимости, а также для критической оценки заключения, у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется. Доводов о наличии в тексте заключения от 27.07.2013 N 02.02-42/1 каких-либо ошибок, неточностей ответчик не привел.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции разъяснял сторонам процессуальное право на заявление ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы (определение от 15.08.2013 - т. 4, л.д. 5-6), однако ни истец, ни ответчик данное право не реализовали.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Заявленное Администрацией г. Катайска в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения в силу отсутствия предусмотренных частью 1 статьи 87 АПК РФ оснований, а также в силу отсутствия доказательств наличия уважительных причин, послуживших препятствием для обращения ответчика с аналогичным ходатайством при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При этом коллегия судей руководствовалась правилами части 2 статьи 268 АПК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Сама по себе разница в результатах проведенного сотрудником предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" исследования (отчет об оценке от 01.08.2012) и в результатах судебной экспертизы (заключение от 27.07.2013) вопреки позиции подателя апелляционной жалобы не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о необходимости проведения повторной судебной экспертизы.
То обстоятельство, что для потребителей ООО "СибЭнергоСтрой" были утверждены тарифы на тепловую энергию, в состав которых включены определенные затраты теплоснабжающей организации на аренду объектов теплоснабжения (тепловых сетей и тепловых пунктов), не является препятствием для урегулирования возникших разногласий. Утверждение уполномоченным органом власти тарифа на тепло не имеет отношения к объему и содержанию обязательств Администрации г. Катайска (арендодатель) и общества "СибЭнергоСтрой" (арендатор) из договора аренды объектов теплоснабжения от 23.07.2012. Права и обязанности сторон арендной сделки помимо гражданского законодательства Российской Федерации непосредственно регламентируются текстом соответствующего договора. Департамент государственного регулирования цен и тарифов Курганской области не имеет полномочий по определению условий такого рода сделок в отсутствие согласия арендодателя и арендатора.
При таких обстоятельствах, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 16.09.2013 по делу N А34-1179/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Катайска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)