Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между третьим лицом и истцом был заключен договор найма жилого помещения. Впоследствии постановлением уполномоченного органа с жилого дома, в котором расположена спорная квартира, снят статус общежития.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий
Судья Соломонова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Литвинцевой И.В.
и судей краевого суда Антипенко А.А., Ревенко Т.М.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 17 марта 2015 года гражданское дело по иску У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения
по апелляционной жалобе истца У.А.В.
на решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 13 января 2015 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия
установила:
У.А.В. 6 августа 2014 года обратился в суд с указанным иском к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", мотивируя тем, что между ним и ОАО "Российские железные дороги" 1 марта 2005 года заключен договор найма жилого помещения, по которому истцу, с учетом его жены Г. и сына У.А.А., <Дата> г. рождения, предоставлена в пользование квартира <адрес>. Названный дом передан с баланса ОАО "РЖД" на баланс администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", в связи с чем истец 9 июня 2014 года обратился к ответчику с заявлением о перезаключении либо заключении дополнительного соглашения к упомянутому договору, в чем ему отказано, со ссылкой на ст. 51 ЖК РФ, и предложено освободить занимаемое жилое помещение до 25 июля 2014 года. Считает действия ответчика неправомерными, поскольку он не просил признать его нуждающимся в жилом помещении; переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилого помещения не влечет расторжение или изменение условий договора социального найма. Уточнив исковые требования, У.А.В. просил обязать ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения, определить в соглашении название договора N как договора социального найма жилого помещения квартиры <адрес>, указать нового наймодателя - администрацию Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита"; взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя - <данные изъяты> руб. (л.д. 4-6, 24-25, 44, 52-55).
В качестве третьих лиц по делу судом привлечены ОАО "Российские железные дороги", администрация городского округа "Город Чита", Г., У.А.А. (л.д. 58, 68).
Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д. 84-87).
В апелляционной жалобе У.А.В. просит об отмене судебного решения, принятии нового об удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда о неверно избранном им способе защиты права, не предусмотренном ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Не учтено, что он, руководствуясь данной нормой, в судебном порядке требовал изменить жилищное правоотношение, обязав администрацию Железнодорожного района г. Читы заключить с ним дополнительное соглашение, с указанием нового наймодателя - ответчика по данному делу. Не принято во внимание, что собственник дома, о котором идет речь, администрация городского округа "Город Чита" постановлением N 93 от 7 мая 2013 года поручил ответчику перезаключить с жильцами упомянутого выше дома договоры социального найма жилого помещения, в связи с чем на основании ст. 445 ГК РФ ответчик обязан был заключить договор социального найма. Отмечает, что ст. 11 ЖК РФ не ограничивает перечень способов защиты нарушенного жилищного права. Суд руководствовался только требованиями ст. 450 - 451 ГК РФ, что и привело к принятию неправомерного решения. Неправильное применение материального закона повлекло вынесение незаконного решения. Вывод о неверно избранном способе защиты права, не соответствующем ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, не говорит о том, что исковые требования необоснованны материалами дела. В решении не дан правовой анализ возникшего спора, что является нарушением п. 3 ст. 196 ГПК РФ. По мнению истца, суд мог выйти за пределы заявленных требований, защищая нарушенное право истца (л.д. 92-93).
Стороны, извещенные надлежаще, на апелляционное рассмотрение дела не явились, истец направил своего представителя М. При отсутствии ходатайств об отложении слушания дела и сведений о причине неявки от других лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных, в соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца У.А.В. М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по доводам жалобы, с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Из материалов дела следует, что между ОАО "РЖД" и истцом заключен договор найма жилого помещения, о котором в настоящее время возник спор, без указания срока действия. Как указано в п. 1.1 договора, помещение передается истцу на основании направления Управления Забайкальской железной дороги от 21 ноября 1995 г., во владение и пользование за плату, с учетом супруги Г. и сына У.А.А., <Дата> года рождения (л.д. 12-14).
Согласно справке ООО УК "Магистраль" от 5 августа 2014 г. в квартире <адрес> Г. зарегистрирована с 17 апреля 1997 г., У.А.В. - с 3 июня 2004 г., сын истца - с 3 августа 2007 г. (л.д. 15).
На основании договора пожертвования от 21 ноября 1995 года дом, в котором находится спорное жилое помещение, передан от ОАО "РЖД" администрации городского округа "Город Чита", включен в реестр муниципального имущества (л.д. 26).
Г. имеет с 17 июля 2008 г. на праве общей совместной собственности квартиру <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, на основании договора долевого участия в строительстве (л.д. 40).
Постановлением администрации городского округа "Город Чита" от 7 мая 2013 г. N 93 снят статус общежития с жилого дома <адрес>; п. 5 постановления Главам администраций предписано оформить с гражданами, проживающими в доме, договоры социального найма жилого помещения (л.д. 42).
Отказывая истцу в заключении с ним договора социального найма спорного жилого помещения (л.д. 8), ответчик исходил из того, что У.А.В. имеет в совместной собственности с супругой квартиру, и не является нуждающимся в жилье, что нельзя признать соответствующим закону.
Не учтено, что истец вселен в жилое помещение, принадлежавшее государственному предприятию ФГУП "Забайкальская железная дорога", в 1995 году, о чем он поясняет в дополнительном исковом заявлении и что подтверждается договором от 1 марта 2005 г., содержащем ссылку на направление Управления Забайкальской железной дороги от 21 ноября 1995 г., как на основание заселения У.А.В. в квартиру, а также сведениями о регистрации супруги истца в жилом помещении с 17 апреля 1997 г. Заключенный с истцом договор найма жилого помещения от 1 марта 2005 г., без указания срока его действия, и не содержащий специальных оснований для его досрочного расторжения, по сути подтверждает продление с истцом договора на прежних условиях - на условиях договора социального найма.
Таким образом, жилищные правоотношения сторон возникли до вступления в силу 01 марта 2005 г. действующего Жилищного кодекса РФ.
В силу ст. 5 Закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, названный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Статья 7 названного Закона позволяет распространять нормы ЖК РФ о договоре социального найма на отношения по пользованию жилыми помещениями в домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий. Названная норма регулирует отношения в ситуации, когда граждане получили жилое помещение в общежитии в связи с трудовыми отношениями. Конституционный Суд РФ разъяснил, что введение упомянутой нормы было обусловлено задачей защиты прав граждан, проживающих в общежитиях, переданных или подлежащих передаче в муниципальную собственность от государственных или муниципальных предприятий (учреждений), на момент передачи выполняющих в отношении нанимателей функцию и наймодателя, и работодателя (Постановление от 11.04.2011 N 4-П, Определение от 03.07.2007 N 425-О-О).
Не имеется оснований полагать названный договор прекращенным, в связи со снятием статуса общежития постановлением администрации города Читы от 7 мая 2013 г., как об этом ошибочно полагает ответная сторона (л.д. 29). У.А.В. с семьей проживает в спорном помещении с 1995 г., предоставленным ему федеральным государственным унитарным предприятием, как молодому специалисту, без указания срока предоставления и условий о расторжении договора в случае прекращения трудовых отношений. Иное по делу не доказано. К тому же, с учетом приведенной выше ст. 7 Вводного закона, в связи с передачей общежития в муниципальную собственность, имеются основания для признания за истцом права проживания на условиях социального найма.
Заслуживают внимание доводы истца о неприменении судом ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. К тому же в соответствии с п. 5 ст. 582 ГК РФ пожертвованное имущество должно использоваться в соответствии с указанным жертвователем назначением.
Следует признать обоснованным утверждение, содержащееся в апелляционной жалобе, о том, что ответная сторона по делу не выполнила предписание постановления нового собственника - администрации городского округа "Город Чита" от 7 мая 2013 г., о заключении договоров социального найма с гражданами, проживающими в домах, с которых снят статус общежития. Правовой акт, изданный компетентным органом в пределах своих полномочий, содержащий властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для истца и ответной стороны по делу, носит обязательный характер, неправомерно не исполнен администрацией Железнодорожного административного района.
При этом мотив отказа заключить с истцом договор социального найма (не является нуждающимся), со ссылкой на ст. 51 ЖК РФ, не основан на законе. Правовые нормы о постановке на учет в качестве нуждающегося, признание малоимущим, о предоставлении жилья по договору социального найма в порядке очередности, с учетом обеспечения жилой площади менее нормы предоставления, неприменимы в данном случае, поскольку не идет речь о предоставлении истцу жилого помещения впервые, а возник спор в связи с преобразованием сложившихся правоотношений, о продлении договора на прежних условиях.
Довод ответной стороны о том, что с У.А.В. заключен 1 марта 2005 г. договор найма специализированного жилого помещения, несостоятелен. По определению (п. 2 ст. 92 ЖК РФ), такое помещение должно находиться в государственной либо муниципальной собственности. Спорное же помещение являлось собственностью коммерческой организации - ОАО "РЖД" и не могло быть предметом специализированного найма жилого помещения. Отсутствуют и другие признаки, которые бы свидетельствовали о заключении с У.А.В. именно такого договора.
Такой довод приведен без учета ранее (до 1 марта 2005 г.) сложившихся отношений по поводу пользования истцом помещением, о котором идет речь. Между тем содержание договора подтверждает, что он закрепляет жилищные правоотношения, возникшие в 1995 г., между ГУП "Забайкальская железная дорога" и истцом.
ОАО "РЖД" учреждено постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2003 года N 585 "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги", принятым в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", установившего организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта.
Здание общежития до 2004 г. являлось федеральной собственностью и находилось в ведении государственного предприятия Забайкальская железная дорога (впоследствии переименованного в ФГУП "Забайкальская железная дорога"), в 2004 г. в связи с созданием единого хозяйствующего субъекта ОАО "Российские железные дороги" стало принадлежать на праве собственности ОАО "РЖД ".
Вывод суда о неверно избранном истцом способе защиты права неверен. По сути исковые требования обоснованы тем, что с 1995 г. истец с семьей проживает в спорном жилье, принадлежащем государству, а договор от 1 марта 2005 г. является закреплением сложившихся отношений на условиях социального найма и при смене собственника (наймодателя) в силу ст. 675 ГК РФ сохраняет свое действие (л.д. 46, 53-55).
Направленность исковых требований на признание за истцом права проживания на условиях социального найма подтвердил при апелляционном рассмотрении дела представитель истца. Заявление У.А.В. в адрес ответчика от 5 июня 2014 г. (л.д. 33) о заключении с ним договора социального найма; дополнение к исковому заявлению (л.д. 24-25) с аналогичными требованиями, отказ от которых суд не принимал установленным порядком, свидетельствует об этом же.
Требования истца направлены на устранение сомнения в его праве на спорное жилое помещение, что является одним из способов защиты права, предусмотренном ст. 12 ГК РФ.
Признание за истцом права пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма и возложение обязанности на ответную сторону заключить с ним такой договор соответствует содержанию указанного выше правового акта, изданного Мэром г. Читы, от 7 мая 2013 г., не отмененного, не признанного недействительным,
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 13 января 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" удовлетворить.
Обязать администрацию Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" заключить с У.А.В., с учетом его жены Г. и сына У.А.А., <Дата> г. рождения, договор социального найма жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>.
Председательствующий
И.В.ЛИТВИНЦЕВА
Судьи
А.А.АНТИПЕНКО
Т.М.РЕВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-978-2015
Требование: Об обязании заключить дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между третьим лицом и истцом был заключен договор найма жилого помещения. Впоследствии постановлением уполномоченного органа с жилого дома, в котором расположена спорная квартира, снят статус общежития.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2015 г. по делу N 33-978-2015
Председательствующий
Судья Соломонова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Литвинцевой И.В.
и судей краевого суда Антипенко А.А., Ревенко Т.М.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 17 марта 2015 года гражданское дело по иску У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения
по апелляционной жалобе истца У.А.В.
на решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 13 января 2015 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия
установила:
У.А.В. 6 августа 2014 года обратился в суд с указанным иском к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", мотивируя тем, что между ним и ОАО "Российские железные дороги" 1 марта 2005 года заключен договор найма жилого помещения, по которому истцу, с учетом его жены Г. и сына У.А.А., <Дата> г. рождения, предоставлена в пользование квартира <адрес>. Названный дом передан с баланса ОАО "РЖД" на баланс администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита", в связи с чем истец 9 июня 2014 года обратился к ответчику с заявлением о перезаключении либо заключении дополнительного соглашения к упомянутому договору, в чем ему отказано, со ссылкой на ст. 51 ЖК РФ, и предложено освободить занимаемое жилое помещение до 25 июля 2014 года. Считает действия ответчика неправомерными, поскольку он не просил признать его нуждающимся в жилом помещении; переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилого помещения не влечет расторжение или изменение условий договора социального найма. Уточнив исковые требования, У.А.В. просил обязать ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения, определить в соглашении название договора N как договора социального найма жилого помещения квартиры <адрес>, указать нового наймодателя - администрацию Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита"; взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя - <данные изъяты> руб. (л.д. 4-6, 24-25, 44, 52-55).
В качестве третьих лиц по делу судом привлечены ОАО "Российские железные дороги", администрация городского округа "Город Чита", Г., У.А.А. (л.д. 58, 68).
Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д. 84-87).
В апелляционной жалобе У.А.В. просит об отмене судебного решения, принятии нового об удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда о неверно избранном им способе защиты права, не предусмотренном ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Не учтено, что он, руководствуясь данной нормой, в судебном порядке требовал изменить жилищное правоотношение, обязав администрацию Железнодорожного района г. Читы заключить с ним дополнительное соглашение, с указанием нового наймодателя - ответчика по данному делу. Не принято во внимание, что собственник дома, о котором идет речь, администрация городского округа "Город Чита" постановлением N 93 от 7 мая 2013 года поручил ответчику перезаключить с жильцами упомянутого выше дома договоры социального найма жилого помещения, в связи с чем на основании ст. 445 ГК РФ ответчик обязан был заключить договор социального найма. Отмечает, что ст. 11 ЖК РФ не ограничивает перечень способов защиты нарушенного жилищного права. Суд руководствовался только требованиями ст. 450 - 451 ГК РФ, что и привело к принятию неправомерного решения. Неправильное применение материального закона повлекло вынесение незаконного решения. Вывод о неверно избранном способе защиты права, не соответствующем ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, не говорит о том, что исковые требования необоснованны материалами дела. В решении не дан правовой анализ возникшего спора, что является нарушением п. 3 ст. 196 ГПК РФ. По мнению истца, суд мог выйти за пределы заявленных требований, защищая нарушенное право истца (л.д. 92-93).
Стороны, извещенные надлежаще, на апелляционное рассмотрение дела не явились, истец направил своего представителя М. При отсутствии ходатайств об отложении слушания дела и сведений о причине неявки от других лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных, в соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца У.А.В. М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по доводам жалобы, с принятием нового решения об удовлетворении иска.
Из материалов дела следует, что между ОАО "РЖД" и истцом заключен договор найма жилого помещения, о котором в настоящее время возник спор, без указания срока действия. Как указано в п. 1.1 договора, помещение передается истцу на основании направления Управления Забайкальской железной дороги от 21 ноября 1995 г., во владение и пользование за плату, с учетом супруги Г. и сына У.А.А., <Дата> года рождения (л.д. 12-14).
Согласно справке ООО УК "Магистраль" от 5 августа 2014 г. в квартире <адрес> Г. зарегистрирована с 17 апреля 1997 г., У.А.В. - с 3 июня 2004 г., сын истца - с 3 августа 2007 г. (л.д. 15).
На основании договора пожертвования от 21 ноября 1995 года дом, в котором находится спорное жилое помещение, передан от ОАО "РЖД" администрации городского округа "Город Чита", включен в реестр муниципального имущества (л.д. 26).
Г. имеет с 17 июля 2008 г. на праве общей совместной собственности квартиру <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, на основании договора долевого участия в строительстве (л.д. 40).
Постановлением администрации городского округа "Город Чита" от 7 мая 2013 г. N 93 снят статус общежития с жилого дома <адрес>; п. 5 постановления Главам администраций предписано оформить с гражданами, проживающими в доме, договоры социального найма жилого помещения (л.д. 42).
Отказывая истцу в заключении с ним договора социального найма спорного жилого помещения (л.д. 8), ответчик исходил из того, что У.А.В. имеет в совместной собственности с супругой квартиру, и не является нуждающимся в жилье, что нельзя признать соответствующим закону.
Не учтено, что истец вселен в жилое помещение, принадлежавшее государственному предприятию ФГУП "Забайкальская железная дорога", в 1995 году, о чем он поясняет в дополнительном исковом заявлении и что подтверждается договором от 1 марта 2005 г., содержащем ссылку на направление Управления Забайкальской железной дороги от 21 ноября 1995 г., как на основание заселения У.А.В. в квартиру, а также сведениями о регистрации супруги истца в жилом помещении с 17 апреля 1997 г. Заключенный с истцом договор найма жилого помещения от 1 марта 2005 г., без указания срока его действия, и не содержащий специальных оснований для его досрочного расторжения, по сути подтверждает продление с истцом договора на прежних условиях - на условиях договора социального найма.
Таким образом, жилищные правоотношения сторон возникли до вступления в силу 01 марта 2005 г. действующего Жилищного кодекса РФ.
В силу ст. 5 Закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, названный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Статья 7 названного Закона позволяет распространять нормы ЖК РФ о договоре социального найма на отношения по пользованию жилыми помещениями в домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий. Названная норма регулирует отношения в ситуации, когда граждане получили жилое помещение в общежитии в связи с трудовыми отношениями. Конституционный Суд РФ разъяснил, что введение упомянутой нормы было обусловлено задачей защиты прав граждан, проживающих в общежитиях, переданных или подлежащих передаче в муниципальную собственность от государственных или муниципальных предприятий (учреждений), на момент передачи выполняющих в отношении нанимателей функцию и наймодателя, и работодателя (Постановление от 11.04.2011 N 4-П, Определение от 03.07.2007 N 425-О-О).
Не имеется оснований полагать названный договор прекращенным, в связи со снятием статуса общежития постановлением администрации города Читы от 7 мая 2013 г., как об этом ошибочно полагает ответная сторона (л.д. 29). У.А.В. с семьей проживает в спорном помещении с 1995 г., предоставленным ему федеральным государственным унитарным предприятием, как молодому специалисту, без указания срока предоставления и условий о расторжении договора в случае прекращения трудовых отношений. Иное по делу не доказано. К тому же, с учетом приведенной выше ст. 7 Вводного закона, в связи с передачей общежития в муниципальную собственность, имеются основания для признания за истцом права проживания на условиях социального найма.
Заслуживают внимание доводы истца о неприменении судом ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. К тому же в соответствии с п. 5 ст. 582 ГК РФ пожертвованное имущество должно использоваться в соответствии с указанным жертвователем назначением.
Следует признать обоснованным утверждение, содержащееся в апелляционной жалобе, о том, что ответная сторона по делу не выполнила предписание постановления нового собственника - администрации городского округа "Город Чита" от 7 мая 2013 г., о заключении договоров социального найма с гражданами, проживающими в домах, с которых снят статус общежития. Правовой акт, изданный компетентным органом в пределах своих полномочий, содержащий властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для истца и ответной стороны по делу, носит обязательный характер, неправомерно не исполнен администрацией Железнодорожного административного района.
При этом мотив отказа заключить с истцом договор социального найма (не является нуждающимся), со ссылкой на ст. 51 ЖК РФ, не основан на законе. Правовые нормы о постановке на учет в качестве нуждающегося, признание малоимущим, о предоставлении жилья по договору социального найма в порядке очередности, с учетом обеспечения жилой площади менее нормы предоставления, неприменимы в данном случае, поскольку не идет речь о предоставлении истцу жилого помещения впервые, а возник спор в связи с преобразованием сложившихся правоотношений, о продлении договора на прежних условиях.
Довод ответной стороны о том, что с У.А.В. заключен 1 марта 2005 г. договор найма специализированного жилого помещения, несостоятелен. По определению (п. 2 ст. 92 ЖК РФ), такое помещение должно находиться в государственной либо муниципальной собственности. Спорное же помещение являлось собственностью коммерческой организации - ОАО "РЖД" и не могло быть предметом специализированного найма жилого помещения. Отсутствуют и другие признаки, которые бы свидетельствовали о заключении с У.А.В. именно такого договора.
Такой довод приведен без учета ранее (до 1 марта 2005 г.) сложившихся отношений по поводу пользования истцом помещением, о котором идет речь. Между тем содержание договора подтверждает, что он закрепляет жилищные правоотношения, возникшие в 1995 г., между ГУП "Забайкальская железная дорога" и истцом.
ОАО "РЖД" учреждено постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2003 года N 585 "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги", принятым в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", установившего организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта.
Здание общежития до 2004 г. являлось федеральной собственностью и находилось в ведении государственного предприятия Забайкальская железная дорога (впоследствии переименованного в ФГУП "Забайкальская железная дорога"), в 2004 г. в связи с созданием единого хозяйствующего субъекта ОАО "Российские железные дороги" стало принадлежать на праве собственности ОАО "РЖД ".
Вывод суда о неверно избранном истцом способе защиты права неверен. По сути исковые требования обоснованы тем, что с 1995 г. истец с семьей проживает в спорном жилье, принадлежащем государству, а договор от 1 марта 2005 г. является закреплением сложившихся отношений на условиях социального найма и при смене собственника (наймодателя) в силу ст. 675 ГК РФ сохраняет свое действие (л.д. 46, 53-55).
Направленность исковых требований на признание за истцом права проживания на условиях социального найма подтвердил при апелляционном рассмотрении дела представитель истца. Заявление У.А.В. в адрес ответчика от 5 июня 2014 г. (л.д. 33) о заключении с ним договора социального найма; дополнение к исковому заявлению (л.д. 24-25) с аналогичными требованиями, отказ от которых суд не принимал установленным порядком, свидетельствует об этом же.
Требования истца направлены на устранение сомнения в его праве на спорное жилое помещение, что является одним из способов защиты права, предусмотренном ст. 12 ГК РФ.
Признание за истцом права пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма и возложение обязанности на ответную сторону заключить с ним такой договор соответствует содержанию указанного выше правового акта, изданного Мэром г. Читы, от 7 мая 2013 г., не отмененного, не признанного недействительным,
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 13 января 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск У.А.В. к администрации Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" удовлетворить.
Обязать администрацию Железнодорожного административного района городского округа "Город Чита" заключить с У.А.В., с учетом его жены Г. и сына У.А.А., <Дата> г. рождения, договор социального найма жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>.
Председательствующий
И.В.ЛИТВИНЦЕВА
Судьи
А.А.АНТИПЕНКО
Т.М.РЕВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)