Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Кузьминой А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "Поттер" - представитель Будникова Н.П. по доверенности N 14 от 11.03.2014,
от истца ИП Рыжевского Алексея Гордеевича - представитель Алферова А.Б. по доверенности N 05/12 от 05.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июня 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Поттер" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, принятое по делу N А72-9389/2013 (судья Арзамаскина Н.П.),
по иску индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича, г. Ульяновск, (ОГРНИП 304770000333351, ИНН 732503263720),
к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск, (ОГРН 1117325007436, ИНН 7325107870),
о расторжении договора аренды,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу, г. Ульяновск,
о взыскании 2 206 909 руб. 22 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2013 г. принято к производству встречное исковое заявление ООО "Поттер" к ИП Рыжевскому Алексею Гордеевичу о взыскании убытков в размере 2 206 909 руб. 22 коп., составляющих: 530 455 руб. 00 коп. - реальный ущерб, 1 676 454 руб. 22 коп. - упущенная выгода.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.02.2014 г. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлено без удовлетворения ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" об увеличении встречных исковых требований - обязать Индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича привести арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 30.1, с кадастровым (или условным) номером 73-73-01/234/2012-249 в первоначальное состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора аренды N 1 нежилого помещения от 01.07.2012 г. в акте приема-передачи к договору N 1 аренды нежилого помещения и приложениях к нему - в поэтажном плане в соответствии с Приложением N 2, в течение 10 (десяти) календарных дней с даты вступления решения в законную силу, взыскать расходы за оказанные услуги в размере 7 800 руб. 00 коп.
В продолженном после перерыва судебном заседании представителем Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" заявлено ходатайство об объединении дел N А72-9389/2013 и N А72-1957/2014 (по иску Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" к Индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу об обязании привести арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, дом 30.1, с кадастровым (или условным) номером 73-73-01\\234\\2012-249 в первоначальное состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора аренды N 1 нежилого помещения от 01.07.2012 г. в акте приема-передачи к договору N 1 аренды нежилого помещения и в приложениях к нему - в поэтажном плане в соответствии с Приложением N 2, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу) в одно производство для совместного рассмотрения.
Не установив идентичности оснований возникновения заявленных требований в делах, об объединении которых заявлено ходатайство, а также исходя из отсутствия доказательств возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" об объединении дел N А72-9389/2013 и N А72-1957/2014 в одно производство для совместного рассмотрения не подлежащим удовлетворению.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от "17" марта 2014 года по делу N А72-9389/2013 исковые требования ИП Рыжевского Алексея Гордеевича удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Встречные исковые требования ООО "Поттер" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Поттер" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить в встречный иск.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Поттер" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ИП Рыжевского Алексея Гордеевича возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 01.07.2012 г. между индивидуальным предпринимателем Рыжевским Алексеем Гордеевичем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" (Арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 1, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 591,63 кв. м, находящееся в подвале и на 1 этаже пристройки к зданию по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 30.1, для размещения магазина промышленных товаров, детского кафе и газовой котельной сроком на 5 лет.
01.07.2012 г. Арендодатель передал по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество Арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу п. 3.1.1., п. 3.1.2., п. 3.1.3, п. 3.2.1 договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г. арендная плата по договору формируется из постоянной и переменной составляющих, Арендная ставка постоянной составляющей арендной платы определяется в размере 372 800 руб. 00 коп.; Арендатор оплачивает постоянную арендную плату в срок до 5 числа каждого текущего месяца - 124 267 руб. 00 коп., и до 25 числа каждого текущего месяца - 248 533 руб. 00 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Переменная арендная плата рассчитывается на основе стоимости электроэнергии, а также тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения, оплаты эксплуатационных услуг, предоставленных Арендодателем Арендатору в помещениях (здании) общих площадях, фактически потребленных Арендатором в помещениях за расчетный период.
Согласно дополнительного соглашения N 1 от 02.07.2012 г. выплата постоянной арендной платы в соответствии с п. 3.1.2. договора в период с 01.07.2012 г. по 12.11.2012 г. составляет 335 727 руб. 00 коп. ежемесячно. Арендатор оплачивает постоянную арендную плату, установленную п. 1 дополнительного соглашения, на период действия с 01.07.2012 г. по 12.11.2012 г. в следующем порядке: в срок до 5 числа каждого текущего месяца - 111 897 руб. 81 коп. и до 25 числа каждого текущего месяца - 223 829 руб. 19 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Письмом за исх. N 8 от 04.06.2013 г. (л.д. 32, т. 1) Арендодатель, в соответствии с п. 3.1.5 договора, известил Арендатора об увеличении с 15.07.2013 г. арендной платы до 410 080 руб. 00 коп. в месяц.
В связи с нарушением обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" условий договора по оплате установленного последним размера арендной платы и сроков ее оплаты, Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области и, руководствуясь ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Общество с ограниченной ответственностью "Поттер", обращаясь со встречным исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу о взыскании убытков в размере 2 206 909 руб. 22 коп., ссылается на недостатки переданных в аренду помещений, указывая на неоднократные протечки с потолка и температуру воздуха в помещениях ниже 20 градусов, не позволяющие Арендатору использовать помещения по назначению, которые повлекли возникновение у Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" указанных убытков в виде реального ущерба в размере 530 455 руб. 00 коп. и упущенной выгоды в размере 1 676 454 руб. 22 коп.
При этом, Общество с ограниченной ответственностью "Поттер" ссылается на п. 2.1.1 и п. 4.9 договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г., согласно которым Арендодатель обязался предоставить Арендатору помещение по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента подписания договора в чистом и пригодном к использованию состоянии, с полностью функционирующими электрическими и санитарно-техническими системами (согласно акта приема-передачи к договору от 01.07.2012 г. передаваемые по акту помещения находятся в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, Арендатор претензий к Арендодателю по состоянию помещений не имеет); в случае обнаружения любой течи с потолка и стен помещения Арендодатель обязан немедленно (в течение 3 часов с момента уведомления Арендатором) устранить вышеуказанные недостатки; при неустранении вышеуказанных недостатков в течение 3 часов Арендодателем, Арендатор собственными силами и за свой счет может устранить недостаток и потребовать возмещения затрат. Арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения сторон в суд с указанными выше требованиями.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил встречный иск и отказал во встречном иске исходя из следующего.
Со ссылками на нормы статей 450, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и раздела 5 договора суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора, поскольку Арендатор не погасил в полном размере задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей за периоды, указанные в претензии Арендодателя.
Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" были выставлены акты за аренду помещений за июль 2012 г., август 2012 г., ноябрь 2012 г., декабрь 2012 г., январь 2013 г. - апрель 2013 г., однако, как указывает Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич в исковом заявлении, данные акты были выставлены неправомерно, с указанием ошибочных, не соответствующих условиям договора, размеров арендных платежей.
Индивидуальным предпринимателем Рыжевским Алексеем Гордеевичем в адрес общества с ограниченной ответственностью "Поттер" направлена претензия от 01.07.2013 г. (л.д. 33-35, т. 1) с требованием в 10-дневный срок погасить имеющуюся по состоянию на 25.06.2013 г. задолженность по постоянной части арендной платы в размере 1 056 990 руб. 47 коп., переменной части арендной платы в размере 92 015 руб. 46 коп., пени за весь период действия договора, с приложением актов за аренду помещений (за июль 2012 г., август 2012 г., ноябрь 2012 г., декабрь 2012 г., январь 2013 г. - апрель 2013 г. с размером арендной платы в соответствии с условиями договора) и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
В ответ на данную претензию общество с ограниченной ответственностью "Поттер" письмом за исх. N 19 от 08.07.2013 г. (л.д. 89-90, т. 1) с требованием о расторжении договора аренды не согласилось, указав, что задолженность по арендной плате у Арендатора отсутствует.
Доказательств в подтверждение внесения изменений в условия заключенного договора, касающиеся размера арендных платежей, в материалы дела Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" не представлено, как не представлено и надлежащих доказательств в подтверждение проведения конкретных работ по устранению недостатков переданных в аренду соответствующих помещений, их период, в том числе, количество дней (когда арендная плата, в соответствии с п. 4.9. указанного договора, могла быть не начислена).
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Поттер" неоднократно нарушало сроки внесения арендных платежей, образовавшаяся задолженность по арендной плате (согласно размерам, установленным договором), как и пени за просрочку платежей, на момент рассмотрения спора Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в полном размере не погашены (доказательств обратного, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела также не представлено).
При этом, суд первой инстанции верно также учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно права Арендодателя на предъявление иска о расторжении договора даже после уплаты долга.
Отказывая во встречном иске со ссылками на нормы статей 393, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что для наступления ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего: нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов состава правонарушения, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
В подтверждение понесенных убытков обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в материалы дела представлены письма в адрес Арендодателя об уведомлении последнего о наличии протечек, пониженной температуре воздуха в арендуемых помещениях, а также содержащие требования устранить имеющиеся недостатки, исключить из расчета постоянной арендной платы суммы арендной платы в периоды невозможности работы помещений; отчет об оценке N 560/08-13 восстановительного ремонта помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 30, по состоянию на 08.08.2013 г.; расчет размера упущенной выгоды.
В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом из представленных в материалы дела договоров и писем установлено, что на момент подписания спорного договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г. обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" было известно об имеющихся недостатках передаваемых в аренду помещений.
При этом, в нарушение п. 4.9. договора N 1 от 01.07.2012 г., обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" не представлено доказательств устранения недостатков собственными силами и за свой счет, документов в подтверждение произведенных затрат (отчет об оценке N 560/08-13 от 16.09.2013 г. с указанием на рыночную стоимость восстановительного ремонта по состоянию на 08.08.2013 г. не может являться таковым).
В связи с чем, встречное требование о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 530 455 руб. 00 коп. обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Поттер" также просит взыскать с Индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 676 454 руб. 22 коп., возникшие вследствие неустранения Арендодателем недостатков переданных в аренду нежилых помещений, поскольку Арендатор, простаивая, был лишен возможности использовать нежилые помещения с целью извлечения прибыли.
Согласно правовой позиции, изложенной в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, в силу вышеуказанного, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только неправомерные действия ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль от невозможности осуществления предпринимательской деятельности. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. Ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты судом во внимание.
При этом надлежащих и бесспорных доказательств в подтверждение реальной возможности получения обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в заявленный период денежных средств в размере 1 676 454 руб. 22 коп. не представлено, как не представлено и доказательств, подтверждающих, что арендованные помещения не использовались в дни, когда имели место протечки с потолка и была пониженная температура воздуха, а также доказательств, что Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" были предприняты необходимые меры к получению предполагаемой прибыли, однако, получить оно ее не смогло.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, по делу N А72-9389/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, по делу N А72-9389/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поттер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2014 ПО ДЕЛУ N А72-9389/2013
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2014 г. по делу N А72-9389/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Кузьминой А.В.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "Поттер" - представитель Будникова Н.П. по доверенности N 14 от 11.03.2014,
от истца ИП Рыжевского Алексея Гордеевича - представитель Алферова А.Б. по доверенности N 05/12 от 05.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июня 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Поттер" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, принятое по делу N А72-9389/2013 (судья Арзамаскина Н.П.),
по иску индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича, г. Ульяновск, (ОГРНИП 304770000333351, ИНН 732503263720),
к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск, (ОГРН 1117325007436, ИНН 7325107870),
о расторжении договора аренды,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поттер", г. Ульяновск,
к индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу, г. Ульяновск,
о взыскании 2 206 909 руб. 22 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2013 г. принято к производству встречное исковое заявление ООО "Поттер" к ИП Рыжевскому Алексею Гордеевичу о взыскании убытков в размере 2 206 909 руб. 22 коп., составляющих: 530 455 руб. 00 коп. - реальный ущерб, 1 676 454 руб. 22 коп. - упущенная выгода.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.02.2014 г. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлено без удовлетворения ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" об увеличении встречных исковых требований - обязать Индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича привести арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 30.1, с кадастровым (или условным) номером 73-73-01/234/2012-249 в первоначальное состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора аренды N 1 нежилого помещения от 01.07.2012 г. в акте приема-передачи к договору N 1 аренды нежилого помещения и приложениях к нему - в поэтажном плане в соответствии с Приложением N 2, в течение 10 (десяти) календарных дней с даты вступления решения в законную силу, взыскать расходы за оказанные услуги в размере 7 800 руб. 00 коп.
В продолженном после перерыва судебном заседании представителем Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" заявлено ходатайство об объединении дел N А72-9389/2013 и N А72-1957/2014 (по иску Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" к Индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу об обязании привести арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, дом 30.1, с кадастровым (или условным) номером 73-73-01\\234\\2012-249 в первоначальное состояние, которое зафиксировано на дату подписания договора аренды N 1 нежилого помещения от 01.07.2012 г. в акте приема-передачи к договору N 1 аренды нежилого помещения и в приложениях к нему - в поэтажном плане в соответствии с Приложением N 2, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения в законную силу) в одно производство для совместного рассмотрения.
Не установив идентичности оснований возникновения заявленных требований в делах, об объединении которых заявлено ходатайство, а также исходя из отсутствия доказательств возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд считает ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" об объединении дел N А72-9389/2013 и N А72-1957/2014 в одно производство для совместного рассмотрения не подлежащим удовлетворению.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от "17" марта 2014 года по делу N А72-9389/2013 исковые требования ИП Рыжевского Алексея Гордеевича удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Встречные исковые требования ООО "Поттер" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Поттер" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить в встречный иск.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Поттер" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ИП Рыжевского Алексея Гордеевича возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 01.07.2012 г. между индивидуальным предпринимателем Рыжевским Алексеем Гордеевичем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" (Арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 1, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 591,63 кв. м, находящееся в подвале и на 1 этаже пристройки к зданию по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 30.1, для размещения магазина промышленных товаров, детского кафе и газовой котельной сроком на 5 лет.
01.07.2012 г. Арендодатель передал по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество Арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу п. 3.1.1., п. 3.1.2., п. 3.1.3, п. 3.2.1 договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г. арендная плата по договору формируется из постоянной и переменной составляющих, Арендная ставка постоянной составляющей арендной платы определяется в размере 372 800 руб. 00 коп.; Арендатор оплачивает постоянную арендную плату в срок до 5 числа каждого текущего месяца - 124 267 руб. 00 коп., и до 25 числа каждого текущего месяца - 248 533 руб. 00 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Переменная арендная плата рассчитывается на основе стоимости электроэнергии, а также тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения, оплаты эксплуатационных услуг, предоставленных Арендодателем Арендатору в помещениях (здании) общих площадях, фактически потребленных Арендатором в помещениях за расчетный период.
Согласно дополнительного соглашения N 1 от 02.07.2012 г. выплата постоянной арендной платы в соответствии с п. 3.1.2. договора в период с 01.07.2012 г. по 12.11.2012 г. составляет 335 727 руб. 00 коп. ежемесячно. Арендатор оплачивает постоянную арендную плату, установленную п. 1 дополнительного соглашения, на период действия с 01.07.2012 г. по 12.11.2012 г. в следующем порядке: в срок до 5 числа каждого текущего месяца - 111 897 руб. 81 коп. и до 25 числа каждого текущего месяца - 223 829 руб. 19 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Письмом за исх. N 8 от 04.06.2013 г. (л.д. 32, т. 1) Арендодатель, в соответствии с п. 3.1.5 договора, известил Арендатора об увеличении с 15.07.2013 г. арендной платы до 410 080 руб. 00 коп. в месяц.
В связи с нарушением обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" условий договора по оплате установленного последним размера арендной платы и сроков ее оплаты, Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области и, руководствуясь ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
Общество с ограниченной ответственностью "Поттер", обращаясь со встречным исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Рыжевскому Алексею Гордеевичу о взыскании убытков в размере 2 206 909 руб. 22 коп., ссылается на недостатки переданных в аренду помещений, указывая на неоднократные протечки с потолка и температуру воздуха в помещениях ниже 20 градусов, не позволяющие Арендатору использовать помещения по назначению, которые повлекли возникновение у Общества с ограниченной ответственностью "Поттер" указанных убытков в виде реального ущерба в размере 530 455 руб. 00 коп. и упущенной выгоды в размере 1 676 454 руб. 22 коп.
При этом, Общество с ограниченной ответственностью "Поттер" ссылается на п. 2.1.1 и п. 4.9 договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г., согласно которым Арендодатель обязался предоставить Арендатору помещение по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента подписания договора в чистом и пригодном к использованию состоянии, с полностью функционирующими электрическими и санитарно-техническими системами (согласно акта приема-передачи к договору от 01.07.2012 г. передаваемые по акту помещения находятся в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, Арендатор претензий к Арендодателю по состоянию помещений не имеет); в случае обнаружения любой течи с потолка и стен помещения Арендодатель обязан немедленно (в течение 3 часов с момента уведомления Арендатором) устранить вышеуказанные недостатки; при неустранении вышеуказанных недостатков в течение 3 часов Арендодателем, Арендатор собственными силами и за свой счет может устранить недостаток и потребовать возмещения затрат. Арендная плата за период проведения работ не начисляется.
Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения сторон в суд с указанными выше требованиями.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил встречный иск и отказал во встречном иске исходя из следующего.
Со ссылками на нормы статей 450, 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и раздела 5 договора суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора, поскольку Арендатор не погасил в полном размере задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежей за периоды, указанные в претензии Арендодателя.
Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" были выставлены акты за аренду помещений за июль 2012 г., август 2012 г., ноябрь 2012 г., декабрь 2012 г., январь 2013 г. - апрель 2013 г., однако, как указывает Индивидуальный предприниматель Рыжевский Алексей Гордеевич в исковом заявлении, данные акты были выставлены неправомерно, с указанием ошибочных, не соответствующих условиям договора, размеров арендных платежей.
Индивидуальным предпринимателем Рыжевским Алексеем Гордеевичем в адрес общества с ограниченной ответственностью "Поттер" направлена претензия от 01.07.2013 г. (л.д. 33-35, т. 1) с требованием в 10-дневный срок погасить имеющуюся по состоянию на 25.06.2013 г. задолженность по постоянной части арендной платы в размере 1 056 990 руб. 47 коп., переменной части арендной платы в размере 92 015 руб. 46 коп., пени за весь период действия договора, с приложением актов за аренду помещений (за июль 2012 г., август 2012 г., ноябрь 2012 г., декабрь 2012 г., январь 2013 г. - апрель 2013 г. с размером арендной платы в соответствии с условиями договора) и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г.
В ответ на данную претензию общество с ограниченной ответственностью "Поттер" письмом за исх. N 19 от 08.07.2013 г. (л.д. 89-90, т. 1) с требованием о расторжении договора аренды не согласилось, указав, что задолженность по арендной плате у Арендатора отсутствует.
Доказательств в подтверждение внесения изменений в условия заключенного договора, касающиеся размера арендных платежей, в материалы дела Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" не представлено, как не представлено и надлежащих доказательств в подтверждение проведения конкретных работ по устранению недостатков переданных в аренду соответствующих помещений, их период, в том числе, количество дней (когда арендная плата, в соответствии с п. 4.9. указанного договора, могла быть не начислена).
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Поттер" неоднократно нарушало сроки внесения арендных платежей, образовавшаяся задолженность по арендной плате (согласно размерам, установленным договором), как и пени за просрочку платежей, на момент рассмотрения спора Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в полном размере не погашены (доказательств обратного, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела также не представлено).
При этом, суд первой инстанции верно также учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно права Арендодателя на предъявление иска о расторжении договора даже после уплаты долга.
Отказывая во встречном иске со ссылками на нормы статей 393, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что для наступления ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего: нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов состава правонарушения, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
В подтверждение понесенных убытков обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в материалы дела представлены письма в адрес Арендодателя об уведомлении последнего о наличии протечек, пониженной температуре воздуха в арендуемых помещениях, а также содержащие требования устранить имеющиеся недостатки, исключить из расчета постоянной арендной платы суммы арендной платы в периоды невозможности работы помещений; отчет об оценке N 560/08-13 восстановительного ремонта помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 30, по состоянию на 08.08.2013 г.; расчет размера упущенной выгоды.
В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом из представленных в материалы дела договоров и писем установлено, что на момент подписания спорного договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2012 г. обществу с ограниченной ответственностью "Поттер" было известно об имеющихся недостатках передаваемых в аренду помещений.
При этом, в нарушение п. 4.9. договора N 1 от 01.07.2012 г., обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" не представлено доказательств устранения недостатков собственными силами и за свой счет, документов в подтверждение произведенных затрат (отчет об оценке N 560/08-13 от 16.09.2013 г. с указанием на рыночную стоимость восстановительного ремонта по состоянию на 08.08.2013 г. не может являться таковым).
В связи с чем, встречное требование о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 530 455 руб. 00 коп. обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Общество с ограниченной ответственностью "Поттер" также просит взыскать с Индивидуального предпринимателя Рыжевского Алексея Гордеевича убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 676 454 руб. 22 коп., возникшие вследствие неустранения Арендодателем недостатков переданных в аренду нежилых помещений, поскольку Арендатор, простаивая, был лишен возможности использовать нежилые помещения с целью извлечения прибыли.
Согласно правовой позиции, изложенной в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, в силу вышеуказанного, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только неправомерные действия ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль от невозможности осуществления предпринимательской деятельности. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. Ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты судом во внимание.
При этом надлежащих и бесспорных доказательств в подтверждение реальной возможности получения обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" в заявленный период денежных средств в размере 1 676 454 руб. 22 коп. не представлено, как не представлено и доказательств, подтверждающих, что арендованные помещения не использовались в дни, когда имели место протечки с потолка и была пониженная температура воздуха, а также доказательств, что Обществом с ограниченной ответственностью "Поттер" были предприняты необходимые меры к получению предполагаемой прибыли, однако, получить оно ее не смогло.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, по делу N А72-9389/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2014, по делу N А72-9389/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поттер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)