Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Садиковой Д.Н.
судей Трубицына А.И, Валиева В.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Касатиной Н.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2015 года
по делу N А40-171953/14
по иску Закрытого акционерного общества "Мир и Согласие" (ОГРН 1027739797546, 121099, г. Москва, 2-ой Смоленский пер., д. 1/4)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
ЗАО "МИР И СОГЛАСИЕ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 230 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
3.1. Цена объекта составляет 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей в соответствии с заключением Эксперта, выполненным ООО "Центр Оценки Собственности", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются.
Изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 900 430,56 (девятьсот тысяч четыреста тридцать) рублей 56 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Закрытом акционерном обществом "МИР и СОГЛАСИЕ" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4 по цене 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей с рассрочкой платежа на 3 (три) года, на условиях прилагаемого проекта.
Решением суда иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика, также указал, что истцом не был соблюден порядок и сроки для обращения в суд.
Истец отзыв по доводам жалобы не представил, в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя ответчика, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, Закрытое акционерное общество "МИР и СОГЛАСИЕ" в соответствии с договором аренды от 26.02.2004 года N 01-00217/04. заключенным с Департаментом имущества г. Москвы арендует нежилое помещение общей площадью 230.2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящееся по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер. д. 1/4. Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО "МИР и СОГЛАСИЕ" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ от 17.06.2014 г. с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 70 232 203, 00 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 февраля 2014 г. N 2014-Д306, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 06 мая 2014 г. N 188/306-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" без НДС, с рассрочкой платежа на 3 (три) года и ежемесячными платежами, составляющими не менее 1 950 894,53 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
Полагая, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО "ППО-КОНСАЛТ", цена спорного объекта составила 30 045 000,00 руб. (без учета НДС).
Истец в письме от 11 августа 2014 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 30 045 000,00 без НДС, в том числе ежемесячные платежи, составляющие не менее 834 583 рубля 34 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга.
Письмом N ДГИ-1-100141/14-1 от 08.09.2014 г. Департаментом городского имущества города Москвы был отклонен протокол разногласий.
ООО "МИР и СОГЛАСИЕ" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
С целью подтверждения доводов Департамента о несоответствии цены объекта, предложенной истцом, реальной рыночной цене, по заказу Департамента была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 февраля 2014 г. N 2014-Д306, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 06 мая 2014 г. N 188/306-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" без НДС, рыночная стоимость объекта по состоянию составляет 70 232 203 руб. без учета НДС.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Судом первой инстанции была назначена экспертиза, согласно заключению эксперта стоимость объекта составила 18 513 000 рублей, без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 28.06.2013 г. - дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4.
Ответчик возражал против Заключения, выполненного ООО "Центр оценки собственности", полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся метода сравнительного подхода. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной. Оснований для переоценки указанных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4 по цене 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей с рассрочкой платежа на 3 (три) года, на условиях прилагаемого проекта удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду их несостоятельности. Все возражения ответчика рассмотрены судом первой инстанции и отклонены. Заявитель жалобы, заявляя о пропуске срока для обращения в суд с настоящим иском, утверждая, что 08.09.2014 выдал на руки представителю истца протокол разногласий об отказе от предложенной заявителем редакции проекта договора, какие-либо доказательства не представил.
Выводы, изложенные в принятом судом первой инстанции решении, соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права применены судом первой инстанции к установленным обстоятельствам правильно.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Несогласие собственника помещений с рыночной ценой спорного объекта, не является основанием для отмены судебного акта, принятого на основании допустимого и достоверного доказательства.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-171953/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
В.Р.ВАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2015 N 09АП-25092/2015 ПО ДЕЛУ N А40-171953/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2015 г. N 09АП-25092/2015
Дело N А40-171953/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Садиковой Д.Н.
судей Трубицына А.И, Валиева В.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Касатиной Н.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2015 года
по делу N А40-171953/14
по иску Закрытого акционерного общества "Мир и Согласие" (ОГРН 1027739797546, 121099, г. Москва, 2-ой Смоленский пер., д. 1/4)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
ЗАО "МИР И СОГЛАСИЕ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 230 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
3.1. Цена объекта составляет 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей в соответствии с заключением Эксперта, выполненным ООО "Центр Оценки Собственности", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляются.
Изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 900 430,56 (девятьсот тысяч четыреста тридцать) рублей 56 копеек и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Закрытом акционерном обществом "МИР и СОГЛАСИЕ" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4 по цене 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей с рассрочкой платежа на 3 (три) года, на условиях прилагаемого проекта.
Решением суда иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика, также указал, что истцом не был соблюден порядок и сроки для обращения в суд.
Истец отзыв по доводам жалобы не представил, в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя ответчика, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, Закрытое акционерное общество "МИР и СОГЛАСИЕ" в соответствии с договором аренды от 26.02.2004 года N 01-00217/04. заключенным с Департаментом имущества г. Москвы арендует нежилое помещение общей площадью 230.2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящееся по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер. д. 1/4. Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
ООО "МИР и СОГЛАСИЕ" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ от 17.06.2014 г. с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 70 232 203, 00 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 февраля 2014 г. N 2014-Д306, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 06 мая 2014 г. N 188/306-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" без НДС, с рассрочкой платежа на 3 (три) года и ежемесячными платежами, составляющими не менее 1 950 894,53 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).
Полагая, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО "ППО-КОНСАЛТ", цена спорного объекта составила 30 045 000,00 руб. (без учета НДС).
Истец в письме от 11 августа 2014 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 30 045 000,00 без НДС, в том числе ежемесячные платежи, составляющие не менее 834 583 рубля 34 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга.
Письмом N ДГИ-1-100141/14-1 от 08.09.2014 г. Департаментом городского имущества города Москвы был отклонен протокол разногласий.
ООО "МИР и СОГЛАСИЕ" полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
С целью подтверждения доводов Департамента о несоответствии цены объекта, предложенной истцом, реальной рыночной цене, по заказу Департамента была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 февраля 2014 г. N 2014-Д306, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 06 мая 2014 г. N 188/306-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" без НДС, рыночная стоимость объекта по состоянию составляет 70 232 203 руб. без учета НДС.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Судом первой инстанции была назначена экспертиза, согласно заключению эксперта стоимость объекта составила 18 513 000 рублей, без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 28.06.2013 г. - дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4.
Ответчик возражал против Заключения, выполненного ООО "Центр оценки собственности", полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся метода сравнительного подхода. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной. Оснований для переоценки указанных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи и обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,2 кв. м (этаж 2, помещение VI - комнаты с 1 по 8, 8а, 8б, с 9 по 15), находящегося по адресу: г. Москва, Смоленский 2-й пер., д. 1/4 по цене 32 415 500 (тридцать два миллиона четыреста пятнадцать тысяч пятьсот) рублей с рассрочкой платежа на 3 (три) года, на условиях прилагаемого проекта удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду их несостоятельности. Все возражения ответчика рассмотрены судом первой инстанции и отклонены. Заявитель жалобы, заявляя о пропуске срока для обращения в суд с настоящим иском, утверждая, что 08.09.2014 выдал на руки представителю истца протокол разногласий об отказе от предложенной заявителем редакции проекта договора, какие-либо доказательства не представил.
Выводы, изложенные в принятом судом первой инстанции решении, соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права применены судом первой инстанции к установленным обстоятельствам правильно.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Несогласие собственника помещений с рыночной ценой спорного объекта, не является основанием для отмены судебного акта, принятого на основании допустимого и достоверного доказательства.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-171953/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
В.Р.ВАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)