Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2014 года.
Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2014 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Филиной Е.Ю., единолично,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Санджиевой Ц.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Меркатор Калуга"
к ООО "Боровский Завод Агропластмасс"
о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части,
при участии:
- от истца - Акимова Е.А. (доверенность от 08.04.2014 г.);
- от ответчика - Маркова К.А. (доверенность от 03.03.2014 г.),
установил:
ООО "Меркатор Калуга" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - ответчик) о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части, в силу положений ст. 168 ГК РФ, как несоответствующего требованиям закона.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений на отзыв.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012, по условиям которого ответчик обязался передать истцу во временное владение и пользование, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 40 КЛ N 003078 от 13.05.2010), нежилое помещение площадью 2 952 кв. м, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7, а истец принять, оплачивать арендную плату и по окончании срока аренды возвратить объект аренды на условиях установленных указанным договором.
Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 09.01.2013.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора в течение пяти лет с момента государственной регистрации, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.4 договора аренды истцу предоставлено право расторжения договора по любым основаниям с учетом письменного уведомления за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее чем через год с даты вступления в силу договора.
В соответствии с п. 4.4 договора, если арендатор (истец) расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пп. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, то задаток удерживается арендодателем (ответчиком) в полном объеме в качестве штрафа.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Между истцом и ответчика заключено соглашение о задатке N 16/04/12-3 от 16.04.2012, по условиям которого в обеспечение заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества N 2/04-2012 от 18.04.2012 истцом перечислены денежные средства в сумме 1 771 200 руб., что подтверждается платежным поручением N 40 от 20.04.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Положениями ст. 331 ГК РФ установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Исходя из положений ст. ст. 421, 422 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Положениями ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Условиями п. 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за реализацию предоставленного п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 6.4 договора права отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, что противоречит правовой природе неустойки, поскольку такое расторжение договора не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы отзыва о правомерности удержания задатка не имеют правового значения, поскольку в рамках рассмотрения настоящего дела рассматривался вопрос соответствия п. 4.4 договора в оспариваемой части требованиям закона.
Поскольку п. 4.4 договора аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа" противоречит правовой природе неустойки, сделка в соответствующей части является недействительной (ничтожной), в связи с чем исковые требования, в соответствии со ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, подлежат удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
Признать недействительным пункт 4.4 договора N 2/04-2012 аренды недвижимого имущества от 18.04.2012, заключенного между ООО "Боровский Завод Агропластмасс" и ООО "Меркатор Калуга", в следующей части: "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа".
Взыскать с ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (ОГРН 1024000535030, 249002, Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, вл. 39) в пользу ООО "Меркатор Калуга" (ОГРН 1084028002783, 248033, Калужская обл., г. Калуга, ул. Энергетиков, д. 2) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
Е.Ю.ФИЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 12.09.2014 ПО ДЕЛУ N А40-53452/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 сентября 2014 г. по делу N А40-53452/2014
Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2014 года.
Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2014 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Филиной Е.Ю., единолично,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Санджиевой Ц.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Меркатор Калуга"
к ООО "Боровский Завод Агропластмасс"
о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части,
при участии:
- от истца - Акимова Е.А. (доверенность от 08.04.2014 г.);
- от ответчика - Маркова К.А. (доверенность от 03.03.2014 г.),
установил:
ООО "Меркатор Калуга" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - ответчик) о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части, в силу положений ст. 168 ГК РФ, как несоответствующего требованиям закона.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений на отзыв.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012, по условиям которого ответчик обязался передать истцу во временное владение и пользование, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 40 КЛ N 003078 от 13.05.2010), нежилое помещение площадью 2 952 кв. м, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7, а истец принять, оплачивать арендную плату и по окончании срока аренды возвратить объект аренды на условиях установленных указанным договором.
Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 09.01.2013.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора в течение пяти лет с момента государственной регистрации, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 6.4 договора аренды истцу предоставлено право расторжения договора по любым основаниям с учетом письменного уведомления за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее чем через год с даты вступления в силу договора.
В соответствии с п. 4.4 договора, если арендатор (истец) расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пп. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, то задаток удерживается арендодателем (ответчиком) в полном объеме в качестве штрафа.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Между истцом и ответчика заключено соглашение о задатке N 16/04/12-3 от 16.04.2012, по условиям которого в обеспечение заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества N 2/04-2012 от 18.04.2012 истцом перечислены денежные средства в сумме 1 771 200 руб., что подтверждается платежным поручением N 40 от 20.04.2012.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Положениями ст. 331 ГК РФ установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Исходя из положений ст. ст. 421, 422 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Положениями ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Условиями п. 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за реализацию предоставленного п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 6.4 договора права отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, что противоречит правовой природе неустойки, поскольку такое расторжение договора не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы отзыва о правомерности удержания задатка не имеют правового значения, поскольку в рамках рассмотрения настоящего дела рассматривался вопрос соответствия п. 4.4 договора в оспариваемой части требованиям закона.
Поскольку п. 4.4 договора аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа" противоречит правовой природе неустойки, сделка в соответствующей части является недействительной (ничтожной), в связи с чем исковые требования, в соответствии со ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, подлежат удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
Признать недействительным пункт 4.4 договора N 2/04-2012 аренды недвижимого имущества от 18.04.2012, заключенного между ООО "Боровский Завод Агропластмасс" и ООО "Меркатор Калуга", в следующей части: "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа".
Взыскать с ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (ОГРН 1024000535030, 249002, Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, вл. 39) в пользу ООО "Меркатор Калуга" (ОГРН 1084028002783, 248033, Калужская обл., г. Калуга, ул. Энергетиков, д. 2) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
Е.Ю.ФИЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)