Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "22" апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" апреля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Саратовэнерго" (г. Саратов, ул. Н.Г. Чернышевского, д. 124; ИНН 6450014808, ОГРН 1026402199636)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года по делу N А57-9197/2011 (судья Шкунова Е.В.)
по заявлению Неркарарян Сергея Саркисовича (Саратовской обл., г. Энгельс) о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела N А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" (Саратовская обл., г. Энгельс, Промзона, ул. Промышленная, д. 6; ИНН 6449971633 ОГРН 1046404904468)
при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" Железинского Александра Александровича - Васильевой А.В. по доверенности от 16.02.2015, представителя Неркараряна Сергея Саркисовича - Ростошинской Ж.Е. по доверенности от 24.11.2014, представителя открытого акционерного общества "Саратовэнерго" - Чувашова П.Л. по доверенности от 01.01.2015 N 63,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2012 (резолютивная часть которого оглашена 20.09.2012) общество с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" (далее - ООО "ЭКО-ГАЗ", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Алексеев Алексей Алексеевич.
Определением от 25.02.2012 Арбитражный суд Саратовской области перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ЭКО-ГАЗ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2014 арбитражный управляющий Алексеев Алексей Алексеевич освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЭКО-ГАЗ". Новым конкурсным управляющим должника утвержден Железинский Александр Александрович (далее - конкурсный управляющий Железинский А.А.), член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организации арбитражных управляющих СЕВЕРО-ЗАПАДА".
В рамках дела N А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ЭКО-ГАЗ" в Арбитражный суд Саратовской области обратился Неркарарян Сергей Саркисович (далее - Неркарарян С.С., заявитель) с заявлением признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А, кв. 24.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года за Неркараряном С.С. признано право собственности на однокомнатную квартиру номер 24, расположенной в жилом доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А.
Открытое акционерное общество "Саратовэнерго" (далее - ОАО "Саратовэнерго") не согласилось с определением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Конкурсным управляющим Железинским А.А. и Неркараряном С.С. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены письменные отзывы, в которых возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, считают определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего Железинского А.А., Неркараряна С.С., ОАО "Саратовэнерго" поддержали свою правовую позицию по делу.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 10.07.2007 между Неркараряном С.С. (Дольщик) и ООО "Эко-Газ" (Застройщик) был заключен договор N 24 долевого участия в строительстве жилья, согласно которому Застройщик выполняет строительство жилого 10 (десяти) этажного кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: в границах улиц Тельмана, Маяковского, Степная, Пушкина, общей проектной площадью 5545,4 кв. м, и обеспечивает ввод его в эксплуатацию в июне 2009 года пункт 1.1), Дольщик участвует в строительстве жилого дома путем внесения долевого взноса в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.2), по окончании строительства жилого дома Застройщик обязуется передать, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену (договорную) и принять объект долевого строительства в собственность в вышеуказанном жилом доме выделенной в виде 1 комнатной квартиры N 24 с предварительной проектной общей площадью 43,13 кв. м, расположенную на 5-ом этаже (пункт 1.3), порядок передачи квартиры определяется условиями настоящего договора (пункт 1.4).
В соответствии с пунктом 3.1. договора N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 цена настоящего договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительства объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика, что составляет 862600 (восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот) руб.
Исполнение Неркараряном С.С. денежных обязательств по договору N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 подтверждается квитанцией от 10.07.2007, справкой N 24 от 11.07.2007.
Полагая, что ООО "Эко-Газ" обязано передать спорную квартиру в собственность, Неркарарян С.С. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор участия в долевом строительстве исполнен в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю и используется им по назначению.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
Из материалов дела следует, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 26А в г. Энгельсе.
В соответствии с разрешением Администрации муниципального образования г. Энгельса N RU 64538101-42 от 16.11.2011, десятиэтажный жилой дом в квартале ограниченном улицами Тельмана-Маяковского, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, г. Энгельс, ул. Тельмана-ул. Маяковского, введен в эксплуатацию.
В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Неркараряном С.С. спорной квартирой. В материалы дела представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 16.12.2014, составленный Саратовский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ".
Апелляционный суд отмечает, что технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Неркараряна С.С. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное нежилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорным помещением Неркараряном С.С. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.
Заключив договор N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 с Неркараряном С.С., ООО "Эко-Газ" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 со стороны Неркараряна С.С. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Неркараряна С.С. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).
Кроме того, из материалов дела следует, что Неркарарян С.С. не смог зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение в 2011 году, поскольку находился в местах лишения свободы.
Также в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Железинский А.А. указывает на то, что Неркараряном С.С. не мог быть подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку он находился в местах лишения свободы с 23.06.2009 по 13.09.2013.
На причитающуюся Неркараряну С.С. квартиру должник не притязает, другие претенденты на эту квартиру судом также не установлены, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 28.01.2015, от 21.01.2015
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Неркараряном С.С. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Неркараряну С.С. права должника не нарушает.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию было получено застройщиком после принятия заявления ОАО "Саратовэнерго" о признании ООО "Эко-Газ" несостоятельным (банкротом), судебная коллегией отклоняется, поскольку на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию данного жилого помещения застройщик не был признан банкротом, процедура банкротства не была введена.
Сам по себе факт подачи заявления о признании ООО "Эко-Газ" несостоятельным (банкротом) до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию не является основанием для отказа удовлетворении заявленных требованием и основанием для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что объект недвижимости, в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией муниципального образования г. Энгельса подписано разрешение N RU 64538101-42 от 16.11.2011 на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Эко-Газ", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно признал право собственности на нежилое помещение за Неркараряном С.С..
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционную жалобу ОАО "Саратовэнерго" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года по делу N А57-9197/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.САМОХВАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2015 N 12АП-3107/2015 ПО ДЕЛУ N А57-9197/11
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N А57-9197/11
Резолютивная часть постановления объявлена "22" апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" апреля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Пригаровой Н.Н.,
судей Агибаловой Г.И., Самохваловой А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Саратовэнерго" (г. Саратов, ул. Н.Г. Чернышевского, д. 124; ИНН 6450014808, ОГРН 1026402199636)
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года по делу N А57-9197/2011 (судья Шкунова Е.В.)
по заявлению Неркарарян Сергея Саркисовича (Саратовской обл., г. Энгельс) о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела N А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" (Саратовская обл., г. Энгельс, Промзона, ул. Промышленная, д. 6; ИНН 6449971633 ОГРН 1046404904468)
при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" Железинского Александра Александровича - Васильевой А.В. по доверенности от 16.02.2015, представителя Неркараряна Сергея Саркисовича - Ростошинской Ж.Е. по доверенности от 24.11.2014, представителя открытого акционерного общества "Саратовэнерго" - Чувашова П.Л. по доверенности от 01.01.2015 N 63,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2012 (резолютивная часть которого оглашена 20.09.2012) общество с ограниченной ответственностью "ЭКО-ГАЗ" (далее - ООО "ЭКО-ГАЗ", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Алексеев Алексей Алексеевич.
Определением от 25.02.2012 Арбитражный суд Саратовской области перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ЭКО-ГАЗ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21.05.2014 арбитражный управляющий Алексеев Алексей Алексеевич освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЭКО-ГАЗ". Новым конкурсным управляющим должника утвержден Железинский Александр Александрович (далее - конкурсный управляющий Железинский А.А.), член Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организации арбитражных управляющих СЕВЕРО-ЗАПАДА".
В рамках дела N А57-9197/2011 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ЭКО-ГАЗ" в Арбитражный суд Саратовской области обратился Неркарарян Сергей Саркисович (далее - Неркарарян С.С., заявитель) с заявлением признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А, кв. 24.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года за Неркараряном С.С. признано право собственности на однокомнатную квартиру номер 24, расположенной в жилом доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26А.
Открытое акционерное общество "Саратовэнерго" (далее - ОАО "Саратовэнерго") не согласилось с определением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Конкурсным управляющим Железинским А.А. и Неркараряном С.С. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены письменные отзывы, в которых возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, считают определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего Железинского А.А., Неркараряна С.С., ОАО "Саратовэнерго" поддержали свою правовую позицию по делу.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 10.07.2007 между Неркараряном С.С. (Дольщик) и ООО "Эко-Газ" (Застройщик) был заключен договор N 24 долевого участия в строительстве жилья, согласно которому Застройщик выполняет строительство жилого 10 (десяти) этажного кирпичного дома, расположенного по строительному адресу: в границах улиц Тельмана, Маяковского, Степная, Пушкина, общей проектной площадью 5545,4 кв. м, и обеспечивает ввод его в эксплуатацию в июне 2009 года пункт 1.1), Дольщик участвует в строительстве жилого дома путем внесения долевого взноса в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.2), по окончании строительства жилого дома Застройщик обязуется передать, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену (договорную) и принять объект долевого строительства в собственность в вышеуказанном жилом доме выделенной в виде 1 комнатной квартиры N 24 с предварительной проектной общей площадью 43,13 кв. м, расположенную на 5-ом этаже (пункт 1.3), порядок передачи квартиры определяется условиями настоящего договора (пункт 1.4).
В соответствии с пунктом 3.1. договора N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 цена настоящего договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительства объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика, что составляет 862600 (восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот) руб.
Исполнение Неркараряном С.С. денежных обязательств по договору N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 подтверждается квитанцией от 10.07.2007, справкой N 24 от 11.07.2007.
Полагая, что ООО "Эко-Газ" обязано передать спорную квартиру в собственность, Неркарарян С.С. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор участия в долевом строительстве исполнен в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю и используется им по назначению.
Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции соответствует установленным обстоятельствам и действующему законодательству.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
Из материалов дела следует, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 26А в г. Энгельсе.
В соответствии с разрешением Администрации муниципального образования г. Энгельса N RU 64538101-42 от 16.11.2011, десятиэтажный жилой дом в квартале ограниченном улицами Тельмана-Маяковского, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, г. Энгельс, ул. Тельмана-ул. Маяковского, введен в эксплуатацию.
В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение Неркараряном С.С. спорной квартирой. В материалы дела представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 16.12.2014, составленный Саратовский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ".
Апелляционный суд отмечает, что технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Неркараряна С.С. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное нежилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорным помещением Неркараряном С.С. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.
Заключив договор N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 с Неркараряном С.С., ООО "Эко-Газ" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор N 24 долевого участия в строительстве жилья от 10.07.2007 со стороны Неркараряна С.С. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что спорное требование Неркараряна С.С. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).
Кроме того, из материалов дела следует, что Неркарарян С.С. не смог зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение в 2011 году, поскольку находился в местах лишения свободы.
Также в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Железинский А.А. указывает на то, что Неркараряном С.С. не мог быть подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку он находился в местах лишения свободы с 23.06.2009 по 13.09.2013.
На причитающуюся Неркараряну С.С. квартиру должник не притязает, другие претенденты на эту квартиру судом также не установлены, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 28.01.2015, от 21.01.2015
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Неркараряном С.С. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Неркараряну С.С. права должника не нарушает.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию было получено застройщиком после принятия заявления ОАО "Саратовэнерго" о признании ООО "Эко-Газ" несостоятельным (банкротом), судебная коллегией отклоняется, поскольку на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию данного жилого помещения застройщик не был признан банкротом, процедура банкротства не была введена.
Сам по себе факт подачи заявления о признании ООО "Эко-Газ" несостоятельным (банкротом) до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию не является основанием для отказа удовлетворении заявленных требованием и основанием для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что объект недвижимости, в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией муниципального образования г. Энгельса подписано разрешение N RU 64538101-42 от 16.11.2011 на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Эко-Газ", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно признал право собственности на нежилое помещение за Неркараряном С.С..
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционную жалобу ОАО "Саратовэнерго" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 10 марта 2015 года по делу N А57-9197/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Н.ПРИГАРОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.САМОХВАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)