Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Озон" (ИНН 2320081066, ОГРН 1022302933168) - Фурсова А.В. (доверенность от 28.01.2013), от ответчиков: открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Северо-Кавказская железная дорога" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) - Марченко А.О. (доверенность от 02.07.2014), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Лебедевой А.И. (доверенность от 13.08.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Озон" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-31877/2013, установил следующее.
ООО "Озон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ОАО "РЖД" (далее также - железная дорога) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) с иском о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 04.06.2008 N 7700000805.
Иск мотивирован следующим. При подписании договора стороны не согласовали предмет договора аренды (не определили границы передаваемого в аренду земельного участка). Указанная в договоре площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН). Данное требование заявлено обществом в связи с рассмотрением арбитражным судом дела N А32-11431/2012 (по иску железной дороги к обществу об освобождении земельного участка путем сноса самовольных построек).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м находится в собственности Российской Федерации и предоставлен железной дороге в аренду по договору от 04.06.2008 N 7700000805 в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При оценке доводов общества о незаключенности договора аренды в силу несогласованности его предмета (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)) суды исходили из буквального содержания договора (предмет которого индивидуализирован в пункте 1.1; границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка). Судебные инстанции установили, что по сведениям ГКН на момент заключения договора, а также по актуальным сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 09.01.201) площадь участка соответствует указанной в договоре величине; договор аренды исполнен сторонами (земельный участок передан в пользование арендатору по акту от 04.06.2008). Следовательно, договор не может быть признан незаключенным ввиду неопределенности условия о его предмете. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии у истца материально-правовой заинтересованности в признании договора незаключенным (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статья 12 Гражданского кодекса). Общество стороной договора N 7700000805 не является и не входит в круг лиц, обладающих правом заявлять о несогласованности его предмета. Каким образом признание договора аренды незаключенным может восстановить его права, истец не пояснил. Довод общества о неисполнении железной дорогой обязанности по представлению оригиналов документов (договора аренды, кадастрового паспорта от 08.06.2006, заключения эксперта, письма ОАО "РЖД" от 29.01.2014, выписки из ЕГРП от 28.01.2014) и неистребовании судом данных доказательств апелляционный суд отклонил как необоснованный. Определением от 13.01.2014 ответчикам предложено представить указанные документы, которые были представлены в судебном заседании, состоявшемся 19.02.2014. О недостоверности сведений, содержащихся в представленных ответчиком документах, истцом не заявлено. Не принят и довод общества о неисследованности судом процесса преобразования земельного участка. По результатам оценки кадастрового паспорта от 09.01.2014 суд первой инстанции установил, что участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 454 170 кв. м образован из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:200, подлежащих снятию с кадастрового учета. Согласно выписке из ЕГРП от 28.01.2014 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 зарегистрировано право собственности Российской Федерации 16.08.2006, участок передан ОАО "РЖД" по договору аренды N 7700000805. Изменение кадастрового номера земельного участка не свидетельствует об образовании нового участка (л. д. 106, 163).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Объектом договора аренды N 7700000805 является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м. В соответствии с кадастровой выпиской от 02.04.2012 N 2343/12/12-169890 (представлена железной дорогой в рамках дела N А32-11431/2012) площадь указанного участка составляет 447 073 кв. м, что не соответствует площади земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора аренды (469 390 кв. м). Согласно кадастровому паспорту от 09.01.2014 N 2343/12/14-2583 и выписке из ЕГРП от 28.01.2014 площадь участка составляет 454 170 кв. м. Таким образом, по сведениям ГКН земельного участка площадью 469 390 кв. м фактически не существует. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что сторонами договора аренды не определены границы земельного участка. Поскольку стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, он не может считаться заключенным (статья 432 Гражданского кодекса). Судебные акты вынесены без учета сведений об изменениях площади земельного участка с 01.06.2008 по настоящее время, суды не определили, в какой части (месте) земельный участок уменьшился. Данное обстоятельство имеет существенное значение с учетом судебного спора о сносе самовольной постройки, которая согласно представленным обществом фотографиям расположена за пределами участка железной дороги. Земельный участок под строением общества находится в его владении и пользовании с 1989 года, не изымался и ОАО "РЖД" не передавался, что также свидетельствует о несогласованности условия договора о предмете. С целью уточнения площади спорного участка истец обращался в орган кадастрового учета, который косвенно подтвердил отсутствие испрашиваемых сведений. Поскольку предметом договора может быть только конкретный (сформированный, поставленный на кадастровый учет) земельный участок, выводы судебных инстанций не соответствуют действующему законодательству. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м как объект договора аренды N 7700000805 не существует (соответствующая запись в ГКН погашена). Ссылки ответчика на образование участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 454 170 кв. м необоснованны, так как данный участок не имеет отношения к спорному договору. Ссылки ОАО "РЖД" на дополнительное соглашение к договору аренды документально не подтверждены. Вывод судов об отсутствии у общества материально-правовой заинтересованности в признании договора незаключенным неправомерен. Иск заявлен с целью защиты права общества на использование участка под принадлежащим ему объектом и непосредственно связан со спором о сносе самовольной постройки (дело N А32-11431/2012), в рамках которого в обоснование права на иск ОАО "РЖД" ссылается на договор аренды N 7700000805. Кроме того, судом первой инстанции допущено нарушение процессуальных норм (статьи 64, 65, 66, 71 и 75 Кодекса). Суд вынес решение без исследования (оценки) подлинников представленных железной дорогой документов (договор аренды, кадастровые паспорта от 08.06.2006 и от 09.01.2014, заключение эксперта, письмо ОАО "РЖД" от 29.01.2014, выписка из ЕГРП от 28.01.2014). Истец с указанными документами (в подлинниках и в полном объеме) не ознакомлен.
От ОАО "РЖД" и территориального управления в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поступили отзывы на кассационную жалобу общества.
По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
В нарушение указанных процессуальных норм отзывы ответчиков поступили в суд кассационной инстанции без приложения доказательств направления их истцу по делу (заявителю кассационной жалобы). В судебном заседании представитель общества подтвердил, что копии отзывов на жалобу заявителю не направлялись, что лишило истца возможности изложить свою позицию по ним (подготовить мотивированные возражения). Поэтому отзывы во внимание окружным судом не принимаются и при рассмотрении кассационной жалобы общества не учитываются.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, требования удовлетворить.
Представитель ОАО "РЖД" возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела. Пояснил, что утверждение истца об отсутствии в ГКН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:199 не соответствует действительности. Из выписки из ЕГП следует, что участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 является собственностью Российской Федерации и передан в аренду железной дороге. Кадастровый паспорт от 23.12.2013 подтверждает, что номер 23:49:0602001:0019 является предыдущим кадастровым номером земельного участка 23:49:0000000:199. Изменение кадастрового номера земельного участка не свидетельствует об образовании нового участка. При заключении договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, площадь участка соответствовала материалам межевания. Договор аренды фактически исполнялся сторонами, а общество не является его стороной, арендная сделка не может быть признана незаключенной по иску указанного лица. Изъятие части участка для размещения олимпийского объекта федерального значения в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ права истца также не затрагивает. В границах арендуемого ОАО "РЖД" участка (согласно заключению проведенной по делу N А32-11431/2012 землеустроительной экспертизы - в полосе отвода железной дороги) находится строение истца, обладающее признаками капитального строения. Легальность возведения данного объекта общество не подтвердило. Следовательно, истец не имеет права на часть участка федеральной собственности и переданного в аренду железной дороге, что также подтверждает вывод судов о том, что заключением договора N 7700000805 права общества не нарушены. Несостоятелен и довод о процессуальных нарушениях. Подлинники документов, указанные в определении от 13.01.2014, представлялись представителем ответчика в судебное заседание, состоявшееся 19.02.2014, и обозревались судом.
Представитель территориального управления также возражал против удовлетворения жалобы, пояснил, что считает ее доводы необоснованными, а саму жалобу - не подлежащей удовлетворению. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии основания для признания договора аренды N 7700000805 незаключенным.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 4 июня 2008 года территориальное управление (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключили договор N 7700000805 аренды земельного участка, являющего федеральной собственностью (л. д. 29-33). По условиям договора арендатору передан в пользование за плату находящийся в Центральном районе г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м для его использования в целях обеспечения деятельности организаций и для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1). Договор заключен сроком на 49 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.1).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2008 (запись регистрации 23-23-50/043/2008-311). Участок передан арендатору по акту от 04.06.2008 (л. д. 35).
Согласно кадастровому паспорту от 08.06.2006 N 49/06-03-3957 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м представляет собой единое землепользование и занят железной дорогой (л. д. 66, 67).
По сведениям ГКН, отраженным в кадастровом паспорте от 09.01.2014 N 2343/12/14-2583, из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:200 образован участок площадью 454 170 кв. м. В ходе кадастрового учета ему присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:199, установлено разрешенное использование - полоса отвода железной дороги (л. д. 68, 69).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 находится в собственности Российской Федерации и на основании договора от 04.06.2008 N 7700000805 обременен арендой в пользу ОАО "РЖД", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.01.2014 (л. д. 70-72).
Полагая, что предмет договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 сторонами не согласован, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании договора незаключенным.
Частью 1 статьи 4 Кодекса установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.
В примечании к пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано на то, что иск о признании договора незаключенным относится к искам об оспаривании договора.
Общество не является стороной договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805, поэтому оно обязано доказать нарушение своих прав наличием связавшего ответчиков обязательства (часть 1 статьи 65 Кодекса).
В обоснование права на иск о признании договора незаключенным общество сослалось на судебный спор о сносе принадлежащей истцу самовольной постройки, расположенной (по утверждению ОАО "РЖД") в границах полосы отвода железной дороги (дело N А32-11431/2012).
Оценив доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у него материально-правовой заинтересованности в признании договора аренды незаключенным.
При доказанности расположения объекта общества, сноса которого добивается ОАО "РЖД" в рамках дела N А32-11431/2012, на землях транспорта (в полосе отвода железной дороги) вопрос о квалификации договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 как заключенного либо незаключенного не будет иметь решающего значения в связи с необходимостью использования таких земель по целевому назначению - для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (пункт 1 статьи 7, пункт 1 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, удовлетворение иска о признании договора незаключенным по иску лица, не имеющего вещных правопритязаний на имущество, не приведет к устранению из ЕГРП записи о регистрации договора аренды (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
По изложенным мотивам довод кассационной жалобы общества о наличии заинтересованности в оспаривании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 подлежит отклонению.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 N 165)).
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Соответствующие правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано на отсутствие (даже у сторон арендной сделки) права оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (пункт 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165).
Статья 607 Гражданского кодекса (пункты 1 и 3) предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Часть 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действовала на момент заключения договора N 7700000805) определяла земельный участок (объект земельных отношений) как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 469 390 кв. м, в отношении которого территориальным управлением и ОАО "РЖД" заключен договор аренды от 04.06.2008 N 7700000805, был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением номера 23:49:0602001:0019. Объект договора (конкретный земельный участок) индивидуализирован в пункте 1.1; границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка (приложение N 1 к договору). Договор аренды исполнялся сторонами (земельный участок передан арендатору по акту от 04.06.2008). Следовательно, договор не может быть признан незаключенным ввиду неопределенности условия о его предмете.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы общества о незаключенности договора, обоснованный аннулированием из ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0602001:0019, отклоняется.
Заявитель не учитывает особенности земельных участков как объектов гражданских (в том числе арендных) правоотношений. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего (единого) земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды.
Довод общества о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях оценивался апелляционным судом и был отклонен со ссылкой на содержание определения от 13.01.2014 (л. д. 63) и решения (истребуемые документы представлены ответчиком в судебном заседании, состоявшемся 19.02.2014, судом исследованы).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена обществом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 17.06.2014 N 002).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А32-31877/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.09.2014 ПО ДЕЛУ N А32-31877/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. по делу N А32-31877/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Озон" (ИНН 2320081066, ОГРН 1022302933168) - Фурсова А.В. (доверенность от 28.01.2013), от ответчиков: открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Северо-Кавказская железная дорога" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) - Марченко А.О. (доверенность от 02.07.2014), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Лебедевой А.И. (доверенность от 13.08.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Озон" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-31877/2013, установил следующее.
ООО "Озон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ОАО "РЖД" (далее также - железная дорога) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) с иском о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 04.06.2008 N 7700000805.
Иск мотивирован следующим. При подписании договора стороны не согласовали предмет договора аренды (не определили границы передаваемого в аренду земельного участка). Указанная в договоре площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН). Данное требование заявлено обществом в связи с рассмотрением арбитражным судом дела N А32-11431/2012 (по иску железной дороги к обществу об освобождении земельного участка путем сноса самовольных построек).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м находится в собственности Российской Федерации и предоставлен железной дороге в аренду по договору от 04.06.2008 N 7700000805 в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При оценке доводов общества о незаключенности договора аренды в силу несогласованности его предмета (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)) суды исходили из буквального содержания договора (предмет которого индивидуализирован в пункте 1.1; границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка). Судебные инстанции установили, что по сведениям ГКН на момент заключения договора, а также по актуальным сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 09.01.201) площадь участка соответствует указанной в договоре величине; договор аренды исполнен сторонами (земельный участок передан в пользование арендатору по акту от 04.06.2008). Следовательно, договор не может быть признан незаключенным ввиду неопределенности условия о его предмете. Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии у истца материально-правовой заинтересованности в признании договора незаключенным (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статья 12 Гражданского кодекса). Общество стороной договора N 7700000805 не является и не входит в круг лиц, обладающих правом заявлять о несогласованности его предмета. Каким образом признание договора аренды незаключенным может восстановить его права, истец не пояснил. Довод общества о неисполнении железной дорогой обязанности по представлению оригиналов документов (договора аренды, кадастрового паспорта от 08.06.2006, заключения эксперта, письма ОАО "РЖД" от 29.01.2014, выписки из ЕГРП от 28.01.2014) и неистребовании судом данных доказательств апелляционный суд отклонил как необоснованный. Определением от 13.01.2014 ответчикам предложено представить указанные документы, которые были представлены в судебном заседании, состоявшемся 19.02.2014. О недостоверности сведений, содержащихся в представленных ответчиком документах, истцом не заявлено. Не принят и довод общества о неисследованности судом процесса преобразования земельного участка. По результатам оценки кадастрового паспорта от 09.01.2014 суд первой инстанции установил, что участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 454 170 кв. м образован из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:200, подлежащих снятию с кадастрового учета. Согласно выписке из ЕГРП от 28.01.2014 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 зарегистрировано право собственности Российской Федерации 16.08.2006, участок передан ОАО "РЖД" по договору аренды N 7700000805. Изменение кадастрового номера земельного участка не свидетельствует об образовании нового участка (л. д. 106, 163).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Объектом договора аренды N 7700000805 является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м. В соответствии с кадастровой выпиской от 02.04.2012 N 2343/12/12-169890 (представлена железной дорогой в рамках дела N А32-11431/2012) площадь указанного участка составляет 447 073 кв. м, что не соответствует площади земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора аренды (469 390 кв. м). Согласно кадастровому паспорту от 09.01.2014 N 2343/12/14-2583 и выписке из ЕГРП от 28.01.2014 площадь участка составляет 454 170 кв. м. Таким образом, по сведениям ГКН земельного участка площадью 469 390 кв. м фактически не существует. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что сторонами договора аренды не определены границы земельного участка. Поскольку стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, он не может считаться заключенным (статья 432 Гражданского кодекса). Судебные акты вынесены без учета сведений об изменениях площади земельного участка с 01.06.2008 по настоящее время, суды не определили, в какой части (месте) земельный участок уменьшился. Данное обстоятельство имеет существенное значение с учетом судебного спора о сносе самовольной постройки, которая согласно представленным обществом фотографиям расположена за пределами участка железной дороги. Земельный участок под строением общества находится в его владении и пользовании с 1989 года, не изымался и ОАО "РЖД" не передавался, что также свидетельствует о несогласованности условия договора о предмете. С целью уточнения площади спорного участка истец обращался в орган кадастрового учета, который косвенно подтвердил отсутствие испрашиваемых сведений. Поскольку предметом договора может быть только конкретный (сформированный, поставленный на кадастровый учет) земельный участок, выводы судебных инстанций не соответствуют действующему законодательству. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м как объект договора аренды N 7700000805 не существует (соответствующая запись в ГКН погашена). Ссылки ответчика на образование участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 454 170 кв. м необоснованны, так как данный участок не имеет отношения к спорному договору. Ссылки ОАО "РЖД" на дополнительное соглашение к договору аренды документально не подтверждены. Вывод судов об отсутствии у общества материально-правовой заинтересованности в признании договора незаключенным неправомерен. Иск заявлен с целью защиты права общества на использование участка под принадлежащим ему объектом и непосредственно связан со спором о сносе самовольной постройки (дело N А32-11431/2012), в рамках которого в обоснование права на иск ОАО "РЖД" ссылается на договор аренды N 7700000805. Кроме того, судом первой инстанции допущено нарушение процессуальных норм (статьи 64, 65, 66, 71 и 75 Кодекса). Суд вынес решение без исследования (оценки) подлинников представленных железной дорогой документов (договор аренды, кадастровые паспорта от 08.06.2006 и от 09.01.2014, заключение эксперта, письмо ОАО "РЖД" от 29.01.2014, выписка из ЕГРП от 28.01.2014). Истец с указанными документами (в подлинниках и в полном объеме) не ознакомлен.
От ОАО "РЖД" и территориального управления в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поступили отзывы на кассационную жалобу общества.
По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
В нарушение указанных процессуальных норм отзывы ответчиков поступили в суд кассационной инстанции без приложения доказательств направления их истцу по делу (заявителю кассационной жалобы). В судебном заседании представитель общества подтвердил, что копии отзывов на жалобу заявителю не направлялись, что лишило истца возможности изложить свою позицию по ним (подготовить мотивированные возражения). Поэтому отзывы во внимание окружным судом не принимаются и при рассмотрении кассационной жалобы общества не учитываются.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, требования удовлетворить.
Представитель ОАО "РЖД" возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела. Пояснил, что утверждение истца об отсутствии в ГКН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:199 не соответствует действительности. Из выписки из ЕГП следует, что участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 является собственностью Российской Федерации и передан в аренду железной дороге. Кадастровый паспорт от 23.12.2013 подтверждает, что номер 23:49:0602001:0019 является предыдущим кадастровым номером земельного участка 23:49:0000000:199. Изменение кадастрового номера земельного участка не свидетельствует об образовании нового участка. При заключении договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, площадь участка соответствовала материалам межевания. Договор аренды фактически исполнялся сторонами, а общество не является его стороной, арендная сделка не может быть признана незаключенной по иску указанного лица. Изъятие части участка для размещения олимпийского объекта федерального значения в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ права истца также не затрагивает. В границах арендуемого ОАО "РЖД" участка (согласно заключению проведенной по делу N А32-11431/2012 землеустроительной экспертизы - в полосе отвода железной дороги) находится строение истца, обладающее признаками капитального строения. Легальность возведения данного объекта общество не подтвердило. Следовательно, истец не имеет права на часть участка федеральной собственности и переданного в аренду железной дороге, что также подтверждает вывод судов о том, что заключением договора N 7700000805 права общества не нарушены. Несостоятелен и довод о процессуальных нарушениях. Подлинники документов, указанные в определении от 13.01.2014, представлялись представителем ответчика в судебное заседание, состоявшееся 19.02.2014, и обозревались судом.
Представитель территориального управления также возражал против удовлетворения жалобы, пояснил, что считает ее доводы необоснованными, а саму жалобу - не подлежащей удовлетворению. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии основания для признания договора аренды N 7700000805 незаключенным.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 4 июня 2008 года территориальное управление (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключили договор N 7700000805 аренды земельного участка, являющего федеральной собственностью (л. д. 29-33). По условиям договора арендатору передан в пользование за плату находящийся в Центральном районе г. Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м для его использования в целях обеспечения деятельности организаций и для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1). Договор заключен сроком на 49 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.1).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.08.2008 (запись регистрации 23-23-50/043/2008-311). Участок передан арендатору по акту от 04.06.2008 (л. д. 35).
Согласно кадастровому паспорту от 08.06.2006 N 49/06-03-3957 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0602001:0019 площадью 469 390 кв. м представляет собой единое землепользование и занят железной дорогой (л. д. 66, 67).
По сведениям ГКН, отраженным в кадастровом паспорте от 09.01.2014 N 2343/12/14-2583, из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0602001:0019 и 23:49:0000000:200 образован участок площадью 454 170 кв. м. В ходе кадастрового учета ему присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:199, установлено разрешенное использование - полоса отвода железной дороги (л. д. 68, 69).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 находится в собственности Российской Федерации и на основании договора от 04.06.2008 N 7700000805 обременен арендой в пользу ОАО "РЖД", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.01.2014 (л. д. 70-72).
Полагая, что предмет договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 сторонами не согласован, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании договора незаключенным.
Частью 1 статьи 4 Кодекса установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.
В примечании к пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано на то, что иск о признании договора незаключенным относится к искам об оспаривании договора.
Общество не является стороной договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805, поэтому оно обязано доказать нарушение своих прав наличием связавшего ответчиков обязательства (часть 1 статьи 65 Кодекса).
В обоснование права на иск о признании договора незаключенным общество сослалось на судебный спор о сносе принадлежащей истцу самовольной постройки, расположенной (по утверждению ОАО "РЖД") в границах полосы отвода железной дороги (дело N А32-11431/2012).
Оценив доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у него материально-правовой заинтересованности в признании договора аренды незаключенным.
При доказанности расположения объекта общества, сноса которого добивается ОАО "РЖД" в рамках дела N А32-11431/2012, на землях транспорта (в полосе отвода железной дороги) вопрос о квалификации договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 как заключенного либо незаключенного не будет иметь решающего значения в связи с необходимостью использования таких земель по целевому назначению - для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (пункт 1 статьи 7, пункт 1 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, удовлетворение иска о признании договора незаключенным по иску лица, не имеющего вещных правопритязаний на имущество, не приведет к устранению из ЕГРП записи о регистрации договора аренды (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
По изложенным мотивам довод кассационной жалобы общества о наличии заинтересованности в оспаривании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 подлежит отклонению.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 N 165)).
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Соответствующие правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано на отсутствие (даже у сторон арендной сделки) права оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (пункт 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165).
Статья 607 Гражданского кодекса (пункты 1 и 3) предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Часть 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действовала на момент заключения договора N 7700000805) определяла земельный участок (объект земельных отношений) как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 469 390 кв. м, в отношении которого территориальным управлением и ОАО "РЖД" заключен договор аренды от 04.06.2008 N 7700000805, был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением номера 23:49:0602001:0019. Объект договора (конкретный земельный участок) индивидуализирован в пункте 1.1; границы участка определены на кадастровой карте (плане) земельного участка (приложение N 1 к договору). Договор аренды исполнялся сторонами (земельный участок передан арендатору по акту от 04.06.2008). Следовательно, договор не может быть признан незаключенным ввиду неопределенности условия о его предмете.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы общества о незаключенности договора, обоснованный аннулированием из ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0602001:0019, отклоняется.
Заявитель не учитывает особенности земельных участков как объектов гражданских (в том числе арендных) правоотношений. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего (единого) земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды.
Довод общества о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях оценивался апелляционным судом и был отклонен со ссылкой на содержание определения от 13.01.2014 (л. д. 63) и решения (истребуемые документы представлены ответчиком в судебном заседании, состоявшемся 19.02.2014, судом исследованы).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена обществом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 17.06.2014 N 002).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А32-31877/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)