Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В. Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 июня 2015 г.
по делу N А40-212096/2014, принятое судьей Яниной Е.Н. (28-1709),
по иску ООО "Стройтэс" (ИНН 7718202461, ОГРН 1027700101252)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Козлов М.А. по доверенности от 01.12.2014;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
18 декабря 2014 года общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 705,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Малый Кисловский переулок, д. 9, стр. 1 по цене 118 522 000 руб. на условиях пунктов 3.1, 3.4, 5.1 прилагаемого проекта договора, ссылаясь на ст. 445 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом заявления об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы, пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, пункт 5.1 - в редакции ответчика.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано необоснованно.
В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку никакой оценки отчету, предоставленному Департаментом в качестве доказательства судом не дано.
Заявитель полагает верной рыночную стоимость объекта в размере 177 288 000 руб. без НДС, которая установлена Отчетом об оценке от 05.08.2014 года N 738 Г/1152, выполненной ООО "АБН Консалт", который проверен на соответствие действующему законодательству НП СРО "Свод", поскольку, по мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 705,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Кисловский переулок, д. 9, стр. 1 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 1-999/04 от 26.11.2004 со сроком действия до 11.07.2014 года и Протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого от 13.10.2005 года.
Указанный договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре и соглашении.
22.07.2013 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, 01.09.2014 в дополнении к указанному заявлению истец направил ответчику заявление о предоставлении при реализации преимущественного права на выкуп помещения рассрочки по оплате сроком на 3 года.
07.10.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли- продажи имущества по цене 177 288 000 руб. без учета НДС в соответствии с Отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества от 08.08.2014 N 738Г/1152, выполненным ООО "АБН-Консалт", по состоянию на 05.08.2014 года, и положительным экспертным заключением от 25.08.2014 N 1435/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" (т. 2, л.д. 22).
Письмом от 05.11.2014 истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта в размере 97 601 844 руб. без НДС. (т. 2, л.д. 24).
28.11.2014 года ответчик, рассмотрев протокол разногласий, в письме (исх. N ДГИ-10140468/14-1) отклонил его, указав, что правовые основания для оформления договора аренды на условиях истца отсутствуют.
В обоснование исковых требований арендатор ссылается на Отчет от 23.10.2014 N 1053 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО "Бизнес Вектр", согласно которому по состоянию на дату 14.10.2014 года величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 97 601 844 руб. без учета НДС (т. 1, л.д. 28 - 142).
Поскольку в установленный законом срок договор купли-продажи ответчиком заключен не был, протокол разногласий был отклонен, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции правильно квалифицирован возникший между истцом и ответчиком спор, как преддоговорный, как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, поскольку факт подписания арендатором договора купли-продажи с протоколом разногласий в установленный пунктом 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком не оспаривается.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", вступивших в силу с 01.01.2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями, изложенными в Информационном письме N 92 ВАС РФ от 30.05.2005 года, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "Московский кадастровый центр", Чудаковой Е.И., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 22.072013, на дату обращения с заявлением о выкупе, составила 118 522 000 руб. (без учета НДС).
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Чудаковой Е.И. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности противоречит упомянутым законодательным нормам, в связи с чем отклоняется судебной коллегией. Более того, размер выкупной стоимости предмета лизинга определен ответчиком неверно, в нарушение положений ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ, не на дату первого заявления арендатора о выкупе объекта аренды - 22.07.2013, а на произвольную дату 05.08.2014 года. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный ответчиком Отчет об оценке.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июня 2015 г. по делу N А40-212096/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2015 N 09АП-34359/2015 ПО ДЕЛУ N А40-212096/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2015 г. по делу N А40-212096/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В. Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 июня 2015 г.
по делу N А40-212096/2014, принятое судьей Яниной Е.Н. (28-1709),
по иску ООО "Стройтэс" (ИНН 7718202461, ОГРН 1027700101252)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Козлов М.А. по доверенности от 01.12.2014;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
18 декабря 2014 года общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙТЕС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 705,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Малый Кисловский переулок, д. 9, стр. 1 по цене 118 522 000 руб. на условиях пунктов 3.1, 3.4, 5.1 прилагаемого проекта договора, ссылаясь на ст. 445 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом заявления об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы, пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, пункт 5.1 - в редакции ответчика.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано необоснованно.
В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку никакой оценки отчету, предоставленному Департаментом в качестве доказательства судом не дано.
Заявитель полагает верной рыночную стоимость объекта в размере 177 288 000 руб. без НДС, которая установлена Отчетом об оценке от 05.08.2014 года N 738 Г/1152, выполненной ООО "АБН Консалт", который проверен на соответствие действующему законодательству НП СРО "Свод", поскольку, по мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 705,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Кисловский переулок, д. 9, стр. 1 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 1-999/04 от 26.11.2004 со сроком действия до 11.07.2014 года и Протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого от 13.10.2005 года.
Указанный договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре и соглашении.
22.07.2013 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, 01.09.2014 в дополнении к указанному заявлению истец направил ответчику заявление о предоставлении при реализации преимущественного права на выкуп помещения рассрочки по оплате сроком на 3 года.
07.10.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли- продажи имущества по цене 177 288 000 руб. без учета НДС в соответствии с Отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества от 08.08.2014 N 738Г/1152, выполненным ООО "АБН-Консалт", по состоянию на 05.08.2014 года, и положительным экспертным заключением от 25.08.2014 N 1435/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД" (т. 2, л.д. 22).
Письмом от 05.11.2014 истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта в размере 97 601 844 руб. без НДС. (т. 2, л.д. 24).
28.11.2014 года ответчик, рассмотрев протокол разногласий, в письме (исх. N ДГИ-10140468/14-1) отклонил его, указав, что правовые основания для оформления договора аренды на условиях истца отсутствуют.
В обоснование исковых требований арендатор ссылается на Отчет от 23.10.2014 N 1053 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО "Бизнес Вектр", согласно которому по состоянию на дату 14.10.2014 года величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 97 601 844 руб. без учета НДС (т. 1, л.д. 28 - 142).
Поскольку в установленный законом срок договор купли-продажи ответчиком заключен не был, протокол разногласий был отклонен, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Судом первой инстанции правильно квалифицирован возникший между истцом и ответчиком спор, как преддоговорный, как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, поскольку факт подписания арендатором договора купли-продажи с протоколом разногласий в установленный пунктом 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком не оспаривается.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", вступивших в силу с 01.01.2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями, изложенными в Информационном письме N 92 ВАС РФ от 30.05.2005 года, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "Московский кадастровый центр", Чудаковой Е.И., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 22.072013, на дату обращения с заявлением о выкупе, составила 118 522 000 руб. (без учета НДС).
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Чудаковой Е.И. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности противоречит упомянутым законодательным нормам, в связи с чем отклоняется судебной коллегией. Более того, размер выкупной стоимости предмета лизинга определен ответчиком неверно, в нарушение положений ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ, не на дату первого заявления арендатора о выкупе объекта аренды - 22.07.2013, а на произвольную дату 05.08.2014 года. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный ответчиком Отчет об оценке.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июня 2015 г. по делу N А40-212096/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)