Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что без соглашения с ним о порядке пользования спорным жильем ответчица произвела отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Шиловой О.М.
судей Дорожкиной О.Б., Овсянниковой И.Н.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 октября 2014 года гражданское дело по иску В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, вселении, по встречному иску С. к В.Н. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по апелляционным жалобам С., Ш. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя ответчика (истца) С., третьего лица Ш. - адвоката Шиманович Е.Б., представителя истца (ответчика) В.Н. - Э., судебная коллегия
установила:
В.Н. обратился в суд с иском к С., В.А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, вселении.
В обоснование заявленных требований указал, что жилое помещение - квартира, расположенная по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена на него и членов его семьи: жену В.Л. и двоих несовершеннолетних детей на условиях договора социального найма. В ДД.ММ.ГГГГ с его согласия, при условии сохранения за ним права бессрочного пользования данным жилым помещением, спорная квартира была приватизирована в равных долях на В.Л. и их дочь В.А. В дальнейшем право собственности на ? долю квартиры, принадлежащую В.Л., перешло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ к В.А., которая обратилась в суд с иском о признании его утратившим право пользования этим жилым помещением и выселении. Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г. в удовлетворении иска В.А. было отказано. Без соглашения с ним о порядке пользования спорным жилым помещением В.А. произвела отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи С., за ним ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на данное жилое помещение. Указанный договор не содержит условия с указанием его права пользования спорной квартирой, которое является существенным, в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 432, 558 ГК РФ полагает договор незаключенным. Новый собственник С. препятствует ему в пользовании спорной квартирой, ограничил его доступ и не отдает комплект ключей от входных дверей в квартиру.
Просил признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес> между В.А. и С.; аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о переходе права собственности на указанную квартиру к С., вселить его в указанное жилое помещение.
С. обратился в суд со встречным иском к В.Н. о прекращении за ответчиком права пользования спорным жилым помещением и снятии с его с регистрационного учета по указанному адресу, ссылаясь на то, что спорная квартира принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ним и В.А.. Согласно условий данного договора (п. 4) на момент заключения договора купли-продажи, в квартире был зарегистрирован В.Н., который должен был сняться с регистрационного учета в установленный срок. Ответчик не является членом его семьи и в сентябре 2010 г. добровольно выехал из спорного жилого помещения, его личных вещей в квартире нет, кроме того он не вносит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Полагает, что В.Н. добровольно расторг договор найма спорного жилого помещения и прекратил право пользования им.
К участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Ш. - супруга С.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года исковые требовании В.Н. удовлетворены: договор купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между С. и В.А. признан незаключенным; аннулирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ С. на указанный объект недвижимости; В.Н. вселен в квартиру N, расположенную по <адрес>; в удовлетворении встречного иска С. к В.Н. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) С. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска С., удовлетворить его встречный иск. Указывает на нарушение норм материального и процессуального права. Считает, что суд по существу не рассмотрел заявленные им встречные требования, указав на преюдициальное значение для разрешения данного спора решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г.. Суд не принял во внимание пропуск истцом срока исковой давности, а также то, что в пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В.Н. указан, как лицо имеющее право пользования спорной квартирой. Суд не выяснил фактические основания и условия сделки, признал договор незаключенным в нарушение требований ст. ст. 421, 422 ГК РФ. Ответчица В.А. не была извещена о времени месте судебного заседания.
Не согласившись с решением суда, третье лицо Ш. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда о признании договора купли-продажи незаключенным и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска С.. Указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, поскольку в данном случае между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиями и обязательства по договору фактически были исполнены сторонами. Считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно истолковал закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям.
Представителем истца (ответчика) В.Н. - Э. на апелляционные жалобы представлены возражения.
В заседание суда апелляционной инстанции истец В.Н., ответчики С., В.А. и ее представитель, третье лицо Ш. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. С., Ш. просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании частей 3 - 4 ст. 167 ГПК РФ, частей 1 и 2 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика (истца) С., третьего лица Ш. - адвоката Шиманович Е.Б., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя истца (ответчика) В.Н. - Э., возражавшего против удовлетворения жалоб, проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, возражениях на жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с частями 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
В силу положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из разъяснений п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Как следует из материалов дела, В.Н. был вселен в квартиру, расположенную по <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ в качестве члена семьи нанимателя на условиях договора социального найма жилого помещения. После передачи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ в собственность жены В.Л. и дочери В.А. (по ? доли каждой) в порядке приватизации, В.Н., отказавшийся от участия в приватизации спорной квартиры, продолжал в ней проживать как член семьи собственника.
По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла полностью в собственность В.А., ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г., вступившим в законную силу 28.03.2012 г., по делу по иску В.А. к В.Н., в удовлетворении иска о признании В.Н. утратившим право пользования спорной квартирой было отказано.
Указанным решением суда установлено, что отсутствие В.Н. в спорной квартире начиная с ДД.ММ.ГГГГ носило временный характер, без намерения отказаться от права пользования данным жилым помещением, и не повлекло за собой прекращение права пользования спорной квартирой. Несмотря на имеющиеся препятствия в пользовании жилым помещением, В.Н. предпринимал меры к вселению в указанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключенному между В.А. и С. спорное жилое помещение было передано в собственность С., переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ г.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами права, регулирующими правоотношения сторон, оценив исследованные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований В.Н. о вселении в спорное жилое помещение и об отказе в удовлетворении встречного иска С. о признании В.Н. прекратившим право пользования спорной квартирой, снятии его с регистрационного учета, при этом правильно исходил из того, что спорная квартира является постоянным местом жительства В.Н., и он не утратил право пользования данным жилым помещением, его непроживание в спорной квартире носит вынужденный характер, вызванный конфликтными отношениями с собственниками этого жилого помещения, которые сменили замки на входной двери и не впускают его в квартиру. Право пользования спорной квартирой за В.Н. в соответствии с требованиями п. 2 ст. 292 ГПК РФ не может быть прекращено, учитывая, что на момент приватизации спорной квартирой он имел равные права с В.Л. и В.А., которые приобрели в собственность данное жилое помещение. При переходе права собственности на спорную квартиру к другому лицу В.Н. не может быть выселен из спорной квартиры, поскольку его право пользования данным жилым помещением носит бессрочный характер.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда, которые соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
В ходе рассмотрения настоящего дела доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), в подтверждение того, что В.А. добровольно отказался от своих прав в отношении спорного жилого помещения, при этом у него возникло право пользования иным жилым помещением, - истцом С. суду не было представлено.
Принимая во внимание вышеизложенное, доводы апелляционной жалобы С. о том, что суд не принял мер к установлению юридически значимых обстоятельств по делу и не рассмотрел заявленные им требования, судебная коллегия считает несостоятельными.
Доводы жалобы С. о ненадлежащем извещении ответчицы В.А. судебная коллегия также не принимает во внимание, поскольку в соответствии с требованиями ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчицы В.А. был назначен адвокат Рассоленко Е.А., который принимал участие в судебном заседании 12.08.2014 г.
В указанной части решение суда законно и обоснованно.
Удовлетворяя исковые требования В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд пришел к выводу о том, что сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию относительно права пользования В.Н. данным жилым помещением.
Судебная коллегия считает такой вывод суда неправильным, как основанный на неверном применении норм материального права и неверном толковании условий договора.
Так, по условиям п. 4 указанного договора стороны, его заключившие установили, что на момент подписания договора по месту жительства в квартире зарегистрирован В.А., который обязуется сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ года.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры покупатель С. был поставлен в известность об обременении спорной квартиры правами В.Н., согласился с такими условиями договора и принял по договору жилое помещение с правами ранее проживавшего В.Н. на пользование этим жилым помещением. При установленных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным и аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за С.
В указанной части решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, в отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, аннулировании в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года в части удовлетворения исковых требований В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на жилое помещение отменить и принять по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между В.А. и С. незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности отказать.
В остальной части решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.М.ШИЛОВА
Судьи
О.Б.ДОРОЖКИНА
И.Н.ОВСЯННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6650/2014
Требование: О признании договора купли-продажи незаключенным, аннулировании в ЕГРП записи о регистрации перехода права собственности на жилье, вселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что без соглашения с ним о порядке пользования спорным жильем ответчица произвела отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2014 г. по делу N 33-6650/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Шиловой О.М.
судей Дорожкиной О.Б., Овсянниковой И.Н.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 октября 2014 года гражданское дело по иску В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, вселении, по встречному иску С. к В.Н. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по апелляционным жалобам С., Ш. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя ответчика (истца) С., третьего лица Ш. - адвоката Шиманович Е.Б., представителя истца (ответчика) В.Н. - Э., судебная коллегия
установила:
В.Н. обратился в суд с иском к С., В.А. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, вселении.
В обоснование заявленных требований указал, что жилое помещение - квартира, расположенная по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена на него и членов его семьи: жену В.Л. и двоих несовершеннолетних детей на условиях договора социального найма. В ДД.ММ.ГГГГ с его согласия, при условии сохранения за ним права бессрочного пользования данным жилым помещением, спорная квартира была приватизирована в равных долях на В.Л. и их дочь В.А. В дальнейшем право собственности на ? долю квартиры, принадлежащую В.Л., перешло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ к В.А., которая обратилась в суд с иском о признании его утратившим право пользования этим жилым помещением и выселении. Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г. в удовлетворении иска В.А. было отказано. Без соглашения с ним о порядке пользования спорным жилым помещением В.А. произвела отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи С., за ним ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на данное жилое помещение. Указанный договор не содержит условия с указанием его права пользования спорной квартирой, которое является существенным, в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 432, 558 ГК РФ полагает договор незаключенным. Новый собственник С. препятствует ему в пользовании спорной квартирой, ограничил его доступ и не отдает комплект ключей от входных дверей в квартиру.
Просил признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес> между В.А. и С.; аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о переходе права собственности на указанную квартиру к С., вселить его в указанное жилое помещение.
С. обратился в суд со встречным иском к В.Н. о прекращении за ответчиком права пользования спорным жилым помещением и снятии с его с регистрационного учета по указанному адресу, ссылаясь на то, что спорная квартира принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ним и В.А.. Согласно условий данного договора (п. 4) на момент заключения договора купли-продажи, в квартире был зарегистрирован В.Н., который должен был сняться с регистрационного учета в установленный срок. Ответчик не является членом его семьи и в сентябре 2010 г. добровольно выехал из спорного жилого помещения, его личных вещей в квартире нет, кроме того он не вносит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Полагает, что В.Н. добровольно расторг договор найма спорного жилого помещения и прекратил право пользования им.
К участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Ш. - супруга С.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года исковые требовании В.Н. удовлетворены: договор купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между С. и В.А. признан незаключенным; аннулирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности N от ДД.ММ.ГГГГ С. на указанный объект недвижимости; В.Н. вселен в квартиру N, расположенную по <адрес>; в удовлетворении встречного иска С. к В.Н. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) С. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска С., удовлетворить его встречный иск. Указывает на нарушение норм материального и процессуального права. Считает, что суд по существу не рассмотрел заявленные им встречные требования, указав на преюдициальное значение для разрешения данного спора решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г.. Суд не принял во внимание пропуск истцом срока исковой давности, а также то, что в пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В.Н. указан, как лицо имеющее право пользования спорной квартирой. Суд не выяснил фактические основания и условия сделки, признал договор незаключенным в нарушение требований ст. ст. 421, 422 ГК РФ. Ответчица В.А. не была извещена о времени месте судебного заседания.
Не согласившись с решением суда, третье лицо Ш. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда о признании договора купли-продажи незаключенным и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска С.. Указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, поскольку в данном случае между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиями и обязательства по договору фактически были исполнены сторонами. Считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно истолковал закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям.
Представителем истца (ответчика) В.Н. - Э. на апелляционные жалобы представлены возражения.
В заседание суда апелляционной инстанции истец В.Н., ответчики С., В.А. и ее представитель, третье лицо Ш. не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. С., Ш. просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании частей 3 - 4 ст. 167 ГПК РФ, частей 1 и 2 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика (истца) С., третьего лица Ш. - адвоката Шиманович Е.Б., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя истца (ответчика) В.Н. - Э., возражавшего против удовлетворения жалоб, проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, возражениях на жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с частями 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
В силу положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из разъяснений п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Как следует из материалов дела, В.Н. был вселен в квартиру, расположенную по <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ в качестве члена семьи нанимателя на условиях договора социального найма жилого помещения. После передачи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ в собственность жены В.Л. и дочери В.А. (по ? доли каждой) в порядке приватизации, В.Н., отказавшийся от участия в приватизации спорной квартиры, продолжал в ней проживать как член семьи собственника.
По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира перешла полностью в собственность В.А., ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.01.2012 г., вступившим в законную силу 28.03.2012 г., по делу по иску В.А. к В.Н., в удовлетворении иска о признании В.Н. утратившим право пользования спорной квартирой было отказано.
Указанным решением суда установлено, что отсутствие В.Н. в спорной квартире начиная с ДД.ММ.ГГГГ носило временный характер, без намерения отказаться от права пользования данным жилым помещением, и не повлекло за собой прекращение права пользования спорной квартирой. Несмотря на имеющиеся препятствия в пользовании жилым помещением, В.Н. предпринимал меры к вселению в указанное жилое помещение.
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключенному между В.А. и С. спорное жилое помещение было передано в собственность С., переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ г.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами права, регулирующими правоотношения сторон, оценив исследованные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований В.Н. о вселении в спорное жилое помещение и об отказе в удовлетворении встречного иска С. о признании В.Н. прекратившим право пользования спорной квартирой, снятии его с регистрационного учета, при этом правильно исходил из того, что спорная квартира является постоянным местом жительства В.Н., и он не утратил право пользования данным жилым помещением, его непроживание в спорной квартире носит вынужденный характер, вызванный конфликтными отношениями с собственниками этого жилого помещения, которые сменили замки на входной двери и не впускают его в квартиру. Право пользования спорной квартирой за В.Н. в соответствии с требованиями п. 2 ст. 292 ГПК РФ не может быть прекращено, учитывая, что на момент приватизации спорной квартирой он имел равные права с В.Л. и В.А., которые приобрели в собственность данное жилое помещение. При переходе права собственности на спорную квартиру к другому лицу В.Н. не может быть выселен из спорной квартиры, поскольку его право пользования данным жилым помещением носит бессрочный характер.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда, которые соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
В ходе рассмотрения настоящего дела доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), в подтверждение того, что В.А. добровольно отказался от своих прав в отношении спорного жилого помещения, при этом у него возникло право пользования иным жилым помещением, - истцом С. суду не было представлено.
Принимая во внимание вышеизложенное, доводы апелляционной жалобы С. о том, что суд не принял мер к установлению юридически значимых обстоятельств по делу и не рассмотрел заявленные им требования, судебная коллегия считает несостоятельными.
Доводы жалобы С. о ненадлежащем извещении ответчицы В.А. судебная коллегия также не принимает во внимание, поскольку в соответствии с требованиями ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчицы В.А. был назначен адвокат Рассоленко Е.А., который принимал участие в судебном заседании 12.08.2014 г.
В указанной части решение суда законно и обоснованно.
Удовлетворяя исковые требования В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд пришел к выводу о том, что сторонами не было достигнуто соглашение по существенному условию относительно права пользования В.Н. данным жилым помещением.
Судебная коллегия считает такой вывод суда неправильным, как основанный на неверном применении норм материального права и неверном толковании условий договора.
Так, по условиям п. 4 указанного договора стороны, его заключившие установили, что на момент подписания договора по месту жительства в квартире зарегистрирован В.А., который обязуется сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ года.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры покупатель С. был поставлен в известность об обременении спорной квартиры правами В.Н., согласился с такими условиями договора и принял по договору жилое помещение с правами ранее проживавшего В.Н. на пользование этим жилым помещением. При установленных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для признания договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным и аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за С.
В указанной части решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, в отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований В.Н. о признании договора купли-продажи квартиры N, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, аннулировании в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года в части удовлетворения исковых требований В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на жилое помещение отменить и принять по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований В.Н. к С., В.А. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между В.А. и С. незаключенным, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации перехода права собственности отказать.
В остальной части решение Центрального районного суда города Хабаровска от 12 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.М.ШИЛОВА
Судьи
О.Б.ДОРОЖКИНА
И.Н.ОВСЯННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)