Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, полученные по кредитным договорам деньги на покупку квартиры были вложены в совместное коммерческое предприятие, которое не сложилось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Головина Е.В.
А-36
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Славской Л.А., Крятова А.Н.,
при секретаре ФИО11
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. к М.С., М.Е. о признании недействительными сделок купли-продажи квартир, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности, К.В. к М.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения
по апелляционной жалобе К.В.
на решение Кежемского районного суда Красноярского края от 24 мая 2013 года, которым постановлено:
"Иск К.В. к М.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с М.С. в пользу К.В. сумму неосновательного обогащения 609295 рублей, уплаченную государственную пошлину 9302,95 рублей, а всего 618 597,95 рублей. В удовлетворении иска в оставшейся части отказать.
В удовлетворении исковых требований К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. к М.С., М.Е. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес> <адрес> <адрес>, заключенной между К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. и М.С., М.Е. 26.03.2009 года, возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности М.С. на данную квартиру, отказать.
В удовлетворении исковых требований К.В. к М. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенной между К.В. и М.С. 26.03.2009 года, возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности К.В. на данную квартиру, отказать".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Истцы К.В., ФИО2 обратились с иском к ответчикам, с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительными договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 26.03.2009 года между К.В. и М.С.; договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 26.03.2009 года между М. и К., применить последствия недействительности ничтожных (мнимых) сделок, а также взыскать с М.С. денежные средства в сумме 847 297,63 рублей.
В обоснование указали, что по договору купли-продажи от 26.03.2009 года за счет ипотечного кредита на сумму 1 700 000 рублей по кредитному договору от 03.04.2009 года К.В. приобрел квартиру по адресу <адрес> М.С. В это же время М.С. по аналогичному ипотечному кредиту купил квартиру по адресу <адрес> <адрес> К.В. К.В. и М.С. фактически свои квартиры не продавали и не покупали. Каждая семья оставалась проживать в своих квартирах, с регистрационного учета не снимались. Полученные по кредитным договорам деньги К.В. и М.С. вложили в совместное коммерческое предприятие, купили в общую долевую собственность магазин по адресу <адрес> комсомола <адрес>. Коммерческое партнерство не сложилось, и М.С. стал претендовать на квартиру К.В. по адресу <адрес>. К.В. и М.С. занимались совместным бизнесом в 2009 году три месяца. Затем М.С. вышел из совместного бизнеса, а К.В. платил кредит и за себя, и за М.С. в расчете, что М.С. передаст ему свою долю в праве на магазин. Эти расчеты не оправдались. На <дата> К.В. выплачено по кредиту М.С. 880 797,63 рублей.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании сделок по купле-продаже квартир ничтожными отменить, как незаконное и необоснованное.
В письменных возражениях М.С., ОАО "Сбербанк России", указывая на необоснованность доводов жалобы, просят оставить решение суда без изменения.
В судебное заседание ответчики - М.С., М.Е., третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, выслушав К.В., его представителя К.Г., ФИО2, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.03.2009 года между К.В. (покупателем) и М.С. (продавцом) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> По условиям договора стоимость указанной квартиры 2 450 000 рублей выплачивается в следующем порядке: денежную сумму в размере 750 000 рублей Покупатель выплатил Продавцу до подписания настоящего договора; денежную сумму в размере 1 700 000 рублей. Покупатель выплачивает продавцу после регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4); часть стоимости приобретаемой квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО "Сбербанк России" в размере 1 700 000 рублей (п. 5); указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на указанную квартиру (п. 6); настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 9); в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят: М.С., М.Е., М.С., М.Т.; других лиц, кроме указанных выше, имеющих право пользования квартирой после ее отчуждения, не имеется (п. 11).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 31.03.2009 года.
3.04.2009 года К.В. по кредитному договору ОАО "Сбербанк России" предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 700 000 рублей под 15,75% годовых на приобретение вышеназванной квартиры.
20.04.2009 года зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к покупателю и ипотека в силу закона, что подтверждено отметками в договоре и свидетельством о государственной регистрации права.
26.03.2009 года между М.С., М.Е. (покупатели) и К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. (продавцы) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <дата> условиям договора стоимость указанной квартиры 2 500 000 рублей выплачивается в следующем порядке: денежную сумму в размере 800 000 рублей Покупатели выплатил Продавцам до подписания настоящего договора; денежную сумму в размере 1 700 000 рублей Покупатели выплачивают продавцам после регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4); часть стоимости приобретаемой квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО "Сбербанк России" в размере 1 700 000 рублей (п. 5); указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" с момента государственной регистрации права собственности Покупателей на указанную квартиру (п. 6); настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 9); в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят: К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е.; других лиц, кроме указанных выше, имеющих право пользования квартирой после ее отчуждения, не имеется (п. 11).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 30.03.2009 года.
10.04.2009 года М.С., М.Е. по кредитному ОАО "Сбербанк России" предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 700 000 рублей под 15,75% годовых на приобретение вышеназванной квартиры.
20.04.2009 года зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к покупателям и ипотека в силу закона, что подтверждено отметками в договоре.
По состоянию на 14.11.2012 года у К.В. остаток по кредиту составлял 1 107 502,84 рублей; у М. по состоянию на 6.11.2012 года остаток по кредиту составлял 1 298 593,30 рублей.
В счет погашения ипотечного кредита ФИО2 были направлены средства материнского капитала в размере 353 698,40 рублей, в связи с чем К.В. 31.01.2011 года принято нотариальное обязательство оформить квартиру по <адрес> долевую собственность с учетом детей в течение 6 месяцев после снятия обременения.
25.03.2009 года К.В. и М.С. по договору купли-продажи приобрели по цене 750 000 рублей в общую долевую собственность (по ? доли) нежилое здание (магазин) по адресу: <адрес>, п<адрес> с выплатой суммы в равных долях.
По состоянию на 26.03.2012 года К.В. и члены его семьи имели регистрацию в квартире по <адрес> <адрес> <адрес>. По состоянию на 29.02.2012 года М.С. и члены его семьи имели регистрацию в квартире по <адрес>.
При указанных обстоятельствах, разрешая требование о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, суд первой инстанции, исходя из того, что отвечающие купле-продаже недвижимого имущества правовые последствия фактически наступили с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также принимая во внимание, что ответчики со своей стороны, не считая сделку мнимой, желают реализовать свои права собственников на приобретенную квартиру; что обе стороны более 3-х лет оплачивают ипотечные кредиты за купленные квартиры, при этом К. часть ипотечного кредита погашена средствами материнского капитала, пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что оспариваемые сделки совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и соответственно отсутствии оснований для признания состоявшихся между сторонами сделок недействительными ввиду их мнимости.
Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании представленных сторонами доказательств.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в частности, квартиру.
Согласно пункту 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, для договоров купли-продажи недвижимости правовым последствием является переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю.
По смыслу закона для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон, что, совершая мнимую сделку, обе стороны не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Между тем, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемых договоров купли-продажи квартир обе стороны сделок не имели намерения создать соответствующие данным сделкам последствия, исполнять их либо требовать исполнения, истцами не представлено, равно как не представлено и доказательств того, что стороны сделок имели волю иную, чем заключение договоров купли-продажи.
Как обоснованно указано судом, правовые последствия оспариваемых сделок наступили, так как произошел переход права собственности к покупателям квартиры. После этого каждый из покупателей, реализуя правомочия собственника в отношении приобретенной квартиры, передал ее в залог Банку. Кроме того, К.В. оформил нотариальное обязательство о передаче приобретенной им квартиры по <адрес> долевую собственность с учетом детей в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Как следует из п. 9 договоров передача квартир состоялась по передаточному акту, что соответствует требованиям ст. 556 ГК РФ. Факт того, что после заключения договоров стороны остались проживать в прежних квартирах и сохранили в них регистрацию, не противоречит условиям оспариваемых договоров, предусматривающих такое условие, в связи с чем ссылки истцов на указанное обстоятельство в подтверждение мнимости сделок являются несостоятельными. Кроме того, из объяснений М.С., не опровергнутых истцами, также следует, что при заключении договоров была достигнута договоренность о проживании сторон в прежних квартирах до того момента, как семья М. не приобретет индивидуальный жилой дом; в настоящее время квартира по <адрес> <...> свободна, на регистрационном учете в ней никто не состоит. Исходя из того, что собственник в силу ст. 209 ГК РФ имеет не только право пользования, но и право владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом, проживание в сторон в прежних квартирах при вышеуказанных обстоятельствах после заключения договоров купли-продажи, само по себе не доказывает мнимость сделок и отсутствие у сторон намерений исполнять либо требовать исполнения сделок. Как пояснили истцы и следует из содержания иска, М.С. потребовал от истцов исполнения сделки, что и явилось поводом для обращения в суд.
Из содержания договоров купли-продажи следует, что каждая из сторон на момент подписания договоров выплатила определенную в договоре сумму. Доказательств того, что сторонами не исполнены условия договоров по оплате приобретенных квартир, в дело не представлено. При этом, как правомерно отмечено судом, каждая из сторон более 3-х лет производит оплату кредитов, полученных на приобретение квартир, при этом часть кредита К. погашена за счет средств материнского капитала.
Показания свидетеля Б.А., согласно которым он со слов К.В. знает, что сделки купли-продажи квартир фиктивные, вышеизложенное не опровергают и не доказывают отсутствие у ответчиков намерений на совершение реальных сделок купли-продажи квартир.
С учетом изложенного, факт приобретения М.С. и К.В. в долевую собственность здания магазина за 750 000 рублей сам по себе с достоверностью также не подтверждает совершение оспариваемых сделок без намерения создать, соответствующие им правовые последствия, а также факт совершения сделок купли-продажи только лишь в целях получения кредитов на приобретение бизнеса.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что спорные сделки признаками мнимости не обладают, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании договоров купли-продажи квартир недействительными.
Ссылки в жалобе на отказ суда в удовлетворении ходатайства о допросе по судебному поручению в качестве свидетеля А.М., у которого К.В. с М.С. приобрели бизнес, и который знал все обстоятельства получения кредита, не могут быть приняты во внимание, поскольку отказ суда в удовлетворении ходатайства мотивирован, а жалоба не содержит доводов относительно необоснованности этого отказа и указания на то, каким образом показания данного свидетеля могут повлиять на выводы суда первой инстанции; в суде апелляционной инстанции ходатайства о допросе указанного свидетеля не заявлялось.
Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договоров купли-продажи недействительными, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, и отсутствии уважительных причин для его восстановления. При этом, суд исходил из того, что право на обращение в суд возникло у истцов с момента регистрации перехода права собственности на квартиры с 20.04.2009 года, в связи с чем 3-х летний срок исковой давности истек 20.04.2012 года, тогда как иск в установленном порядке был предъявлен только 15.06.2012 года.
Суд, оценив, названные стороной истцов причины пропуска срока исковой давности, а именно: подачу первоначально иска 28.03.2012 года на основании ненадлежащей доверенности, что повлекло оставление иска без рассмотрения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности, признав вышеуказанные причины неуважительными.
Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Учитывая, что в соответствии с п. 1 оспариваемых договоров каждый из продавцов принял на себя обязанность передать квартиру в собственность покупателей, то, зарегистрировав 20.04.2009 года переход права собственности на квартиры, каждый из продавцов начал исполнение сделок, в связи с чем судом первой инстанции правильно определен момент начала течения срока исковой давности. Каких-либо данных, свидетельствующих о перерыве течения вышеуказанного срока исковой давности (ст. 203 ГК РФ), в деле не имеется. Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 204 ГК РФ) предъявление иска, оставленного впоследствии без рассмотрения, не прерывает течение срока исковой давности.
Доводы жалобы о необоснованности вывода суда об отсутствии уважительных причин для восстановления пропущенного срока исковой давности, поскольку первоначальный иск был подан 28.03.2012 года в пределах срока исковой давности, но ввиду ненадлежащего оформления доверенности иск был оставлен без рассмотрения, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку выводы суда не опровергают, а сводятся к выражению несогласия с указанными выводами и направлены на переоценку доказательств, для чего оснований судебная коллегия не находит.
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
С учетом того, что восстановление срока исковой давности носит исключительный характер, по причинам, связанным с личностью, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для восстановления срока исковой давности в силу ст. 205 ГК РФ, поскольку каких-либо обстоятельств, связанных с личностью истцов, в обоснование уважительности причин пропуска срока исковой давности не приводилось, а названные обстоятельства сами по себе не создавали объективную невозможность для своевременного обращения в установленном порядке в суд с надлежаще оформленным иском.
Иных доводов, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, апелляционные жалобы не содержат.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кежемского районного суда Красноярского края от 24 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8176/2013
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствия недействительности ничтожных (мнимых) сделок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, полученные по кредитным договорам деньги на покупку квартиры были вложены в совместное коммерческое предприятие, которое не сложилось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N 33-8176/2013А-36
Судья Головина Е.В.
А-36
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Славской Л.А., Крятова А.Н.,
при секретаре ФИО11
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. к М.С., М.Е. о признании недействительными сделок купли-продажи квартир, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности, К.В. к М.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения
по апелляционной жалобе К.В.
на решение Кежемского районного суда Красноярского края от 24 мая 2013 года, которым постановлено:
"Иск К.В. к М.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с М.С. в пользу К.В. сумму неосновательного обогащения 609295 рублей, уплаченную государственную пошлину 9302,95 рублей, а всего 618 597,95 рублей. В удовлетворении иска в оставшейся части отказать.
В удовлетворении исковых требований К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. к М.С., М.Е. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес> <адрес> <адрес>, заключенной между К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. и М.С., М.Е. 26.03.2009 года, возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности М.С. на данную квартиру, отказать.
В удовлетворении исковых требований К.В. к М. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенной между К.В. и М.С. 26.03.2009 года, возвращении сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности К.В. на данную квартиру, отказать".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Истцы К.В., ФИО2 обратились с иском к ответчикам, с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительными договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 26.03.2009 года между К.В. и М.С.; договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 26.03.2009 года между М. и К., применить последствия недействительности ничтожных (мнимых) сделок, а также взыскать с М.С. денежные средства в сумме 847 297,63 рублей.
В обоснование указали, что по договору купли-продажи от 26.03.2009 года за счет ипотечного кредита на сумму 1 700 000 рублей по кредитному договору от 03.04.2009 года К.В. приобрел квартиру по адресу <адрес> М.С. В это же время М.С. по аналогичному ипотечному кредиту купил квартиру по адресу <адрес> <адрес> К.В. К.В. и М.С. фактически свои квартиры не продавали и не покупали. Каждая семья оставалась проживать в своих квартирах, с регистрационного учета не снимались. Полученные по кредитным договорам деньги К.В. и М.С. вложили в совместное коммерческое предприятие, купили в общую долевую собственность магазин по адресу <адрес> комсомола <адрес>. Коммерческое партнерство не сложилось, и М.С. стал претендовать на квартиру К.В. по адресу <адрес>. К.В. и М.С. занимались совместным бизнесом в 2009 году три месяца. Затем М.С. вышел из совместного бизнеса, а К.В. платил кредит и за себя, и за М.С. в расчете, что М.С. передаст ему свою долю в праве на магазин. Эти расчеты не оправдались. На <дата> К.В. выплачено по кредиту М.С. 880 797,63 рублей.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании сделок по купле-продаже квартир ничтожными отменить, как незаконное и необоснованное.
В письменных возражениях М.С., ОАО "Сбербанк России", указывая на необоснованность доводов жалобы, просят оставить решение суда без изменения.
В судебное заседание ответчики - М.С., М.Е., третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, выслушав К.В., его представителя К.Г., ФИО2, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.03.2009 года между К.В. (покупателем) и М.С. (продавцом) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> По условиям договора стоимость указанной квартиры 2 450 000 рублей выплачивается в следующем порядке: денежную сумму в размере 750 000 рублей Покупатель выплатил Продавцу до подписания настоящего договора; денежную сумму в размере 1 700 000 рублей. Покупатель выплачивает продавцу после регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4); часть стоимости приобретаемой квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО "Сбербанк России" в размере 1 700 000 рублей (п. 5); указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на указанную квартиру (п. 6); настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 9); в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят: М.С., М.Е., М.С., М.Т.; других лиц, кроме указанных выше, имеющих право пользования квартирой после ее отчуждения, не имеется (п. 11).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 31.03.2009 года.
3.04.2009 года К.В. по кредитному договору ОАО "Сбербанк России" предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 700 000 рублей под 15,75% годовых на приобретение вышеназванной квартиры.
20.04.2009 года зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к покупателю и ипотека в силу закона, что подтверждено отметками в договоре и свидетельством о государственной регистрации права.
26.03.2009 года между М.С., М.Е. (покупатели) и К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е. (продавцы) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <дата> условиям договора стоимость указанной квартиры 2 500 000 рублей выплачивается в следующем порядке: денежную сумму в размере 800 000 рублей Покупатели выплатил Продавцам до подписания настоящего договора; денежную сумму в размере 1 700 000 рублей Покупатели выплачивают продавцам после регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4); часть стоимости приобретаемой квартиры оплачивается покупателем за счет заемных средств ОАО "Сбербанк России" в размере 1 700 000 рублей (п. 5); указанная квартира находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" с момента государственной регистрации права собственности Покупателей на указанную квартиру (п. 6); настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 9); в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоят: К.В., ФИО2, ФИО3, К.Е.; других лиц, кроме указанных выше, имеющих право пользования квартирой после ее отчуждения, не имеется (п. 11).
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 30.03.2009 года.
10.04.2009 года М.С., М.Е. по кредитному ОАО "Сбербанк России" предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 700 000 рублей под 15,75% годовых на приобретение вышеназванной квартиры.
20.04.2009 года зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру к покупателям и ипотека в силу закона, что подтверждено отметками в договоре.
По состоянию на 14.11.2012 года у К.В. остаток по кредиту составлял 1 107 502,84 рублей; у М. по состоянию на 6.11.2012 года остаток по кредиту составлял 1 298 593,30 рублей.
В счет погашения ипотечного кредита ФИО2 были направлены средства материнского капитала в размере 353 698,40 рублей, в связи с чем К.В. 31.01.2011 года принято нотариальное обязательство оформить квартиру по <адрес> долевую собственность с учетом детей в течение 6 месяцев после снятия обременения.
25.03.2009 года К.В. и М.С. по договору купли-продажи приобрели по цене 750 000 рублей в общую долевую собственность (по ? доли) нежилое здание (магазин) по адресу: <адрес>, п<адрес> с выплатой суммы в равных долях.
По состоянию на 26.03.2012 года К.В. и члены его семьи имели регистрацию в квартире по <адрес> <адрес> <адрес>. По состоянию на 29.02.2012 года М.С. и члены его семьи имели регистрацию в квартире по <адрес>.
При указанных обстоятельствах, разрешая требование о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, суд первой инстанции, исходя из того, что отвечающие купле-продаже недвижимого имущества правовые последствия фактически наступили с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также принимая во внимание, что ответчики со своей стороны, не считая сделку мнимой, желают реализовать свои права собственников на приобретенную квартиру; что обе стороны более 3-х лет оплачивают ипотечные кредиты за купленные квартиры, при этом К. часть ипотечного кредита погашена средствами материнского капитала, пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что оспариваемые сделки совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и соответственно отсутствии оснований для признания состоявшихся между сторонами сделок недействительными ввиду их мнимости.
Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании представленных сторонами доказательств.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в частности, квартиру.
Согласно пункту 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, для договоров купли-продажи недвижимости правовым последствием является переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю.
По смыслу закона для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон, что, совершая мнимую сделку, обе стороны не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Между тем, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемых договоров купли-продажи квартир обе стороны сделок не имели намерения создать соответствующие данным сделкам последствия, исполнять их либо требовать исполнения, истцами не представлено, равно как не представлено и доказательств того, что стороны сделок имели волю иную, чем заключение договоров купли-продажи.
Как обоснованно указано судом, правовые последствия оспариваемых сделок наступили, так как произошел переход права собственности к покупателям квартиры. После этого каждый из покупателей, реализуя правомочия собственника в отношении приобретенной квартиры, передал ее в залог Банку. Кроме того, К.В. оформил нотариальное обязательство о передаче приобретенной им квартиры по <адрес> долевую собственность с учетом детей в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Как следует из п. 9 договоров передача квартир состоялась по передаточному акту, что соответствует требованиям ст. 556 ГК РФ. Факт того, что после заключения договоров стороны остались проживать в прежних квартирах и сохранили в них регистрацию, не противоречит условиям оспариваемых договоров, предусматривающих такое условие, в связи с чем ссылки истцов на указанное обстоятельство в подтверждение мнимости сделок являются несостоятельными. Кроме того, из объяснений М.С., не опровергнутых истцами, также следует, что при заключении договоров была достигнута договоренность о проживании сторон в прежних квартирах до того момента, как семья М. не приобретет индивидуальный жилой дом; в настоящее время квартира по <адрес> <...> свободна, на регистрационном учете в ней никто не состоит. Исходя из того, что собственник в силу ст. 209 ГК РФ имеет не только право пользования, но и право владения и распоряжения принадлежащим ему имуществом, проживание в сторон в прежних квартирах при вышеуказанных обстоятельствах после заключения договоров купли-продажи, само по себе не доказывает мнимость сделок и отсутствие у сторон намерений исполнять либо требовать исполнения сделок. Как пояснили истцы и следует из содержания иска, М.С. потребовал от истцов исполнения сделки, что и явилось поводом для обращения в суд.
Из содержания договоров купли-продажи следует, что каждая из сторон на момент подписания договоров выплатила определенную в договоре сумму. Доказательств того, что сторонами не исполнены условия договоров по оплате приобретенных квартир, в дело не представлено. При этом, как правомерно отмечено судом, каждая из сторон более 3-х лет производит оплату кредитов, полученных на приобретение квартир, при этом часть кредита К. погашена за счет средств материнского капитала.
Показания свидетеля Б.А., согласно которым он со слов К.В. знает, что сделки купли-продажи квартир фиктивные, вышеизложенное не опровергают и не доказывают отсутствие у ответчиков намерений на совершение реальных сделок купли-продажи квартир.
С учетом изложенного, факт приобретения М.С. и К.В. в долевую собственность здания магазина за 750 000 рублей сам по себе с достоверностью также не подтверждает совершение оспариваемых сделок без намерения создать, соответствующие им правовые последствия, а также факт совершения сделок купли-продажи только лишь в целях получения кредитов на приобретение бизнеса.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что спорные сделки признаками мнимости не обладают, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании договоров купли-продажи квартир недействительными.
Ссылки в жалобе на отказ суда в удовлетворении ходатайства о допросе по судебному поручению в качестве свидетеля А.М., у которого К.В. с М.С. приобрели бизнес, и который знал все обстоятельства получения кредита, не могут быть приняты во внимание, поскольку отказ суда в удовлетворении ходатайства мотивирован, а жалоба не содержит доводов относительно необоснованности этого отказа и указания на то, каким образом показания данного свидетеля могут повлиять на выводы суда первой инстанции; в суде апелляционной инстанции ходатайства о допросе указанного свидетеля не заявлялось.
Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договоров купли-продажи недействительными, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, и отсутствии уважительных причин для его восстановления. При этом, суд исходил из того, что право на обращение в суд возникло у истцов с момента регистрации перехода права собственности на квартиры с 20.04.2009 года, в связи с чем 3-х летний срок исковой давности истек 20.04.2012 года, тогда как иск в установленном порядке был предъявлен только 15.06.2012 года.
Суд, оценив, названные стороной истцов причины пропуска срока исковой давности, а именно: подачу первоначально иска 28.03.2012 года на основании ненадлежащей доверенности, что повлекло оставление иска без рассмотрения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности, признав вышеуказанные причины неуважительными.
Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Учитывая, что в соответствии с п. 1 оспариваемых договоров каждый из продавцов принял на себя обязанность передать квартиру в собственность покупателей, то, зарегистрировав 20.04.2009 года переход права собственности на квартиры, каждый из продавцов начал исполнение сделок, в связи с чем судом первой инстанции правильно определен момент начала течения срока исковой давности. Каких-либо данных, свидетельствующих о перерыве течения вышеуказанного срока исковой давности (ст. 203 ГК РФ), в деле не имеется. Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 204 ГК РФ) предъявление иска, оставленного впоследствии без рассмотрения, не прерывает течение срока исковой давности.
Доводы жалобы о необоснованности вывода суда об отсутствии уважительных причин для восстановления пропущенного срока исковой давности, поскольку первоначальный иск был подан 28.03.2012 года в пределах срока исковой давности, но ввиду ненадлежащего оформления доверенности иск был оставлен без рассмотрения, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку выводы суда не опровергают, а сводятся к выражению несогласия с указанными выводами и направлены на переоценку доказательств, для чего оснований судебная коллегия не находит.
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
С учетом того, что восстановление срока исковой давности носит исключительный характер, по причинам, связанным с личностью, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для восстановления срока исковой давности в силу ст. 205 ГК РФ, поскольку каких-либо обстоятельств, связанных с личностью истцов, в обоснование уважительности причин пропуска срока исковой давности не приводилось, а названные обстоятельства сами по себе не создавали объективную невозможность для своевременного обращения в установленном порядке в суд с надлежаще оформленным иском.
Иных доводов, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, апелляционные жалобы не содержат.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кежемского районного суда Красноярского края от 24 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)