Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2014
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Павлюк Т.В.
судей: Кривошеиной С.В.
Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А.
при участии:
- от истца: Данилова М.В. представитель по доверенности от 09.01.2014, паспорт; Михайлов С.И., представитель по доверенности от 09.01.2014, паспорт; Кашанин А.В., директор, на основании приказа N 15-к от 16.09.2013;
- от ответчика: Горнович М.Ю., представитель по доверенности от 02.04.2014.2014 N 2/1, паспорт; Финов П.В., директор, на основании приказа от 11.03.2013, паспорт, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Кафе Труба" (07АП-11095/14)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2014
по делу N А45-13934/2014 (Судья А.И. Айдарова)
по иску Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты", г. Новосибирск (ОГРН 1135476022494, ИНН 5406737443),
к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба", г. Новосибирск (ОГРН 1045402496391, ИНН 5406288244),
о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года N 002551-НП, освобождении нежилого помещения,
установил:
Муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты" (далее - истец, учреждение, МКУ "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба" (далее - ответчик, общество, ООО "Кафе труба") о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года N 002551-НП и освобождении нежилого помещения, площадью 391, 4 кв. м (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 22.09.2014 (резолютивная часть объявлена судом 16.09.2014) заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению апеллянта, судом неправильно истолкованы условия заключенного договора, в связи с чем выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 АПК РФ, представители в судебном заседании, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, приведенным в жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между арендодателем - Муниципальным казенным учреждением города Новосибирска "Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности" (правопредшественником истца) и ответчиком - арендатором, заключен аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения (защитного сооружения гражданской N 1559) N 002551-нп от 01 сентября 2012. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме - защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2. Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 391, 4 кв. м, в том числе 1 этаж - 9,5 кв. м, подвал 381,9 кв. м. Объект недвижимости передается арендатору для использования под кафе и подсобные помещения (раздел 1. Предмет договора).
Данное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за истцом, как правопреемником Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности", что подтверждается приказом департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 04.02.2010 N 100-од, актом приема-передачи от 05.02.2010 N А-114-03-П, постановлением мэрии города Новосибирска от 04.09.2012 N 9081, свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 26.08.2013 54 АЕ 140915.
Договор прошел согласование с департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с департаментом по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной работе мэрии города Новосибирска.
Согласно акту приема-передачи от 01.09.2012, подписанному обеими сторонами, объект недвижимости передан арендодателем арендатору.
Согласно п. 5.1. договора аренды изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных пунктами 3.4., 5.5., 5.6. настоящего договора. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда в случаях, установленных законом и настоящим договором. Основания для расторжения договора досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя указаны в п. 5.3. договора.
Согласно приказу истца от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании помещений объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2 в интересах учреждения" в целях рационального использования помещений, находящихся в оперативном управлении МКУ "Служба АСР и ГЗ" для обеспечения повседневного функционирования его подразделений, истец решил разместить в помещениях объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, площадью 391, 4 кв. м, учебно-консультационный пункт по информированию и обучению населения Центрального округа города. Согласно п. 1.2. приказа предусмотреть использование указанного выше объекта недвижимости в случае необходимости для размещения: в ходе повседневной деятельности - оперативного штаба ликвидации чрезвычайных ситуаций; в период ведения гражданской обороны - городского защищенного пункта управления Учреждения. Указанный приказ также обязывает сотрудников учреждения принять меры к обеспечению указанных помещений необходимыми имуществом, мебелью, документацией, начать процедуру расторжения договора аренды объекта недвижимости от 01 сентября 2012 года, согласно условиям договора. О принятом решении информировать департаменты земельных и имущественных отношений, по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной мэрии города Новосибирска.
На основании приказа директора МКУ "Служба АСР и ГЗ" от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, в интересах учреждения" истец направил ответчику уведомление о расторжении договора от 07.04.2014 N 5-12-269, в течение одного месяца со дня получения уведомления и освобождении спорного помещения в срок до 15.05.2014, приложив к уведомлению акт приема-передачи объекта недвижимости, дополнительное соглашение.
Ответчик в ответе на уведомление от 15.05.2014 N 6/05-14 отказал в расторжении договора, ссылаясь на то, что у арендатора имеются заключенные долгосрочные договоры, связанные с использованием арендуемого объекта недвижимости, что приведет к убыткам арендатора из-за невозможности дальнейшего исполнения заключенных договоров, значительными затратами, связанными с освобождением помещения, поиска и ремонта нового помещения, увольнения работников, значительной упущенной выгодой из-за приостановки деятельности арендатора, а также на то, что арендодатель указывает в качестве оснований для расторжения договора рациональное использование помещений, находящихся в оперативном управлении, такое основание для досрочного расторжения договора аренды объекта недвижимости в договора аренды отсутствует.
Отказ ответчика от расторжения договора явился основанием для обращения истца с иском в суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности. Суд апелляционной инстанции выводы суда поддерживает, считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению на основании следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.
Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, не оговоренные в части 1 названной статьи, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из условий договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, при этом учитывая требования норм 421, 431 ГК РФ, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
Как следует из апелляционной жалобы, позиция ответчика строится на не представлении истцом доказательств нуждаемости в предоставленном в аренду помещении, в подтверждение чего были представлены запрос и ответ на обращение, указывающие на наличие у МКУ "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты" в оперативном управлении иных помещений.
Вместе с тем, оценивая запрос от 11.09.2014, ответ на обращение N 31/22/10719 от 24.09.2014, судебная коллегия считает, что нельзя признать обоснованными данные доводы, поскольку по условиям договора арендодатель не обязан представлять арендатору дополнительные доказательства своей нуждаемости в спорных помещениях.
Иное толкование ответчиком условий договора не свидетельствует о правомерности изложенной позиции.
Как следует из паспорта, составленного Управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Центрального района города Новосибирска от 15.09.2004 года, спорное помещение относится к объектам гражданской обороны.
Таким образом, данный объект имеет специальный правовой режим, на который распространяются требования Федерального закона "О гражданской обороне" от 12.02.1998 N 28-ФЗ, "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21.12.1994 N 68-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации "О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны" от 29.11.1999 N 1309.
Как следует из п. 2.1. устава учреждения целями создания учреждения и видами деятельности являются: создание условий для полного и качественного обучения сотрудников мэрии города Новосибирска, муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений города Новосибирска, неработающего населения способами защиты от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, организационное и методическое сопровождение вопросов готовности, эксплуатации, содержания и ремонта защитных сооружений гражданской обороны и пр.
Истец ссылается на то, что спорное помещение ему необходимо использовать для осуществления своих уставных целей и видов деятельности, что подтверждается приказом директора МКУ "Служба АСР и ГЗ" от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, в интересах учреждения", в указанном помещении учреждением планируется произвести ремонт, необходимые средства выделены из бюджета города (справка от 16.09.2014 N 1-12-618).
При этом, наличие иных помещений как ранее изложено не исключает данной возможности.
Ссылка в приказе на рациональное использование помещений также не свидетельствует о необходимости его использования учреждением с целью обеспечения повседневного функционирования его подразделений.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии в действиях учреждения нарушений условий договора аренды и злоупотребления правом, что могло являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ссылка ответчика на акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 28.04.2004, заказчиком которого выступал ИП Блукке А.Г., согласно которому произведена перепланировка подвального помещения без изменения конструкции несущих стен путем возведения перегородок из кирпича и ГКЛ, устройство бетонных полов по грунту с последующей отделкой и пр., правомерно отклонена судом, так как данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с пунктом 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его не заключенность или недействительность.
При этом, в абзаце 3 пункта 14 указанного Пленума указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Ссылки апеллянта на судебную практику арбитражных судов не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как перечисленные судебные акты какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела. В данном случае суд первой инстанции при принятии решения по настоящему делу руководствовался доказательствами, представленными сторонами в материалы дела, условиями договора.
Доказательства, имеющиеся в материалах дела, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями АПК РФ, существенных нарушений положений статей 10, 15, 65, 71, 168, 170 АПК РФ, повлекших возможность принятия иного судебного акта, а также обстоятельств, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного доводы ответчика признаются несостоятельными.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.
Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.
Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в апелляционной инстанции, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционных жалоб относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2014 по делу N А45-13934/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.В.ПАВЛЮК
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2014 N 07АП-11095/2014 ПО ДЕЛУ N А45-13934/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. по делу N А45-13934/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2014
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Павлюк Т.В.
судей: Кривошеиной С.В.
Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А.
при участии:
- от истца: Данилова М.В. представитель по доверенности от 09.01.2014, паспорт; Михайлов С.И., представитель по доверенности от 09.01.2014, паспорт; Кашанин А.В., директор, на основании приказа N 15-к от 16.09.2013;
- от ответчика: Горнович М.Ю., представитель по доверенности от 02.04.2014.2014 N 2/1, паспорт; Финов П.В., директор, на основании приказа от 11.03.2013, паспорт, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Кафе Труба" (07АП-11095/14)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2014
по делу N А45-13934/2014 (Судья А.И. Айдарова)
по иску Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты", г. Новосибирск (ОГРН 1135476022494, ИНН 5406737443),
к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба", г. Новосибирск (ОГРН 1045402496391, ИНН 5406288244),
о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года N 002551-НП, освобождении нежилого помещения,
установил:
Муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты" (далее - истец, учреждение, МКУ "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кафе Труба" (далее - ответчик, общество, ООО "Кафе труба") о расторжении договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения от 01.09.2012 года N 002551-НП и освобождении нежилого помещения, площадью 391, 4 кв. м (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 22.09.2014 (резолютивная часть объявлена судом 16.09.2014) заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению апеллянта, судом неправильно истолкованы условия заключенного договора, в связи с чем выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 АПК РФ, представители в судебном заседании, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, приведенным в жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между арендодателем - Муниципальным казенным учреждением города Новосибирска "Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности" (правопредшественником истца) и ответчиком - арендатором, заключен аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального казенного учреждения (защитного сооружения гражданской N 1559) N 002551-нп от 01 сентября 2012. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме - защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2. Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 391, 4 кв. м, в том числе 1 этаж - 9,5 кв. м, подвал 381,9 кв. м. Объект недвижимости передается арендатору для использования под кафе и подсобные помещения (раздел 1. Предмет договора).
Данное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за истцом, как правопреемником Муниципального казенного учреждения города Новосибирска "Единый заказчик по обеспечению мероприятий по гражданской чрезвычайным ситуациям и обеспечению пожарной безопасности", что подтверждается приказом департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 04.02.2010 N 100-од, актом приема-передачи от 05.02.2010 N А-114-03-П, постановлением мэрии города Новосибирска от 04.09.2012 N 9081, свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления от 26.08.2013 54 АЕ 140915.
Договор прошел согласование с департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с департаментом по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной работе мэрии города Новосибирска.
Согласно акту приема-передачи от 01.09.2012, подписанному обеими сторонами, объект недвижимости передан арендодателем арендатору.
Согласно п. 5.1. договора аренды изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных пунктами 3.4., 5.5., 5.6. настоящего договора. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда в случаях, установленных законом и настоящим договором. Основания для расторжения договора досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя указаны в п. 5.3. договора.
Согласно приказу истца от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании помещений объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2 в интересах учреждения" в целях рационального использования помещений, находящихся в оперативном управлении МКУ "Служба АСР и ГЗ" для обеспечения повседневного функционирования его подразделений, истец решил разместить в помещениях объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, площадью 391, 4 кв. м, учебно-консультационный пункт по информированию и обучению населения Центрального округа города. Согласно п. 1.2. приказа предусмотреть использование указанного выше объекта недвижимости в случае необходимости для размещения: в ходе повседневной деятельности - оперативного штаба ликвидации чрезвычайных ситуаций; в период ведения гражданской обороны - городского защищенного пункта управления Учреждения. Указанный приказ также обязывает сотрудников учреждения принять меры к обеспечению указанных помещений необходимыми имуществом, мебелью, документацией, начать процедуру расторжения договора аренды объекта недвижимости от 01 сентября 2012 года, согласно условиям договора. О принятом решении информировать департаменты земельных и имущественных отношений, по чрезвычайным ситуациям и мобилизационной мэрии города Новосибирска.
На основании приказа директора МКУ "Служба АСР и ГЗ" от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, в интересах учреждения" истец направил ответчику уведомление о расторжении договора от 07.04.2014 N 5-12-269, в течение одного месяца со дня получения уведомления и освобождении спорного помещения в срок до 15.05.2014, приложив к уведомлению акт приема-передачи объекта недвижимости, дополнительное соглашение.
Ответчик в ответе на уведомление от 15.05.2014 N 6/05-14 отказал в расторжении договора, ссылаясь на то, что у арендатора имеются заключенные долгосрочные договоры, связанные с использованием арендуемого объекта недвижимости, что приведет к убыткам арендатора из-за невозможности дальнейшего исполнения заключенных договоров, значительными затратами, связанными с освобождением помещения, поиска и ремонта нового помещения, увольнения работников, значительной упущенной выгодой из-за приостановки деятельности арендатора, а также на то, что арендодатель указывает в качестве оснований для расторжения договора рациональное использование помещений, находящихся в оперативном управлении, такое основание для досрочного расторжения договора аренды объекта недвижимости в договора аренды отсутствует.
Отказ ответчика от расторжения договора явился основанием для обращения истца с иском в суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности. Суд апелляционной инстанции выводы суда поддерживает, считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению на основании следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.
Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, не оговоренные в части 1 названной статьи, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из условий договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, при этом учитывая требования норм 421, 431 ГК РФ, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
Как следует из апелляционной жалобы, позиция ответчика строится на не представлении истцом доказательств нуждаемости в предоставленном в аренду помещении, в подтверждение чего были представлены запрос и ответ на обращение, указывающие на наличие у МКУ "Служба аварийно-спасательных работ и гражданской защиты" в оперативном управлении иных помещений.
Вместе с тем, оценивая запрос от 11.09.2014, ответ на обращение N 31/22/10719 от 24.09.2014, судебная коллегия считает, что нельзя признать обоснованными данные доводы, поскольку по условиям договора арендодатель не обязан представлять арендатору дополнительные доказательства своей нуждаемости в спорных помещениях.
Иное толкование ответчиком условий договора не свидетельствует о правомерности изложенной позиции.
Как следует из паспорта, составленного Управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Центрального района города Новосибирска от 15.09.2004 года, спорное помещение относится к объектам гражданской обороны.
Таким образом, данный объект имеет специальный правовой режим, на который распространяются требования Федерального закона "О гражданской обороне" от 12.02.1998 N 28-ФЗ, "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21.12.1994 N 68-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации "О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны" от 29.11.1999 N 1309.
Как следует из п. 2.1. устава учреждения целями создания учреждения и видами деятельности являются: создание условий для полного и качественного обучения сотрудников мэрии города Новосибирска, муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений города Новосибирска, неработающего населения способами защиты от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, организационное и методическое сопровождение вопросов готовности, эксплуатации, содержания и ремонта защитных сооружений гражданской обороны и пр.
Истец ссылается на то, что спорное помещение ему необходимо использовать для осуществления своих уставных целей и видов деятельности, что подтверждается приказом директора МКУ "Служба АСР и ГЗ" от 14.01.2014 N 12-од "Об использовании объекта недвижимости по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 2, в интересах учреждения", в указанном помещении учреждением планируется произвести ремонт, необходимые средства выделены из бюджета города (справка от 16.09.2014 N 1-12-618).
При этом, наличие иных помещений как ранее изложено не исключает данной возможности.
Ссылка в приказе на рациональное использование помещений также не свидетельствует о необходимости его использования учреждением с целью обеспечения повседневного функционирования его подразделений.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии в действиях учреждения нарушений условий договора аренды и злоупотребления правом, что могло являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ссылка ответчика на акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 28.04.2004, заказчиком которого выступал ИП Блукке А.Г., согласно которому произведена перепланировка подвального помещения без изменения конструкции несущих стен путем возведения перегородок из кирпича и ГКЛ, устройство бетонных полов по грунту с последующей отделкой и пр., правомерно отклонена судом, так как данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с пунктом 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его не заключенность или недействительность.
При этом, в абзаце 3 пункта 14 указанного Пленума указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Ссылки апеллянта на судебную практику арбитражных судов не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как перечисленные судебные акты какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела. В данном случае суд первой инстанции при принятии решения по настоящему делу руководствовался доказательствами, представленными сторонами в материалы дела, условиями договора.
Доказательства, имеющиеся в материалах дела, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями АПК РФ, существенных нарушений положений статей 10, 15, 65, 71, 168, 170 АПК РФ, повлекших возможность принятия иного судебного акта, а также обстоятельств, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного доводы ответчика признаются несостоятельными.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.
Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.
Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в апелляционной инстанции, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционных жалоб относятся на ее подателей.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2014 по делу N А45-13934/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.В.ПАВЛЮК
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)