Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - Самолина Ю.В., по доверенности от 10.07.2014,
от заинтересованного лица - Евсеев С.Н., по доверенности <...>,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14 ноября 2014 года по делу N А41-51902/14, принятое судьей Гришиной Т.Ю.,
по заявлению ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН 7721240940, ОГРН 1037739280754)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании решения,
установил:
ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании отказа от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 незаконным и обязании Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать сделку - договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
Решением от 14 ноября 2014 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неправильном применении норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель Управления указал, что на государственную регистрацию не представлено заявление ООО "Холдинговая компания Спецэлектрострой-90", которое согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц прекратило свое существование 12.11.2013, то есть до поступления документов на государственную регистрацию. Также на государственную регистрацию не представлено предварительное письменное согласие застройщика ЗАО - "Мосстроймеханизация-5" на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем в силу статьи 168 ГК РФ указанный договор цессии является недействительным. Прекращение существования ООО "Холдинговая компания СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" влечет невозможность исполнения заявителем своего обязательства в соответствии со статьями 307 - 310 ГК РФ, с пунктами 9, 14, 16 договора цессии по договору участия в долевом строительстве. Представленное заявителем соглашение N 01-11/1 о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 не может рассматриваться в качестве доказательства того, что общество освобождено от уплаты цены договора цессии по договору участия в долевом строительстве в размере 3 151 190 рублей, так как в указанном соглашении фигурирует другой объект недвижимого имущества, а именно: квартира, общей площадью 53,75 кв. м, стоимостью 3 171 250 рублей, которая является предметом другого договора участия в долевом строительстве N 147/6 от 27.05.2013.
Представитель общества возражал против доводов жалобы, ссылался на представленный отзыв. Просил обжалуемое решение оставить без изменения. Пояснил, что ликвидация ООО "ХК Спецэлектрострой-90" как стороны сделки не является уклонением от регистрации. Согласие на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве должно быть прописано в самом заключаемом договоре, в данном случае как согласующая сторона. В договоре уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве от 27.05.2013 N 147/7 согласие имеется. По ходатайству общества апелляционным судом приобщено к материалам дела в качестве дополнительного доказательства соглашение от 01.11.2013 N 01-11/2 в подтверждение осуществления взаиморасчета по договору уступки.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
29 апреля 2014 года общество представило в Управление комплект документов для осуществления государственной регистрации сделки, о чем свидетельствует Расписка в получении документов на государственную регистрацию от 29.04.2014 N 50-50-50/020/2014 запись 317.
На государственную регистрацию был представлен договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013, заключенному между ООО "Холдинговая компания СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90", являющейся "Правообладателем" по договору, и ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ", являющимся "Правоприобретателем".
Право требования ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" уступает заявителю на основании пункта 2.2.4. договора участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 и статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Согласно статье 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома.
Уведомлением Управление приостановило государственную регистрацию на срок с 13.05.2014 до 12.06.2014.
В соответствии с сообщением от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с указанием на то, что на рассмотрение не представлено заявление ООО "СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" в порядке пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, и не представлены документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в полном объеме.
Не согласившись с сообщением Управления об отказе в государственной регистрации, ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в суд с заявлением.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконными действий (решений) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относятся проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями статей 16 - 18 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.
Пунктом 1 статьи 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч., договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно материалам дела сообщением от 17 июня 2014 года N 50/020/2014-317 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 19, абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием отказа в государственной регистрации послужил тот факт, что со стороны ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" не было представлено заявление о государственной регистрации согласно пункту 1.1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в нарушение подпункта 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию договора уступки уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
Между тем, в соответствии с пунктом 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
В силу части 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Таким образом, факт ликвидации продавца (юридического лица) и отсутствия возможности представления подписанного им заявления о государственной регистрации не может служит препятствием в государственной регистрации права при отсутствии иных оснований для отказа.
Согласно материалам дела через 11 дней после подписания договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" прекратило свое существование 12.11.2013 по данным Единого государственного реестра юридических лиц.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ликвидация ООО "ХК Спецэлектрострой-90" не является уклонением от регистрации.
Согласно подпункту 30 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина оплачивается в размере 200 рублей.
Из материалов дела следует, что заявителем при подаче пакета документов была оплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
При этом, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не указано, что необходимо предоставить подтверждение оплаты государственной пошлины еще на 100 рублей, в решении об отказе данное замечание присутствует. То есть регистрирующий орган не указал на отсутствие данного документа, тем самым не дал возможность устранить данную причину для осуществления государственной регистрации.
В ходе разбирательства в суде первой инстанции общество представило документы в подтверждение дополнительной оплаты госпошлины за регистрацию в сумме 100 руб.
Довод жалобы о том, что на государственную регистрацию не представлено письменное согласие застройщика ЗАО "Мосстроймеханизацин-5" на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 17/7 от 27.05.2013, апелляционным судом отклоняется.
Из материалов дела следует, что в договоре уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 согласие на заключение данного договора как согласующей стороны имеется.
Управление в жалобе указывает, что печать и подпись заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Зарицкого Л.Е. не могут быть приняты как доказательства по делу, так как полномочия указанного лица, подтверждающего право на дачу такого согласия, не были представлены на государственную регистрацию.
Апелляционный суд не принимает данный довод заинтересованного лица, поскольку ни в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, ни в сообщении об отказе в государственной регистрации N 50/020/2014-317 нет указаний на то, что необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" на дачу согласия на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов.
Апелляционным судом в ходе разбирательства обозревался оригинал уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013, содержащий подпись в согласовании сделки с застройщиком в лице заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Зарицкого Л.Е. с приложением оригинала печати юридического лица (застройщика).
Заявитель в полном объеме исполнил обязательства по оплате цены договора уступки прав требования и перевода долгов N 147/7 от 27.05.2013, что подтверждается соглашением о порядке взаиморасчетов N 01-11/2 от 01.11.2013.
В суде апелляционной инстанции заявитель представил соглашение о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 N 01-11/2, согласно которому объектом недвижимого имущества является квартира, общей площадью 53,41 кв. м, расположенная в 7 секции, на 16 этаже, номер квартиры на площадке 3, строительные оси 51-55/118-122, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, Леоновское ш., вл. 2, корп. 12, которая совпадает с предметом договора участия в долевом строительстве от 27.05.2013 N 147/7.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что соглашение о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 N 01-11/2 подтверждает исполнение обязательств по оплате цены договора уступки прав в полном объеме.
Принимая во внимание, что в сообщении от 17.06.2014 в качестве основания для отказа в регистрации регистратор указал на иные основания, чем те, которые явились основанием для приостановления регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о лишении заявителя права на устранение данных недостатков в установленный пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации срок.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Московской области законных оснований для отказа в регистрации сделки.
Таким образом, у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании изложенного апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о незаконности оспариваемого отказа Управления Росреестра по Московской области от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
С целью восстановления нарушенного права общества суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать сделку - договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14.11.2014 по делу N А41-51902/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2015 N 10АП-16447/2014 ПО ДЕЛУ N А41-51902/14
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2015 г. по делу N А41-51902/14
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от заявителя - Самолина Ю.В., по доверенности от 10.07.2014,
от заинтересованного лица - Евсеев С.Н., по доверенности <...>,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14 ноября 2014 года по делу N А41-51902/14, принятое судьей Гришиной Т.Ю.,
по заявлению ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН 7721240940, ОГРН 1037739280754)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об оспаривании решения,
установил:
ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании отказа от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 незаконным и обязании Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать сделку - договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
Решением от 14 ноября 2014 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неправильном применении норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель Управления указал, что на государственную регистрацию не представлено заявление ООО "Холдинговая компания Спецэлектрострой-90", которое согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц прекратило свое существование 12.11.2013, то есть до поступления документов на государственную регистрацию. Также на государственную регистрацию не представлено предварительное письменное согласие застройщика ЗАО - "Мосстроймеханизация-5" на заключение договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем в силу статьи 168 ГК РФ указанный договор цессии является недействительным. Прекращение существования ООО "Холдинговая компания СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" влечет невозможность исполнения заявителем своего обязательства в соответствии со статьями 307 - 310 ГК РФ, с пунктами 9, 14, 16 договора цессии по договору участия в долевом строительстве. Представленное заявителем соглашение N 01-11/1 о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 не может рассматриваться в качестве доказательства того, что общество освобождено от уплаты цены договора цессии по договору участия в долевом строительстве в размере 3 151 190 рублей, так как в указанном соглашении фигурирует другой объект недвижимого имущества, а именно: квартира, общей площадью 53,75 кв. м, стоимостью 3 171 250 рублей, которая является предметом другого договора участия в долевом строительстве N 147/6 от 27.05.2013.
Представитель общества возражал против доводов жалобы, ссылался на представленный отзыв. Просил обжалуемое решение оставить без изменения. Пояснил, что ликвидация ООО "ХК Спецэлектрострой-90" как стороны сделки не является уклонением от регистрации. Согласие на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве должно быть прописано в самом заключаемом договоре, в данном случае как согласующая сторона. В договоре уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве от 27.05.2013 N 147/7 согласие имеется. По ходатайству общества апелляционным судом приобщено к материалам дела в качестве дополнительного доказательства соглашение от 01.11.2013 N 01-11/2 в подтверждение осуществления взаиморасчета по договору уступки.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
29 апреля 2014 года общество представило в Управление комплект документов для осуществления государственной регистрации сделки, о чем свидетельствует Расписка в получении документов на государственную регистрацию от 29.04.2014 N 50-50-50/020/2014 запись 317.
На государственную регистрацию был представлен договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013, заключенному между ООО "Холдинговая компания СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90", являющейся "Правообладателем" по договору, и ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ", являющимся "Правоприобретателем".
Право требования ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" уступает заявителю на основании пункта 2.2.4. договора участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 и статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Согласно статье 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома.
Уведомлением Управление приостановило государственную регистрацию на срок с 13.05.2014 до 12.06.2014.
В соответствии с сообщением от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с указанием на то, что на рассмотрение не представлено заявление ООО "СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" в порядке пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, и не представлены документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в полном объеме.
Не согласившись с сообщением Управления об отказе в государственной регистрации, ООО "КОНСУЛЬТАНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" обратилось в суд с заявлением.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по Московской области от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконными действий (решений) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относятся проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями статей 16 - 18 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.
Пунктом 1 статьи 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч., договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно материалам дела сообщением от 17 июня 2014 года N 50/020/2014-317 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 19, абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основанием отказа в государственной регистрации послужил тот факт, что со стороны ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" не было представлено заявление о государственной регистрации согласно пункту 1.1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в нарушение подпункта 30 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию договора уступки уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
Между тем, в соответствии с пунктом 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
В силу части 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 АПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Таким образом, факт ликвидации продавца (юридического лица) и отсутствия возможности представления подписанного им заявления о государственной регистрации не может служит препятствием в государственной регистрации права при отсутствии иных оснований для отказа.
Согласно материалам дела через 11 дней после подписания договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 ООО "ХК СПЕЦЭЛЕКТРОСТРОЙ-90" прекратило свое существование 12.11.2013 по данным Единого государственного реестра юридических лиц.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ликвидация ООО "ХК Спецэлектрострой-90" не является уклонением от регистрации.
Согласно подпункту 30 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина оплачивается в размере 200 рублей.
Из материалов дела следует, что заявителем при подаче пакета документов была оплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
При этом, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не указано, что необходимо предоставить подтверждение оплаты государственной пошлины еще на 100 рублей, в решении об отказе данное замечание присутствует. То есть регистрирующий орган не указал на отсутствие данного документа, тем самым не дал возможность устранить данную причину для осуществления государственной регистрации.
В ходе разбирательства в суде первой инстанции общество представило документы в подтверждение дополнительной оплаты госпошлины за регистрацию в сумме 100 руб.
Довод жалобы о том, что на государственную регистрацию не представлено письменное согласие застройщика ЗАО "Мосстроймеханизацин-5" на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 17/7 от 27.05.2013, апелляционным судом отклоняется.
Из материалов дела следует, что в договоре уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013 согласие на заключение данного договора как согласующей стороны имеется.
Управление в жалобе указывает, что печать и подпись заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Зарицкого Л.Е. не могут быть приняты как доказательства по делу, так как полномочия указанного лица, подтверждающего право на дачу такого согласия, не были представлены на государственную регистрацию.
Апелляционный суд не принимает данный довод заинтересованного лица, поскольку ни в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, ни в сообщении об отказе в государственной регистрации N 50/020/2014-317 нет указаний на то, что необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" на дачу согласия на заключение договора уступки прав требования и перевода долгов.
Апелляционным судом в ходе разбирательства обозревался оригинал уступки прав требования и перевода долгов по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013, содержащий подпись в согласовании сделки с застройщиком в лице заместителя генерального директора ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Зарицкого Л.Е. с приложением оригинала печати юридического лица (застройщика).
Заявитель в полном объеме исполнил обязательства по оплате цены договора уступки прав требования и перевода долгов N 147/7 от 27.05.2013, что подтверждается соглашением о порядке взаиморасчетов N 01-11/2 от 01.11.2013.
В суде апелляционной инстанции заявитель представил соглашение о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 N 01-11/2, согласно которому объектом недвижимого имущества является квартира, общей площадью 53,41 кв. м, расположенная в 7 секции, на 16 этаже, номер квартиры на площадке 3, строительные оси 51-55/118-122, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, Леоновское ш., вл. 2, корп. 12, которая совпадает с предметом договора участия в долевом строительстве от 27.05.2013 N 147/7.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что соглашение о порядке взаиморасчетов от 01.11.2013 N 01-11/2 подтверждает исполнение обязательств по оплате цены договора уступки прав в полном объеме.
Принимая во внимание, что в сообщении от 17.06.2014 в качестве основания для отказа в регистрации регистратор указал на иные основания, чем те, которые явились основанием для приостановления регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о лишении заявителя права на устранение данных недостатков в установленный пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации срок.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Московской области законных оснований для отказа в регистрации сделки.
Таким образом, у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании изложенного апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о незаконности оспариваемого отказа Управления Росреестра по Московской области от 17.06.2014 N 50/020/2014-317 в государственной регистрации сделки - договора уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
С целью восстановления нарушенного права общества суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать сделку - договор уступки прав требования и перевода долгов от 01.11.2014 по договору участия в долевом строительстве N 147/7 от 27.05.2013.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 14.11.2014 по делу N А41-51902/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)