Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Марченко А.В., паспорт, доверенность от 24.07.2014
от ООО "Чор Минор": не явился, извещен
от ИП Краузе В.В.: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Краузе Владимира Валерьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.03.2015 по делу N А32-46718/2014 (судья Григорьева Ю.С.)
по иску акционерного общества "Эдельвейс Фининвест СА"
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Чор Минор" (ИНН 2311088971, ОГРН 1062311037568); индивидуальному предпринимателю Краузе Владимиру Валерьевичу (ИНН 230803634464, ОГРНИП 313230822600075)
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды,
установил:
акционерное общество "Эдельвейс Фининвест" СА ("Edelweiss Fininvest SA") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чор Минор" (далее - ООО "Чор Минор"), индивидуальному предпринимателю Краузе Владимиру Валерьевичу (далее - ИП Краузе В.В,) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых зданий от 29 июля 2013 года, заключенного между ответчиками в отношении нежилого здания административного назначения, общей площадью 1083 кв. м, литер Т2, кадастровый номер 23:43:0403016:139, а также нежилого здания административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т3, кадастровый номер 23:43:0403016:140, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-01/472/2013-192 о государственной регистрации договора аренды от 29 июля 2013 года в отношении названных объектов недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением от 10.03.2015 иск удовлетворен частично. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых зданий от 29.07.2013, заключенный между Краузе Владимиром Валерьевичем и ООО "Чор Минор" в отношении нежилого здания административного назначения, общей площадью 1083 кв. м, литер Т2, кадастровый номер 23:43:0403016:139, а также нежилого здания административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т3, кадастровый номер 23:43:0403016:140, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2. В удовлетворении оставшейся части иска отказано. С ИП Краузе Владимира Валерьевича в пользу АО Эдельвейс Фининвест СА ("Edelweiss Fininvest SA") взыскано 2000 рублей расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде пропорционально удовлетворенным требованиям. С ООО "Чор Минор" в пользу АО Эдельвейс Фининвест СА ("Edelweiss Fininvest SA") взыскано 2000 рублей расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде пропорционально удовлетворенным требованиям.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Краузе В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 10.03.2015, отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ООО "Чор Минор" добросовестно пользовалось спорными объектами и оплачивало предусмотренную договором аренды арендную плату, что подтверждается платежными поручениями. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, ООО "Чор Минор" является законным и добросовестным арендатором недвижимого имущества, находящегося по адресу г. Краснодар, ул. Старокубанская 143/2. По мнению Краузе В.В., сделка по отчуждению оспариваемых объектов из собственности ООО "ЮСКК" в собственность АО "Эдельвейс Фининвест" является ничтожной по иной причине, так как на момент заключения соглашения об отступном ООО "ЮСКК" не являлось собственником оспариваемых объектов и не имело право ими распоряжаться. Суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство об истребовании материалов дела из Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не вынес определения, сведения о принятом решении по результатам рассмотрения ходатайства не изложены в решении суда. Суд первой инстанции, не выполнив цели предварительного судебного заседания, не разрешив заявленные ходатайства, не получив истребуемые доказательства, с однозначным мнением ООО "Чор Минор" о невозможности дальнейшего рассмотрения дела, в том числе и перехода к судебному разбирательству до получения истребуемых доказательств, незаконно перешел согласно определению суда от 05.02.2015 к судебному разбирательству. Суд необоснованно отказал ИП Краузе В.В. в переносе судебного заседания, что привело к ущемлению прав заявителя как физического лица и участника судебного процесса.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение от 10.03.2015 без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что апелляционным определением от 19 февраля 2013 года по делу N 33-3679/2013, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала недействительными состоявшиеся торги по продаже недвижимого имущества от 06 ноября 2012 года в рамках исполнительного производства N 4469/12/61/23 в отношении должника - ООО "Южная строительная коммуникационная компания", в результате которых победителем торгов признана Салькова Т.В. (правопредшественник заявителя жалобы). Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 05 сентября 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда разъяснила определение от 19 февраля 2013 года, указав в порядке разъяснения на принадлежность спорных объектов ООО "ЮСКК". Указанные судебные акты послужили основанием для возвращения права собственности на объекты их законному собственнику - ООО "ЮСКК". Таким образом, в связи с признанием торгов в судебном порядке недействительными, собственником объектов недвижимого имущества в момент заключения договора аренды, а также в момент передачи объектов в аренду, являлось ООО "ЮСКК". В соответствии с п. 3.1 договора аренды от 29.07.2013, арендная плата установлена сторонами в размере 70 000 рублей. Причем, в соответствии с п. 3.2 договора - все расходы за пользование коммунальными услугами оплачиваются арендодателем самостоятельно и от своего имени. Как указал один из ответчиков - ООО "Чор Минор", ранее он арендовал указанное имущество по договору аренды с ООО "ЮСКК". Последний из таких договоров - договор N ЮА 015/12 аренды нежилых помещений, был заключен между ООО "Чор Минор" и ООО "ЮСКК" 01,06.2012. В соответствии с п. 3.1.1. указанного договора, сторонами определена стоимость фиксированной части арендной платы в размере 704 721,45 рублей. Кроме того, арендатор обязан оплачивать переменную часть арендной платы, состоящую из стоимости коммунальных платежей. Причем стоимость коммунальных платежей является весьма существенной составляющей арендных платежей. Так ООО "Чор Минор" за март 2013 года произвело оплату электроэнергии в размере 187 210,87 рублей (платежное поручение N 479 от 20.03.2013), за апрель 2013 года - 188 535,20 рублей (платежное поручение N 912 от 24.05.2013), за май 2013 года - 200 000 рублей (платежное поручение N 1114 от 25.06.2013). В период, когда собственником объектов недвижимого имущества стал истец, ОАО "НЭСК - энергосбыт" были выставлены счета на оплату электроэнергии на следующие суммы: за октябрь месяц 2013 года - 322 789,91 рублей, за ноябрь месяц 2013 года - 412 136,10 рублей, за декабрь месяц 2013 года - 432 487,79 рублей. Таким образом, только платежи за электроэнергию (а к коммунальным платежам относятся и затраты на водоснабжение, канализацию, отопление, вывоз мусора и т.д.), превышают размер арендной платы в месяц более, чем в два раза. Так как ООО "Чор Минор" было осведомлено о размерах коммунальных платежей в связи с тем, что длительное время являлось арендатором помещений, переданных в аренду по спорному договору, следовательно, доводы ООО "Чор Минор" о том, что оно является добросовестным владельцем, не могут быть приняты судом во внимание. В настоящее время собственником переданных в аренду нежилых зданий является Компания Эдельвейс Фининвест СА, что подтверждается свидетельством о праве собственности 23-АМ N 268129 и 23-АМ N 268132, выданным 08.10.2013 на основании Соглашения об отступном, заключенному 01 октября 2013 года между ООО "ЮСКК" и компанией Эдельвейс Фининвест СА. Кроме того, истцом получены выписки из ЕГРП, согласно которым по состоянию на 27.02.2015 собственником объектов по прежнему является Эдельвейс Фининвест СА. Право собственности истца на указанные объекты не оспорено и не отменено, причем заявитель жалобы, говоря о возможной ничтожности сделки - соглашения об отступном, приводит доводы, которые являются основанием оспоримости сделки, но не ее ничтожности.
В судебное заседание ответчики и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От конкурсного управляющего ООО "Чор Минор" Новикова Е.В. поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.
Представитель истца оставила ходатайство об объявлении перерыва на усмотрение суда.
Рассмотрев указанное ходатайство апелляционная коллегия не нашла основания для его удовлетворения.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 июля 2013 года между Краузе Владимиром Валерьевичем и ООО "Чор Минор" был заключен договор аренды нежилых зданий на срок до 29 июля 2018 года. Указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 15 августа 2013 года, номер регистрации 23-23-01/472/2013-192.
В соответствии с актом приема-передачи от 29.07.2013 (приложение N 1 к договору аренды) арендодатель передал в аренду следующее имущество: нежилое здание административного назначения, площадь: общая 1083 кв. м, литер Т 2,, а также нежилое здание административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т 3, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2.
Собственником объектов, переданных в аренду по договору и акту приема-передачи от 29.07.2013 в момент передачи имущества в аренду являлось ООО "ЮСКК" на основании следующих документов: акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 26.08.2004, свидетельства 23-АД N 745652 о государственной регистрации права, выданного 29.07.2008, свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АИ N 370819, выданного 17.12.2010.
В результате состоявшихся в ноябре 2012 года торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и новым покупателем - Сальковой Т.В. (права которой позже в результате наследования перешли к Краузе В.В.), был заключен договор купли-продажи от 20.11.2012, право собственности на спорные объекты перешло к Сальковой Т.В., а позже к Краузе В.В.
Апелляционным определением от 19 февраля 2013 года по делу N 33-3679/2013, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала недействительными состоявшиеся торги по продаже недвижимого имущества от 06 ноября 2012 года в рамках исполнительного производства N 4469/12/61/23 в отношении должника - ООО "Южная строительная коммуникационная компания", в результате которых победителем торгов признана Салькова Т.В..
Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
05 сентября 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда разъяснила определение от 19 февраля 2013 года, указав в порядке разъяснения на принадлежность спорных объектов ООО "ЮСКК".
С 08 октября 2013 года по настоящее время собственником переданных в аренду нежилых зданий является Компания Эдельвейс Фининвест СА, что подтверждается свидетельством о праве собственности 23-АМ N 268129 и 23-АМ N 268132, выданным 08.10.2013 на основании Соглашения об отступном, заключенного 01 октября 2013 года между ООО "ЮСКК" и компанией Эдельвейс Фининвест СА.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица.
Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным собственником лицам.
Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 29.07.2013, на момент заключения договора аренды собственностью Краузе В.В. не являлось по причине признания торгов недействительными в феврале 2013 года, следовательно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оспариваемой сделкой нарушены права истца, поскольку ответчик распорядился чужой собственностью на условиях, не приемлемых для истца, так как размер арендной платы, установленный оспариваемым договором не только не приносит собственнику имущества дохода, на который он вправе рассчитывать, но и не покрывает расходы на содержание указанного имущества (затраты на коммунальные платежи).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Основания признания сделок недействительными указаны в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований в части оспаривания договора.
В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-01/472/2013-192 о государственной регистрации договора аренды от 29 июля 2013 года в отношении названных объектов недвижимого имущества судом отказано и в этой части судебный акт не обжалуется.
Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении ходатайства об отложении судебного заседания по причине нахождения в длительной командировке и невозможности обеспечить явку, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Суд первой инстанции не нарушил нормы процессуального права, приняв решение в отсутствие ИП Краузе В.В., извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из содержания частей 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении дела, то совершение данного процессуального действия является правом суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения.
Ответчик заявлял ходатайство об отложении судебного разбирательства и ранее (05.02.2015, л.д. 146, т. 1) и определением от 05.02.2015 судебное разбирательство было отложено на 03.03.2015. Однако, ответчик снова заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства (02.03.2015).
Между тем, невозможность личной явки в назначенное судом время не является основанием для отложения судебного заседания, поскольку ответчик вправе был воспользоваться услугами представителя.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о начале судебного процесса, мог представить отзыв, обеспечить явку представителя, заблаговременно заявить ходатайства, представить в суд доказательства, а также, учитывая состязательность процесса (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), мог воспользоваться иными правами, предусмотренными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик, реализуя свои права, мог и должен был предвидеть риск наступления последствий. Кроме того, ИП Краузе В.В. не представлено доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы о ничтожности соглашения об отступном не подтверждаются по заявленным основаниям, с учетом имеющихся материалов дела, а не рассмотрение отдельных ходатайств не привело к принятию неправильного по существу судебного акта.
Оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции приведенный довод апелляционной жалобы не подтверждает.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2015 по делу N А32-46718/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2015 N 15АП-7125/2015 ПО ДЕЛУ N А32-46718/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 15АП-7125/2015
Дело N А32-46718/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Марченко А.В., паспорт, доверенность от 24.07.2014
от ООО "Чор Минор": не явился, извещен
от ИП Краузе В.В.: не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Краузе Владимира Валерьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.03.2015 по делу N А32-46718/2014 (судья Григорьева Ю.С.)
по иску акционерного общества "Эдельвейс Фининвест СА"
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Чор Минор" (ИНН 2311088971, ОГРН 1062311037568); индивидуальному предпринимателю Краузе Владимиру Валерьевичу (ИНН 230803634464, ОГРНИП 313230822600075)
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды,
установил:
акционерное общество "Эдельвейс Фининвест" СА ("Edelweiss Fininvest SA") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чор Минор" (далее - ООО "Чор Минор"), индивидуальному предпринимателю Краузе Владимиру Валерьевичу (далее - ИП Краузе В.В,) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых зданий от 29 июля 2013 года, заключенного между ответчиками в отношении нежилого здания административного назначения, общей площадью 1083 кв. м, литер Т2, кадастровый номер 23:43:0403016:139, а также нежилого здания административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т3, кадастровый номер 23:43:0403016:140, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-01/472/2013-192 о государственной регистрации договора аренды от 29 июля 2013 года в отношении названных объектов недвижимого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением от 10.03.2015 иск удовлетворен частично. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды нежилых зданий от 29.07.2013, заключенный между Краузе Владимиром Валерьевичем и ООО "Чор Минор" в отношении нежилого здания административного назначения, общей площадью 1083 кв. м, литер Т2, кадастровый номер 23:43:0403016:139, а также нежилого здания административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т3, кадастровый номер 23:43:0403016:140, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2. В удовлетворении оставшейся части иска отказано. С ИП Краузе Владимира Валерьевича в пользу АО Эдельвейс Фининвест СА ("Edelweiss Fininvest SA") взыскано 2000 рублей расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде пропорционально удовлетворенным требованиям. С ООО "Чор Минор" в пользу АО Эдельвейс Фининвест СА ("Edelweiss Fininvest SA") взыскано 2000 рублей расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде пропорционально удовлетворенным требованиям.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Краузе В.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 10.03.2015, отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ООО "Чор Минор" добросовестно пользовалось спорными объектами и оплачивало предусмотренную договором аренды арендную плату, что подтверждается платежными поручениями. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, ООО "Чор Минор" является законным и добросовестным арендатором недвижимого имущества, находящегося по адресу г. Краснодар, ул. Старокубанская 143/2. По мнению Краузе В.В., сделка по отчуждению оспариваемых объектов из собственности ООО "ЮСКК" в собственность АО "Эдельвейс Фининвест" является ничтожной по иной причине, так как на момент заключения соглашения об отступном ООО "ЮСКК" не являлось собственником оспариваемых объектов и не имело право ими распоряжаться. Суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство об истребовании материалов дела из Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не вынес определения, сведения о принятом решении по результатам рассмотрения ходатайства не изложены в решении суда. Суд первой инстанции, не выполнив цели предварительного судебного заседания, не разрешив заявленные ходатайства, не получив истребуемые доказательства, с однозначным мнением ООО "Чор Минор" о невозможности дальнейшего рассмотрения дела, в том числе и перехода к судебному разбирательству до получения истребуемых доказательств, незаконно перешел согласно определению суда от 05.02.2015 к судебному разбирательству. Суд необоснованно отказал ИП Краузе В.В. в переносе судебного заседания, что привело к ущемлению прав заявителя как физического лица и участника судебного процесса.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение от 10.03.2015 без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что апелляционным определением от 19 февраля 2013 года по делу N 33-3679/2013, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала недействительными состоявшиеся торги по продаже недвижимого имущества от 06 ноября 2012 года в рамках исполнительного производства N 4469/12/61/23 в отношении должника - ООО "Южная строительная коммуникационная компания", в результате которых победителем торгов признана Салькова Т.В. (правопредшественник заявителя жалобы). Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 05 сентября 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда разъяснила определение от 19 февраля 2013 года, указав в порядке разъяснения на принадлежность спорных объектов ООО "ЮСКК". Указанные судебные акты послужили основанием для возвращения права собственности на объекты их законному собственнику - ООО "ЮСКК". Таким образом, в связи с признанием торгов в судебном порядке недействительными, собственником объектов недвижимого имущества в момент заключения договора аренды, а также в момент передачи объектов в аренду, являлось ООО "ЮСКК". В соответствии с п. 3.1 договора аренды от 29.07.2013, арендная плата установлена сторонами в размере 70 000 рублей. Причем, в соответствии с п. 3.2 договора - все расходы за пользование коммунальными услугами оплачиваются арендодателем самостоятельно и от своего имени. Как указал один из ответчиков - ООО "Чор Минор", ранее он арендовал указанное имущество по договору аренды с ООО "ЮСКК". Последний из таких договоров - договор N ЮА 015/12 аренды нежилых помещений, был заключен между ООО "Чор Минор" и ООО "ЮСКК" 01,06.2012. В соответствии с п. 3.1.1. указанного договора, сторонами определена стоимость фиксированной части арендной платы в размере 704 721,45 рублей. Кроме того, арендатор обязан оплачивать переменную часть арендной платы, состоящую из стоимости коммунальных платежей. Причем стоимость коммунальных платежей является весьма существенной составляющей арендных платежей. Так ООО "Чор Минор" за март 2013 года произвело оплату электроэнергии в размере 187 210,87 рублей (платежное поручение N 479 от 20.03.2013), за апрель 2013 года - 188 535,20 рублей (платежное поручение N 912 от 24.05.2013), за май 2013 года - 200 000 рублей (платежное поручение N 1114 от 25.06.2013). В период, когда собственником объектов недвижимого имущества стал истец, ОАО "НЭСК - энергосбыт" были выставлены счета на оплату электроэнергии на следующие суммы: за октябрь месяц 2013 года - 322 789,91 рублей, за ноябрь месяц 2013 года - 412 136,10 рублей, за декабрь месяц 2013 года - 432 487,79 рублей. Таким образом, только платежи за электроэнергию (а к коммунальным платежам относятся и затраты на водоснабжение, канализацию, отопление, вывоз мусора и т.д.), превышают размер арендной платы в месяц более, чем в два раза. Так как ООО "Чор Минор" было осведомлено о размерах коммунальных платежей в связи с тем, что длительное время являлось арендатором помещений, переданных в аренду по спорному договору, следовательно, доводы ООО "Чор Минор" о том, что оно является добросовестным владельцем, не могут быть приняты судом во внимание. В настоящее время собственником переданных в аренду нежилых зданий является Компания Эдельвейс Фининвест СА, что подтверждается свидетельством о праве собственности 23-АМ N 268129 и 23-АМ N 268132, выданным 08.10.2013 на основании Соглашения об отступном, заключенному 01 октября 2013 года между ООО "ЮСКК" и компанией Эдельвейс Фининвест СА. Кроме того, истцом получены выписки из ЕГРП, согласно которым по состоянию на 27.02.2015 собственником объектов по прежнему является Эдельвейс Фининвест СА. Право собственности истца на указанные объекты не оспорено и не отменено, причем заявитель жалобы, говоря о возможной ничтожности сделки - соглашения об отступном, приводит доводы, которые являются основанием оспоримости сделки, но не ее ничтожности.
В судебное заседание ответчики и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От конкурсного управляющего ООО "Чор Минор" Новикова Е.В. поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании.
Представитель истца оставила ходатайство об объявлении перерыва на усмотрение суда.
Рассмотрев указанное ходатайство апелляционная коллегия не нашла основания для его удовлетворения.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 июля 2013 года между Краузе Владимиром Валерьевичем и ООО "Чор Минор" был заключен договор аренды нежилых зданий на срок до 29 июля 2018 года. Указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 15 августа 2013 года, номер регистрации 23-23-01/472/2013-192.
В соответствии с актом приема-передачи от 29.07.2013 (приложение N 1 к договору аренды) арендодатель передал в аренду следующее имущество: нежилое здание административного назначения, площадь: общая 1083 кв. м, литер Т 2,, а также нежилое здание административного назначения общей площадью 287,2 кв. м, литер Т 3, расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Старокубанская, д. 143/2.
Собственником объектов, переданных в аренду по договору и акту приема-передачи от 29.07.2013 в момент передачи имущества в аренду являлось ООО "ЮСКК" на основании следующих документов: акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 26.08.2004, свидетельства 23-АД N 745652 о государственной регистрации права, выданного 29.07.2008, свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АИ N 370819, выданного 17.12.2010.
В результате состоявшихся в ноябре 2012 года торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и новым покупателем - Сальковой Т.В. (права которой позже в результате наследования перешли к Краузе В.В.), был заключен договор купли-продажи от 20.11.2012, право собственности на спорные объекты перешло к Сальковой Т.В., а позже к Краузе В.В.
Апелляционным определением от 19 февраля 2013 года по делу N 33-3679/2013, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала недействительными состоявшиеся торги по продаже недвижимого имущества от 06 ноября 2012 года в рамках исполнительного производства N 4469/12/61/23 в отношении должника - ООО "Южная строительная коммуникационная компания", в результате которых победителем торгов признана Салькова Т.В..
Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
05 сентября 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда разъяснила определение от 19 февраля 2013 года, указав в порядке разъяснения на принадлежность спорных объектов ООО "ЮСКК".
С 08 октября 2013 года по настоящее время собственником переданных в аренду нежилых зданий является Компания Эдельвейс Фининвест СА, что подтверждается свидетельством о праве собственности 23-АМ N 268129 и 23-АМ N 268132, выданным 08.10.2013 на основании Соглашения об отступном, заключенного 01 октября 2013 года между ООО "ЮСКК" и компанией Эдельвейс Фининвест СА.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица.
Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным собственником лицам.
Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 29.07.2013, на момент заключения договора аренды собственностью Краузе В.В. не являлось по причине признания торгов недействительными в феврале 2013 года, следовательно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оспариваемой сделкой нарушены права истца, поскольку ответчик распорядился чужой собственностью на условиях, не приемлемых для истца, так как размер арендной платы, установленный оспариваемым договором не только не приносит собственнику имущества дохода, на который он вправе рассчитывать, но и не покрывает расходы на содержание указанного имущества (затраты на коммунальные платежи).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Основания признания сделок недействительными указаны в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных требований в части оспаривания договора.
В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи N 23-23-01/472/2013-192 о государственной регистрации договора аренды от 29 июля 2013 года в отношении названных объектов недвижимого имущества судом отказано и в этой части судебный акт не обжалуется.
Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении ходатайства об отложении судебного заседания по причине нахождения в длительной командировке и невозможности обеспечить явку, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Суд первой инстанции не нарушил нормы процессуального права, приняв решение в отсутствие ИП Краузе В.В., извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Из содержания частей 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении дела, то совершение данного процессуального действия является правом суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения.
Ответчик заявлял ходатайство об отложении судебного разбирательства и ранее (05.02.2015, л.д. 146, т. 1) и определением от 05.02.2015 судебное разбирательство было отложено на 03.03.2015. Однако, ответчик снова заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства (02.03.2015).
Между тем, невозможность личной явки в назначенное судом время не является основанием для отложения судебного заседания, поскольку ответчик вправе был воспользоваться услугами представителя.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о начале судебного процесса, мог представить отзыв, обеспечить явку представителя, заблаговременно заявить ходатайства, представить в суд доказательства, а также, учитывая состязательность процесса (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), мог воспользоваться иными правами, предусмотренными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик, реализуя свои права, мог и должен был предвидеть риск наступления последствий. Кроме того, ИП Краузе В.В. не представлено доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы о ничтожности соглашения об отступном не подтверждаются по заявленным основаниям, с учетом имеющихся материалов дела, а не рассмотрение отдельных ходатайств не привело к принятию неправильного по существу судебного акта.
Оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции приведенный довод апелляционной жалобы не подтверждает.
На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2015 по делу N А32-46718/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)