Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру на основании договора купли-продажи, на которую имеются обременения правом пользования ответчиков, основанием данного обременения является договор найма жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Грицких Е.А.,
с участием прокурора Подвысоцкой Т.И.,
при секретаре Г.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Д. по доверенности Г.К. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Д. к К.С.В., К.Н.С., К.Н.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.И.С., К.Л.С. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать",
установила:
Д. обратился в суд с иском к К.С.В., К.Н.С., К.Н.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.И.С., К.Л.С., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора найма (коммерческого) жилого помещения, заключенного 26 августа 1999 года между К.С.В. и ООО "****" в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ****, выселении.
В обосновании иска указав, что Д. на основании договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2013 года, заключенного с ЗАО "М Банк", приобрел в собственность квартиру по адресу: ****, согласно выписки из ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, имеются обременения правом пользовании ответчиков, основанием данного обременения является договор найма жилого помещении, заключенный 26 августа 1999 года между К.С.В. и ООО "****", в договоре найма условия о сроках владения и пользования квартирой ответчиками, а также вознаграждение за наем, не указаны, что противоречит закону и нарушает права истца, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, к существенным обстоятельствам относятся - прекращение трудовых правоотношений между К.С.В. и ООО "****", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы на наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание К.С.В. вести переговоры с законным собственником квартиры, нарушение имущественных интересов истца и злоупотребление правом, ответчики не оплачивают коммунальные услуги за спорное жилое помещение.
Представители истца по доверенности Г.К., В. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Ответчик К.С.В. и его представитель по устному ходатайству Б. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях на иск.
Ответчики К.Н.С., К.Н.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.
Представитель органа опеки и попечительства Южнопортового района г. Москвы по доверенности К.О. в судебное заседание явилась, решение суда оставила на усмотрение суда.
Судом постановлено решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Д. по доверенности Г.К., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца Д. по доверенностям В., Г.К., Р., поддержавших апелляционную жалобу, ответчика К.С.В. и его представителя Б., возражавших против поданной жалобы, исследовав решения Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 мая 2010 года и 29 марта 2004 года, выслушав мнение прокурора Подвысоцкой Т.И., полагавшей оставить принятое решение без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда от 24 сентября 2014 года постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы представителя истца не имеется.
Судом установлено, что К.С.В. состоял с ООО "****" в трудовых отношениях на основании трудового контракта.
На основании договора найма жилого помещения от 26 августа 1999 года в целях приближения места жительства к месту работы наймодатель - ООО "****" предоставило нанимателю - К.С.В. принадлежащее Обществу на праве собственности спорное жилое помещение.
Согласно п. 11 договора найма жилого помещения от 26 августа 1999 года договор заключен на период работы нанимателя у наймодателя, но не свыше пяти лет; если по истечении пяти лет с момента заключения настоящего договора наниматель не прекратит трудовые отношения с наймодателем, договор подлежит заключению на новый срок на тех же условиях; в случае прекращения трудовых отношений с наймодателем до истечения указанного срока наниматель подлежит выселению из квартиры со всеми проживающими с ним лицами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Согласно дополнительному соглашению к договору найма жилого помещения от 26 августа 1999 года, п. 11 считается недействительным, и спорная жилая площадь передается К.С.В. в бессрочное пользование.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 июня 2001 года ООО "****" было признано банкротом.
В рамках исполнительного производства спорная квартира перешла в счет погашения имевшейся у ООО "****" задолженности в собственность ЗАО "****".
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 мая 2010 года, вступившим в законную силу 03 августа 2010 года, исковые требования ЗАО "****" к К.С.В., К.Н.Н., К.Н.С., и несовершеннолетним детям К.И.С., К.Л.С. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета были оставлены без удовлетворения. При этом судом было установлено, что спорная жилая площадь была передана К.С.В. и членам его семьи в бессрочное пользование, а ЗАО "****" приобрел квартиру с обременением.
Ранее решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 29 марта 2004 года, вступившим в законную силу 12 июля 2004 года, отказано в удовлетворении исковых требований АКБ "****" к К.С.В. и членам его семьи о выселении. Указанным судебным решением установлено, что К.С.В. и члены его семьи сохраняют за собой право пользования жилым помещением.
Истец Д. на основании договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2013 года, заключенного с ЗАО "****", зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве 03 апреля 2013 года, в настоящее время является собственником Х-комнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, общей площадью **** кв. м, жилой площадью **** кв. м.
Из вышеуказанного договора следует, что истец приобрел указанную квартиру за **** руб.
Из материалов регистрационного дела, полученного судом из Управления Росреестра по Москве, следует, что регистрация вышеуказанного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на указанный объект приостанавливались в связи с тем, что в договоре купли-продажи квартиры не содержалось сведений о наличии прав третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры.
13 марта 2013 года между истцом и ЗАО "****" заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору купли-продажи спорной квартиры, в который стороны договора внесли изменения в п. 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: "1.3 Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит за исключением следующего: В соответствии с договором найма жилого помещения от 26 августа 1999 года, заключенным между ООО "****" и К.С.В., квартира передана К.С.В. согласно пункта 7 этого договора и приложению к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное пользование для проживания его и членов его семьи: жены - К.Н.Н., **** года рождения, сына К.Н.С., **** года рождения на период работы К.С.В. в ООО "****", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 июня 2001 года сделана запись регистрации N ****. На дату заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы: наниматель К.С.В., жена нанимателя К.Н.Н., сын К.Н.С., **** года рождения, дочь К.Л.С., **** года рождения, сын К.И.С., **** года рождения. Покупатель согласен на приобретение квартиры с учетом указанных выше обременений".
В свидетельстве о государственной регистрации права на истца на спорную квартиру отмечено наличие ограничения (обременения) права: право пользования.
Квартира в настоящее время истцу не передана, в квартире проживают и зарегистрированы ответчики.
Истец Д. в обоснование заявленных исковых требований указывает, что договор найма жилого помещения, заключенный 26 августа 1999 года между ООО "****" и К.С.В., должен быть расторгнут в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, к существенным обстоятельствам относит прекращение трудовых правоотношений между К.С.В. и ООО "****", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы за наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание К.С.В. вести переговоры с законным собственником квартиры.
Разрешая возникший спор по существу, и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из положений ст. 450, 451 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что указанные истцом обстоятельства существенными не являются и в силу положений закона основанием для расторжения договора найма явиться не могут, все обстоятельства существовали на момент приобретения истцом права собственности на квартиру.
Судебная коллегия соглашается в полной мере с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях норм материального права.
При этом судом было верно указано, что истец приобрел спорную квартиру с обременением в виде бессрочного права пользования квартирой К.С.В. и членами его семьи, выразил согласие с наличием такого обременения, переход права собственности на квартиру в силу положений ст. 675 ГК РФ, не влечет изменения или расторжения заключенного договора, вследствие чего основания для расторжения договора и выселения К.С.В. и членов его семьи по доводам иска отсутствуют.
К тому же, что было отмечено выше, законность сохранения за К.С.В. и членами его семьи права бессрочного пользования спорным жилым помещением, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, неоднократно проверялась судебными инстанциями, и было подтверждено.
При вынесении судебного решения судом была дана надлежащая правовая оценка доводам истца о неуплате ответчиками коммунальных платежей, о наличии у них на праве собственности других жилых помещений, и о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указанные доводы судом обоснованно были признаны несостоятельными и не подлежащими принятию во внимание при разрешении спора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных судом доказательств по делу, вследствие чего не влекут оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права и фактических обстоятельств дела.
Возникшая у ответчиков задолженность по оплате коммунальных платежей может быть истребована истцом в рамках самостоятельного гражданского иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Д. по доверенности Г.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-46469/14
Требование: О расторжении договора найма жилого помещения, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец приобрел в собственность квартиру на основании договора купли-продажи, на которую имеются обременения правом пользования ответчиков, основанием данного обременения является договор найма жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N 33-46469/14
Судья: Федюнина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Морозовой Д.Х., Грицких Е.А.,
с участием прокурора Подвысоцкой Т.И.,
при секретаре Г.О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Д. по доверенности Г.К. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Д. к К.С.В., К.Н.С., К.Н.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.И.С., К.Л.С. о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать",
установила:
Д. обратился в суд с иском к К.С.В., К.Н.С., К.Н.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.И.С., К.Л.С., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора найма (коммерческого) жилого помещения, заключенного 26 августа 1999 года между К.С.В. и ООО "****" в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ****, выселении.
В обосновании иска указав, что Д. на основании договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2013 года, заключенного с ЗАО "М Банк", приобрел в собственность квартиру по адресу: ****, согласно выписки из ЕГРП и свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, имеются обременения правом пользовании ответчиков, основанием данного обременения является договор найма жилого помещении, заключенный 26 августа 1999 года между К.С.В. и ООО "****", в договоре найма условия о сроках владения и пользования квартирой ответчиками, а также вознаграждение за наем, не указаны, что противоречит закону и нарушает права истца, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, к существенным обстоятельствам относятся - прекращение трудовых правоотношений между К.С.В. и ООО "****", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы на наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание К.С.В. вести переговоры с законным собственником квартиры, нарушение имущественных интересов истца и злоупотребление правом, ответчики не оплачивают коммунальные услуги за спорное жилое помещение.
Представители истца по доверенности Г.К., В. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Ответчик К.С.В. и его представитель по устному ходатайству Б. в судебное заседание явились, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях на иск.
Ответчики К.Н.С., К.Н.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.
Представитель органа опеки и попечительства Южнопортового района г. Москвы по доверенности К.О. в судебное заседание явилась, решение суда оставила на усмотрение суда.
Судом постановлено решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Д. по доверенности Г.К., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца Д. по доверенностям В., Г.К., Р., поддержавших апелляционную жалобу, ответчика К.С.В. и его представителя Б., возражавших против поданной жалобы, исследовав решения Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 мая 2010 года и 29 марта 2004 года, выслушав мнение прокурора Подвысоцкой Т.И., полагавшей оставить принятое решение без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда от 24 сентября 2014 года постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы представителя истца не имеется.
Судом установлено, что К.С.В. состоял с ООО "****" в трудовых отношениях на основании трудового контракта.
На основании договора найма жилого помещения от 26 августа 1999 года в целях приближения места жительства к месту работы наймодатель - ООО "****" предоставило нанимателю - К.С.В. принадлежащее Обществу на праве собственности спорное жилое помещение.
Согласно п. 11 договора найма жилого помещения от 26 августа 1999 года договор заключен на период работы нанимателя у наймодателя, но не свыше пяти лет; если по истечении пяти лет с момента заключения настоящего договора наниматель не прекратит трудовые отношения с наймодателем, договор подлежит заключению на новый срок на тех же условиях; в случае прекращения трудовых отношений с наймодателем до истечения указанного срока наниматель подлежит выселению из квартиры со всеми проживающими с ним лицами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Согласно дополнительному соглашению к договору найма жилого помещения от 26 августа 1999 года, п. 11 считается недействительным, и спорная жилая площадь передается К.С.В. в бессрочное пользование.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 июня 2001 года ООО "****" было признано банкротом.
В рамках исполнительного производства спорная квартира перешла в счет погашения имевшейся у ООО "****" задолженности в собственность ЗАО "****".
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 мая 2010 года, вступившим в законную силу 03 августа 2010 года, исковые требования ЗАО "****" к К.С.В., К.Н.Н., К.Н.С., и несовершеннолетним детям К.И.С., К.Л.С. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета были оставлены без удовлетворения. При этом судом было установлено, что спорная жилая площадь была передана К.С.В. и членам его семьи в бессрочное пользование, а ЗАО "****" приобрел квартиру с обременением.
Ранее решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 29 марта 2004 года, вступившим в законную силу 12 июля 2004 года, отказано в удовлетворении исковых требований АКБ "****" к К.С.В. и членам его семьи о выселении. Указанным судебным решением установлено, что К.С.В. и члены его семьи сохраняют за собой право пользования жилым помещением.
Истец Д. на основании договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2013 года, заключенного с ЗАО "****", зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве 03 апреля 2013 года, в настоящее время является собственником Х-комнатной квартиры, расположенной по адресу: ****, общей площадью **** кв. м, жилой площадью **** кв. м.
Из вышеуказанного договора следует, что истец приобрел указанную квартиру за **** руб.
Из материалов регистрационного дела, полученного судом из Управления Росреестра по Москве, следует, что регистрация вышеуказанного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на указанный объект приостанавливались в связи с тем, что в договоре купли-продажи квартиры не содержалось сведений о наличии прав третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры.
13 марта 2013 года между истцом и ЗАО "****" заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору купли-продажи спорной квартиры, в который стороны договора внесли изменения в п. 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: "1.3 Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит за исключением следующего: В соответствии с договором найма жилого помещения от 26 августа 1999 года, заключенным между ООО "****" и К.С.В., квартира передана К.С.В. согласно пункта 7 этого договора и приложению к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное пользование для проживания его и членов его семьи: жены - К.Н.Н., **** года рождения, сына К.Н.С., **** года рождения на период работы К.С.В. в ООО "****", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 июня 2001 года сделана запись регистрации N ****. На дату заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы: наниматель К.С.В., жена нанимателя К.Н.Н., сын К.Н.С., **** года рождения, дочь К.Л.С., **** года рождения, сын К.И.С., **** года рождения. Покупатель согласен на приобретение квартиры с учетом указанных выше обременений".
В свидетельстве о государственной регистрации права на истца на спорную квартиру отмечено наличие ограничения (обременения) права: право пользования.
Квартира в настоящее время истцу не передана, в квартире проживают и зарегистрированы ответчики.
Истец Д. в обоснование заявленных исковых требований указывает, что договор найма жилого помещения, заключенный 26 августа 1999 года между ООО "****" и К.С.В., должен быть расторгнут в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, к существенным обстоятельствам относит прекращение трудовых правоотношений между К.С.В. и ООО "****", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы за наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание К.С.В. вести переговоры с законным собственником квартиры.
Разрешая возникший спор по существу, и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из положений ст. 450, 451 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что указанные истцом обстоятельства существенными не являются и в силу положений закона основанием для расторжения договора найма явиться не могут, все обстоятельства существовали на момент приобретения истцом права собственности на квартиру.
Судебная коллегия соглашается в полной мере с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях норм материального права.
При этом судом было верно указано, что истец приобрел спорную квартиру с обременением в виде бессрочного права пользования квартирой К.С.В. и членами его семьи, выразил согласие с наличием такого обременения, переход права собственности на квартиру в силу положений ст. 675 ГК РФ, не влечет изменения или расторжения заключенного договора, вследствие чего основания для расторжения договора и выселения К.С.В. и членов его семьи по доводам иска отсутствуют.
К тому же, что было отмечено выше, законность сохранения за К.С.В. и членами его семьи права бессрочного пользования спорным жилым помещением, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, неоднократно проверялась судебными инстанциями, и было подтверждено.
При вынесении судебного решения судом была дана надлежащая правовая оценка доводам истца о неуплате ответчиками коммунальных платежей, о наличии у них на праве собственности других жилых помещений, и о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указанные доводы судом обоснованно были признаны несостоятельными и не подлежащими принятию во внимание при разрешении спора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных судом доказательств по делу, вследствие чего не влекут оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права и фактических обстоятельств дела.
Возникшая у ответчиков задолженность по оплате коммунальных платежей может быть истребована истцом в рамках самостоятельного гражданского иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Д. по доверенности Г.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)