Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Судебным решением сделка по выдаче истцом доверенности и договор купли-продажи квартиры были признаны недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колбинова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Тютькиной З.А. и Нефедова О.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П.А.И. - П.С.С. на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 02 сентября 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования П.А.И. удовлетворить частично.
Погасить регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N *** на право общей долевой собственности П.А.И. на 4/5 доли квартиры N *** дома N *** по ул. К*** в г. Ульяновске.
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Заслушав доклад судьи Тютькиной З.А., объяснения представителя ОАО "Сбербанк России" - К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
П.А.И. обратился в суд с иском к А., ОАО "Сбербанк России" в лице Ульяновского отделения N 8588 о признании договора ипотеки недействительным, прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Требования мотивировал тем, что решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21 ноября 2012 года был удовлетворен его иск к А., П.А.А. Сделка по выдаче истцом доверенности от 02 августа 2011 года на имя П.А.А. и договор купли-продажи квартиры N *** дома N *** по улице К*** в г. Ульяновске от 17 сентября 2011 года, заключенный между П.А.И., П.А.А., А., были признаны недействительными. Также данным решением прекращено право собственности А. на указанную квартиру, право общей долевой собственности на квартиру признано за П.А.И. в размере 4/5 доли, за П.А.А. - 1/5 доли.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 19 марта 2013 года вышеуказанное решение оставлено без изменения, а апелляционные жалобы П.А.А. и А. - без удовлетворения.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 24 мая 2013 года П.А.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру, в котором содержится запись о существующем ограничении (обременении) права, в частности, ипотека в силу закона. Данная запись произведена на основании заключенного А. и Сбербанком России договора ипотеки.
Поскольку право собственности А. на квартиру прекращено решением суда, то договор ипотеки в отношении указанной квартиры, заключенный между А. и Ульяновским филиалом ОАО Сбербанка России должен быть расторгнут, а регистрационная запись об ипотеке погашена.
Истец просил суд признать договор ипотеки, заключенный между А. и Ульяновским филиалом Сбербанка России, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. *** недействительным, как заключенный на основании ничтожной сделки, прекратить ипотеку, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области погасить регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N ***.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены П.А.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель П.А.И. - П.С.С. просит решение суда отменить. Полагает, что поскольку нет перехода права собственности, не может быть и перехода ответственности заложенным имуществом перед кредитором за третьих лиц. Ссылается на ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 107-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указывает, что прекращение ипотеки в данном случае расторжение договора залога (ипотеки), заключенного в рамках кредитного договора обязательно. Необоснованно суд не исследовал кредитный договор, заключенный между банком и А.
А., П.А.И. и его представитель - П.С.С., П.А.А., представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были надлежащим образом извещены. Об уважительности причин своего отсутствия суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 2 статьи 1 данного Закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 2 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Из материалов дела следует, что П.А.А. и П.А.И. принадлежит на праве общей долевой собственности квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. *** (1/5 доли и 4/5 доли соответственно).
17 сентября 2011 года между П.А.А., действующим от своего имени и от имени П.А.И. на основании нотариально удостоверенной доверенности, и А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
По условиям договора стоимость вышеуказанной квартиры в размере 1 260 000 руб. оплачивается покупателем в следующем порядке: 160 000 руб. передаются продавцу до подписания договора, оставшаяся денежная сумма в размере 1 100 000 рублей будет передана продавцу покупателем за счет кредитных средств согласно кредитному договору за N *** от 16.09.2011 г. (договор ипотеки), заключенному в г. Ульяновске между ОАО "Сбербанк России" и А., со сроком погашения кредита на срок 180 месяцев под 12,4% годовых.
Согласно кредитному договору N *** от 16.09.2011 г. (договор ипотеки) заключенному между банком и А. в залог банку предоставлен объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
Вступившим в законную силу решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21.11.2012 г. удовлетворены исковые требования П.А.И. к А., П.А.А. Признана недействительной сделка по выдаче П.А.И. доверенности от 02.08.2011 г. на имя П.А.А., также признана недействительной сделка купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. К*** в г. Ульяновске от 17.09.2011 г., заключенная между П.А.И., П.А.А. и А. Суд прекратил право собственности А. на спорную квартиру и признал право общей долевой собственности на нее за П.А.И. (4/5 доли) и за П.А.А. (1/5 доли). С П.А.А. в пользу А. взысканы полученные в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2011 года денежные средства в сумме 1 260 000 рублей.
На основании вышеуказанного решения суда П.А.И. выдано свидетельство от 24.05.2013 г. о государственное регистрации права на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
В указанном свидетельстве имеются сведения об обременении права в виде ипотеки в силу закона.
Установив вышеуказанные обстоятельства, дав оценку всем представленным по делу доказательствам в их совокупности, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований П.А.И. и погасил регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N *** лишь в отношении принадлежащей истцу доли имущества.
С данными выводами судебная коллегия соглашается.
Районный суд правомерно пришел к выводу о том, что при заключении договора с А. банк, предоставляя ей денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности П.А.И. и П.А.А. на объект недвижимости в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права.
До вынесения Засвияжским районным судом г. Ульяновска решения по делу о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, оснований считать установленным факт отсутствия права на распоряжение собственностью П.А.И. на объект недвижимости не имелось. При заключении договора о залоге банк располагал документальным подтверждением законного основания владения и распоряжения спорным имуществом.
Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса РФ. Залог прекращается в частности: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса РФ; в случае гибели заложенной вещи; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.
В силу п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.
Как верно указано судом, несмотря на то обстоятельство, что кредитные обязательства по кредитному договору N *** от 16.09.2011 г., обеспечиваемые договором ипотеки, исполняются заемщиком А. должным образом, до настоящего времени в полном объеме они не исполнены. В связи с чем банк как залогодержатель сохраняет право залога на заложенное имущество. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с неисполнением обязательств обеспеченных залогом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права, а также о том, что квартира является единым объектом и подлежит освобождению от обременения полностью, судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Более того, суд апелляционной инстанции полагает, что сохранение записи об ипотеке в отношении 1/5 доли квартиры права истца не нарушает, поскольку в отношении принадлежащей ему доли имущества исковые требования удовлетворены судом.
Таким образом, решение является законным и обоснованным, принято при полной и объективной оценке представленных по делу доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 02 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П.А.И. - П.С.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4251/2013
Требование: О признании договора ипотеки недействительным, прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Судебным решением сделка по выдаче истцом доверенности и договор купли-продажи квартиры были признаны недействительными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-4251/2013
Судья Колбинова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Тютькиной З.А. и Нефедова О.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя П.А.И. - П.С.С. на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 02 сентября 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования П.А.И. удовлетворить частично.
Погасить регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N *** на право общей долевой собственности П.А.И. на 4/5 доли квартиры N *** дома N *** по ул. К*** в г. Ульяновске.
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Заслушав доклад судьи Тютькиной З.А., объяснения представителя ОАО "Сбербанк России" - К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
П.А.И. обратился в суд с иском к А., ОАО "Сбербанк России" в лице Ульяновского отделения N 8588 о признании договора ипотеки недействительным, прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Требования мотивировал тем, что решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21 ноября 2012 года был удовлетворен его иск к А., П.А.А. Сделка по выдаче истцом доверенности от 02 августа 2011 года на имя П.А.А. и договор купли-продажи квартиры N *** дома N *** по улице К*** в г. Ульяновске от 17 сентября 2011 года, заключенный между П.А.И., П.А.А., А., были признаны недействительными. Также данным решением прекращено право собственности А. на указанную квартиру, право общей долевой собственности на квартиру признано за П.А.И. в размере 4/5 доли, за П.А.А. - 1/5 доли.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 19 марта 2013 года вышеуказанное решение оставлено без изменения, а апелляционные жалобы П.А.А. и А. - без удовлетворения.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 24 мая 2013 года П.А.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру, в котором содержится запись о существующем ограничении (обременении) права, в частности, ипотека в силу закона. Данная запись произведена на основании заключенного А. и Сбербанком России договора ипотеки.
Поскольку право собственности А. на квартиру прекращено решением суда, то договор ипотеки в отношении указанной квартиры, заключенный между А. и Ульяновским филиалом ОАО Сбербанка России должен быть расторгнут, а регистрационная запись об ипотеке погашена.
Истец просил суд признать договор ипотеки, заключенный между А. и Ульяновским филиалом Сбербанка России, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. *** недействительным, как заключенный на основании ничтожной сделки, прекратить ипотеку, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области погасить регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N ***.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены П.А.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель П.А.И. - П.С.С. просит решение суда отменить. Полагает, что поскольку нет перехода права собственности, не может быть и перехода ответственности заложенным имуществом перед кредитором за третьих лиц. Ссылается на ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 107-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указывает, что прекращение ипотеки в данном случае расторжение договора залога (ипотеки), заключенного в рамках кредитного договора обязательно. Необоснованно суд не исследовал кредитный договор, заключенный между банком и А.
А., П.А.И. и его представитель - П.С.С., П.А.А., представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были надлежащим образом извещены. Об уважительности причин своего отсутствия суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 2 статьи 1 данного Закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 2 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Из материалов дела следует, что П.А.А. и П.А.И. принадлежит на праве общей долевой собственности квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. *** (1/5 доли и 4/5 доли соответственно).
17 сентября 2011 года между П.А.А., действующим от своего имени и от имени П.А.И. на основании нотариально удостоверенной доверенности, и А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
По условиям договора стоимость вышеуказанной квартиры в размере 1 260 000 руб. оплачивается покупателем в следующем порядке: 160 000 руб. передаются продавцу до подписания договора, оставшаяся денежная сумма в размере 1 100 000 рублей будет передана продавцу покупателем за счет кредитных средств согласно кредитному договору за N *** от 16.09.2011 г. (договор ипотеки), заключенному в г. Ульяновске между ОАО "Сбербанк России" и А., со сроком погашения кредита на срок 180 месяцев под 12,4% годовых.
Согласно кредитному договору N *** от 16.09.2011 г. (договор ипотеки) заключенному между банком и А. в залог банку предоставлен объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
Вступившим в законную силу решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21.11.2012 г. удовлетворены исковые требования П.А.И. к А., П.А.А. Признана недействительной сделка по выдаче П.А.И. доверенности от 02.08.2011 г. на имя П.А.А., также признана недействительной сделка купли-продажи квартиры N *** дома N *** по ул. К*** в г. Ульяновске от 17.09.2011 г., заключенная между П.А.И., П.А.А. и А. Суд прекратил право собственности А. на спорную квартиру и признал право общей долевой собственности на нее за П.А.И. (4/5 доли) и за П.А.А. (1/5 доли). С П.А.А. в пользу А. взысканы полученные в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17 сентября 2011 года денежные средства в сумме 1 260 000 рублей.
На основании вышеуказанного решения суда П.А.И. выдано свидетельство от 24.05.2013 г. о государственное регистрации права на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
В указанном свидетельстве имеются сведения об обременении права в виде ипотеки в силу закона.
Установив вышеуказанные обстоятельства, дав оценку всем представленным по делу доказательствам в их совокупности, правильно применив нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований П.А.И. и погасил регистрационную запись об ипотеке от 24 мая 2013 года N *** лишь в отношении принадлежащей истцу доли имущества.
С данными выводами судебная коллегия соглашается.
Районный суд правомерно пришел к выводу о том, что при заключении договора с А. банк, предоставляя ей денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности П.А.И. и П.А.А. на объект недвижимости в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права.
До вынесения Засвияжским районным судом г. Ульяновска решения по делу о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, оснований считать установленным факт отсутствия права на распоряжение собственностью П.А.И. на объект недвижимости не имелось. При заключении договора о залоге банк располагал документальным подтверждением законного основания владения и распоряжения спорным имуществом.
Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса РФ. Залог прекращается в частности: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса РФ; в случае гибели заложенной вещи; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.
В силу п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.
Как верно указано судом, несмотря на то обстоятельство, что кредитные обязательства по кредитному договору N *** от 16.09.2011 г., обеспечиваемые договором ипотеки, исполняются заемщиком А. должным образом, до настоящего времени в полном объеме они не исполнены. В связи с чем банк как залогодержатель сохраняет право залога на заложенное имущество. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с неисполнением обязательств обеспеченных залогом.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального права, а также о том, что квартира является единым объектом и подлежит освобождению от обременения полностью, судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм права.
Более того, суд апелляционной инстанции полагает, что сохранение записи об ипотеке в отношении 1/5 доли квартиры права истца не нарушает, поскольку в отношении принадлежащей ему доли имущества исковые требования удовлетворены судом.
Таким образом, решение является законным и обоснованным, принято при полной и объективной оценке представленных по делу доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 02 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя П.А.И. - П.С.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)