Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Согласие банка на заключение договора цессии получено не было, договор заключен сторонами после подписания участником долевого строительства акта приема-передачи квартиры, а следовательно, оспариваемая сделка противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, договор цессии не прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего <Ф.И.О.>9
судей Гордейчук Е.Б., Пшеничниковой С.В.
по докладу судьи <Ф.И.О.>9
при секретаре <Ф.И.О.>6
слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ИП <Ф.И.О.>7 на решение Советского районного суда <...> от <...>.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
ООО "Центр-Актив" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю <Ф.И.О.>2, <Ф.И.О.>1 о признании договора уступки права требования недействительным.
В обоснование заявленных требований указано, что <...> между <Ф.И.О.>2 и <Ф.И.О.>1 был заключен договор уступки права требования N <...>, согласно которому <Ф.И.О.>1 как цедент уступила, а <Ф.И.О.>8 как цессионарий принял на себя права и обязанности в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве N <...> от <...>, заключенному между <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив". По данному договору ООО "Центр - Актив" обязалось построить многоэтажный жилой дом и передать <Ф.И.О.>1 двухкомнатную квартиру <...> на седьмом этаже секции 2 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, Прикубанский внутригородской округ, квартал 1, литер 6. Между тем, из договора уступки права (цессии) <...> от <...> следует, что его предметом является передача прав и обязанностей в части взыскания с ООО "Центр - Актив" неустойки от <Ф.И.О.>1 <Ф.И.О.>2 по договору участия в долевом строительстве N <...> от <...>, заключенному между <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив". <Ф.И.О.>10 то же время <...> ООО "Центр - Актив" и <Ф.И.О.>1 подписали акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом вышеуказанного договора участия в долевом строительстве <...>. Таким образом, договор уступки права (цессии) заключен сторонами после подписания участником долевого строительства <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив" акта приема-передачи квартиры, а следовательно, оспариваемая сделка уступки права (цессии) противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, договор уступки права (цессии) <...> от <...> также должен был быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах юстиции, однако из имеющегося у ООО "Центр - Актив" договора уступки права (цессии) усматривается, что он не прошел государственную регистрацию в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 389 ГК РФ, в связи с чем, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, является недействительной сделкой. Также из договора участия в долевом строительстве N <...> от <...> усматривается, что <Ф.И.О.>1 как участник долевого строительства приобретал у ООО "Центр - Актив" квартиру, в том числе за счет кредитных средств, выданных ОАО "Сбербанк России", согласно кредитному договору <...> от <...> года. В п. 4.2.2 договора участия в долевом строительстве указано, что права требования участника долевого строительства находятся в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Таким образом, начисленная <Ф.И.О.>1 за просрочку исполнения обязательства ООО "Центр - Актив" сумма неустойки входит в предмет залога, а из договора уступки права (требования) усматривается, что согласие банка на заключение договора уступки права (цессии) получено не было, чем существенно нарушены права ОАО "Сбербанк России". Поскольку согласие ОАО "Сбербанк России" на заключение оспариваемого договора уступки права (требования) <Ф.И.О.>1 получено не было, этот договор является недействительной сделкой. В связи с чем, ООО "Центр - Актив" просил признать недействительной сделкой договор уступки права (цессии) <...> от <...>, заключенный между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2.
Решением Советского районного суда <...> от <...> исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ИП <Ф.И.О.>7 просит отменить решение суда как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда лица, участвующие в деле, не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, что договор уступки прав (цессии) <...> был заключен между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2 <...> г.
В соответствии с п. 1.1. данного договора цедент (<Ф.И.О.>1) уступает, а цессионарий (ИП <Ф.И.О.>2) принимает права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> г., заключенному между цедентом (<Ф.И.О.>1) и ООО "Центр - Актив", в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с <...> по <...> в размере <...>.
<Ф.И.О.>1 в адрес ООО "Центр - Актив" было направлено уведомление о передаче ИП <Ф.И.О.>2 право требования долга по неустойке по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> в общем размере <...>.
Также, из материалов дела следует, что ИП <Ф.И.О.>2 в ООО "Центр - Актив" была направлена претензия с требованием в срок не позднее <...> погасить задолженность, образовавшуюся по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с <...> по <...> в размере <...>.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 11 ФЗ <...> "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...> прошел государственную регистрацию, однако договор уступки прав (цессии) <...> от <...> г., заключенный <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Кроме того, <...> уже был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства с <Ф.И.О.>1, в то время как договор уступки прав (цессии) <...> был заключен между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2 только <...> г.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность по выплате неустойки возникает у застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора цессии у цедента не могло возникнуть право требования неустойки по договору участия в долевом строительстве, равно как и возможность заключения договора уступки данного права требования третьему лицу.
На основании изложенного, суд правомерно признал недействительным договор уступки права (цессии) <...> от <...>, заключенный между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2.
Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего дела не допущено.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда <...> от <...> оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-9922/2015
Требование: О признании договора уступки права требования недействительным.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Согласие банка на заключение договора цессии получено не было, договор заключен сторонами после подписания участником долевого строительства акта приема-передачи квартиры, а следовательно, оспариваемая сделка противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, договор цессии не прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-9922/15
судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего <Ф.И.О.>9
судей Гордейчук Е.Б., Пшеничниковой С.В.
по докладу судьи <Ф.И.О.>9
при секретаре <Ф.И.О.>6
слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ИП <Ф.И.О.>7 на решение Советского районного суда <...> от <...>.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
ООО "Центр-Актив" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю <Ф.И.О.>2, <Ф.И.О.>1 о признании договора уступки права требования недействительным.
В обоснование заявленных требований указано, что <...> между <Ф.И.О.>2 и <Ф.И.О.>1 был заключен договор уступки права требования N <...>, согласно которому <Ф.И.О.>1 как цедент уступила, а <Ф.И.О.>8 как цессионарий принял на себя права и обязанности в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве N <...> от <...>, заключенному между <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив". По данному договору ООО "Центр - Актив" обязалось построить многоэтажный жилой дом и передать <Ф.И.О.>1 двухкомнатную квартиру <...> на седьмом этаже секции 2 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, Прикубанский внутригородской округ, квартал 1, литер 6. Между тем, из договора уступки права (цессии) <...> от <...> следует, что его предметом является передача прав и обязанностей в части взыскания с ООО "Центр - Актив" неустойки от <Ф.И.О.>1 <Ф.И.О.>2 по договору участия в долевом строительстве N <...> от <...>, заключенному между <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив". <Ф.И.О.>10 то же время <...> ООО "Центр - Актив" и <Ф.И.О.>1 подписали акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом вышеуказанного договора участия в долевом строительстве <...>. Таким образом, договор уступки права (цессии) заключен сторонами после подписания участником долевого строительства <Ф.И.О.>1 и ООО "Центр - Актив" акта приема-передачи квартиры, а следовательно, оспариваемая сделка уступки права (цессии) противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Кроме того, договор уступки права (цессии) <...> от <...> также должен был быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах юстиции, однако из имеющегося у ООО "Центр - Актив" договора уступки права (цессии) усматривается, что он не прошел государственную регистрацию в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 389 ГК РФ, в связи с чем, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, является недействительной сделкой. Также из договора участия в долевом строительстве N <...> от <...> усматривается, что <Ф.И.О.>1 как участник долевого строительства приобретал у ООО "Центр - Актив" квартиру, в том числе за счет кредитных средств, выданных ОАО "Сбербанк России", согласно кредитному договору <...> от <...> года. В п. 4.2.2 договора участия в долевом строительстве указано, что права требования участника долевого строительства находятся в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Таким образом, начисленная <Ф.И.О.>1 за просрочку исполнения обязательства ООО "Центр - Актив" сумма неустойки входит в предмет залога, а из договора уступки права (требования) усматривается, что согласие банка на заключение договора уступки права (цессии) получено не было, чем существенно нарушены права ОАО "Сбербанк России". Поскольку согласие ОАО "Сбербанк России" на заключение оспариваемого договора уступки права (требования) <Ф.И.О.>1 получено не было, этот договор является недействительной сделкой. В связи с чем, ООО "Центр - Актив" просил признать недействительной сделкой договор уступки права (цессии) <...> от <...>, заключенный между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2.
Решением Советского районного суда <...> от <...> исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ИП <Ф.И.О.>7 просит отменить решение суда как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда лица, участвующие в деле, не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, что договор уступки прав (цессии) <...> был заключен между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2 <...> г.
В соответствии с п. 1.1. данного договора цедент (<Ф.И.О.>1) уступает, а цессионарий (ИП <Ф.И.О.>2) принимает права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> г., заключенному между цедентом (<Ф.И.О.>1) и ООО "Центр - Актив", в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с <...> по <...> в размере <...>.
<Ф.И.О.>1 в адрес ООО "Центр - Актив" было направлено уведомление о передаче ИП <Ф.И.О.>2 право требования долга по неустойке по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> в общем размере <...>.
Также, из материалов дела следует, что ИП <Ф.И.О.>2 в ООО "Центр - Актив" была направлена претензия с требованием в срок не позднее <...> погасить задолженность, образовавшуюся по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <...> в части неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с <...> по <...> в размере <...>.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 11 ФЗ <...> "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...> прошел государственную регистрацию, однако договор уступки прав (цессии) <...> от <...> г., заключенный <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Кроме того, <...> уже был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства с <Ф.И.О.>1, в то время как договор уступки прав (цессии) <...> был заключен между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2 только <...> г.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность по выплате неустойки возникает у застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора цессии у цедента не могло возникнуть право требования неустойки по договору участия в долевом строительстве, равно как и возможность заключения договора уступки данного права требования третьему лицу.
На основании изложенного, суд правомерно признал недействительным договор уступки права (цессии) <...> от <...>, заключенный между <Ф.И.О.>1 и ИП <Ф.И.О.>2.
Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего дела не допущено.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда <...> от <...> оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)