Судебные решения, арбитраж
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бирюлина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Софиной И.М.,
судей Аврамовой Н.В., Фроловой Ж.А.,
при секретаре судебного заседания Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по исковым заявлениям, к Правительству Курганской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области, государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, встречному исковому заявлению Правительства Курганской области к, государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Курганский государственный колледж" о признании недействительным договоров социального найма
по апелляционной жалобе Правительства Курганской области на решение Курганского городского суда Курганской области от 15 января 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования В.Н., В.С. к Правительству Курганской области, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за в порядке приватизации право собственности на квартиру общей площадью кв. м, расположенную по адресу:.
Признать за в порядке приватизации право собственности на квартиру общей площадью кв. м, расположенную по адресу:
В удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области В.Н., В.С. отказать.
Встречные исковые требования Правительства Курганской области к В.Н., В.С., ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании недействительными договора социального найма жилого помещения от 06.04.2011 г., заключенного между В.Н. и ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж", соглашения N 1 к договору социального найма от 06.04.2011 г., договора социального найма жилого помещения от 08.04.2011 г., заключенного между В.С. и ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж", оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., пояснения истца В.Н., представителя ответчика Правительства Курганской области Л.М., судебная коллегия
установила:
В.Н. и В.С. обратились в суд с исками к Правительству Курганской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации.
Определением Курганского городского суда Курганской области от 19.03.2013 гражданские дела по искам В.Н. и В.С. объединены в одно производство (том 1 л.д. 103).
В обоснование исковых требований указывали, что 21.06.2009 в связи с трудовыми отношениями ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (в настоящее время - ГБПОУ "Курганский государственный колледж") предоставило для проживания В.Н. комнаты для проживания ее сына В.С. - комнаты в общежитии по адресу:. В 2011 году с согласия колледжа и на основании постановлений Администрации города Кургана от 21.02.2011 и В.Н. и В.С. осуществили перепланировку и переустройство выделенных им жилых комнат с присоединением нежилых помещений, в результате чего образованы квартиры и соответственно. После этого с ними заключены договоры социального найма вновь образованных жилых помещений, открыты лицевые счета, на которые они вносят плату за жилые помещения и коммунальные услуги согласно действующим тарифам. Истцы зарегистрированы по месту жительства в данных жилых помещениях, несут расходы по ремонту жилья. Ссылаясь на распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.10.2002, решение Курганской городской Думы от 20.04.2005 и постановление Администрации города Кургана от 08.07.2005, полагали, что в настоящее время здание общежития по адресу: должно находиться в муниципальной собственности города Кургана, а расположенные в нем жилые помещения могут переходить в собственность нанимателей в порядке приватизации. Однако, фактически здание находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Курганской области и передано в оперативное управление ГБПОУ "Курганский государственный колледж". Кроме того, полагали, что здание статус общежития утратило, поскольку в нем отсутствует мебель и другие предметы культурно-бытового назначения, вспомогательные помещения, проживающие не обеспечиваются инвентарем, жилые помещения используются не только студентами и работниками колледжа на период их учебы или работы, граждане проживают в жилых помещения на условиях договоров найма, оплату коммунальных услуг осуществляют по общегородским тарифам, за свой счет производят перепланировку и переустройство помещений, ремонт. Спорные помещения являются изолированными квартирами, для их эксплуатации не требуется использование иных вспомогательных помещений дома. Таким образом, законодательный запрет на приватизацию квартир отсутствует.
В.Н. с учетом изменения исковых требований просила суд признать за ней право собственности в порядке приватизации на квартиру общей площадью кв. м по адресу:.
В.С. в окончательном варианте исковых требований просил суд признать за ним право собственности на квартиру, общей площадью кв. м по адресу:.
Правительство Курганской области обратилось в суд со встречным иском к В.Н., В.С., ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании недействительными договоров социального найма жилых помещений от 06.04.2011 и от 08.04.2011, заключенных между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" и В.Н., В.С.
В обоснование встречных исковых требований указывало, что оспариваемые договоры социального найма не соответствуют требованиям жилищного законодательства, поскольку здание по адресу:, где располагаются предоставленные ответчикам комнаты, построено, принято в эксплуатацию и эксплуатируется в качестве общежития, находится в оперативном управлении колледжа, решение уполномоченного органа об исключении здания или жилых помещений из специализированного жилищного фонда не принималось. Жилые помещения в данном общежитии предоставлены В.Н. и В.С. ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" для временного проживания на период трудовых отношений В.Н. 06.04.2011 ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" заключило с В.Н. договор социального найма, а 08.04.2011 - с В.С., не имея на то согласия собственника жилых помещений - Российской Федерации. В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) комнаты в общежитии не могут являться предметом договора социального найма. Также обращало внимание на то, что ответчики не состояли и не состоят на учете нуждающихся получении жилья в Администрации города Кургана, решение о предоставлении им спорных жилых помещений по договорам социального найма уполномоченным органом не принималось, то есть порядок заключения договоров социального найма нарушен, что влечет недействительность таких договоров. Кроме того, заключенные с истцами договоры нарушают права Курганской области, как собственника жилых помещений в здании общежития.
В судебном заседании истец В.Н., являющаяся в том числе представителем истца В.С. по доверенности, на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске, настаивала, с требованиями встречного искового заявления не соглашалась. Дополнительно поясняла, что отсутствие недвижимости в собственности является самостоятельным основанием для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, что и явилось основанием для заключения с ней и ее сыном договоров социального найма. Полагала, что права Правительства Курганской области оспариваемыми договорами нарушены не были, поскольку на момент их заключения Курганская область не являлась собственником здания или спорных жилых помещений. Письменными материалами дела подтвержден факт перевода здания в 2006 году в жилищный фонд социального использования, в дальнейшем статус здания не изменялся. Заявила ходатайство о применении к встречным требованиям последствий пропуска срока исковой давности.
Представитель ответчика Правительства Курганской области - С.М., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не соглашалась, поддерживая доводы встречного искового заявления. Считала, что срок исковой давности оспаривания договора социального найма не пропущен, поскольку Правительство Курганской области не является правопреемником предыдущего собственника или уполномоченного им лица, о заключении данного договора при принятии объекта недвижимости не знало до начала судебного спора.
Представитель ответчика ГБПОУ "Курганский государственный колледж" и третьего лица Главного управления образования Курганской области по доверенности С.Н. поддерживала требования встречного искового заявления, с исками В-ных не соглашалась, поясняла, что в соответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан жилые помещения, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений, вне зависимости от вида жилищного фонда, к которому они отнесены. Обращала внимание на то, что получено согласие собственника на заключение договоров социального найма в отношении пяти квартир из десяти, о передаче которых на условиях социального найма ходатайствовал колледж. При таких обстоятельствах полагала необоснованным утверждение об изменении статуса всех жилых помещений здания.
Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - Б., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Встречные исковые требования Правительства Курганской области считала обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Л.Е. исковые требования В-ных поддерживала, поясняла, что ранее проживала в <...>, в целях трудоустройства переехала в г. Курган и зарегистрировалась по месту жительства своей тети В.Н.
Третье лицо К. также поддержала требования первоначального иска. Указывала, что она и ее несовершеннолетняя дочь проживают совместно с В.С. в предоставленной ему по договору социального найма квартире. Брак с В.С. не зарегистрирован. Ее дочь ранее воспользовалась правом приватизации жилого помещения.
Суд исковые требования В.Н. и В.С. удовлетворил, в удовлетворении встречных исковых требований Правительства Курганской области отказал, постановив изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Правительство Курганской области просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований встречного искового заявления Правительства Курганской области, отказе в удовлетворении исковых требований В-ных. В обоснование несогласия с постановленным решением вновь приводит доводы, изложенные во встречном исковом заявлении. Оспаривая вывод суда о переводе спорных жилых помещений из специализированного жилищного фонда в государственный жилищный фонд социального использования, указывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ уполномоченным органом соответствующее решение не принималось. Письмо ТУ Росимущества в Курганской области о согласии на приватизацию отдельных комнат, среди которых спорные не указаны, свидетельствует об отсутствии согласия уполномоченного лица на изменение статуса предоставленных истцам жилых помещений специализированного жилищного фонда. Пределы пользования и распоряжения имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за образовательным учреждением, определены Федеральным законом от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", запрещающим приватизацию общежитий, переданных в оперативное управление таким учреждениям. Вывод суда о нуждаемости истцов в жилом помещении, по мнению апеллянта, основан на неверном толковании норм материального права, поскольку истцы на учете нуждающихся в жилом помещении в Администрации города Кургана не состояли, уполномоченный орган решения о заключении с истцами договоров социального найма не принимал. Кроме того, вновь указывает на то, что предметом договора социального найма не могут являться комнаты в общежитии.
Департамент имущественных и земельных отношений в письменных возражениях на апелляционную жалобу поддерживает позицию Правительства Курганской области.
В.Н. и В.С. в возражениях на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Правительства Курганской области Л.М. на удовлетворении жалобы настаивала. Истец В.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Другие участники спора в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что здание по было построено и введено в эксплуатацию в 1978 году как общежитие Курганского строительного техникума на 537 мест (решение Исполкома Курганского городского совета депутатов трудящихся от 26.01.1972 N 23 об отводе земельного участка Курганскому строительному техникуму для строительства общежития, акт об отводе земельного участка от 02.02.1972, типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 26.06.1975, регистрационное удостоверение от 02.12.1983 N 799, адресная справка от 13.10.2008 МУ "Административно-техническая инспекция города Кургана", технический паспорт здания по состоянию на 23.10.2008 - том 1 л.д. 79, 84, 80-82, 83, 77, 70-76).
Приказом Федерального агентства по образованию от 24.03.2006 N 197 ФГОУ СПО "Курганский строительный техникум" переименовано в ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж". Распоряжением ТУ Росимущества в Курганской области от 24.08.2006 N 537 здание общежития по внесено в реестр федерального имущества и закреплено на праве оперативного управления за ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж".
Приказом Федерального агентства по образованию от 18.04.2008 N 348 ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж" переименовано в ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж".
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 N 2413-р и постановления Правительства Курганской области от 30.12.2011 N 677 ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" переименовано в ГБОУ СПО "Курганский государственный колледж" и передано из федеральной собственности в государственную собственность Курганской области. Распоряжением ТУ Росимущества в Курганской области от 31.01.2012 N 71 утвержден перечень федерального имущества колледжа, передаваемого в собственность Курганской области, в который включено здание общежития по (том 1 л.д. 140, 141, 142-144, 145).
Таким образом, общежитие по является государственной собственностью Курганской области, передано в оперативное управление ГБОУ СПО "Курганский государственный колледж" (в настоящее время - ГБПОУ "Курганский государственный колледж").
Согласно ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Пользуясь предусмотренными ст. 296 ГК РФ правами, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" (ранее - Курганский строительный техникум) предоставляло гражданам в пользование комнаты в указанном выше общежитии.
В период с по настоящее время В.Н. состоит в трудовых отношениях с Курганским строительным техникумом, затем - ГОУ СПО "Курганский строительный колледж", ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж", ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (трудовая книжка - том 1 л.д. 17-26).
На основании решения совета трудового коллектива ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" от 21.06.2009 для проживания В.Н. выделены комнаты N, в порядке улучшения жилищных условий для ее сына В.С. выделены комнаты N по адресу:, (выписка из протокола от 21.06.2009 - том 1 л.д. 16, 116).
01.11.2009 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.Н. (нанимателем) заключен договор социального найма трех комнат N общей площадью кв. м по, с В.С. (нанимателем) заключен договор социального найма двух комнат N 31 общей площадью кв. м по адресу: (том 1 л.д. 238-240, 231-233). Срок действия договоров сторонами не определен.
В 2011 году на основании заявления собственника - ТУ Росимущества в Курганской области, в соответствии с рабочим проектом и постановлениями Администрации города Кургана от 16.02.2011 и от 21.02.2011 произведены переустройство и перепланировка двух жилых комнат N и прилегающих к ним нежилых помещений (часть коридора общего пользования, туалет) площадью кв. м, трех жилых комнат N и прилегающих к ним нежилых помещений (часть коридора общего пользования, туалет, душ) площадью кв. м, в результате чего образованы две однокомнатные квартиры общей площадью кв. м и кв. м под номерами и соответственно. Акты приемки завершенных работ подписаны приемочной комиссией 14.03.2011 (том 1 л.д. 120, 47, 122, 12, 121, 13, 124, 14).
06.04.2011 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.Н. (нанимателем) заключен договор социального найма изолированного жилого помещения квартиры общей площадью кв. м, жилой - кв. м, состоящего из одной комнаты, по (том 1 л.д. 27-29). Срок действия договора сторонами не определен. На момент рассмотрения спора договор не расторгнут. Дополнительным соглашением от 19.06.2013 в договор социального найма жилого помещения от 06.04.2011 внесены изменения указанием паспортных данных нанимателя В.Н., п. 3 договора дополнен указанием о праве проживания в качестве члена семьи нанимателя Л.Е. (том 1 л.д. 245).
С 12.11.2009 В.Н. зарегистрирована и проживает по адресу:. 27.06.2013 по указанному адресу зарегистрирована Л.Е. (карточка регистрации - том 1 л.д. 15, том 2 л.д. 20). В целях оплаты коммунальных услуг на имя В.Н. открыт лицевой счет (том 1 л.д. 11).
08.04.2011 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.С. (нанимателем) заключен договор социального найма изолированного жилого помещения квартиры общей площадью кв. м, жилой - кв. м, состоящего из одной комнаты, по (том 1 л.д. 234-236). Срок действия договора сторонами не определен. На момент рассмотрения спора договор не расторгнут.
В.С. зарегистрирован и проживает по адресу: (карточка регистрации - том 1 л.д. 115). В целях оплаты коммунальных услуг на имя В.С. открыт лицевой счет (том 1 л.д. 114).
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 названного Закона, ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).
Статьями 92, 94 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению.
В соответствии с п. 2 ст. 92 ЖК РФ включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
На момент заключения с истцами договоров социального найма от 06.04.2011 и 08.04.2011 здание по являлось собственностью Российской Федерации и было передано в оперативное управление ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж". Таким образом, ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" было правомочно заключать договоры о предоставлении жилых помещений в переданном ему в оперативное управление общежитии, в том числе заключать договоры социального найма.
Установив отсутствие законодательного запрета для собственника жилого помещения или уполномоченного им лица, в данном случае ГБПОУ "Курганский государственный колледж" (ранее - ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж"), обладающего правом оперативного управления имуществом, на изменение статуса как здания в целом, так и отдельных жилых помещений в нем, суд пришел к правомерному выводу, что заключением с В-ными договоров социального найма квартир и по, колледж изменил статус данных жилых помещений, переведя их из разряда специализированного жилищного фонда в государственный жилищный фонд социального использовании, в связи с чем к отношениям по пользованию истцами спорных жилых помещений подлежат применению нормы действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору социального найма.
Кроме того, суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что уполномоченное представлять интересы собственника (Российской Федерации) лицо - ТУ Росимущества в Курганской области обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о переоборудовании и перепланировке комнат N в целях образования отдельных квартир и, то есть не возражало против изменения назначения комнат в общежитии. После заключения договоров социального найма ни собственник, ни уполномоченное им лицо о нарушении своих прав не заявляли, мер к их защите не предпринимали.
Как наниматели жилых помещений по договорам социального найма, В.Н. и В.С. приобрели, гарантированное ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", право на бесплатное получение занимаемых жилых помещений в собственность.
Ранее истцы право на приватизацию жилья в г. Кургане не использовали (том 1 л.д. 40, 131), поэтому по правилам ст. 11 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не утратили права бесплатного приобретения жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в собственность в порядке приватизации.
Выводы суда соответствуют требованиям действующего законодательства и сделаны на основании полного и всестороннего анализа обстоятельств дела.
Довод ответчиков о наличии в соответствии с ч. 2 ст. 102 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" законодательного запрета на приватизацию жилых помещений в общежитиях образовательных учреждений не может быть принят судебной коллегией, поскольку согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 24.10.2000 N 13-П определение статуса жилого помещения и возможности его приватизации, находится в компетенции суда, который, не ограничиваясь лишь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, с учетом представленных сторонами доказательств, осуществляет проверку обоснованности доводов об ограничении права граждан на приватизацию жилого помещения. Поэтому факт принадлежности жилого помещения на праве оперативного управления образовательному учреждению сам по себе, без учета иных обстоятельств, не исключает возможность приватизации данного помещения. Доказательства того, что целевое назначение спорного жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность его передачи в частную собственность, ответчиками не представлены.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии согласия собственника на передачу спорных жилых помещений истцам по договорам социального найма, а также на их приватизацию правового значения для отмены решения суда не имеет, принимая во внимание установление судом оснований для признания за истцами права собственности на спорные жилые помещения.
Заявляя встречные исковые требования о признании договоров социального найма недействительными, Правительство Курганской области ссылалось на несоответствие договоров требованиям норм жилищного законодательства, запрещающим передачу на условиях социального найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, отсутствие нуждаемости нанимателей в улучшении жилищных условий и решения органа местного самоуправления о предоставлении истцам жилых помещений социального использования, а также на отсутствие решения собственника помещений о заключении договоров социального найма.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В.Н. и В.С. не состояли на учете нуждающихся в Администрации города Кургана. Решение о предоставлении им спорных жилых помещений по договору социального найма ни органом местного самоуправления, ни иным уполномоченным органом не принималось. Вместе с тем, говорить о нарушении порядка предоставления истцам жилых помещений по договору социального найма нельзя. Решение о предоставлении истцам комнат в общежитии было принято в 2009 году, никем не оспорено. После изменения статуса спорных жилых помещений в 2011 году необходимости в принятии дополнительного решения об их предоставлении истцам не имелось, также не требовалось подтверждение нуждаемости В-ных в получении жилья, поскольку данные помещения не распределялись в порядке очередности как свободные.
Таким образом, перечисленные Правительством Курганской области основания недействительности договоров социального найма от 06.04.2011 и от 08.04.2011 в рассматриваемом случае не имеют юридического значения для квалификации договоров в качестве ничтожных сделок, так как не относятся к содержанию самих договоров.
Довод апеллянта о заключении договоров социального найма неуполномоченным лицом необоснован и не влечет отмену судебного решения. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, п. 1 ст. 60 ЖК РФ стороной договора социального найма имеет право выступать собственник либо уполномоченный представитель собственника, в рассматриваемом случае это ГБПОУ "Курганский государственный колледж", у которого в оперативном управлении находится жилищный фонд.
В силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
В силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
На момент заключения договоров социального найма от 06.04.2011 и 08.04.2011 переустройство и перепланировка спорных жилых помещений уже были завершены и надлежащим образом оформлены, жилые помещения представляли собой однокомнатные квартиры, которые в силу вышеприведенных требований закона могли являться предметом договора социального найма. Поэтому суд первой инстанции правомерно признал согласованным условие о предмете договора социального найма.
Представленные в материалы дела договоры от 06.04.2011 и 08.04.2011 заключены с соблюдением установленного законом порядка и в целом соответствуют типовой форме договора социального найма жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Правительства Курганской области и признания договоров социального найма недействительным у суда не имелось.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают содержащиеся в решении выводы, нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения не допущено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 15 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Курганской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1115/2014
Разделы:Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-1115/2014
Судья Бирюлина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Софиной И.М.,
судей Аврамовой Н.В., Фроловой Ж.А.,
при секретаре судебного заседания Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по исковым заявлениям, к Правительству Курганской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области, государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, встречному исковому заявлению Правительства Курганской области к, государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Курганский государственный колледж" о признании недействительным договоров социального найма
по апелляционной жалобе Правительства Курганской области на решение Курганского городского суда Курганской области от 15 января 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования В.Н., В.С. к Правительству Курганской области, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за в порядке приватизации право собственности на квартиру общей площадью кв. м, расположенную по адресу:.
Признать за в порядке приватизации право собственности на квартиру общей площадью кв. м, расположенную по адресу:
В удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области В.Н., В.С. отказать.
Встречные исковые требования Правительства Курганской области к В.Н., В.С., ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании недействительными договора социального найма жилого помещения от 06.04.2011 г., заключенного между В.Н. и ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж", соглашения N 1 к договору социального найма от 06.04.2011 г., договора социального найма жилого помещения от 08.04.2011 г., заключенного между В.С. и ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж", оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., пояснения истца В.Н., представителя ответчика Правительства Курганской области Л.М., судебная коллегия
установила:
В.Н. и В.С. обратились в суд с исками к Правительству Курганской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации.
Определением Курганского городского суда Курганской области от 19.03.2013 гражданские дела по искам В.Н. и В.С. объединены в одно производство (том 1 л.д. 103).
В обоснование исковых требований указывали, что 21.06.2009 в связи с трудовыми отношениями ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (в настоящее время - ГБПОУ "Курганский государственный колледж") предоставило для проживания В.Н. комнаты для проживания ее сына В.С. - комнаты в общежитии по адресу:. В 2011 году с согласия колледжа и на основании постановлений Администрации города Кургана от 21.02.2011 и В.Н. и В.С. осуществили перепланировку и переустройство выделенных им жилых комнат с присоединением нежилых помещений, в результате чего образованы квартиры и соответственно. После этого с ними заключены договоры социального найма вновь образованных жилых помещений, открыты лицевые счета, на которые они вносят плату за жилые помещения и коммунальные услуги согласно действующим тарифам. Истцы зарегистрированы по месту жительства в данных жилых помещениях, несут расходы по ремонту жилья. Ссылаясь на распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.10.2002, решение Курганской городской Думы от 20.04.2005 и постановление Администрации города Кургана от 08.07.2005, полагали, что в настоящее время здание общежития по адресу: должно находиться в муниципальной собственности города Кургана, а расположенные в нем жилые помещения могут переходить в собственность нанимателей в порядке приватизации. Однако, фактически здание находится в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Курганской области и передано в оперативное управление ГБПОУ "Курганский государственный колледж". Кроме того, полагали, что здание статус общежития утратило, поскольку в нем отсутствует мебель и другие предметы культурно-бытового назначения, вспомогательные помещения, проживающие не обеспечиваются инвентарем, жилые помещения используются не только студентами и работниками колледжа на период их учебы или работы, граждане проживают в жилых помещения на условиях договоров найма, оплату коммунальных услуг осуществляют по общегородским тарифам, за свой счет производят перепланировку и переустройство помещений, ремонт. Спорные помещения являются изолированными квартирами, для их эксплуатации не требуется использование иных вспомогательных помещений дома. Таким образом, законодательный запрет на приватизацию квартир отсутствует.
В.Н. с учетом изменения исковых требований просила суд признать за ней право собственности в порядке приватизации на квартиру общей площадью кв. м по адресу:.
В.С. в окончательном варианте исковых требований просил суд признать за ним право собственности на квартиру, общей площадью кв. м по адресу:.
Правительство Курганской области обратилось в суд со встречным иском к В.Н., В.С., ГБПОУ "Курганский государственный колледж" о признании недействительными договоров социального найма жилых помещений от 06.04.2011 и от 08.04.2011, заключенных между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" и В.Н., В.С.
В обоснование встречных исковых требований указывало, что оспариваемые договоры социального найма не соответствуют требованиям жилищного законодательства, поскольку здание по адресу:, где располагаются предоставленные ответчикам комнаты, построено, принято в эксплуатацию и эксплуатируется в качестве общежития, находится в оперативном управлении колледжа, решение уполномоченного органа об исключении здания или жилых помещений из специализированного жилищного фонда не принималось. Жилые помещения в данном общежитии предоставлены В.Н. и В.С. ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" для временного проживания на период трудовых отношений В.Н. 06.04.2011 ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" заключило с В.Н. договор социального найма, а 08.04.2011 - с В.С., не имея на то согласия собственника жилых помещений - Российской Федерации. В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) комнаты в общежитии не могут являться предметом договора социального найма. Также обращало внимание на то, что ответчики не состояли и не состоят на учете нуждающихся получении жилья в Администрации города Кургана, решение о предоставлении им спорных жилых помещений по договорам социального найма уполномоченным органом не принималось, то есть порядок заключения договоров социального найма нарушен, что влечет недействительность таких договоров. Кроме того, заключенные с истцами договоры нарушают права Курганской области, как собственника жилых помещений в здании общежития.
В судебном заседании истец В.Н., являющаяся в том числе представителем истца В.С. по доверенности, на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске, настаивала, с требованиями встречного искового заявления не соглашалась. Дополнительно поясняла, что отсутствие недвижимости в собственности является самостоятельным основанием для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, что и явилось основанием для заключения с ней и ее сыном договоров социального найма. Полагала, что права Правительства Курганской области оспариваемыми договорами нарушены не были, поскольку на момент их заключения Курганская область не являлась собственником здания или спорных жилых помещений. Письменными материалами дела подтвержден факт перевода здания в 2006 году в жилищный фонд социального использования, в дальнейшем статус здания не изменялся. Заявила ходатайство о применении к встречным требованиям последствий пропуска срока исковой давности.
Представитель ответчика Правительства Курганской области - С.М., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не соглашалась, поддерживая доводы встречного искового заявления. Считала, что срок исковой давности оспаривания договора социального найма не пропущен, поскольку Правительство Курганской области не является правопреемником предыдущего собственника или уполномоченного им лица, о заключении данного договора при принятии объекта недвижимости не знало до начала судебного спора.
Представитель ответчика ГБПОУ "Курганский государственный колледж" и третьего лица Главного управления образования Курганской области по доверенности С.Н. поддерживала требования встречного искового заявления, с исками В-ных не соглашалась, поясняла, что в соответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан жилые помещения, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений, вне зависимости от вида жилищного фонда, к которому они отнесены. Обращала внимание на то, что получено согласие собственника на заключение договоров социального найма в отношении пяти квартир из десяти, о передаче которых на условиях социального найма ходатайствовал колледж. При таких обстоятельствах полагала необоснованным утверждение об изменении статуса всех жилых помещений здания.
Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области - Б., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Встречные исковые требования Правительства Курганской области считала обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Л.Е. исковые требования В-ных поддерживала, поясняла, что ранее проживала в <...>, в целях трудоустройства переехала в г. Курган и зарегистрировалась по месту жительства своей тети В.Н.
Третье лицо К. также поддержала требования первоначального иска. Указывала, что она и ее несовершеннолетняя дочь проживают совместно с В.С. в предоставленной ему по договору социального найма квартире. Брак с В.С. не зарегистрирован. Ее дочь ранее воспользовалась правом приватизации жилого помещения.
Суд исковые требования В.Н. и В.С. удовлетворил, в удовлетворении встречных исковых требований Правительства Курганской области отказал, постановив изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Правительство Курганской области просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований встречного искового заявления Правительства Курганской области, отказе в удовлетворении исковых требований В-ных. В обоснование несогласия с постановленным решением вновь приводит доводы, изложенные во встречном исковом заявлении. Оспаривая вывод суда о переводе спорных жилых помещений из специализированного жилищного фонда в государственный жилищный фонд социального использования, указывает, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ уполномоченным органом соответствующее решение не принималось. Письмо ТУ Росимущества в Курганской области о согласии на приватизацию отдельных комнат, среди которых спорные не указаны, свидетельствует об отсутствии согласия уполномоченного лица на изменение статуса предоставленных истцам жилых помещений специализированного жилищного фонда. Пределы пользования и распоряжения имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за образовательным учреждением, определены Федеральным законом от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", запрещающим приватизацию общежитий, переданных в оперативное управление таким учреждениям. Вывод суда о нуждаемости истцов в жилом помещении, по мнению апеллянта, основан на неверном толковании норм материального права, поскольку истцы на учете нуждающихся в жилом помещении в Администрации города Кургана не состояли, уполномоченный орган решения о заключении с истцами договоров социального найма не принимал. Кроме того, вновь указывает на то, что предметом договора социального найма не могут являться комнаты в общежитии.
Департамент имущественных и земельных отношений в письменных возражениях на апелляционную жалобу поддерживает позицию Правительства Курганской области.
В.Н. и В.С. в возражениях на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Правительства Курганской области Л.М. на удовлетворении жалобы настаивала. Истец В.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Другие участники спора в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что здание по было построено и введено в эксплуатацию в 1978 году как общежитие Курганского строительного техникума на 537 мест (решение Исполкома Курганского городского совета депутатов трудящихся от 26.01.1972 N 23 об отводе земельного участка Курганскому строительному техникуму для строительства общежития, акт об отводе земельного участка от 02.02.1972, типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 26.06.1975, регистрационное удостоверение от 02.12.1983 N 799, адресная справка от 13.10.2008 МУ "Административно-техническая инспекция города Кургана", технический паспорт здания по состоянию на 23.10.2008 - том 1 л.д. 79, 84, 80-82, 83, 77, 70-76).
Приказом Федерального агентства по образованию от 24.03.2006 N 197 ФГОУ СПО "Курганский строительный техникум" переименовано в ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж". Распоряжением ТУ Росимущества в Курганской области от 24.08.2006 N 537 здание общежития по внесено в реестр федерального имущества и закреплено на праве оперативного управления за ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж".
Приказом Федерального агентства по образованию от 18.04.2008 N 348 ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж" переименовано в ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж".
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 N 2413-р и постановления Правительства Курганской области от 30.12.2011 N 677 ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" переименовано в ГБОУ СПО "Курганский государственный колледж" и передано из федеральной собственности в государственную собственность Курганской области. Распоряжением ТУ Росимущества в Курганской области от 31.01.2012 N 71 утвержден перечень федерального имущества колледжа, передаваемого в собственность Курганской области, в который включено здание общежития по (том 1 л.д. 140, 141, 142-144, 145).
Таким образом, общежитие по является государственной собственностью Курганской области, передано в оперативное управление ГБОУ СПО "Курганский государственный колледж" (в настоящее время - ГБПОУ "Курганский государственный колледж").
Согласно ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Пользуясь предусмотренными ст. 296 ГК РФ правами, ГБПОУ "Курганский государственный колледж" (ранее - Курганский строительный техникум) предоставляло гражданам в пользование комнаты в указанном выше общежитии.
В период с по настоящее время В.Н. состоит в трудовых отношениях с Курганским строительным техникумом, затем - ГОУ СПО "Курганский строительный колледж", ФГОУ СПО "Курганский архитектурно-строительный колледж", ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (трудовая книжка - том 1 л.д. 17-26).
На основании решения совета трудового коллектива ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" от 21.06.2009 для проживания В.Н. выделены комнаты N, в порядке улучшения жилищных условий для ее сына В.С. выделены комнаты N по адресу:, (выписка из протокола от 21.06.2009 - том 1 л.д. 16, 116).
01.11.2009 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.Н. (нанимателем) заключен договор социального найма трех комнат N общей площадью кв. м по, с В.С. (нанимателем) заключен договор социального найма двух комнат N 31 общей площадью кв. м по адресу: (том 1 л.д. 238-240, 231-233). Срок действия договоров сторонами не определен.
В 2011 году на основании заявления собственника - ТУ Росимущества в Курганской области, в соответствии с рабочим проектом и постановлениями Администрации города Кургана от 16.02.2011 и от 21.02.2011 произведены переустройство и перепланировка двух жилых комнат N и прилегающих к ним нежилых помещений (часть коридора общего пользования, туалет) площадью кв. м, трех жилых комнат N и прилегающих к ним нежилых помещений (часть коридора общего пользования, туалет, душ) площадью кв. м, в результате чего образованы две однокомнатные квартиры общей площадью кв. м и кв. м под номерами и соответственно. Акты приемки завершенных работ подписаны приемочной комиссией 14.03.2011 (том 1 л.д. 120, 47, 122, 12, 121, 13, 124, 14).
06.04.2011 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.Н. (нанимателем) заключен договор социального найма изолированного жилого помещения квартиры общей площадью кв. м, жилой - кв. м, состоящего из одной комнаты, по (том 1 л.д. 27-29). Срок действия договора сторонами не определен. На момент рассмотрения спора договор не расторгнут. Дополнительным соглашением от 19.06.2013 в договор социального найма жилого помещения от 06.04.2011 внесены изменения указанием паспортных данных нанимателя В.Н., п. 3 договора дополнен указанием о праве проживания в качестве члена семьи нанимателя Л.Е. (том 1 л.д. 245).
С 12.11.2009 В.Н. зарегистрирована и проживает по адресу:. 27.06.2013 по указанному адресу зарегистрирована Л.Е. (карточка регистрации - том 1 л.д. 15, том 2 л.д. 20). В целях оплаты коммунальных услуг на имя В.Н. открыт лицевой счет (том 1 л.д. 11).
08.04.2011 между ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" (наймодателем) и В.С. (нанимателем) заключен договор социального найма изолированного жилого помещения квартиры общей площадью кв. м, жилой - кв. м, состоящего из одной комнаты, по (том 1 л.д. 234-236). Срок действия договора сторонами не определен. На момент рассмотрения спора договор не расторгнут.
В.С. зарегистрирован и проживает по адресу: (карточка регистрации - том 1 л.д. 115). В целях оплаты коммунальных услуг на имя В.С. открыт лицевой счет (том 1 л.д. 114).
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 названного Закона, ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).
Статьями 92, 94 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению.
В соответствии с п. 2 ст. 92 ЖК РФ включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
На момент заключения с истцами договоров социального найма от 06.04.2011 и 08.04.2011 здание по являлось собственностью Российской Федерации и было передано в оперативное управление ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж". Таким образом, ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж" было правомочно заключать договоры о предоставлении жилых помещений в переданном ему в оперативное управление общежитии, в том числе заключать договоры социального найма.
Установив отсутствие законодательного запрета для собственника жилого помещения или уполномоченного им лица, в данном случае ГБПОУ "Курганский государственный колледж" (ранее - ФГОУ СПО "Курганский государственный колледж"), обладающего правом оперативного управления имуществом, на изменение статуса как здания в целом, так и отдельных жилых помещений в нем, суд пришел к правомерному выводу, что заключением с В-ными договоров социального найма квартир и по, колледж изменил статус данных жилых помещений, переведя их из разряда специализированного жилищного фонда в государственный жилищный фонд социального использовании, в связи с чем к отношениям по пользованию истцами спорных жилых помещений подлежат применению нормы действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору социального найма.
Кроме того, суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что уполномоченное представлять интересы собственника (Российской Федерации) лицо - ТУ Росимущества в Курганской области обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о переоборудовании и перепланировке комнат N в целях образования отдельных квартир и, то есть не возражало против изменения назначения комнат в общежитии. После заключения договоров социального найма ни собственник, ни уполномоченное им лицо о нарушении своих прав не заявляли, мер к их защите не предпринимали.
Как наниматели жилых помещений по договорам социального найма, В.Н. и В.С. приобрели, гарантированное ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", право на бесплатное получение занимаемых жилых помещений в собственность.
Ранее истцы право на приватизацию жилья в г. Кургане не использовали (том 1 л.д. 40, 131), поэтому по правилам ст. 11 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не утратили права бесплатного приобретения жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в собственность в порядке приватизации.
Выводы суда соответствуют требованиям действующего законодательства и сделаны на основании полного и всестороннего анализа обстоятельств дела.
Довод ответчиков о наличии в соответствии с ч. 2 ст. 102 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" законодательного запрета на приватизацию жилых помещений в общежитиях образовательных учреждений не может быть принят судебной коллегией, поскольку согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 24.10.2000 N 13-П определение статуса жилого помещения и возможности его приватизации, находится в компетенции суда, который, не ограничиваясь лишь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, с учетом представленных сторонами доказательств, осуществляет проверку обоснованности доводов об ограничении права граждан на приватизацию жилого помещения. Поэтому факт принадлежности жилого помещения на праве оперативного управления образовательному учреждению сам по себе, без учета иных обстоятельств, не исключает возможность приватизации данного помещения. Доказательства того, что целевое назначение спорного жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность его передачи в частную собственность, ответчиками не представлены.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии согласия собственника на передачу спорных жилых помещений истцам по договорам социального найма, а также на их приватизацию правового значения для отмены решения суда не имеет, принимая во внимание установление судом оснований для признания за истцами права собственности на спорные жилые помещения.
Заявляя встречные исковые требования о признании договоров социального найма недействительными, Правительство Курганской области ссылалось на несоответствие договоров требованиям норм жилищного законодательства, запрещающим передачу на условиях социального найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, отсутствие нуждаемости нанимателей в улучшении жилищных условий и решения органа местного самоуправления о предоставлении истцам жилых помещений социального использования, а также на отсутствие решения собственника помещений о заключении договоров социального найма.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В.Н. и В.С. не состояли на учете нуждающихся в Администрации города Кургана. Решение о предоставлении им спорных жилых помещений по договору социального найма ни органом местного самоуправления, ни иным уполномоченным органом не принималось. Вместе с тем, говорить о нарушении порядка предоставления истцам жилых помещений по договору социального найма нельзя. Решение о предоставлении истцам комнат в общежитии было принято в 2009 году, никем не оспорено. После изменения статуса спорных жилых помещений в 2011 году необходимости в принятии дополнительного решения об их предоставлении истцам не имелось, также не требовалось подтверждение нуждаемости В-ных в получении жилья, поскольку данные помещения не распределялись в порядке очередности как свободные.
Таким образом, перечисленные Правительством Курганской области основания недействительности договоров социального найма от 06.04.2011 и от 08.04.2011 в рассматриваемом случае не имеют юридического значения для квалификации договоров в качестве ничтожных сделок, так как не относятся к содержанию самих договоров.
Довод апеллянта о заключении договоров социального найма неуполномоченным лицом необоснован и не влечет отмену судебного решения. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, п. 1 ст. 60 ЖК РФ стороной договора социального найма имеет право выступать собственник либо уполномоченный представитель собственника, в рассматриваемом случае это ГБПОУ "Курганский государственный колледж", у которого в оперативном управлении находится жилищный фонд.
В силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
В силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
На момент заключения договоров социального найма от 06.04.2011 и 08.04.2011 переустройство и перепланировка спорных жилых помещений уже были завершены и надлежащим образом оформлены, жилые помещения представляли собой однокомнатные квартиры, которые в силу вышеприведенных требований закона могли являться предметом договора социального найма. Поэтому суд первой инстанции правомерно признал согласованным условие о предмете договора социального найма.
Представленные в материалы дела договоры от 06.04.2011 и 08.04.2011 заключены с соблюдением установленного законом порядка и в целом соответствуют типовой форме договора социального найма жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Правительства Курганской области и признания договоров социального найма недействительным у суда не имелось.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают содержащиеся в решении выводы, нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения не допущено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 15 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Курганской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)