Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца Комитета по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (ИНН 6617003450, ОГРН 1026601184411) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Богословский СнабСбыт" (ИНН 6617012840, ОГРН 1076617000206) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Богословский СнабСбыт"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2014 года
по делу N А60-39416/2014,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск
к ООО "Богословский СнабСбыт",
о расторжении договора аренды от 14.04.2010 N 20-10 и обязании освободить занимаемые помещения,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Богословский СнабСбыт" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 14.04.2010 N 20-10, обязании ответчика освободить занимаемые помещения в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; а в случае неисполнения ответчиком решения в названный срок, истец просит предоставить ему право осуществить освобождение здания своими силами, с последующим взысканием расходов с ответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области исковые требования удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 14.04.2010 N 20-10 расторгнут. Суд обязал ответчика освободить здание нежилого назначения общей площадью 732,0 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: 624440, Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, дом 10а, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения обществом решения суда в установленный пунктом 2 резолютивной части срок, суд предоставил Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" право осуществить освобождение здания нежилого назначения общей площадью 732,0 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: 624440, Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, дом 10а, своими силами, с последующим взысканием произведенных расходов с ответчика.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает на то, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, необоснованны. Состояние помещения, переданного арендатору в возмездное владение и хозяйственное использование, назначение пользования: баня, было в крайне неудовлетворительном состоянии, ответчик за свой счет произвел капитальный ремонт, включающий в себя полную замену отопления, холодного и горячего водоснабжения и т.д. С мая 2014 года для проведения дополнительных работ работа бани была приостановлена. Договор не зарегистрирован не по вине ответчика, согласно условиям договора эта обязанность возложена на арендодателя. Настаивает на том, что требование истца о расторжении договора аренды является злоупотреблением права.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между сторонами спора заключен договор аренды от 14.04.2010 N 20-10 (далее - договор), где истец - арендодатель, ответчик - арендатор, предметом аренды является здание общей площадью 732,0 кв. м, назначение - нежилое, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, д. 10а (л.д. 18-20).
Пунктом 1.2 договора определено целевое назначение имущества: баня.
Срок действия договора аренды установлен сторонами с 14.04.2010 по 13.04.2015 (п. 1.3.).
Согласно п. 1.4. имущество передается арендатору в состоянии, в котором оно находится на момент передачи. Это состояние арендатору известно, претензии к арендодателю в дальнейшем предъявляться не будут.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2010, в котором стороны констатировали, что имущество находится в удовлетворительном состоянии (л.д. 21).
Пунктом 1.8. договора определено, что неотделимые улучшения, реконструкция, перепланировка, капитальный ремонт арендуемого имущества производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.
Арендатор обязан использовать имущество исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора (п. 3.2.2. договора), своевременно и полностью оплачивать арендную плату (п. 3.2.3. договора).
Пунктом 3.2.5. установлена обязанность арендатора в течение 14 календарных дней обратиться в Краснотурьинский отдел УФРС по Свердловской области для проведения государственной регистрации договора, в случае заключения последнего на срок более одного года, и предоставления подтверждающих документов в Комитет о наличии регистрации.
Также п. 3.2.6. договора установлена обязанность арендатора содержать объект аренды в надлежащем санитарном состоянии, проводить текущий ремонт.
Согласно п. 4.1. договора арендная плата составляет 1 998,36 руб./мес. (2010 год).
Размер арендной платы подлежит корректировке не более 1 раза в год (п. 4.3. договора).
Пунктом 6.2.1 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, если арендатор использует имущество не по целевому назначению. Кроме того договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не заключил договоры на коммунальное обслуживание, а также не внес платежи за коммунальные услуги за два полных платежных периода (п. 6.2.2. договора); ухудшает состояние имущества, либо производит реконструкцию без письменного согласия с арендодателем (п. 6.2.4. договора); систематически нарушает сроки внесения арендных платежей (п. 6.2.5. договора).
Актами комиссии ОМСУ "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" от 15.05.2014, 29.07.2014, 08.08.2014, 10.10.2014 зафиксированы факты того, что имущество, переданное арендатору, по целевому назначению не используется, с мая 2014 года баня не работает, часть здания используется арендатором под склад, другая часть помещений здания захламлена (л.д. 51-54).
Обязанности по оплате коммунальных платежей арендатор не выполняет на протяжении трех лет, что установлено решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2012 по делу N А60-32781/2012. Данным решением зафиксирована задолженность Ответчика перед МУП "Управление коммунальным комплексом" за поставленную тепловую энергию в здание бани за период с октября 2011 года по май 2012 года.
Претензией от 14.08.2014 N 01-17/2237 Комитет уведомил общество о том, что арендатор использует имущество не по назначению, имеет задолженность по оплате коммунальных платежей, содержит арендованное имущество в ненадлежащем состоянии, потребовал устранить данные замечания в срок до 20.09.2014, в противном случае предложил досрочно расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, уведомил о том, что в случае отказа от досрочного расторжения договора или непредставления мотивированного письменного ответа в установленный в уведомлении срок, Комитет обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке (л.д. 25).
Требование об устранении выявленных нарушений до 20.09.2014, расторжении спорного договора аренды, освобождении занимаемого нежилого помещения оставлено обществом без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции усмотрел факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации
В нарушение требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор, подписанный сторонами, действительно не зарегистрирован в установленном порядке.
Вместе с тем, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им используется, арендатором вносились соответствующие платежи.
На основании вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы как голословный о том, что договор не зарегистрирован не по вине ответчика, т.к. согласно условиям договора эта обязанность возложена на арендодателя, поскольку п. 3.2.5. договора установлена обязанность арендатора в течение 14 календарных дней обратиться в Краснотурьинский отдел УФРС по Свердловской области для проведения государственной регистрации договора, в случае заключения последнего на срок более одного года, и предоставления подтверждающих документов в Комитет о наличии регистрации.
Таким образом, регистрация договора зависела от волеизъявления ответчика.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества
Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Условиями договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор использует объект не по указанному в договоре назначению, не внес платежи за коммунальные услуги за два полных платежных периода, ухудшает состояние имущества.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в разумные сроки.
В соответствии с ч. 3 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.
Из материалов дела усматривается, что ответчик использовал спорное имущество не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному решению о расторжении договора аренды, освобождении арендованного имущества.
Утверждение в жалобе о том, что истец не доказал существенное нарушение ответчиком условий договора, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельным, поскольку данное утверждение противоречит представленным материалам.
Утверждение ответчика о наличии в действиях Комитета злоупотребления права, голословно и бездоказательно.
По смыслу ст. 10 ГК РФ основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение стороны употребить право во вред другому лицу.
Из материалов дела не усматривается, что действия истца по расторжению договора аренды выходят за пределы осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что им в аренду получено имущество ненадлежащего качества, требующее ремонта, который осуществлялся им в течение действия договора аренды, в том числе в период проведения проверки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку соответствующих доказательств ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Приложенные к апелляционной жалобе фотографии не могут быть признаны надлежащими доказательствами в силу ст. 67, 68 АПК РФ, поскольку фрагменты помещений, на них изображенные, не содержат идентификационных признаков - невозможно установить период проведения фотосъемки и объект.
При этом, данные фотографии не свидетельствуют о проведении ремонта.
Кроме того, в силу ст. 268 АПК РФ представление дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции не допускается. Соответствующего ходатайства, обосновывающего невозможность представления доказательств в суд первой инстанции, апеллятором не заявлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с заявителя апелляционной жалобы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 рублей, в связи с ранее предоставленной отсрочкой.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2014 года по делу N А60-39416/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Богословский СнабСбыт" (ОГРН 1076617000206, ИНН 6617012840) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 (Две тысячи) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 17АП-17730/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-39416/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N 17АП-17730/2014-АК
Дело N А60-39416/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца Комитета по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (ИНН 6617003450, ОГРН 1026601184411) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ООО "Богословский СнабСбыт" (ИНН 6617012840, ОГРН 1076617000206) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "Богословский СнабСбыт"
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2014 года
по делу N А60-39416/2014,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск
к ООО "Богословский СнабСбыт",
о расторжении договора аренды от 14.04.2010 N 20-10 и обязании освободить занимаемые помещения,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Богословский СнабСбыт" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 14.04.2010 N 20-10, обязании ответчика освободить занимаемые помещения в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; а в случае неисполнения ответчиком решения в названный срок, истец просит предоставить ему право осуществить освобождение здания своими силами, с последующим взысканием расходов с ответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области исковые требования удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск от 14.04.2010 N 20-10 расторгнут. Суд обязал ответчика освободить здание нежилого назначения общей площадью 732,0 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: 624440, Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, дом 10а, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения обществом решения суда в установленный пунктом 2 резолютивной части срок, суд предоставил Органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" право осуществить освобождение здания нежилого назначения общей площадью 732,0 кв. м, этажность 2, расположенное по адресу: 624440, Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, дом 10а, своими силами, с последующим взысканием произведенных расходов с ответчика.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает на то, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, необоснованны. Состояние помещения, переданного арендатору в возмездное владение и хозяйственное использование, назначение пользования: баня, было в крайне неудовлетворительном состоянии, ответчик за свой счет произвел капитальный ремонт, включающий в себя полную замену отопления, холодного и горячего водоснабжения и т.д. С мая 2014 года для проведения дополнительных работ работа бани была приостановлена. Договор не зарегистрирован не по вине ответчика, согласно условиям договора эта обязанность возложена на арендодателя. Настаивает на том, что требование истца о расторжении договора аренды является злоупотреблением права.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между сторонами спора заключен договор аренды от 14.04.2010 N 20-10 (далее - договор), где истец - арендодатель, ответчик - арендатор, предметом аренды является здание общей площадью 732,0 кв. м, назначение - нежилое, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, п. Рудничный, ул. Соломенникова, д. 10а (л.д. 18-20).
Пунктом 1.2 договора определено целевое назначение имущества: баня.
Срок действия договора аренды установлен сторонами с 14.04.2010 по 13.04.2015 (п. 1.3.).
Согласно п. 1.4. имущество передается арендатору в состоянии, в котором оно находится на момент передачи. Это состояние арендатору известно, претензии к арендодателю в дальнейшем предъявляться не будут.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2010, в котором стороны констатировали, что имущество находится в удовлетворительном состоянии (л.д. 21).
Пунктом 1.8. договора определено, что неотделимые улучшения, реконструкция, перепланировка, капитальный ремонт арендуемого имущества производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.
Арендатор обязан использовать имущество исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора (п. 3.2.2. договора), своевременно и полностью оплачивать арендную плату (п. 3.2.3. договора).
Пунктом 3.2.5. установлена обязанность арендатора в течение 14 календарных дней обратиться в Краснотурьинский отдел УФРС по Свердловской области для проведения государственной регистрации договора, в случае заключения последнего на срок более одного года, и предоставления подтверждающих документов в Комитет о наличии регистрации.
Также п. 3.2.6. договора установлена обязанность арендатора содержать объект аренды в надлежащем санитарном состоянии, проводить текущий ремонт.
Согласно п. 4.1. договора арендная плата составляет 1 998,36 руб./мес. (2010 год).
Размер арендной платы подлежит корректировке не более 1 раза в год (п. 4.3. договора).
Пунктом 6.2.1 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, если арендатор использует имущество не по целевому назначению. Кроме того договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не заключил договоры на коммунальное обслуживание, а также не внес платежи за коммунальные услуги за два полных платежных периода (п. 6.2.2. договора); ухудшает состояние имущества, либо производит реконструкцию без письменного согласия с арендодателем (п. 6.2.4. договора); систематически нарушает сроки внесения арендных платежей (п. 6.2.5. договора).
Актами комиссии ОМСУ "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" от 15.05.2014, 29.07.2014, 08.08.2014, 10.10.2014 зафиксированы факты того, что имущество, переданное арендатору, по целевому назначению не используется, с мая 2014 года баня не работает, часть здания используется арендатором под склад, другая часть помещений здания захламлена (л.д. 51-54).
Обязанности по оплате коммунальных платежей арендатор не выполняет на протяжении трех лет, что установлено решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2012 по делу N А60-32781/2012. Данным решением зафиксирована задолженность Ответчика перед МУП "Управление коммунальным комплексом" за поставленную тепловую энергию в здание бани за период с октября 2011 года по май 2012 года.
Претензией от 14.08.2014 N 01-17/2237 Комитет уведомил общество о том, что арендатор использует имущество не по назначению, имеет задолженность по оплате коммунальных платежей, содержит арендованное имущество в ненадлежащем состоянии, потребовал устранить данные замечания в срок до 20.09.2014, в противном случае предложил досрочно расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, уведомил о том, что в случае отказа от досрочного расторжения договора или непредставления мотивированного письменного ответа в установленный в уведомлении срок, Комитет обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке (л.д. 25).
Требование об устранении выявленных нарушений до 20.09.2014, расторжении спорного договора аренды, освобождении занимаемого нежилого помещения оставлено обществом без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции усмотрел факт существенного нарушения ответчиком условий спорного договора.
Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации
В нарушение требований Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор, подписанный сторонами, действительно не зарегистрирован в установленном порядке.
Вместе с тем, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им используется, арендатором вносились соответствующие платежи.
На основании вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы как голословный о том, что договор не зарегистрирован не по вине ответчика, т.к. согласно условиям договора эта обязанность возложена на арендодателя, поскольку п. 3.2.5. договора установлена обязанность арендатора в течение 14 календарных дней обратиться в Краснотурьинский отдел УФРС по Свердловской области для проведения государственной регистрации договора, в случае заключения последнего на срок более одного года, и предоставления подтверждающих документов в Комитет о наличии регистрации.
Таким образом, регистрация договора зависела от волеизъявления ответчика.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества
Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Условиями договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор использует объект не по указанному в договоре назначению, не внес платежи за коммунальные услуги за два полных платежных периода, ухудшает состояние имущества.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в разумные сроки.
В соответствии с ч. 3 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.
Из материалов дела усматривается, что ответчик использовал спорное имущество не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному решению о расторжении договора аренды, освобождении арендованного имущества.
Утверждение в жалобе о том, что истец не доказал существенное нарушение ответчиком условий договора, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельным, поскольку данное утверждение противоречит представленным материалам.
Утверждение ответчика о наличии в действиях Комитета злоупотребления права, голословно и бездоказательно.
По смыслу ст. 10 ГК РФ основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение стороны употребить право во вред другому лицу.
Из материалов дела не усматривается, что действия истца по расторжению договора аренды выходят за пределы осуществления гражданских прав, установленных ст. 10 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что им в аренду получено имущество ненадлежащего качества, требующее ремонта, который осуществлялся им в течение действия договора аренды, в том числе в период проведения проверки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку соответствующих доказательств ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Приложенные к апелляционной жалобе фотографии не могут быть признаны надлежащими доказательствами в силу ст. 67, 68 АПК РФ, поскольку фрагменты помещений, на них изображенные, не содержат идентификационных признаков - невозможно установить период проведения фотосъемки и объект.
При этом, данные фотографии не свидетельствуют о проведении ремонта.
Кроме того, в силу ст. 268 АПК РФ представление дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции не допускается. Соответствующего ходатайства, обосновывающего невозможность представления доказательств в суд первой инстанции, апеллятором не заявлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с заявителя апелляционной жалобы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 рублей, в связи с ранее предоставленной отсрочкой.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 декабря 2014 года по делу N А60-39416/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Богословский СнабСбыт" (ОГРН 1076617000206, ИНН 6617012840) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 (Две тысячи) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)