Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между ответчиком и лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, лицо уступило все имеющиеся права и обязанности по предварительному договору истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пивоварова Я.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционным жалобам С., ЗАО "Желдорипотека" на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования С. к ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Желдорипотека" в пользу С. денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры N *7917 от * года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 300 000 рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей и судебные расходы в сумме 15 000 рублей, а всего взыскать с ЗАО "Желдорипотека" в пользу С. денежные средства в размере 2 413 815, 12 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований С. к ЗАО "Желдорипотека" - отказать.
установила:
С. обратилась в суд с иском к ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и взыскании судебных расходов, указывая на то, что * года между ЗАО "Желдорипотека" и К.П. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N *. 27.11.2009 года К.П. уступил все имеющиеся права и обязанности по предварительному договору С. с согласия ЗАО "Желдорипотека". Срок действия предварительного договора истек * года, но обязательства ответчика по заключению основного договора купли-продажи квартиры так и не были исполнены. * года истец направила ответчику претензию с требованием вернуть уплаченные по договору денежные средства, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и компенсировать моральный вред, однако, никаких действий со стороны ответчика не последовало. Истец с учетом уточнения иска просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 093 815, 12 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2011 года по 27.03.2014 года в двойном размере в сумме 1 142 961,32 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, а также судебные расходы в размере 100 610 рублей.
Представитель истца К.У. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО "Желдорипотека" А. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что взыскание процентов за указываемый истцом период является необоснованным, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в любом случае подлежит снижению, а моральный вред взысканию не подлежит.
Представитель третьего лица ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" Б. в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что задержка ввода объекта в эксплуатацию была вызвана причинами, напрямую не зависящими от ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС".
Третье лицо К.П. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался, дело рассмотрено в его отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене, которого как необоснованного и незаконного, по доводам апелляционных жалоб просят истец С., а также ответчик ЗАО "Желдорипотека" в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца по доверенности К.У., поддержавшую доводы апелляционной жалобы истца и возражавшую против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика по доверенности Х., поддержавшую доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшую против доводов апелляционной жалобы истца, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, * года между ЗАО "Желдорипотека" (Общество) и К.П. (Покупатель) заключен предварительный договор N * купли-продажи квартиры, согласно пункту 1.1. которого стороны в срок и на условиях, установленных данным договором, обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной на 5 этаже в секции 2 жилого дома N 1, имеющего на момент заключения договора строительный адрес: * ул. А*аза, общей площадью без учета площади лоджий и балконов 40,21 кв. м, площадь лоджий и балконов - 3,7 кв. м.
Согласно пункту 3.1. предварительного договора, цена квартиры составляет 2 093 815 рублей 12 копеек и была перечислена покупателем ответчику в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
В соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора, общество обязано уведомить покупателя о государственной регистрации права собственности общества на квартиру и возможности заключения основного договора купли-продажи квартиры, подписать с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру.
27.11.2009 года между К.П. (покупатель), С. (новый покупатель), с согласия ЗАО "Желдорипотека" (общество) заключено соглашение о замене стороны в обязательстве, согласно которому покупатель передает, а новый покупатель принимает в полном объеме права и обязанности, основанные на предварительном договоре купли-продажи квартиры от * года, в соответствии с которым покупатель вправе требовать от общества передачи в собственность покупателя вышеуказанной квартиры путем заключения между обществом и покупателем договора купли-продажи квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.
Согласно пункту 4.1 соглашения, взаиморасчеты между покупателем и новым покупателем произведены до подписания соглашения, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору N * купли-продажи квартиры от * года, заключенному 28.06.2012 года, срок действия предварительного договора продлен до 31.12.2012 года.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из материалов дела, основной договор купли-продажи в срок, установленный предварительным договором - до 31 декабря 2012 года, так и не был заключен.
При таком положении суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что 31 декабря 2012 года предварительный договор прекратил свое действие на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, а на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств, внесенных истцом по предварительному договору.
В силу положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, ответчик не оспаривал, что квартира в настоящее время не построена, не представил доказательств изменения в установленном законом порядке предусмотренного сторонами в предварительном договоре срока заключения основного договора. Доказательства, в подтверждение того, что неисполнение обязательств по договору ответчиком обусловлено ненадлежащим исполнением обязательств истцом, ответчиком не представлено.
Учитывая, что обязательства по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены, а ответчик уплаченную истцом по предварительному договору сумму ни до рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в период рассмотрения дела судом, не возвратил, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы, уплаченной истцом по договору в размере 2 093 815,12 рублей.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из вышеуказанного договора следует, что еще до окончания строительства дома и получения права собственности на квартиры в указанном доме, ЗАО "Желдорипотека" заключило с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет оплаты квартиры, которая будет построена в будущем.
Таким образом, ЗАО "Желдорипотека" не имело цель приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило целью привлечение денежных средств граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).
Исходя из указанной нормы Закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанный в ч. 1 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требование ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Однако в нарушении указанных требований закона, ЗАО "Желдорипотека" осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию.
Ответчиком не представлено доказательств, что ЗАО "Желдорипотека" имело разрешение на строительство, имело право собственности или аренды земельного участка, опубликовало проектную декларацию.
Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.
В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 4.12.2013 года).
Разрешая спор, суд согласился с представленным истцом расчетом процентов 2 093 815, 12 - 1191 (за период с 10.01.2011 по 29.04.2014 года) - 8,25% : 360 - 2 = 1 142 961,32 рублей.
Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на то, что судом неправильно установлен период, за который подлежат взысканию проценты, так как требование о возврате переданных денежных средств заявлено истцом лишь 24.10.2013 года, в связи с чем проценты подлежали взысканию за период с 01.01.2013 года по 29.04.2014 года в сумме 486 550 руб. 28 коп., не влекут отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права. В силу п. 3 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Учитывая, что судом был установлен факт незаконного пользования ответчиком денежными средствами истца, суд правомерно пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности уплатить истцу неправомерно удерживаемые денежные средства, с процентами за пользование чужими денежными средствами в пределах заявленного периода.
Кроме того, необходимо учесть, что суд первой инстанции, посчитав заявленный истцом размер процентов несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизил размер процентов до 300 000 рублей.
С доводами апелляционных жалоб истца и ответчика о несогласии с размером определенной судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ согласиться нельзя.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной нормы Закона уменьшение неустойки является правом суда.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, а также компенсационную природу неустойки, находит, что определенная судом сумма неустойки в размере 300 000 рублей соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора. Оснований для переоценки указанных обстоятельств и установления иного размера неустойки не имеется.
Разрешая требования С. о компенсации морального вреда, заявленного истцом в размере 300 000 рублей, суд правильно руководствовался ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, и, принимая во внимание характер сложившихся правоотношений, учитывая принцип разумности и справедливости, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
Относительно доводов апелляционной жалобы истца о необоснованном уменьшении судом размера компенсации морального вреда, судебная коллегия отмечает, что размер определенной судом компенсации морального вреда, взыскиваемой с ответчика в порядке ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", соответствует требованиям ст. ст. 151 и 1101 ГК РФ. Судебная коллегия полагает, что определенный судом размер компенсации соответствует фактическим обстоятельствам дела, отвечает требованиям разумности и справедливости, поэтому основания для изменения решения в этой части отсутствуют.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов в размере 100610 рублей, суд обосновано исходил из того, что С. понесла судебные расходы, выразившиеся в оплате почтовых расходов (190 + 190 + 230 = 610 рублей), а также в оплате юридических услуг ООО "Гектор" в размере 100 000 рублей (договор об оказании услуг от 8 января 2014 года). Учитывая, что понесенные выше расходы в размере 100 610 рублей документально подтверждены, необходимость их несения была вызвана целью восстановления нарушенного права, суд верно пришел к выводу о необходимости их взыскания с ответчика, снизив указанную сумму до 15 000 рублей с учетом принципа разумности.
Истец в апелляционной жалобе выражает свое несогласие с решением суда и ссылается на то, что судом необоснованно снижен размер расходов на оплату услуг представителя.
С данными доводами согласиться нельзя.
Ст. 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя.
Реализация данного права судом возможна в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.
Судебная коллегия с учетом принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, объема участия представителя в суде полагает соразмерной определенную судом сумму расходов в размере 15 000 руб. Оснований для изменения взысканной судом с истца в пользу ответчика денежной суммы не имеется.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционных жалоб сторон сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, они аналогичны обстоятельствам, на которые ссылались стороны в суде первой инстанции в обоснование своих требований и возражений, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных обеими сторонами доказательств в их совокупности.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционных жалоб не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы С., ЗАО "Желдорипотека" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-35014
Требование: О расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между ответчиком и лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, лицо уступило все имеющиеся права и обязанности по предварительному договору истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-35014
Судья Пивоварова Я.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Андреевой И.Ю., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Андреевой И.Ю. дело по апелляционным жалобам С., ЗАО "Желдорипотека" на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования С. к ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Желдорипотека" в пользу С. денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры N *7917 от * года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 300 000 рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей и судебные расходы в сумме 15 000 рублей, а всего взыскать с ЗАО "Желдорипотека" в пользу С. денежные средства в размере 2 413 815, 12 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований С. к ЗАО "Желдорипотека" - отказать.
установила:
С. обратилась в суд с иском к ЗАО "Желдорипотека" о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда и взыскании судебных расходов, указывая на то, что * года между ЗАО "Желдорипотека" и К.П. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N *. 27.11.2009 года К.П. уступил все имеющиеся права и обязанности по предварительному договору С. с согласия ЗАО "Желдорипотека". Срок действия предварительного договора истек * года, но обязательства ответчика по заключению основного договора купли-продажи квартиры так и не были исполнены. * года истец направила ответчику претензию с требованием вернуть уплаченные по договору денежные средства, выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами и компенсировать моральный вред, однако, никаких действий со стороны ответчика не последовало. Истец с учетом уточнения иска просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 093 815, 12 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2011 года по 27.03.2014 года в двойном размере в сумме 1 142 961,32 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, а также судебные расходы в размере 100 610 рублей.
Представитель истца К.У. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО "Желдорипотека" А. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что взыскание процентов за указываемый истцом период является необоснованным, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в любом случае подлежит снижению, а моральный вред взысканию не подлежит.
Представитель третьего лица ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС" Б. в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что задержка ввода объекта в эксплуатацию была вызвана причинами, напрямую не зависящими от ЗАО "КАСКАДСТРОЙСЕРВИС".
Третье лицо К.П. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался, дело рассмотрено в его отсутствие.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене, которого как необоснованного и незаконного, по доводам апелляционных жалоб просят истец С., а также ответчик ЗАО "Желдорипотека" в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца по доверенности К.У., поддержавшую доводы апелляционной жалобы истца и возражавшую против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика по доверенности Х., поддержавшую доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшую против доводов апелляционной жалобы истца, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, * года между ЗАО "Желдорипотека" (Общество) и К.П. (Покупатель) заключен предварительный договор N * купли-продажи квартиры, согласно пункту 1.1. которого стороны в срок и на условиях, установленных данным договором, обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной на 5 этаже в секции 2 жилого дома N 1, имеющего на момент заключения договора строительный адрес: * ул. А*аза, общей площадью без учета площади лоджий и балконов 40,21 кв. м, площадь лоджий и балконов - 3,7 кв. м.
Согласно пункту 3.1. предварительного договора, цена квартиры составляет 2 093 815 рублей 12 копеек и была перечислена покупателем ответчику в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
В соответствии с пунктом 4.2 предварительного договора, общество обязано уведомить покупателя о государственной регистрации права собственности общества на квартиру и возможности заключения основного договора купли-продажи квартиры, подписать с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности общества на квартиру.
27.11.2009 года между К.П. (покупатель), С. (новый покупатель), с согласия ЗАО "Желдорипотека" (общество) заключено соглашение о замене стороны в обязательстве, согласно которому покупатель передает, а новый покупатель принимает в полном объеме права и обязанности, основанные на предварительном договоре купли-продажи квартиры от * года, в соответствии с которым покупатель вправе требовать от общества передачи в собственность покупателя вышеуказанной квартиры путем заключения между обществом и покупателем договора купли-продажи квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.
Согласно пункту 4.1 соглашения, взаиморасчеты между покупателем и новым покупателем произведены до подписания соглашения, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору N * купли-продажи квартиры от * года, заключенному 28.06.2012 года, срок действия предварительного договора продлен до 31.12.2012 года.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из материалов дела, основной договор купли-продажи в срок, установленный предварительным договором - до 31 декабря 2012 года, так и не был заключен.
При таком положении суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что 31 декабря 2012 года предварительный договор прекратил свое действие на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, а на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств, внесенных истцом по предварительному договору.
В силу положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, ответчик не оспаривал, что квартира в настоящее время не построена, не представил доказательств изменения в установленном законом порядке предусмотренного сторонами в предварительном договоре срока заключения основного договора. Доказательства, в подтверждение того, что неисполнение обязательств по договору ответчиком обусловлено ненадлежащим исполнением обязательств истцом, ответчиком не представлено.
Учитывая, что обязательства по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены, а ответчик уплаченную истцом по предварительному договору сумму ни до рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в период рассмотрения дела судом, не возвратил, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы, уплаченной истцом по договору в размере 2 093 815,12 рублей.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из вышеуказанного договора следует, что еще до окончания строительства дома и получения права собственности на квартиры в указанном доме, ЗАО "Желдорипотека" заключило с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет оплаты квартиры, которая будет построена в будущем.
Таким образом, ЗАО "Желдорипотека" не имело цель приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило целью привлечение денежных средств граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).
Исходя из указанной нормы Закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанный в ч. 1 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требование ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Однако в нарушении указанных требований закона, ЗАО "Желдорипотека" осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию.
Ответчиком не представлено доказательств, что ЗАО "Желдорипотека" имело разрешение на строительство, имело право собственности или аренды земельного участка, опубликовало проектную декларацию.
Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.
В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 4.12.2013 года).
Разрешая спор, суд согласился с представленным истцом расчетом процентов 2 093 815, 12 - 1191 (за период с 10.01.2011 по 29.04.2014 года) - 8,25% : 360 - 2 = 1 142 961,32 рублей.
Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на то, что судом неправильно установлен период, за который подлежат взысканию проценты, так как требование о возврате переданных денежных средств заявлено истцом лишь 24.10.2013 года, в связи с чем проценты подлежали взысканию за период с 01.01.2013 года по 29.04.2014 года в сумме 486 550 руб. 28 коп., не влекут отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права. В силу п. 3 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Учитывая, что судом был установлен факт незаконного пользования ответчиком денежными средствами истца, суд правомерно пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности уплатить истцу неправомерно удерживаемые денежные средства, с процентами за пользование чужими денежными средствами в пределах заявленного периода.
Кроме того, необходимо учесть, что суд первой инстанции, посчитав заявленный истцом размер процентов несоразмерным последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизил размер процентов до 300 000 рублей.
С доводами апелляционных жалоб истца и ответчика о несогласии с размером определенной судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ согласиться нельзя.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной нормы Закона уменьшение неустойки является правом суда.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, а также компенсационную природу неустойки, находит, что определенная судом сумма неустойки в размере 300 000 рублей соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора. Оснований для переоценки указанных обстоятельств и установления иного размера неустойки не имеется.
Разрешая требования С. о компенсации морального вреда, заявленного истцом в размере 300 000 рублей, суд правильно руководствовался ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, и, принимая во внимание характер сложившихся правоотношений, учитывая принцип разумности и справедливости, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
Относительно доводов апелляционной жалобы истца о необоснованном уменьшении судом размера компенсации морального вреда, судебная коллегия отмечает, что размер определенной судом компенсации морального вреда, взыскиваемой с ответчика в порядке ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", соответствует требованиям ст. ст. 151 и 1101 ГК РФ. Судебная коллегия полагает, что определенный судом размер компенсации соответствует фактическим обстоятельствам дела, отвечает требованиям разумности и справедливости, поэтому основания для изменения решения в этой части отсутствуют.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов в размере 100610 рублей, суд обосновано исходил из того, что С. понесла судебные расходы, выразившиеся в оплате почтовых расходов (190 + 190 + 230 = 610 рублей), а также в оплате юридических услуг ООО "Гектор" в размере 100 000 рублей (договор об оказании услуг от 8 января 2014 года). Учитывая, что понесенные выше расходы в размере 100 610 рублей документально подтверждены, необходимость их несения была вызвана целью восстановления нарушенного права, суд верно пришел к выводу о необходимости их взыскания с ответчика, снизив указанную сумму до 15 000 рублей с учетом принципа разумности.
Истец в апелляционной жалобе выражает свое несогласие с решением суда и ссылается на то, что судом необоснованно снижен размер расходов на оплату услуг представителя.
С данными доводами согласиться нельзя.
Ст. 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя.
Реализация данного права судом возможна в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.
Судебная коллегия с учетом принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, объема участия представителя в суде полагает соразмерной определенную судом сумму расходов в размере 15 000 руб. Оснований для изменения взысканной судом с истца в пользу ответчика денежной суммы не имеется.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционных жалоб сторон сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, они аналогичны обстоятельствам, на которые ссылались стороны в суде первой инстанции в обоснование своих требований и возражений, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных обеими сторонами доказательств в их совокупности.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционных жалоб не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы С., ЗАО "Желдорипотека" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)