Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатором нарушен установленный договором срок окончания реализации инвестиционного проекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 19.05.2015 N 14887-42), от общества с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор Теле-Радио СПб" Демьяненко Г.И. (доверенность от 20.02.2015), рассмотрев 25.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу N А56-65135/2014 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Тимухина И.А.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор Теле-Радио СПб", место нахождения: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 94, корп. 2, лит. 2, пом. 14Н, ОГРН 1037816005787, ИНН 7806136994 (далее - Общество), о взыскании 3 580 828,35 руб. пеней, расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 01/ЗКС-05013 и выселении ответчика с земельного участка площадью 13 860 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Наличная ул., уч. 1, (восточнее д. 44, корп. 2, лит. А, по Наличной ул.).
Решением суда первой инстанции от 11.12.2014 (судья Васильева Н.В.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 24.03.2015 решение от 11.12.2014 изменено, в удовлетворении требования о расторжении спорного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что Общество нарушило срок исполнения обязательств, а наличие действующего разрешения на строительство не свидетельствует об исполнении обязательств по договору N 01/ЗКС-05013 и соблюдению сроков строительства, поэтому просит постановление от 24.03.2015 отменить, а решение от 11.12.2014 оставить в силе.
В судебном заседании представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявил ходатайство о процессуальной замене Комитета в связи с реорганизацией в форме присоединения, соответствующие доказательства (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.04.2015 N 55957А/2015, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе N 009234084) приобщены в материалы дела.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство и представленные в его обоснование доказательства, в связи с произошедшей реорганизацией юридического лица на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену Комитета на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076.
Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2007 N 1075 "О проектировании и строительстве многофункционального комплекса по адресу: Василеостровский р-н, Наличная ул., участок 1 (восточнее д. 44, корп. 2, лит. А, по Наличной ул." (далее - постановление N 1075) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.10.2007 заключили договор N 01/ЗКС-05013 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 6930 кв. м с кадастровым номером 78:6:2202:38 для осуществления проектирования и строительства многофункционального комплекса.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2007.
В соответствии с пунктом 5.2.2 срок окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию - не более 35 месяцев с даты вступления в силу постановления N 1075, то есть до 18.09.2010.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.11.2013 N 890 внесены изменения в инвестиционные условия, установленные постановлением N 1075, срок окончания строительства объекта установлен 31.03.2014, на основании чего дополнительным соглашением к договору от 16.12.2013 в пункт 5.2.2 внесены изменения.
Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения условия пункта 5.2.2 арендатору начисляются пени в размере 0,5% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый месяц просрочки.
В соответствии с пунктом 10.2.2 при нарушении пункта 5.2.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.
Согласно пункту 6.2.14 арендатор обязан ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять в Комитет по строительству сведения об объемах выполненных работ за истекший квартал.
В силу пункта 8.5 договора в случае нарушения указанного условия арендатору начисляются пени в размере минимального размера оплаты труда за каждый месяц просрочки.
Комитет направил Обществу претензию от 01.08.2014 N 5910-19/14 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Поскольку арендатором нарушен срок окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта, установленный пунктом 5.2.2 договора, объект инвестирования, для строительства которого предоставлен земельный участок, строительством не завершен, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Комитет также начислил и предъявил ко взысканию неустойку на основании пунктов 8.2 и 8.5 договора аренды.
Суд первой инстанции посчитал исковые требования обоснованными по праву и размеру, иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции указал, что Обществом нарушен срок окончания строительства, однако им были уплачены пени в качестве компенсации за данное нарушение. Кроме того, срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2014, в связи с этим суд апелляционной инстанции отменил решение суда от 11.12.2014 в части расторжения договора N 01/ЗКС-05013 и выселения Общества с занимаемого спорного земельного участка и отказал Комитету в этой части требований, поскольку расторжение договора, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерна нарушению условий договора ответчиком.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.
Согласно нормам гражданского законодательства (пункт 2 статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, земельный участок передан в аренду для проектирования и строительства многофункционального комплекса, разрешение на строительство продлено до 31.12.2014, затем до 15.09.2015, объект находится в высокой степени готовности (более 95%).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что Общество приступило к реализации инвестиционного проекта и использовало земельный участок в целях, определенных при его предоставлении, использует его в настоящее время для завершения строительства и уплачивает установленную договором арендную плату. Предъявленную Комитетом ко взысканию договорную неустойку Общество оплатило.
С учетом данных обстоятельств расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, имущественные интересы арендодателя в полной мере компенсированы применением к арендатору предусмотренных договором санкций.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными, соответствующими установленным обстоятельствам и представленным доказательствам. Обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу N А56-65135/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2015 N Ф07-4529/2015 ПО ДЕЛУ N А56-65135/2014
Требование: 1) О взыскании пеней по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях; 2) О расторжении договора и выселении.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатором нарушен установленный договором срок окончания реализации инвестиционного проекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. по делу N А56-65135/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 19.05.2015 N 14887-42), от общества с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор Теле-Радио СПб" Демьяненко Г.И. (доверенность от 20.02.2015), рассмотрев 25.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу N А56-65135/2014 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Тимухина И.А.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Детский хор Теле-Радио СПб", место нахождения: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 94, корп. 2, лит. 2, пом. 14Н, ОГРН 1037816005787, ИНН 7806136994 (далее - Общество), о взыскании 3 580 828,35 руб. пеней, расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 01/ЗКС-05013 и выселении ответчика с земельного участка площадью 13 860 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Наличная ул., уч. 1, (восточнее д. 44, корп. 2, лит. А, по Наличной ул.).
Решением суда первой инстанции от 11.12.2014 (судья Васильева Н.В.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 24.03.2015 решение от 11.12.2014 изменено, в удовлетворении требования о расторжении спорного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка отказано.
В кассационной жалобе Комитет указывает, что Общество нарушило срок исполнения обязательств, а наличие действующего разрешения на строительство не свидетельствует об исполнении обязательств по договору N 01/ЗКС-05013 и соблюдению сроков строительства, поэтому просит постановление от 24.03.2015 отменить, а решение от 11.12.2014 оставить в силе.
В судебном заседании представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявил ходатайство о процессуальной замене Комитета в связи с реорганизацией в форме присоединения, соответствующие доказательства (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.04.2015 N 55957А/2015, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе N 009234084) приобщены в материалы дела.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство и представленные в его обоснование доказательства, в связи с произошедшей реорганизацией юридического лица на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену Комитета на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076.
Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2007 N 1075 "О проектировании и строительстве многофункционального комплекса по адресу: Василеостровский р-н, Наличная ул., участок 1 (восточнее д. 44, корп. 2, лит. А, по Наличной ул." (далее - постановление N 1075) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.10.2007 заключили договор N 01/ЗКС-05013 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 6930 кв. м с кадастровым номером 78:6:2202:38 для осуществления проектирования и строительства многофункционального комплекса.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2007.
В соответствии с пунктом 5.2.2 срок окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию - не более 35 месяцев с даты вступления в силу постановления N 1075, то есть до 18.09.2010.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.11.2013 N 890 внесены изменения в инвестиционные условия, установленные постановлением N 1075, срок окончания строительства объекта установлен 31.03.2014, на основании чего дополнительным соглашением к договору от 16.12.2013 в пункт 5.2.2 внесены изменения.
Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения условия пункта 5.2.2 арендатору начисляются пени в размере 0,5% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый месяц просрочки.
В соответствии с пунктом 10.2.2 при нарушении пункта 5.2.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.
Согласно пункту 6.2.14 арендатор обязан ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять в Комитет по строительству сведения об объемах выполненных работ за истекший квартал.
В силу пункта 8.5 договора в случае нарушения указанного условия арендатору начисляются пени в размере минимального размера оплаты труда за каждый месяц просрочки.
Комитет направил Обществу претензию от 01.08.2014 N 5910-19/14 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Поскольку арендатором нарушен срок окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта, установленный пунктом 5.2.2 договора, объект инвестирования, для строительства которого предоставлен земельный участок, строительством не завершен, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Комитет также начислил и предъявил ко взысканию неустойку на основании пунктов 8.2 и 8.5 договора аренды.
Суд первой инстанции посчитал исковые требования обоснованными по праву и размеру, иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции указал, что Обществом нарушен срок окончания строительства, однако им были уплачены пени в качестве компенсации за данное нарушение. Кроме того, срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2014, в связи с этим суд апелляционной инстанции отменил решение суда от 11.12.2014 в части расторжения договора N 01/ЗКС-05013 и выселения Общества с занимаемого спорного земельного участка и отказал Комитету в этой части требований, поскольку расторжение договора, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерна нарушению условий договора ответчиком.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.
Согласно нормам гражданского законодательства (пункт 2 статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, земельный участок передан в аренду для проектирования и строительства многофункционального комплекса, разрешение на строительство продлено до 31.12.2014, затем до 15.09.2015, объект находится в высокой степени готовности (более 95%).
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что Общество приступило к реализации инвестиционного проекта и использовало земельный участок в целях, определенных при его предоставлении, использует его в настоящее время для завершения строительства и уплачивает установленную договором арендную плату. Предъявленную Комитетом ко взысканию договорную неустойку Общество оплатило.
С учетом данных обстоятельств расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, имущественные интересы арендодателя в полной мере компенсированы применением к арендатору предусмотренных договором санкций.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными, соответствующими установленным обстоятельствам и представленным доказательствам. Обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу N А56-65135/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)