Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Забутыриной Л.В., Карпусенко С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челиндбанк" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/20122 (судья Сотникова О.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Оргмедкорпорация": Выползов А.А. (доверенность от 20.05.2013).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 в отношении закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Южуралпромстрой" (далее - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Абросимов Михаил Анатольевич, член Некоммерческого партнерства "Национальная гильдия арбитражных управляющих".
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликована в газете "Коммерсантъ" N 36 от 28.02.2013.
Открытое акционерное общество "Челиндбанк" (далее - ОАО "Челиндбанк", Банк) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, поступившим в суд, согласно штампу отдела делопроизводства суда, 27.03.2013 (вход. N 18212) о признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 14 482 397,84 руб.
Решением от 09.07.2013 в отношении должника введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2013 указанное заявление принято к производству суда, назначено к рассмотрению в судебном заседании, этим же определением к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Оргмедкорпорация" (далее - третье лицо).
Банк 11.06.2013 (вход. 35424) заявил ходатайство о принятии уточнений к требованию, а именно, просил установить его требование, как обеспеченное залогом следующего имущества ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой":
- - залогом права аренды земельного участка, площадью 95540 кв. м, земли населенных пунктов - для жилищного строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная, 56;
- - четырехкомнатная квартира строительный номер N 1, площадью 114, 6 кв. м;
- - пятикомнатная квартира строительный номер N 2, площадью 171,3 кв. м;
- - пятикомнатная квартира строительный номер N 3, площадью 171,3 кв. м;
- - четырехкомнатная квартира строительный номер N 4, площадью 114, 6 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Коркино, п. Первомайский, ул. Высоковольтная, строительный номер 42;
- - коттедж N 9, площадью 153 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 9);
- - коттедж N 7, площадью 157,55 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 7);
- - коттедж N 3, площадью 157,4 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 3) (л.д. 55-56 т. 1).
В судебном заседании 16.07.2013 представитель ОАО "Челиндбанк" также просил дополнить указанный в ходатайстве от 11.06.2013 перечень имущества должника следующими объектами:
- - объект незавершенного строительства, площадью 100,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 13;
- - объект незавершенного строительства, площадью 95,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 27;
- - объект незавершенного строительства, площадью 101,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 17, (л.д. 118-120 т. 1).
Определением от 18.07.2013 (резолютивная часть объявлена 16.07.2013) требование ОАО "Челиндбанк" в сумме 14 482 397 руб. 84 коп. признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", в установлении требований ОАО "Челиндбанк", как обеспеченных залогом имущества должника, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Челиндбанк" (далее также податель апелляционной жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/2012 отменить и признать требование ОАО "Челиндбанк", как обеспеченное залогом имущества должника.
По мнению кредитора, право аренды земельного участка, площадью 95 540 кв. м, принадлежит ОАО "Челиндбанк" в силу закона (ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), кроме того, согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) указанный земельный участок обременен в пользу ОАО "Челиндбанк" на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010. Указанное обременение в установленном порядке не оспорено и отсутствующим не признано, в связи с чем, у суда не имелось оснований для отказа в установлении требований ОАО "Челиндбанк", как обеспеченных залогом имущества должника.
В судебном заседании представитель третьего лица согласился с доводами апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя третьего лица дело в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2010 между ОАО "Челиндбанк" (кредитор, Банк) и ООО "Оргмедкорпорация" (заемщик) заключен кредитный договор N К-7111056748/08, по условиям которого, Банк открывает заемщику кредитную линию в сумме 15 000 000 руб. на условиях обеспеченности, срочности, возвратности и платности на следующие цели: 1-ый транш - на инвестиционные цели, 2-ой транш - на инвестиционные цели, ремонт и приобретение оборудования. Кредитная линия предоставляется с 30.07.2010 г. по 26.07.2011 г.
В соответствии с установленным в п. 3.1.3 договора графиком возврата кредитных средств, срок возврата кредита установлен 27.07.2015. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в п. 4.1 договора и составляет 16,5% годовых (л.д. 16-21 т. 1).
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору N К-7111056748/08 от 28.07.2010 между Банком и ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" заключен договор поручительства N О-7111056756/08 от 28.07.2010 (л.д. 22-23 т. 1), с дополнительным соглашением к нему от 31.10.2011.
В соответствии с условиями договора поручительства N О-7111056756/08 от 28.07.2010 ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", как поручитель, обязалось солидарно с заемщиком - ООО "Оргмедкорпорация" в полном объеме отвечать перед ОАО "Челиндбанк" за исполнение Заемщиком всех обязательств по кредитному договору N К-7111056748/08 от 28.07.2010.
Также исполнение обязательств ООО "Оргмедкорпорация" по кредитному договору N О-7111056756/08 от 28.07.2010 обеспечивалось договором о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010, подписанного между ООО "Оргмедкорпорация" (Залогодатель) и ОАО "Челиндбанк" (Залогодержатель) по условиям которого ООО "Оргмедкорпорация" предоставило Банку право на получение в собственность:
- - четырехкомнатной квартиры строительный номер N 1, площадью 114, 6 кв. м;
- - пятикомнатной квартиры строительный номер N 2, площадью 171,3 кв. м;
- - пятикомнатной квартиры строительный номер N 3, площадью 171,3 кв. м;
- - четырехкомнатной квартиры строительный номер N 4, площадью 114, 6 кв. м расположенные по адресу: Челябинская область, г. Коркино, п. Первомайский, ул. Высоковольтная, строительный номер 42 (т. 1, л.д. 68-70).
ОАО "Челиндбанк" обязательства, предусмотренные кредитным договором N О-7111056756/08 от 28.07.2010, выполнило, предоставив Заемщику денежные средства на условиях, предусмотренных указанным кредитным договором в размере 15 000 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела мемориальными ордерами (л.д. 25-27 т. 1).
Обязательства должником и поручителем не были исполнены.
Размер требования Банка, предъявленного в деле о банкротстве ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" по кредитному договору N О-7111056756/08 от 28.07.2010, составляет 14 482 397,84 руб., и включает в себя сумму основного долга - 12 604 162 руб. и сумму процентов по кредиту - 1 878 235,84 руб., исчисленных на 28.01.2013 (дату оглашения резолютивной части о введения наблюдения).
Согласно п. 2 ст. 363 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (абз. 2 п. 2 ст. 323 ГК РФ).
Поскольку доказательств возврата долга в материалы дела не представлено, суд первой инстанции включил требование в размере 14 482 397,84 руб. в реестр требований кредиторов должника.
Отказывая в удовлетворении требований о включении суммы 14 482 397,84 руб., как обеспеченной залогом права аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что представленная в дело выписка из ЕГРП от 15.01.2013 в отношении земельного участка, площадью 95 540 кв. м, расположенного в г. Коркино, р.п. Первомайский, Челябинской области, ул. Высоковольтная, д. 56, свидетельствует об отсутствии записи об ипотеки в силу закона в отношении земельного участка на основании заключенного между законным владельцем земельного участка и Банком договора о залоге права аренды земельного участка.
Отклоняя довод о наличии у Банка залога на земельный участок и возводимые на нем здания на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010, суд первой инстанции исходил из того, что залог был предоставлен не должником, а третьим лицом, кроме того, предметом договора N О-7111063393/08 от 22.10.2010 являлось обязательство ООО "Оргмедкорпорация" предоставить Банку право на получение в собственность перечисленных в п. 1 договора квартир. В силу п. 1 указанного договора право требования возникает у залогодателя (ООО "Оргмедкорпорация") к организации-должнику ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" на основании договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 с момента полной оплаты долевого участия (цены договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010), вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что договор участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 был расторгнут. Пунктом 2.5 договора долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 предусмотрено, что квартиры, построенные за счет средств Банка, считаются находящимися в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности за ООО "Оргмедкорпорация" на эти квартиры. В связи расторжением сторонами договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 и при отсутствии регистрации права собственности за ООО "Оргмедкорпорация" на квартиры, перечисленные в договоре участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Банк не является залогодержателем спорных объектов.
С указанными выводами суда первой инстанции следует согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Согласно ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию ипотеки, особенности которой могут устанавливаться также Законом об ипотеке.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Однако в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 14.12.2007 N 324-ФЗ).
Из вышеуказанного следует, что п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке распространил действие всех положений Закона об ипотеке на залог прав требования участника долевого строительства, в том числе и на положения, регламентирующие порядок и основания возникновения ипотеки в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (часть 1).
Из материалов дела следует, что заемщик - ООО "Оргмедкорпорация" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 28.07.2010 N К-7111056748/08 предоставил Банку залог права требования по договору долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010, заключенному с ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" (Застройщик) (т. 1, л.д. 68-70, 128-131).
В пункте 2.5 договора долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указано, что денежные средства в сумме 9 800 000 руб. оплачиваются ООО "Оргмедкорпорация" (Дольщик) за счет кредитных средств по договору о предоставлении кредитной линии от 28.07.2010 N К-7111056748/08.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
Как следует из п. 1 ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (пункт 2 статьи 64.2 Закона об ипотеке).
В рассматриваемом случае кредит был предоставлен Банком заемщику (ООО "Оргмедкорпорация") для приобретения квартир на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком - дольщиком и застройщиком (ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой"). В этой связи возникла ипотека земельного участка в силу закона с момента государственной регистрации договора залога права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которой, ограничение в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1802005:9 установлены в пользу ОАО "Челиндбанк" на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2210 к договору о предоставлении кредитной линии от 28.07.2010 N К-7111056748/08 (т. 1., л.д. 62-63).
Между тем, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым, по соглашению сторон договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указанный договор считается расторгнутым. ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" обязалось вернуть ООО "Оргмедкорпорация" задолженность в размере 7 375 001 руб. и 1 266 882 руб. 29 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами до 31.12.2012.
В пункте 8.1 договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указано, что в случае расторжения договора сумма, выплаченная Дольщиком, подлежит возврату Застройщиком на счет дольщика, открытый в ОАО "Челиндбанке".
Также судом первой инстанции правомерно указано, что залог объектов долевого строительства может возникнуть с даты регистрации их в ЕГРП за дольщиком, именно с даты регистрации объекта долевого участия в строительстве он может быть объектом гражданских прав.
Данные условия возникновения залога закреплены сторонами в пункте 2.5 договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что за дольщиком - ООО "Оргмедкорпорация" зарегистрированы права на объекты долевого участия в строительстве.
Помимо этого, Банк предъявил требование залогодержателя не к дольщику, а к застройщику - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", который не является в силу договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010 залогодателем.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в признании требований ОАО "Челиндбанк" в сумме 14 482 397 руб. 84 коп., как обеспеченных залогом имущества должника, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челиндбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
С.А.КАРПУСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2013 N 18АП-8617/2013 ПО ДЕЛУ N А76-7344/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N 18АП-8617/2013
Дело N А76-7344/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Забутыриной Л.В., Карпусенко С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челиндбанк" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/20122 (судья Сотникова О.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Оргмедкорпорация": Выползов А.А. (доверенность от 20.05.2013).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 в отношении закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Южуралпромстрой" (далее - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Абросимов Михаил Анатольевич, член Некоммерческого партнерства "Национальная гильдия арбитражных управляющих".
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликована в газете "Коммерсантъ" N 36 от 28.02.2013.
Открытое акционерное общество "Челиндбанк" (далее - ОАО "Челиндбанк", Банк) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, поступившим в суд, согласно штампу отдела делопроизводства суда, 27.03.2013 (вход. N 18212) о признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 14 482 397,84 руб.
Решением от 09.07.2013 в отношении должника введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2013 указанное заявление принято к производству суда, назначено к рассмотрению в судебном заседании, этим же определением к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Оргмедкорпорация" (далее - третье лицо).
Банк 11.06.2013 (вход. 35424) заявил ходатайство о принятии уточнений к требованию, а именно, просил установить его требование, как обеспеченное залогом следующего имущества ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой":
- - залогом права аренды земельного участка, площадью 95540 кв. м, земли населенных пунктов - для жилищного строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная, 56;
- - четырехкомнатная квартира строительный номер N 1, площадью 114, 6 кв. м;
- - пятикомнатная квартира строительный номер N 2, площадью 171,3 кв. м;
- - пятикомнатная квартира строительный номер N 3, площадью 171,3 кв. м;
- - четырехкомнатная квартира строительный номер N 4, площадью 114, 6 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Коркино, п. Первомайский, ул. Высоковольтная, строительный номер 42;
- - коттедж N 9, площадью 153 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 9);
- - коттедж N 7, площадью 157,55 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 7);
- - коттедж N 3, площадью 157,4 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Первомайский, ул. Высоковольтная (стр. N 3) (л.д. 55-56 т. 1).
В судебном заседании 16.07.2013 представитель ОАО "Челиндбанк" также просил дополнить указанный в ходатайстве от 11.06.2013 перечень имущества должника следующими объектами:
- - объект незавершенного строительства, площадью 100,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 13;
- - объект незавершенного строительства, площадью 95,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 27;
- - объект незавершенного строительства, площадью 101,9 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Коркинский район, первомайское городское поселение, р.п. Первомайский, ул. Березовая, д. 17, (л.д. 118-120 т. 1).
Определением от 18.07.2013 (резолютивная часть объявлена 16.07.2013) требование ОАО "Челиндбанк" в сумме 14 482 397 руб. 84 коп. признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", в установлении требований ОАО "Челиндбанк", как обеспеченных залогом имущества должника, отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Челиндбанк" (далее также податель апелляционной жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/2012 отменить и признать требование ОАО "Челиндбанк", как обеспеченное залогом имущества должника.
По мнению кредитора, право аренды земельного участка, площадью 95 540 кв. м, принадлежит ОАО "Челиндбанк" в силу закона (ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), кроме того, согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) указанный земельный участок обременен в пользу ОАО "Челиндбанк" на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010. Указанное обременение в установленном порядке не оспорено и отсутствующим не признано, в связи с чем, у суда не имелось оснований для отказа в установлении требований ОАО "Челиндбанк", как обеспеченных залогом имущества должника.
В судебном заседании представитель третьего лица согласился с доводами апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя третьего лица дело в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2010 между ОАО "Челиндбанк" (кредитор, Банк) и ООО "Оргмедкорпорация" (заемщик) заключен кредитный договор N К-7111056748/08, по условиям которого, Банк открывает заемщику кредитную линию в сумме 15 000 000 руб. на условиях обеспеченности, срочности, возвратности и платности на следующие цели: 1-ый транш - на инвестиционные цели, 2-ой транш - на инвестиционные цели, ремонт и приобретение оборудования. Кредитная линия предоставляется с 30.07.2010 г. по 26.07.2011 г.
В соответствии с установленным в п. 3.1.3 договора графиком возврата кредитных средств, срок возврата кредита установлен 27.07.2015. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в п. 4.1 договора и составляет 16,5% годовых (л.д. 16-21 т. 1).
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору N К-7111056748/08 от 28.07.2010 между Банком и ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" заключен договор поручительства N О-7111056756/08 от 28.07.2010 (л.д. 22-23 т. 1), с дополнительным соглашением к нему от 31.10.2011.
В соответствии с условиями договора поручительства N О-7111056756/08 от 28.07.2010 ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", как поручитель, обязалось солидарно с заемщиком - ООО "Оргмедкорпорация" в полном объеме отвечать перед ОАО "Челиндбанк" за исполнение Заемщиком всех обязательств по кредитному договору N К-7111056748/08 от 28.07.2010.
Также исполнение обязательств ООО "Оргмедкорпорация" по кредитному договору N О-7111056756/08 от 28.07.2010 обеспечивалось договором о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010, подписанного между ООО "Оргмедкорпорация" (Залогодатель) и ОАО "Челиндбанк" (Залогодержатель) по условиям которого ООО "Оргмедкорпорация" предоставило Банку право на получение в собственность:
- - четырехкомнатной квартиры строительный номер N 1, площадью 114, 6 кв. м;
- - пятикомнатной квартиры строительный номер N 2, площадью 171,3 кв. м;
- - пятикомнатной квартиры строительный номер N 3, площадью 171,3 кв. м;
- - четырехкомнатной квартиры строительный номер N 4, площадью 114, 6 кв. м расположенные по адресу: Челябинская область, г. Коркино, п. Первомайский, ул. Высоковольтная, строительный номер 42 (т. 1, л.д. 68-70).
ОАО "Челиндбанк" обязательства, предусмотренные кредитным договором N О-7111056756/08 от 28.07.2010, выполнило, предоставив Заемщику денежные средства на условиях, предусмотренных указанным кредитным договором в размере 15 000 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела мемориальными ордерами (л.д. 25-27 т. 1).
Обязательства должником и поручителем не были исполнены.
Размер требования Банка, предъявленного в деле о банкротстве ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" по кредитному договору N О-7111056756/08 от 28.07.2010, составляет 14 482 397,84 руб., и включает в себя сумму основного долга - 12 604 162 руб. и сумму процентов по кредиту - 1 878 235,84 руб., исчисленных на 28.01.2013 (дату оглашения резолютивной части о введения наблюдения).
Согласно п. 2 ст. 363 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (абз. 2 п. 2 ст. 323 ГК РФ).
Поскольку доказательств возврата долга в материалы дела не представлено, суд первой инстанции включил требование в размере 14 482 397,84 руб. в реестр требований кредиторов должника.
Отказывая в удовлетворении требований о включении суммы 14 482 397,84 руб., как обеспеченной залогом права аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что представленная в дело выписка из ЕГРП от 15.01.2013 в отношении земельного участка, площадью 95 540 кв. м, расположенного в г. Коркино, р.п. Первомайский, Челябинской области, ул. Высоковольтная, д. 56, свидетельствует об отсутствии записи об ипотеки в силу закона в отношении земельного участка на основании заключенного между законным владельцем земельного участка и Банком договора о залоге права аренды земельного участка.
Отклоняя довод о наличии у Банка залога на земельный участок и возводимые на нем здания на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010, суд первой инстанции исходил из того, что залог был предоставлен не должником, а третьим лицом, кроме того, предметом договора N О-7111063393/08 от 22.10.2010 являлось обязательство ООО "Оргмедкорпорация" предоставить Банку право на получение в собственность перечисленных в п. 1 договора квартир. В силу п. 1 указанного договора право требования возникает у залогодателя (ООО "Оргмедкорпорация") к организации-должнику ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" на основании договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 с момента полной оплаты долевого участия (цены договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010), вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что договор участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 был расторгнут. Пунктом 2.5 договора долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 предусмотрено, что квартиры, построенные за счет средств Банка, считаются находящимися в залоге Банка с момента государственной регистрации права собственности за ООО "Оргмедкорпорация" на эти квартиры. В связи расторжением сторонами договора участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 и при отсутствии регистрации права собственности за ООО "Оргмедкорпорация" на квартиры, перечисленные в договоре участия в долевом строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Банк не является залогодержателем спорных объектов.
С указанными выводами суда первой инстанции следует согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).
Согласно ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган осуществляет государственную регистрацию ипотеки, особенности которой могут устанавливаться также Законом об ипотеке.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Однако в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 14.12.2007 N 324-ФЗ).
Из вышеуказанного следует, что п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке распространил действие всех положений Закона об ипотеке на залог прав требования участника долевого строительства, в том числе и на положения, регламентирующие порядок и основания возникновения ипотеки в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (часть 1).
Из материалов дела следует, что заемщик - ООО "Оргмедкорпорация" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 28.07.2010 N К-7111056748/08 предоставил Банку залог права требования по договору долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010, заключенному с ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" (Застройщик) (т. 1, л.д. 68-70, 128-131).
В пункте 2.5 договора долевого участия в строительстве N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указано, что денежные средства в сумме 9 800 000 руб. оплачиваются ООО "Оргмедкорпорация" (Дольщик) за счет кредитных средств по договору о предоставлении кредитной линии от 28.07.2010 N К-7111056748/08.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
Как следует из п. 1 ст. 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (пункт 2 статьи 64.2 Закона об ипотеке).
В рассматриваемом случае кредит был предоставлен Банком заемщику (ООО "Оргмедкорпорация") для приобретения квартир на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком - дольщиком и застройщиком (ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой"). В этой связи возникла ипотека земельного участка в силу закона с момента государственной регистрации договора залога права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010.
В материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которой, ограничение в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1802005:9 установлены в пользу ОАО "Челиндбанк" на основании договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2210 к договору о предоставлении кредитной линии от 28.07.2010 N К-7111056748/08 (т. 1., л.д. 62-63).
Между тем, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым, по соглашению сторон договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указанный договор считается расторгнутым. ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой" обязалось вернуть ООО "Оргмедкорпорация" задолженность в размере 7 375 001 руб. и 1 266 882 руб. 29 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами до 31.12.2012.
В пункте 8.1 договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010 указано, что в случае расторжения договора сумма, выплаченная Дольщиком, подлежит возврату Застройщиком на счет дольщика, открытый в ОАО "Челиндбанке".
Также судом первой инстанции правомерно указано, что залог объектов долевого строительства может возникнуть с даты регистрации их в ЕГРП за дольщиком, именно с даты регистрации объекта долевого участия в строительстве он может быть объектом гражданских прав.
Данные условия возникновения залога закреплены сторонами в пункте 2.5 договора N КП-Т/Х1-4 от 06.09.2010.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что за дольщиком - ООО "Оргмедкорпорация" зарегистрированы права на объекты долевого участия в строительстве.
Помимо этого, Банк предъявил требование залогодержателя не к дольщику, а к застройщику - ЗАО "ПСК "Южуралпромстрой", который не является в силу договора о залоге права требования N О-7111063393/08 от 22.10.2010 залогодателем.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в признании требований ОАО "Челиндбанк" в сумме 14 482 397 руб. 84 коп., как обеспеченных залогом имущества должника, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2013 по делу N А76-7344/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челиндбанк" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
С.А.КАРПУСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)