Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Озерова С.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года по гражданскому делу N по иску С. к Т., П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е.Б., объяснения представителя С. - Г., возражения представителя П.Ю. - П.М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
С. обратилась в суд с иском к Т., П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, по <адрес> от 18 января 2014 года, заключенному между Т. и П.Ю.
В обоснование заявленных требований указала, что 15 сентября 2011 года, между истцом и ответчиком Т. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес>, по условиям которого С. обязалась купить указанную квартиру в срок до 3 марта 2014 года. Истец выплачивала ответчику денежные средства за спорную квартиру, что подтверждается расписками и приходными кассовыми ордерами. С. свои обязательства по предварительному договору выполнила, однако в нарушение принятых на себя обязательств 18 января 2014 года Т. продал спорную квартиру П.Ю.
Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель Г. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Ответчики в судебное заседание не явились. Представитель ответчика П.Ю. - П.М. против удовлетворения исковых требований возражал.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного по делу решения, С. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что она не направила ответчику предложение о заключении основного договора. Факт обращения истца к ответчику подтверждается копией письма и квитанцией почтового отделения, которые суд безосновательно не принял в качестве доказательств.
Также податель жалобы указывает на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие истца, чем нарушил ее процессуальные права.
Истец С., ответчики Т., П.Ю. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 15 сентября 2011 года между С. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>.
Согласно п. 1 договора Т. (продавец) обязался продать, а С. (покупатель) купить квартиру в срок до 3 марта 2014 года.
По условиям договора С. обязалась ежемесячно производить с ответчиком расчет, начиная с октября 2011 года до 3 марта 2014 года.
18 января 2014 года Т. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с П.Ю.
Договор зарегистрирован в установленном порядке и П.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
В обоснование иска истец ссылалась на то обстоятельство, что договор купли-продажи заключен ответчиками в период действия нерасторгнутого предварительного договора купли-продажи, заключенного с истцом, в связи с чем, было нарушено установленное предварительным договором преимущественное право покупки истца в отношении объекта сделки.
Между тем, преимущественное право покупки установлено положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно для участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу с целью защиты прав лиц, которым уже принадлежит право владения, пользования и распоряжения соответствующей долей общего имущества, раздел которого в натуре не произведен.
Поскольку истец по делу не являлся участником общей долевой собственности на объект недвижимости, поступивший на основании договора купли-продажи в собственность П.Ю., то положения части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Правоотношения между С. и Т. вытекают из договора, а не из общих вещных прав на указанное в договоре имущество, в силу чего также не имеется оснований, установленных положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения аналогии закона.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Таким образом, способ защиты стороны предварительного договора от недобросовестных действий контрагента прямо предусмотрен положениями данной статьи, которая не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей покупателя, возникших в рамках иного договора
Кроме того, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств урегулирована положениями Главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая также не предусматривает примененных судом последствий нарушения обязательства, как по заключению основного договора, так и по передаче индивидуально-определенной вещи.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даже заключение основного (а не предварительного) договора купли-продажи недвижимого имущества до регистрации данного договора и перехода права собственности на имущество не создает у покупателя каких-либо преимуществ перед другим покупателем того же недвижимого имущества по иному договору купли-продажи, во владение которого это имущество фактически передано, а тем более не влечет возникновения преимуществ перед покупателем, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество, являющееся предметом спора.
В данном случае другой покупатель вправе требовать от продавца лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При таком положении истец утратил возможность получения указанного выше имущества в собственность путем заключения договора купли-продажи с Т. и может ставить вопрос лишь о возмещении убытков, причиненных нарушением условий предварительного договора.
При этом, судебная коллегия отмечает и то, что условия договора, заключенного между Т. и П.Ю. имеют существенные отличия от условий предварительного договора, заключенного с истцом относительно установления цены и порядка производства расчетов.
При указанных обстоятельствах, не имеет юридического значения направление истцом в адрес ответчика предложения заключить основной договор купли-продажи.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не опровергают выводов суда, не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, направлены на неправильное толкование норм права и оценку доказательств, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Ссылка в апелляционной жалобе на несогласие с отказом суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, также подлежит отклонению, поскольку не влияет на законность принятого судебного акта. Кроме того, приглашение на предоперационное обследование, на которое указывает истец, не совпадает с датой судебного заседания. Иной медицинской документации или заключения врача о невозможности принимать участие в судебном разбирательстве 18 июня 2014 года в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.08.2014 N 33-4251/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2014 г. N 33-4251/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Озерова С.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года по гражданскому делу N по иску С. к Т., П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Переверзиной Е.Б., объяснения представителя С. - Г., возражения представителя П.Ю. - П.М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
С. обратилась в суд с иском к Т., П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, по <адрес> от 18 января 2014 года, заключенному между Т. и П.Ю.
В обоснование заявленных требований указала, что 15 сентября 2011 года, между истцом и ответчиком Т. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес>, по условиям которого С. обязалась купить указанную квартиру в срок до 3 марта 2014 года. Истец выплачивала ответчику денежные средства за спорную квартиру, что подтверждается расписками и приходными кассовыми ордерами. С. свои обязательства по предварительному договору выполнила, однако в нарушение принятых на себя обязательств 18 января 2014 года Т. продал спорную квартиру П.Ю.
Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель Г. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Ответчики в судебное заседание не явились. Представитель ответчика П.Ю. - П.М. против удовлетворения исковых требований возражал.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного по делу решения, С. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что она не направила ответчику предложение о заключении основного договора. Факт обращения истца к ответчику подтверждается копией письма и квитанцией почтового отделения, которые суд безосновательно не принял в качестве доказательств.
Также податель жалобы указывает на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие истца, чем нарушил ее процессуальные права.
Истец С., ответчики Т., П.Ю. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 15 сентября 2011 года между С. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>.
Согласно п. 1 договора Т. (продавец) обязался продать, а С. (покупатель) купить квартиру в срок до 3 марта 2014 года.
По условиям договора С. обязалась ежемесячно производить с ответчиком расчет, начиная с октября 2011 года до 3 марта 2014 года.
18 января 2014 года Т. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с П.Ю.
Договор зарегистрирован в установленном порядке и П.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
В обоснование иска истец ссылалась на то обстоятельство, что договор купли-продажи заключен ответчиками в период действия нерасторгнутого предварительного договора купли-продажи, заключенного с истцом, в связи с чем, было нарушено установленное предварительным договором преимущественное право покупки истца в отношении объекта сделки.
Между тем, преимущественное право покупки установлено положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно для участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу с целью защиты прав лиц, которым уже принадлежит право владения, пользования и распоряжения соответствующей долей общего имущества, раздел которого в натуре не произведен.
Поскольку истец по делу не являлся участником общей долевой собственности на объект недвижимости, поступивший на основании договора купли-продажи в собственность П.Ю., то положения части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Правоотношения между С. и Т. вытекают из договора, а не из общих вещных прав на указанное в договоре имущество, в силу чего также не имеется оснований, установленных положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения аналогии закона.
В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Таким образом, способ защиты стороны предварительного договора от недобросовестных действий контрагента прямо предусмотрен положениями данной статьи, которая не предусматривает возможности перевода прав и обязанностей покупателя, возникших в рамках иного договора
Кроме того, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств урегулирована положениями Главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая также не предусматривает примененных судом последствий нарушения обязательства, как по заключению основного договора, так и по передаче индивидуально-определенной вещи.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даже заключение основного (а не предварительного) договора купли-продажи недвижимого имущества до регистрации данного договора и перехода права собственности на имущество не создает у покупателя каких-либо преимуществ перед другим покупателем того же недвижимого имущества по иному договору купли-продажи, во владение которого это имущество фактически передано, а тем более не влечет возникновения преимуществ перед покупателем, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество, являющееся предметом спора.
В данном случае другой покупатель вправе требовать от продавца лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При таком положении истец утратил возможность получения указанного выше имущества в собственность путем заключения договора купли-продажи с Т. и может ставить вопрос лишь о возмещении убытков, причиненных нарушением условий предварительного договора.
При этом, судебная коллегия отмечает и то, что условия договора, заключенного между Т. и П.Ю. имеют существенные отличия от условий предварительного договора, заключенного с истцом относительно установления цены и порядка производства расчетов.
При указанных обстоятельствах, не имеет юридического значения направление истцом в адрес ответчика предложения заключить основной договор купли-продажи.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда, не опровергают выводов суда, не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, направлены на неправильное толкование норм права и оценку доказательств, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Ссылка в апелляционной жалобе на несогласие с отказом суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, также подлежит отклонению, поскольку не влияет на законность принятого судебного акта. Кроме того, приглашение на предоперационное обследование, на которое указывает истец, не совпадает с датой судебного заседания. Иной медицинской документации или заключения врача о невозможности принимать участие в судебном разбирательстве 18 июня 2014 года в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 18 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)