Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мернов Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Обносовой М.В.,
судей областного суда Егоровой И.В., Усенко О.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО "Приволжский район" на решение Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года по гражданскому делу по иску С. к ООО "Бест Хаус" о регистрации сделки, признании права собственности,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Бест Хаус" о регистрации сделки, признании права собственности на объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований указал, что (дата) (дата) между истцом и ответчиком заключен договор ** участия в долевом строительстве, предметом которого является жилой дом общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на земельном участке ** общей площадью ** кв. м по строительному адресу: квартал жилой застройки в северо-восточной части <адрес>.
Принятые на себя обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив ответчику ** руб. ООО "Бест Хаус" свои обязательства не исполнил, в срок, установленный договором, а именно до (дата) жилой дом участнику долевого строительства не передал.
Ответчик уклоняется от исполнения своих обязанностей по регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с чем истец не может зарегистрировать за собой право собственности на спорный жилой дом.
При указанных обстоятельствах с учетом уточнения исковых требований просил произвести государственную регистрацию сделки договора долевого участия ** участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>", заключенного (дата) между ним и ООО "Бест Хаус", на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного на участке ** общей площадью ** кв. м по адресу: <адрес> признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м по адресу: <адрес>.
В судебном заседании С. участия не принимал, его представитель К. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представители ООО "Бест Хаус", Управления Росреестра по Астраханской области в судебном заседании участия не принимали.
Представитель администрации МО "Приволжский район" Астраханской области Я. в судебном заседании в удовлетворении иска просил отказать.
Решением Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года исковые требования С. удовлетворены. Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки договора участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>" ** от (дата), заключенного между ООО "Бест Хаус" и С., на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного по адресу: <адрес> За С. признано право собственности на жилой дом ** общей площадью ** кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе администрация МО "Приволжский район Астраханской области" ставит вопрос об отмене решения как незаконного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию. Доказательств того, что ответчик уклонялся от регистрации сделки истцом не представлено. Определениями Арбитражного суда Астраханской области от (дата) по делу N **, от (дата) по делу N ** ООО "Бест Хаус" не признан застройщиком. Данные судебные акты не были оспорены, в связи с чем, договор участия в долевом строительстве не может являться основанием для признания за истцом права собственности. Спорный объект недвижимости находится на земельном участке, который истцу не принадлежит на каком-либо праве, на основании чего за истцом не может быть признано право собственности на дом на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ как на самовольную постройку. Суд рассмотрел иск по требованиям, которых истец не заявлял. Кроме того, требования об обязании зарегистрировать сделку должны рассматриваться по правилам, установленным для рассмотрения дел, вытекающих из публичных правоотношений, а требования о признании права - в порядке искового производства, а суд рассмотрел оба требования в рамках одного дела в порядке искового производства.
На заседание судебной коллегии С., представители ООО "Бест Хаус", Управления Росреестра по Астраханской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили. При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя администрации МО "Приволжский район" Я., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя С. К., возражавшего против ее удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, (дата) между С. и ООО "Бест Хаус" подписан договор ** участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>". Предметом договора согласно п. 1.4 является жилой дом "Саппоро" общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на участке ** общей площадью ** кв. м.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договора об участии в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Договор участия в долевом строительстве ** "Квартала жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>" от (дата) между С. и ООО "Бест Хаус", как установлено судом, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, регистрацию не прошел.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, содержание договора участия в долевом строительстве ** от (дата), установив, что данный договор содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", совершен в надлежащей форме, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как следует из уточненного текста искового заявления, истцом заявлены требования о регистрации договора долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного на участке ** общей площадью ** кв. м по адресу: <адрес>.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ договор на строительство жилого дома указанной площади истцом не представлен.
В материалах дела имеется договор долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
При указанных обстоятельствах вывод суда о наличии оснований для регистрации договора долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м является ошибочным, в связи с чем решение в данной части подлежит изменению с указанием общей площади дома, определенной договором участия в долевом строительстве ** от (дата) в размере ** кв. м, и исключением при этом указания на жилую площадь.
Вывод суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании за С. права собственности на жилой дом на основании заключенного между сторонами договора долевого участия также является ошибочным.
Как отмечалось ранее, предметом договора участия в долевом строительстве ** от (дата) является жилой дом "Саппоро" общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на участке ** общей площадью ** кв. м.
Как следует из технического паспорта **, составленного по состоянию на (дата), технического заключения о состоянии основных строительных конструкций жилого дома, акта экспертизы по обеспечению пожарной безопасности ** от (дата), экспертного заключения о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям ** от (дата), по адресу: <адрес> имеется 2-этажный жилой дом с цокольным этажом 2013 года постройки общей площадью ** кв. м.
Представитель истца К. на заседании судебной коллегии пояснил, что застройщик не исполнил своих обязанностей по строительству жилого дома, в связи с чем С. он был построен самостоятельно.
С учетом положений статей 222, 263 Гражданского кодекса РФ, статьи 40 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ спорный жилой дом обладает признаками самовольной постройки.
Признание права собственности на самовольную постройку возможно только на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на отношения, возникающие при самовольной постройке, не распространяется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что в настоящий момент сделка (договор участия в долевом строительстве) не зарегистрирована в установленном законом порядке, площадь дома, на который С. просит признать право собственности, не соответствует площади дома, указанной в договоре долевого участия, вывод суда о том, что у С. возникло право собственности на жилой дом общей площадью ** кв. м на основании договора долевого участия ** от (дата), которым предусмотрено строительство жилого дома площадью ** кв. м, является ошибочным.
В силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, равно как и нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
При указанных обстоятельствах решение в части удовлетворения требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании за ним права собственности подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
Решение Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года в части возложения обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве изменить, указав общую площадь жилого дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве ** от (дата) в размере ** кв. м, исключив при этом указание на жилую площадь.
Решение в части удовлетворения исковых требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании права собственности на жилой дом отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании права собственности на жилой дом ** общей площадью ** кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4003/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-4003/2013
Судья: Мернов Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Обносовой М.В.,
судей областного суда Егоровой И.В., Усенко О.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО "Приволжский район" на решение Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года по гражданскому делу по иску С. к ООО "Бест Хаус" о регистрации сделки, признании права собственности,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Бест Хаус" о регистрации сделки, признании права собственности на объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований указал, что (дата) (дата) между истцом и ответчиком заключен договор ** участия в долевом строительстве, предметом которого является жилой дом общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на земельном участке ** общей площадью ** кв. м по строительному адресу: квартал жилой застройки в северо-восточной части <адрес>.
Принятые на себя обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив ответчику ** руб. ООО "Бест Хаус" свои обязательства не исполнил, в срок, установленный договором, а именно до (дата) жилой дом участнику долевого строительства не передал.
Ответчик уклоняется от исполнения своих обязанностей по регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с чем истец не может зарегистрировать за собой право собственности на спорный жилой дом.
При указанных обстоятельствах с учетом уточнения исковых требований просил произвести государственную регистрацию сделки договора долевого участия ** участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>", заключенного (дата) между ним и ООО "Бест Хаус", на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного на участке ** общей площадью ** кв. м по адресу: <адрес> признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м по адресу: <адрес>.
В судебном заседании С. участия не принимал, его представитель К. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представители ООО "Бест Хаус", Управления Росреестра по Астраханской области в судебном заседании участия не принимали.
Представитель администрации МО "Приволжский район" Астраханской области Я. в судебном заседании в удовлетворении иска просил отказать.
Решением Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года исковые требования С. удовлетворены. Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки договора участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>" ** от (дата), заключенного между ООО "Бест Хаус" и С., на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного по адресу: <адрес> За С. признано право собственности на жилой дом ** общей площадью ** кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе администрация МО "Приволжский район Астраханской области" ставит вопрос об отмене решения как незаконного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию. Доказательств того, что ответчик уклонялся от регистрации сделки истцом не представлено. Определениями Арбитражного суда Астраханской области от (дата) по делу N **, от (дата) по делу N ** ООО "Бест Хаус" не признан застройщиком. Данные судебные акты не были оспорены, в связи с чем, договор участия в долевом строительстве не может являться основанием для признания за истцом права собственности. Спорный объект недвижимости находится на земельном участке, который истцу не принадлежит на каком-либо праве, на основании чего за истцом не может быть признано право собственности на дом на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ как на самовольную постройку. Суд рассмотрел иск по требованиям, которых истец не заявлял. Кроме того, требования об обязании зарегистрировать сделку должны рассматриваться по правилам, установленным для рассмотрения дел, вытекающих из публичных правоотношений, а требования о признании права - в порядке искового производства, а суд рассмотрел оба требования в рамках одного дела в порядке искового производства.
На заседание судебной коллегии С., представители ООО "Бест Хаус", Управления Росреестра по Астраханской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили. При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя администрации МО "Приволжский район" Я., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя С. К., возражавшего против ее удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, (дата) между С. и ООО "Бест Хаус" подписан договор ** участия в долевом строительстве "Квартала жилой застройки в северо-восточной части <адрес>". Предметом договора согласно п. 1.4 является жилой дом "Саппоро" общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на участке ** общей площадью ** кв. м.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договора об участии в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Договор участия в долевом строительстве ** "Квартала жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>" от (дата) между С. и ООО "Бест Хаус", как установлено судом, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, регистрацию не прошел.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, содержание договора участия в долевом строительстве ** от (дата), установив, что данный договор содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", совершен в надлежащей форме, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как следует из уточненного текста искового заявления, истцом заявлены требования о регистрации договора долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м, расположенного на участке ** общей площадью ** кв. м по адресу: <адрес>.
В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ договор на строительство жилого дома указанной площади истцом не представлен.
В материалах дела имеется договор долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
При указанных обстоятельствах вывод суда о наличии оснований для регистрации договора долевого участия ** от (дата) на строительство жилого дома общей площадью ** кв. м, жилой площадью ** кв. м является ошибочным, в связи с чем решение в данной части подлежит изменению с указанием общей площади дома, определенной договором участия в долевом строительстве ** от (дата) в размере ** кв. м, и исключением при этом указания на жилую площадь.
Вывод суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании за С. права собственности на жилой дом на основании заключенного между сторонами договора долевого участия также является ошибочным.
Как отмечалось ранее, предметом договора участия в долевом строительстве ** от (дата) является жилой дом "Саппоро" общей проектной площадью ** кв. м, расположенный на участке ** общей площадью ** кв. м.
Как следует из технического паспорта **, составленного по состоянию на (дата), технического заключения о состоянии основных строительных конструкций жилого дома, акта экспертизы по обеспечению пожарной безопасности ** от (дата), экспертного заключения о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям ** от (дата), по адресу: <адрес> имеется 2-этажный жилой дом с цокольным этажом 2013 года постройки общей площадью ** кв. м.
Представитель истца К. на заседании судебной коллегии пояснил, что застройщик не исполнил своих обязанностей по строительству жилого дома, в связи с чем С. он был построен самостоятельно.
С учетом положений статей 222, 263 Гражданского кодекса РФ, статьи 40 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ спорный жилой дом обладает признаками самовольной постройки.
Признание права собственности на самовольную постройку возможно только на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на отношения, возникающие при самовольной постройке, не распространяется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что в настоящий момент сделка (договор участия в долевом строительстве) не зарегистрирована в установленном законом порядке, площадь дома, на который С. просит признать право собственности, не соответствует площади дома, указанной в договоре долевого участия, вывод суда о том, что у С. возникло право собственности на жилой дом общей площадью ** кв. м на основании договора долевого участия ** от (дата), которым предусмотрено строительство жилого дома площадью ** кв. м, является ошибочным.
В силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, равно как и нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
При указанных обстоятельствах решение в части удовлетворения требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании за ним права собственности подлежит отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении исковых требований в этой части.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
Решение Приволжского районного суда Астраханской области от 17 октября 2013 года в части возложения обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве изменить, указав общую площадь жилого дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве ** от (дата) в размере ** кв. м, исключив при этом указание на жилую площадь.
Решение в части удовлетворения исковых требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании права собственности на жилой дом отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С. к ООО "Бест Хаус" о признании права собственности на жилой дом ** общей площадью ** кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)