Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве, однако были расторгнуты ответчиком в одностороннем порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кириченко А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.
судей областного суда Кудряшова В.К., Морозовой Л.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. *** к Обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" о признании односторонних сделок по расторжению договоров участия в долевом строительстве недействительными и о признании договоров участия в долевом строительстве не расторгнутыми
по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007"
на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года, которым исковые требования И. *** к Обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" удовлетворены, суд признал недействительными расторжение в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве NN ***., заключенных между И. и ООО "Альтаир 2007", и признал вышеназванные договоры нерасторгнутыми.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя ООО "Альтаир 2007" Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения И., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к ООО "Альтаир 2007" о признании односторонних сделок по расторжению договоров участия в долевом строительстве недействительными и признании договоров участия в долевом строительстве нерасторгнутыми, указав, что между ней и ответчиком (дата) были заключены договоры участия в долевом строительстве N и N. В счет оплаты по указанным договорам истец до (дата) внес *** рублей. Однако, в мае 2012 года истцу стало известно, что указанные договоры с ней были расторгнуты в одностороннем порядке. Полагая, что ответчик нарушил ее права, поскольку предварительно не уведомил ее о причинах расторжения указанных договоров, просила суд признать недействительными односторонние сделки по расторжению договоров участия в долевом строительстве NN***., заключенных между истцом и ООО "Альтаир 2007", и признать данные договоры нерасторгнутыми.
В судебном заседании истец И. заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Альтаир 2007" Д., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, представила письменный отзыв.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ответчик ООО "Альтаир 2007", в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного решения, просит его отменить в виду существенного нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новое решение.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Согласно статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент расторжения договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 3 статьи 9 названного Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно части 4 статьи 9 Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как следует из материалов дела, согласно договору долевого участия в строительстве N от (дата) года, заключенному между ООО "Альтаир 2007" и И., застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общей проектной площадью 26,90 кв. м. ЖК "Возрождение" трех этажный, двух подъездный, двадцати двух квартирный дом, расположенный по адресу: ***, в соответствии с кадастровым номером 56:21:1409002:183. Строительный адрес: (адрес). Проектный номер квартиры N, расположенная на третьем этаже.
По договору долевого участия в строительстве N от (дата) года, заключенному между ООО "Альтаир 2007" и И., объектом долевого строительства также является однокомнатная квартира, расположенная в том же доме, проектный номер квартиры N.
Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Оренбургской области. (л.д. 13-22)
В соответствии с п. 5.1. договоров оплата цены договора производится частями: первоначальный взнос - не позднее 3-х рабочих дней после окончания регистрации договора, оставшаяся сумма уплачивается равными частями по *** рублей в сроки: до ***.
В п. 6.4 договоров указано, что Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору в следующих случаях:
- если оплата производится путем единовременного внесения всей суммы, указанной в п. 5.2 Договора - в случае просрочки оплаты на срок 3 месяца со дня, следующего за датой, когда должен был быть произведен платеж (п. 6.4.4.);
- если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период - в случае систематического нарушения Участником сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочки им внесения платежа в течение более чем три месяца (п. 6.4.2.);
- Из акта сверки взаимных расчетов за период: (дата) между ООО "Альтаир 2007" и И. по договорам ***., усматривается, что И. в счет оплаты указанных договоров перечислила на счет ответчика следующие суммы: *** руб., *** руб., *** руб.
Поскольку И. допущены систематические нарушения графика платежей, ей была направлена претензия с предложением оплатить задолженность в срок до (дата) года, в противном случае указано, что ООО "Альтаир 2007" обратится в суд за взысканием задолженности. Претензия истцом получена не была, что видно из копии почтового конверта, имеющегося в материалах дела (л.д. 67-70,167-169).
(дата) ООО "Альтаир 2007" приняло решение о расторжении договоров в одностороннем порядке и обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи договоров участия в строительстве.
(дата) в адрес И. ООО "Альтаир 2007" направило уведомление о расторжении договоров. (л.д. 164).
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение договоров долевого участия в строительстве было произведено с нарушением установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований, поскольку при направлении И. претензии о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, ей не были разъяснены последствия неисполнения такого требования в виде расторжения договора.
При таких обстоятельствах суд признал недействительными расторжение договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и признал их нерасторгнутыми.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют обстоятельствам дела, сделанным при правильном применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в соответствии с п. 6.11 договоров долевого участия направил истцу уведомления о расторжении договоров, не могут быть признаны состоятельными, поскольку предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора не соответствует требованиям вышеприведенных норм закона, которые не были ответчиком соблюдены.
Довод частной жалобы о том, что И. денежные средства возвращены, не является основанием для отмены решения суда, поскольку указанное обстоятельство юридического значения не имеет.
Ссылка в жалобе на договоры долевого участия, заключенные с иными лицами, права которых суд не учел, также не может повлечь отмену решения суда, поскольку на данные обстоятельства ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не ссылался и не указал причины, по которым он не мог представить указанные доказательства в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5356/2014
Требование: О признании односторонних сделок по расторжению договоров недействительными.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве, однако были расторгнуты ответчиком в одностороннем порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу N 33-5356/2014
Судья: Кириченко А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.
судей областного суда Кудряшова В.К., Морозовой Л.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. *** к Обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" о признании односторонних сделок по расторжению договоров участия в долевом строительстве недействительными и о признании договоров участия в долевом строительстве не расторгнутыми
по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007"
на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года, которым исковые требования И. *** к Обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" удовлетворены, суд признал недействительными расторжение в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве NN ***., заключенных между И. и ООО "Альтаир 2007", и признал вышеназванные договоры нерасторгнутыми.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения представителя ООО "Альтаир 2007" Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения И., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к ООО "Альтаир 2007" о признании односторонних сделок по расторжению договоров участия в долевом строительстве недействительными и признании договоров участия в долевом строительстве нерасторгнутыми, указав, что между ней и ответчиком (дата) были заключены договоры участия в долевом строительстве N и N. В счет оплаты по указанным договорам истец до (дата) внес *** рублей. Однако, в мае 2012 года истцу стало известно, что указанные договоры с ней были расторгнуты в одностороннем порядке. Полагая, что ответчик нарушил ее права, поскольку предварительно не уведомил ее о причинах расторжения указанных договоров, просила суд признать недействительными односторонние сделки по расторжению договоров участия в долевом строительстве NN***., заключенных между истцом и ООО "Альтаир 2007", и признать данные договоры нерасторгнутыми.
В судебном заседании истец И. заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Альтаир 2007" Д., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, представила письменный отзыв.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ответчик ООО "Альтаир 2007", в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного решения, просит его отменить в виду существенного нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новое решение.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Согласно статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент расторжения договоров) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 3 статьи 9 названного Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно части 4 статьи 9 Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как следует из материалов дела, согласно договору долевого участия в строительстве N от (дата) года, заключенному между ООО "Альтаир 2007" и И., застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства: однокомнатную квартиру свободной планировки, общей проектной площадью 26,90 кв. м. ЖК "Возрождение" трех этажный, двух подъездный, двадцати двух квартирный дом, расположенный по адресу: ***, в соответствии с кадастровым номером 56:21:1409002:183. Строительный адрес: (адрес). Проектный номер квартиры N, расположенная на третьем этаже.
По договору долевого участия в строительстве N от (дата) года, заключенному между ООО "Альтаир 2007" и И., объектом долевого строительства также является однокомнатная квартира, расположенная в том же доме, проектный номер квартиры N.
Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Оренбургской области. (л.д. 13-22)
В соответствии с п. 5.1. договоров оплата цены договора производится частями: первоначальный взнос - не позднее 3-х рабочих дней после окончания регистрации договора, оставшаяся сумма уплачивается равными частями по *** рублей в сроки: до ***.
В п. 6.4 договоров указано, что Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору в следующих случаях:
- если оплата производится путем единовременного внесения всей суммы, указанной в п. 5.2 Договора - в случае просрочки оплаты на срок 3 месяца со дня, следующего за датой, когда должен был быть произведен платеж (п. 6.4.4.);
- если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период - в случае систематического нарушения Участником сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочки им внесения платежа в течение более чем три месяца (п. 6.4.2.);
- Из акта сверки взаимных расчетов за период: (дата) между ООО "Альтаир 2007" и И. по договорам ***., усматривается, что И. в счет оплаты указанных договоров перечислила на счет ответчика следующие суммы: *** руб., *** руб., *** руб.
Поскольку И. допущены систематические нарушения графика платежей, ей была направлена претензия с предложением оплатить задолженность в срок до (дата) года, в противном случае указано, что ООО "Альтаир 2007" обратится в суд за взысканием задолженности. Претензия истцом получена не была, что видно из копии почтового конверта, имеющегося в материалах дела (л.д. 67-70,167-169).
(дата) ООО "Альтаир 2007" приняло решение о расторжении договоров в одностороннем порядке и обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении регистрационной записи договоров участия в строительстве.
(дата) в адрес И. ООО "Альтаир 2007" направило уведомление о расторжении договоров. (л.д. 164).
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение договоров долевого участия в строительстве было произведено с нарушением установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований, поскольку при направлении И. претензии о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, ей не были разъяснены последствия неисполнения такого требования в виде расторжения договора.
При таких обстоятельствах суд признал недействительными расторжение договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и признал их нерасторгнутыми.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют обстоятельствам дела, сделанным при правильном применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в соответствии с п. 6.11 договоров долевого участия направил истцу уведомления о расторжении договоров, не могут быть признаны состоятельными, поскольку предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора не соответствует требованиям вышеприведенных норм закона, которые не были ответчиком соблюдены.
Довод частной жалобы о том, что И. денежные средства возвращены, не является основанием для отмены решения суда, поскольку указанное обстоятельство юридического значения не имеет.
Ссылка в жалобе на договоры долевого участия, заключенные с иными лицами, права которых суд не учел, также не может повлечь отмену решения суда, поскольку на данные обстоятельства ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не ссылался и не указал причины, по которым он не мог представить указанные доказательства в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 07 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Альтаир 2007" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)