Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не вносил в спорный период арендную плату за пользование зданием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Печенина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
и судей Раскатовой Н.Н., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Г.В.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "*******" на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 26 августа 2014 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор аренды здания, расположенного по адресу: Москва, ул. *******, от 23 августа 2011 года N 1-А/11, заключенного между К. и ЗАО "********".
Взыскать с ЗАО "*******" в пользу К. ******* (***********) рублей ** копеек и расходы по оплате госпошлины в размере ****** рублей.
Обязать ЗАО "*********" освободить нежилое здание, расположенное по адресу - Москва *******.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
установила:
Истец К.М.П. обратилась в суд с иском к ЗАО "********" о расторжении договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, **********, от 23 августа 2011 года N 1-А/11, взыскании ********* рублей, обязании освободить указанное нежилое помещение.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого здания общей площадью 630,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *********, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 77-АН N *******, выданного Управлением Росреестра по Москве 21.04.2011 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 11.02.2008 года, заключенного между истцом и ООО "*****".
28.03.2011 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1-А/11 указанного здания сроком до 22.11.2015 года.
18.11.2011 года указанный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.
По условиям договора аренды истец обязалась предоставить принадлежащее ей на праве собственности здание во временное владение и пользование ответчику, а ответчик обязался уплачивать истцу арендную плату.
Размер арендной платы согласован сторонами в п. 5.2 договора аренды в сумме **** долларов США за один квадратный метр площади здания, т.е. ***** долларов США за все здание в месяц.
Этим же пунктом договора предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа, следующего за месяцем аренды. При этом арендатор, как налоговый агент, удерживает из подлежащей уплате арендной платы суммы налога на доходы на физических лиц.
В соответствии с п. 2.2.3, п. 5.2 договора аренды, арендная плата, начиная с декабря 2011 года, ежегодно увеличивается на 4% по сравнению с первоначально установленной при заключении договора. Таким образом, размер арендной платы с декабря 2011 года составил ***** долларов США за все здание в месяц, с декабря 2012 года - ***** долларов США за все здание в месяц, с декабря 2013 года - ***** долларов США за все здание в месяц.
Здание было передано истцом ответчику по письменному акту приема-передачи от 23.08.2011 года.
Вместе с тем, в нарушение п. 2.3.3 договора аренды в период с июля 2013 года по январь 2014 года ответчик не оплачивал арендную плату за пользование принадлежащим истцу знанием.
Аренда за более ранние периоды оплачивалась ответчиком с существенной просрочкой.
Считая, что ее права нарушены, истец просила суд расторгнуть договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ******** от 23 августа 2011 года N 1-А/11; взыскать ******* рублей, из которых: задолженность по арендной плате за период по 24 февраля 2014 года включительно в размере ******* руб., договорная неустойка за тот же период в размере ********* рублей, обязать освободить указанное нежилое помещение.
Представитель истца по доверенности А.Н.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил об их удовлетворении.
Представитель ответчика по доверенности Б.И.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на них.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика ЗАО "********".
Законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения проверена в апелляционном порядке.
В заседании судебной коллегии явился представитель ответчика ЗАО "********" по доверенности Б.И.В., доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец К.М.П. в заседание судебной коллегии не явилась, ее представители по доверенности Ч.И.В., Л.В.В., П.М.А. в заседание судебной коллегии явились, с решением суда согласны.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 23.08.2011 года между К.М.П. и ЗАО "********" заключен договор аренды N 1-А/11 здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ******.
Согласно п. 1.1 указанного договора, арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату (в аренду) задание (условный номер N 131106) в порядке и на условиях, определяемых договором.
Согласно п. 5.2 арендная плата по настоящему договору аренды составляет сумму, эквивалентную *** долларов США в год за один квадратный метр площади здания. Арендная плата подлежит перечислению на расчетный счет ежемесячно, исходя из количества дней в месяц, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Как усматривается из акта приема-передачи здания от 23.08.2011 года К.М.П. передала ответчику, а ответчик принял во временное владение и пользование за плату указанное выше нежилое здание.
Судом также установлено, что в нарушение п. 2.3.3 аренды договора в период с июля 2013 года по январь 2014 года ответчик не оплачивал арендную плату за пользование принадлежащим истцу зданием. Представитель ответчика не отрицал в судебном заседании, что его доверитель имеет задолженность по арендной плате перед истцом.
Согласно п. 6.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы и иных платежей по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере *,*% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Из материалов дела также следует, что 24.10.2012 года истцом вручена ответчику претензия с предложением расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Указанная претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Также без ответа и удовлетворения ответчиком были оставлены претензии истца с предложением расторгнуть договор аренды, направленные 15.03.2013 года (вручена 20.03.2013 года) и 15.11.2013 года (вручена 22.11.2013 года).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 410, 333, 614, 619, 623 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды от 23 августа 2011 года N 1-А/11, взыскании задолженности по арендной плате за период по 24 февраля 2014 года включительно в размере ******** рублей, обязании освободить указанное нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности ответчика перед истцом в указанном размере.
Разрешая спор, суд обоснованно применил положения ст. 333 ГК РФ, снизив размер договорной неустойки до ******* рублей.
Не соглашаясь с доводами ответчика о том, что при рассмотрении данного дела при установлении задолженности по арендной плате необходимо произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных ответчиком в указанном здании в сумме ****** рублей, и отказать в удовлетворении иска, в связи с превышением стоимости неотделимых улучшений размеру задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с п. 3.5 договора аренды от 23 августа 2011 года по окончании срок аренды, в том числе, при досрочном расторжении, арендатор обязан освободить и передать арендодателю здание с произведенными неотделимыми улучшениями, если они произведены, по акту приема-передачи здания в день окончания срока аренды в состоянии зафиксированном сторонами на момент завершения работ, определенных п. 4.1 договора, с учетом нормального износа.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды, арендатор вправе за свой счет и своими силами по письменному согласованию с арендодателем произвести работы по переустройству здания после приемки арендатором здания от арендодателя в соответствии с согласованным с арендодателем проектом переустройства здания. Результаты работ, указанные в настоящем пункте, являются улучшениями задания и требуют разделения в порядке, предусмотренном п. 4.2 договора. В случае принятия арендатором решения переустройства здания, последний предоставляет арендодателю проект переустройства здания, который подлежит согласованию арендодателем в течение пяти календарных дней. Работы по переустройству здания производятся арендатором в срок не более 150 календарных дней с момента утверждения арендодателем проекта переустройства здания. С целью определения состояния здания после проведения арендатором работ стороны составляют и подписывают акт технического состояния здания с приложением проекта переустройства здания, на основании которого были произведены указанные работы.
Согласно п. 4.2 договора, во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для здания), стороны заранее в письменном виде согласовывают статус предполагаемых улучшений.
В соответствии с п. п. 4.3, 4.4 договора, все отделимые улучшения, произведенные арендатором в здании, являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды подлежат изъятию и вывозу из здания силами и за счет арендатора.
Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в здании после приемки здания по акту приемки-передачи при расторжении договора или прекращении договора, с приложением проекта переустройства здания, на основании которого были произведены работы, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи здания, если иное не установлено соглашением сторон.
Согласно п. 8.1 договора аренды от 23 августа 2011 года, изменение условий договора допускается только по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором и действующим законодательством.
В соответствии с п. 11.1 этого же договора, арендатор вправе за свой счет телефонизировать помещение в здании с привлечением оператора связи. В этом случае оборудование арендатора, необходимое для телефонизации здания, относится к отделимым условиям.
Учтя условия заключенного между сторонами договора аренды от 23 августа 2011 года, суд первой инстанции признал, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что истец согласилась с производством в указанном здании работ по улучшению арендованного имущества, не отделимому без вреда для имущества, что был представлен проект переустройства здания, согласованный К.М.П., а также документы, подтверждающие производство работ в течение *** календарных дней с момента утверждения арендодателем проекта переустройства здания, акт технического состояния здания, подписанный сторонами после проведения работ по улучшению арендованного имущества, что стороны подписали документ, согласованный сторонами о том, какие из произведенных улучшений являются отделимыми, а какие - неотделимыми.
Представленные ответчиком в обоснование своих возражений о зачете стоимости неотделимых улучшений при расчете задолженности по арендным платежам договор подряда, заключенный между ЗАО "********" и ООО "********" от 23 декабря 2011 года, справка о стоимости выполненных работ от 01 июня 2012 года на сумму ******** рублей, акт о приемке выполненных работ от 01 июня 2012 года, подписанный между ООО "******" и ООО "******", договор от 03 августа 2011 года, заключенный между ООО "*******" и ООО "********", предметом которого является поставка и монтаж материалов и оборудования, выполнение по пусконаладке локальной вычислительной сети, телефонной сети, структурированной кабельной системы, системы охранно-пожарной сигнализации, системы телевизионного наблюдения, системы контроля доступа в соответствии с заданиями, акты о приемке выполненных работ от 27 сентября 2011 года, подписанные между ответчиком и ООО "*********", справки о стоимости выполненных работ на сумму ******** рублей, рабочий проект реконструкции кровли офисного здания по ул. ********, проект производства работ на установку строительных лесов к указанному офисному зданию, дизайн-проект интерьеров указанного офисного здания, не были согласованы с истцом. Кроме того, суд учел, что документы об оплате указанных работ ответчиком суду также не представлено.
Представленное представителем ответчика копия уведомления от 11 июня 2012 года, согласно которому истец согласовывает стоимость неотделимых улучшений в здании по адресу: Москва, ул. ******* в размере ******** рублей с зачетом указанной стоимости в счет задолженности по арендной плате, в случае ее возникновения к моменту расторжения/прекращения договора аренды, также согласовывает неотделимые улучшения по монтажу сетей в сумме ******** рублей, судом не принято во внимание, поскольку его оригинал суду представлен не был, на уведомлении отсутствует входящий номер и число получения этого документа ответчиком, представитель истца оспаривал подпись К.М.П. на данном уведомлении.
Кроме того, суд обоснованно учел, что процедура согласования неотделимых улучшений определена в договоре аренды, условиями которого не предусмотрено их согласование одной стороной после окончания проведения работ (их части), в результате которых неотделимые улучшения возникли.
Учтя, что согласно п. 11.1 договора оборудование арендатора, необходимое для телефонизации здания, относится к отделимым улучшениям здания, суд правильно указал, что ответчик включил стоимость этого оборудования в стоимость неотделимых улучшений, что прямо противоречит условиям договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6233
Требование: О расторжении договора аренды здания, взыскании денежных средств, неустойки, обязании освободить нежилое помещение.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не вносил в спорный период арендную плату за пользование зданием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2015 г. по делу N 33-6233
Судья Печенина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Журавлевой Т.Г.,
и судей Раскатовой Н.Н., Салтыковой Л.В.,
при секретаре Г.В.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "*******" на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 26 августа 2014 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор аренды здания, расположенного по адресу: Москва, ул. *******, от 23 августа 2011 года N 1-А/11, заключенного между К. и ЗАО "********".
Взыскать с ЗАО "*******" в пользу К. ******* (***********) рублей ** копеек и расходы по оплате госпошлины в размере ****** рублей.
Обязать ЗАО "*********" освободить нежилое здание, расположенное по адресу - Москва *******.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
установила:
Истец К.М.П. обратилась в суд с иском к ЗАО "********" о расторжении договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, **********, от 23 августа 2011 года N 1-А/11, взыскании ********* рублей, обязании освободить указанное нежилое помещение.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого здания общей площадью 630,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *********, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 77-АН N *******, выданного Управлением Росреестра по Москве 21.04.2011 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 11.02.2008 года, заключенного между истцом и ООО "*****".
28.03.2011 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1-А/11 указанного здания сроком до 22.11.2015 года.
18.11.2011 года указанный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.
По условиям договора аренды истец обязалась предоставить принадлежащее ей на праве собственности здание во временное владение и пользование ответчику, а ответчик обязался уплачивать истцу арендную плату.
Размер арендной платы согласован сторонами в п. 5.2 договора аренды в сумме **** долларов США за один квадратный метр площади здания, т.е. ***** долларов США за все здание в месяц.
Этим же пунктом договора предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа, следующего за месяцем аренды. При этом арендатор, как налоговый агент, удерживает из подлежащей уплате арендной платы суммы налога на доходы на физических лиц.
В соответствии с п. 2.2.3, п. 5.2 договора аренды, арендная плата, начиная с декабря 2011 года, ежегодно увеличивается на 4% по сравнению с первоначально установленной при заключении договора. Таким образом, размер арендной платы с декабря 2011 года составил ***** долларов США за все здание в месяц, с декабря 2012 года - ***** долларов США за все здание в месяц, с декабря 2013 года - ***** долларов США за все здание в месяц.
Здание было передано истцом ответчику по письменному акту приема-передачи от 23.08.2011 года.
Вместе с тем, в нарушение п. 2.3.3 договора аренды в период с июля 2013 года по январь 2014 года ответчик не оплачивал арендную плату за пользование принадлежащим истцу знанием.
Аренда за более ранние периоды оплачивалась ответчиком с существенной просрочкой.
Считая, что ее права нарушены, истец просила суд расторгнуть договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ******** от 23 августа 2011 года N 1-А/11; взыскать ******* рублей, из которых: задолженность по арендной плате за период по 24 февраля 2014 года включительно в размере ******* руб., договорная неустойка за тот же период в размере ********* рублей, обязать освободить указанное нежилое помещение.
Представитель истца по доверенности А.Н.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил об их удовлетворении.
Представитель ответчика по доверенности Б.И.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на них.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика ЗАО "********".
Законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения проверена в апелляционном порядке.
В заседании судебной коллегии явился представитель ответчика ЗАО "********" по доверенности Б.И.В., доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец К.М.П. в заседание судебной коллегии не явилась, ее представители по доверенности Ч.И.В., Л.В.В., П.М.А. в заседание судебной коллегии явились, с решением суда согласны.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 23.08.2011 года между К.М.П. и ЗАО "********" заключен договор аренды N 1-А/11 здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ******.
Согласно п. 1.1 указанного договора, арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату (в аренду) задание (условный номер N 131106) в порядке и на условиях, определяемых договором.
Согласно п. 5.2 арендная плата по настоящему договору аренды составляет сумму, эквивалентную *** долларов США в год за один квадратный метр площади здания. Арендная плата подлежит перечислению на расчетный счет ежемесячно, исходя из количества дней в месяц, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Как усматривается из акта приема-передачи здания от 23.08.2011 года К.М.П. передала ответчику, а ответчик принял во временное владение и пользование за плату указанное выше нежилое здание.
Судом также установлено, что в нарушение п. 2.3.3 аренды договора в период с июля 2013 года по январь 2014 года ответчик не оплачивал арендную плату за пользование принадлежащим истцу зданием. Представитель ответчика не отрицал в судебном заседании, что его доверитель имеет задолженность по арендной плате перед истцом.
Согласно п. 6.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы и иных платежей по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере *,*% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Из материалов дела также следует, что 24.10.2012 года истцом вручена ответчику претензия с предложением расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.
Указанная претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Также без ответа и удовлетворения ответчиком были оставлены претензии истца с предложением расторгнуть договор аренды, направленные 15.03.2013 года (вручена 20.03.2013 года) и 15.11.2013 года (вручена 22.11.2013 года).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 410, 333, 614, 619, 623 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды от 23 августа 2011 года N 1-А/11, взыскании задолженности по арендной плате за период по 24 февраля 2014 года включительно в размере ******** рублей, обязании освободить указанное нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности ответчика перед истцом в указанном размере.
Разрешая спор, суд обоснованно применил положения ст. 333 ГК РФ, снизив размер договорной неустойки до ******* рублей.
Не соглашаясь с доводами ответчика о том, что при рассмотрении данного дела при установлении задолженности по арендной плате необходимо произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных ответчиком в указанном здании в сумме ****** рублей, и отказать в удовлетворении иска, в связи с превышением стоимости неотделимых улучшений размеру задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с п. 3.5 договора аренды от 23 августа 2011 года по окончании срок аренды, в том числе, при досрочном расторжении, арендатор обязан освободить и передать арендодателю здание с произведенными неотделимыми улучшениями, если они произведены, по акту приема-передачи здания в день окончания срока аренды в состоянии зафиксированном сторонами на момент завершения работ, определенных п. 4.1 договора, с учетом нормального износа.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды, арендатор вправе за свой счет и своими силами по письменному согласованию с арендодателем произвести работы по переустройству здания после приемки арендатором здания от арендодателя в соответствии с согласованным с арендодателем проектом переустройства здания. Результаты работ, указанные в настоящем пункте, являются улучшениями задания и требуют разделения в порядке, предусмотренном п. 4.2 договора. В случае принятия арендатором решения переустройства здания, последний предоставляет арендодателю проект переустройства здания, который подлежит согласованию арендодателем в течение пяти календарных дней. Работы по переустройству здания производятся арендатором в срок не более 150 календарных дней с момента утверждения арендодателем проекта переустройства здания. С целью определения состояния здания после проведения арендатором работ стороны составляют и подписывают акт технического состояния здания с приложением проекта переустройства здания, на основании которого были произведены указанные работы.
Согласно п. 4.2 договора, во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для здания), стороны заранее в письменном виде согласовывают статус предполагаемых улучшений.
В соответствии с п. п. 4.3, 4.4 договора, все отделимые улучшения, произведенные арендатором в здании, являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды подлежат изъятию и вывозу из здания силами и за счет арендатора.
Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в здании после приемки здания по акту приемки-передачи при расторжении договора или прекращении договора, с приложением проекта переустройства здания, на основании которого были произведены работы, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи здания, если иное не установлено соглашением сторон.
Согласно п. 8.1 договора аренды от 23 августа 2011 года, изменение условий договора допускается только по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором и действующим законодательством.
В соответствии с п. 11.1 этого же договора, арендатор вправе за свой счет телефонизировать помещение в здании с привлечением оператора связи. В этом случае оборудование арендатора, необходимое для телефонизации здания, относится к отделимым условиям.
Учтя условия заключенного между сторонами договора аренды от 23 августа 2011 года, суд первой инстанции признал, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что истец согласилась с производством в указанном здании работ по улучшению арендованного имущества, не отделимому без вреда для имущества, что был представлен проект переустройства здания, согласованный К.М.П., а также документы, подтверждающие производство работ в течение *** календарных дней с момента утверждения арендодателем проекта переустройства здания, акт технического состояния здания, подписанный сторонами после проведения работ по улучшению арендованного имущества, что стороны подписали документ, согласованный сторонами о том, какие из произведенных улучшений являются отделимыми, а какие - неотделимыми.
Представленные ответчиком в обоснование своих возражений о зачете стоимости неотделимых улучшений при расчете задолженности по арендным платежам договор подряда, заключенный между ЗАО "********" и ООО "********" от 23 декабря 2011 года, справка о стоимости выполненных работ от 01 июня 2012 года на сумму ******** рублей, акт о приемке выполненных работ от 01 июня 2012 года, подписанный между ООО "******" и ООО "******", договор от 03 августа 2011 года, заключенный между ООО "*******" и ООО "********", предметом которого является поставка и монтаж материалов и оборудования, выполнение по пусконаладке локальной вычислительной сети, телефонной сети, структурированной кабельной системы, системы охранно-пожарной сигнализации, системы телевизионного наблюдения, системы контроля доступа в соответствии с заданиями, акты о приемке выполненных работ от 27 сентября 2011 года, подписанные между ответчиком и ООО "*********", справки о стоимости выполненных работ на сумму ******** рублей, рабочий проект реконструкции кровли офисного здания по ул. ********, проект производства работ на установку строительных лесов к указанному офисному зданию, дизайн-проект интерьеров указанного офисного здания, не были согласованы с истцом. Кроме того, суд учел, что документы об оплате указанных работ ответчиком суду также не представлено.
Представленное представителем ответчика копия уведомления от 11 июня 2012 года, согласно которому истец согласовывает стоимость неотделимых улучшений в здании по адресу: Москва, ул. ******* в размере ******** рублей с зачетом указанной стоимости в счет задолженности по арендной плате, в случае ее возникновения к моменту расторжения/прекращения договора аренды, также согласовывает неотделимые улучшения по монтажу сетей в сумме ******** рублей, судом не принято во внимание, поскольку его оригинал суду представлен не был, на уведомлении отсутствует входящий номер и число получения этого документа ответчиком, представитель истца оспаривал подпись К.М.П. на данном уведомлении.
Кроме того, суд обоснованно учел, что процедура согласования неотделимых улучшений определена в договоре аренды, условиями которого не предусмотрено их согласование одной стороной после окончания проведения работ (их части), в результате которых неотделимые улучшения возникли.
Учтя, что согласно п. 11.1 договора оборудование арендатора, необходимое для телефонизации здания, относится к отделимым улучшениям здания, суд правильно указал, что ответчик включил стоимость этого оборудования в стоимость неотделимых улучшений, что прямо противоречит условиям договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)