Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны являются собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, ответчик продал свою комнату другому лицу, не уведомив истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мещерякова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре Т.А.К.
рассмотрела в открытом судебном гражданское дело по иску Б. к С., К. о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения, признании покупателем жилого помещения, выплате стоимости жилого помещения по договору купли-продажи по апелляционной жалобе Б. на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 31.07.2014 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения Б., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя К. -Т.А.В., полагавшего решение законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд к ответчикам с требованиями о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты от <дата> г., заключенного между С. и К.
Требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит комната <адрес> в коммунальной квартире по вышеуказанному адресу.
<дата> ему стало известно о том, что С. произвела отчуждение принадлежавшей ей комнаты по договору купли-продажи от <дата> К. за <данные изъяты> руб.
Истец считает, что С. при совершении данной сделки нарушены положения ст. 250 ГК РФ, поскольку она о намерении продать жилое помещение не известила истца надлежащим образом. В настоящий момент Б. желает воспользоваться правом преимущественной покупки и просит перевести на него права и обязанности покупателя по вышеуказанному договору.
Рассмотрев спор, суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права. Доводы жалобы аналогичны доводам искового заявления. Автор жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о фактических обстоятельствах по делу, указывает, что истец представил доказательства наличия возможности приобретения спорной комнаты по цене, указанной в договоре купли-продажи, что свидетельствует о его желании и материальной возможности заключить сделку.
Б. в судебном заседании просил удовлетворить доводы жалобы, отменить решение суда.
Представитель К. - Т.А.В. просил жалобу оставить без удовлетворения, решение без изменения.
Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения участвующих лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что у истца отсутствует нарушение прав от действий ответчиков.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Б. является собственником комнаты <адрес>, общей площадью 12,9 кв. м, в коммунальной <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14).
С. с <дата> являлась собственником комнаты <адрес>, общей площадью 11,3 кв. м, в коммунальной квартире по указанному адресу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> (л.д. 46-49).
<дата> С. заключила с К. договор купли-продажи спорной комнаты <адрес> по вышеуказанному адресу.
Положения ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.
Согласно материалам правоустанавливающего дела на спорную комнату, С. приобрела в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> по договору дарения жилого помещения от <дата>.
<дата> С. заключила договор купли-продажи с К., по которому передала ей в собственность жилое помещение комнату <адрес> (л.д. 128).
Исходя из текста Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности, в отношении которого гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона.
Правила ст. 250 ГК РФ не содержат ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать собственников других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно спорной комнаты между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (Б. и С.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находится в общей собственности сторон.
Соответственно, С. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения ст. 250 ГК РФ к договору, заключенному <дата> между С. и К.
Доводы жалобы о том, что у Б. имеется доля в местах общего пользования в размере 191/1000, как о том указано в договоре купли-продажи от <дата> г., заключенного между Б. и ФИО9 (л.д. 11) основанием к отмене решения суда не является.
Согласно ст. 3 Закона РФ от 04.07.2011 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20.05.2002 г. N 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.
Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире С. могла свободно распорядиться своей собственностью (<адрес>) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы жалобы о нарушении ответчиком положений ст. 250 ГК РФ не нашли своего подтверждения.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами спора доказательств и положений норм закона, которыми руководствовался суд при вынесении решения, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований. Несогласие автора жалобы с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ, само по себе не является основанием к отмене решения суда.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 31.07.2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5808
Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения, признании покупателем жилого помещения, выплате стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны являются собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, ответчик продал свою комнату другому лицу, не уведомив истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-5808
Судья Мещерякова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре Т.А.К.
рассмотрела в открытом судебном гражданское дело по иску Б. к С., К. о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения, признании покупателем жилого помещения, выплате стоимости жилого помещения по договору купли-продажи по апелляционной жалобе Б. на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 31.07.2014 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения Б., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя К. -Т.А.В., полагавшего решение законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд к ответчикам с требованиями о признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты от <дата> г., заключенного между С. и К.
Требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит комната <адрес> в коммунальной квартире по вышеуказанному адресу.
<дата> ему стало известно о том, что С. произвела отчуждение принадлежавшей ей комнаты по договору купли-продажи от <дата> К. за <данные изъяты> руб.
Истец считает, что С. при совершении данной сделки нарушены положения ст. 250 ГК РФ, поскольку она о намерении продать жилое помещение не известила истца надлежащим образом. В настоящий момент Б. желает воспользоваться правом преимущественной покупки и просит перевести на него права и обязанности покупателя по вышеуказанному договору.
Рассмотрев спор, суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права. Доводы жалобы аналогичны доводам искового заявления. Автор жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о фактических обстоятельствах по делу, указывает, что истец представил доказательства наличия возможности приобретения спорной комнаты по цене, указанной в договоре купли-продажи, что свидетельствует о его желании и материальной возможности заключить сделку.
Б. в судебном заседании просил удовлетворить доводы жалобы, отменить решение суда.
Представитель К. - Т.А.В. просил жалобу оставить без удовлетворения, решение без изменения.
Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения участвующих лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что у истца отсутствует нарушение прав от действий ответчиков.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Б. является собственником комнаты <адрес>, общей площадью 12,9 кв. м, в коммунальной <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14).
С. с <дата> являлась собственником комнаты <адрес>, общей площадью 11,3 кв. м, в коммунальной квартире по указанному адресу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> (л.д. 46-49).
<дата> С. заключила с К. договор купли-продажи спорной комнаты <адрес> по вышеуказанному адресу.
Положения ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.
Согласно материалам правоустанавливающего дела на спорную комнату, С. приобрела в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> по договору дарения жилого помещения от <дата>.
<дата> С. заключила договор купли-продажи с К., по которому передала ей в собственность жилое помещение комнату <адрес> (л.д. 128).
Исходя из текста Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности, в отношении которого гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона.
Правила ст. 250 ГК РФ не содержат ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать собственников других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно спорной комнаты между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (Б. и С.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находится в общей собственности сторон.
Соответственно, С. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения ст. 250 ГК РФ к договору, заключенному <дата> между С. и К.
Доводы жалобы о том, что у Б. имеется доля в местах общего пользования в размере 191/1000, как о том указано в договоре купли-продажи от <дата> г., заключенного между Б. и ФИО9 (л.д. 11) основанием к отмене решения суда не является.
Согласно ст. 3 Закона РФ от 04.07.2011 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20.05.2002 г. N 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.
Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире С. могла свободно распорядиться своей собственностью (<адрес>) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы жалобы о нарушении ответчиком положений ст. 250 ГК РФ не нашли своего подтверждения.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами спора доказательств и положений норм закона, которыми руководствовался суд при вынесении решения, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований. Несогласие автора жалобы с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ, само по себе не является основанием к отмене решения суда.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 31.07.2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)