Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭЛ-Компакт" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2015 г. по делу N А40-181561/14, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной,
по иску ООО "ЭЛ-Компакт" (ОГРН 1027739889638)
к ООО "АБН-Консалт"; ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании величины рыночной стоимости недостоверной и обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Костин Д.А. и Прокофьев А.В. по дов. от 30.10.2014
от ответчика: от ООО "АБН-Консалт" - не явился, извещен
от ДГИ г. Москвы - Пексимова Ю.В. по дов. от 30.12.2014
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛ-Компакт" (далее - ООО "ЭЛ-Компакт", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы) и Обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт") о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18), определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2014 N 738Г/821, выполненным ООО "АБН-Консалт";
- - обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛ-Компакт" договор купли- продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18) по цене 8 000 000 (восемь миллионов) рублей (с учетом уточнений).
В обоснование своих требований истец сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указав, что не согласен с ценой вышеуказанного недвижимого имущества в сумме 19 230 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2014 N 738Г/821, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Решением от 20 февраля 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Истец ООО "ЭЛ-Компакт" с решением не согласилось, подало апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд, которой просило решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Департамент городского имущества города Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Второй ответчик в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
ООО "ЭЛ-Компакт" (Арендатор), со ссылкой, что является субъектом малого и среднего предпринимательства в целях реализации своего преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18), направил в Департамент городского имущества г. Москвы заявление о намерении приобрести в собственность указанное помещение.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При получении заявления от предпринимателя уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу вышеназванной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно Отчету N 738Г/821 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" отчет по заявке Департамента городского имущества города Москвы составлен на 17.06.2014 г., тогда как должен быть составлен на 13.06.2013 г. (т. 3, л.д. 92)
Поскольку из отчета об оценке спорного имущества, представленного уполномоченным органом, следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, следовательно, не может быть объектом исследования по настоящему спору.
Из материалов дела следует, что Департаментом 26.09.2014 года направлен в адрес истца проект договора купли-продажи, который ответчиком не подписан.
Пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, и не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.
Из материалов дела следует, что истцом в адрес Департамента 30.10.2014 г. направлен протокол разногласий с указанием на то, что он согласен заключить договор купли-продажи спорного объекта по цене 8 000 000 руб.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума; ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным".
05.11.2014 года от истца в суд первой инстанции поступило исковое заявление, в котором истец просил суд обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18) по цене 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.
Из материалов дела следует, что Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает лишь условия договора, с которыми истец не согласен, то есть между сторонами имеет место спор о разногласиях по условиям договора.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об обязании Департамента заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 8 000 000 руб., поскольку с требованием о рассмотрении разногласий по условиям договора истец в суд не обращался.
Согласно ст. ст. 1, 12 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении ВАС РФ от 29.07.2014 N ВАС-9881/14 по делу N А50-25871/2012, в котором указано, что "по смыслу пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о понуждении заключить договор в суд можно обратиться только к тому лицу, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности".
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что доказательств признания недействительным отчета рыночной стоимости выкупаемого имущества, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, как это предусмотрено Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком истцом суду первой инстанции не представлено.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, поскольку целью обращения с настоящим иском, как указано в исковом заявлении, является разрешение спора, возникшего при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения в части цены выкупаемого имущества, а оспариваемая экспертиза и отчет ООО "АБН-Консалт", представленный ответчиком, не могут быть положены в основу договора, заключаемого между истцом и ответчиком, ходатайство о назначении судебной экспертизы не может быть удовлетворено, а также требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости вышеназванного нежилого помещения, определенной отчетом ООО "АБН-Консалт".
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2015 г. по делу N А40-181561/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2015 N 09АП-15406/2015 ПО ДЕЛУ N А40-181561/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N 09АП-15406/2015
Дело N А40-181561/14
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ЭЛ-Компакт" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2015 г. по делу N А40-181561/14, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной,
по иску ООО "ЭЛ-Компакт" (ОГРН 1027739889638)
к ООО "АБН-Консалт"; ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании величины рыночной стоимости недостоверной и обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Костин Д.А. и Прокофьев А.В. по дов. от 30.10.2014
от ответчика: от ООО "АБН-Консалт" - не явился, извещен
от ДГИ г. Москвы - Пексимова Ю.В. по дов. от 30.12.2014
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛ-Компакт" (далее - ООО "ЭЛ-Компакт", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы) и Обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт") о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18), определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2014 N 738Г/821, выполненным ООО "АБН-Консалт";
- - обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛ-Компакт" договор купли- продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18) по цене 8 000 000 (восемь миллионов) рублей (с учетом уточнений).
В обоснование своих требований истец сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указав, что не согласен с ценой вышеуказанного недвижимого имущества в сумме 19 230 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2014 N 738Г/821, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Решением от 20 февраля 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Истец ООО "ЭЛ-Компакт" с решением не согласилось, подало апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд, которой просило решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Департамент городского имущества города Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Второй ответчик в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
ООО "ЭЛ-Компакт" (Арендатор), со ссылкой, что является субъектом малого и среднего предпринимательства в целях реализации своего преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18), направил в Департамент городского имущества г. Москвы заявление о намерении приобрести в собственность указанное помещение.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При получении заявления от предпринимателя уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу вышеназванной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно Отчету N 738Г/821 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" отчет по заявке Департамента городского имущества города Москвы составлен на 17.06.2014 г., тогда как должен быть составлен на 13.06.2013 г. (т. 3, л.д. 92)
Поскольку из отчета об оценке спорного имущества, представленного уполномоченным органом, следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, следовательно, не может быть объектом исследования по настоящему спору.
Из материалов дела следует, что Департаментом 26.09.2014 года направлен в адрес истца проект договора купли-продажи, который ответчиком не подписан.
Пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, и не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.
Из материалов дела следует, что истцом в адрес Департамента 30.10.2014 г. направлен протокол разногласий с указанием на то, что он согласен заключить договор купли-продажи спорного объекта по цене 8 000 000 руб.
Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума; ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным".
05.11.2014 года от истца в суд первой инстанции поступило исковое заявление, в котором истец просил суд обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 20, общей площадью 205,9 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 18) по цене 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.
Из материалов дела следует, что Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает лишь условия договора, с которыми истец не согласен, то есть между сторонами имеет место спор о разногласиях по условиям договора.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об обязании Департамента заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения за сумму равноценную 8 000 000 руб., поскольку с требованием о рассмотрении разногласий по условиям договора истец в суд не обращался.
Согласно ст. ст. 1, 12 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении ВАС РФ от 29.07.2014 N ВАС-9881/14 по делу N А50-25871/2012, в котором указано, что "по смыслу пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о понуждении заключить договор в суд можно обратиться только к тому лицу, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности".
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что доказательств признания недействительным отчета рыночной стоимости выкупаемого имущества, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, как это предусмотрено Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком истцом суду первой инстанции не представлено.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, поскольку целью обращения с настоящим иском, как указано в исковом заявлении, является разрешение спора, возникшего при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения в части цены выкупаемого имущества, а оспариваемая экспертиза и отчет ООО "АБН-Консалт", представленный ответчиком, не могут быть положены в основу договора, заключаемого между истцом и ответчиком, ходатайство о назначении судебной экспертизы не может быть удовлетворено, а также требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости вышеназванного нежилого помещения, определенной отчетом ООО "АБН-Консалт".
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2015 г. по делу N А40-181561/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)