Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на основании договора цессии к нему перешло право требования передачи объекта долевого строительства, однако квартира передана с нарушением срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
I инст. Судья: Васильев С.В.
II инст. Судьи: Скрябина С.В. (председ., докл.) Колчеданцева А.Г. Козина Н.М.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кунышева А.Г., членов президиума Смирнова В.П., Балакиной Н.В., Зайдуллиной А.Н.
при секретаре Б.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе администрации Златоустовского городского округа на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года по иску Ш., А. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков, денежной компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., президиум
установил:
Ш., А. обратились в суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства" (далее по тексту - Управление строительства), администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи им, как участникам долевого строительства, объектов долевого строительства, убытков, вызванных уменьшением площади переданных квартир, денежной компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указали, что между общероссийской общественной организацией "Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов" (далее по тексту - Общественная организация) и А. (01 марта 2009 года), Ш. (18 марта 2009 года) заключены договоры уступки права требования.
Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года N **** и дополнительному соглашению от 19 декабря 2008 года N 1 (п. 1.1), заключенным между Общественной организацией и Управлением строительства, они получили право требования квартир N **** и N **** в доме N **** в кв. **** в г. Златоусте. Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства установлен 01 декабря 2009 года, однако указанный срок нарушен. Кроме того, фактическая площадь переданных истцам квартир отличается от указанной в договоре.
Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года взыскано с Управления строительства в пользу Ш. неустойка за период с 15 июля 2011 года по 29 марта 2012 года в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсация морального вреда **** руб., в пользу А. неустойка за период с 15 июня 2011 года по 25 марта 2012 года в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсация морального вреда **** руб. При недостаточности денежных средств у основного должника - Управления строительства, денежные средства подлежали взысканию с муниципального образования Златоустовский городской округ за счет средств казны муниципального образования.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года указанное решение в части взыскания убытков изменено, уменьшен размер подлежащих взысканию убытков до **** руб. в пользу А. и до **** руб. в пользу Ш.
В кассационной жалобе администрация Златоустовского городского округа просит отменить судебные постановления, поскольку судами первой и апелляционной инстанций допущено существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 02 апреля 2013 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой администрации Златоустовского городского округа в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены судебных постановлений.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 20 июня 2008 года между Управлением строительства (тогда муниципальным учреждением), как застройщиком, действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ, и Общественной организацией - участником долевого строительства, был заключен договор N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****.
В соответствии с пунктом 2.1 этого договора застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить 120-квартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность 63 квартиры как объекты долевого строительства общей площадью **** кв. м и встроенные помещения общественного назначения общей площадью **** кв. м. Общественная организация обязалась уплатить обусловленную договорами цену и принять объекты.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между Общественной организацией и А. 01 марта 2009 года заключен договор уступки права требования (л.д. 21-23), в соответствии с которым Общественная организация по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 20 июня 2008 года, дополнительному соглашению N 1 от 19 октября 2008 года к указанному договору уступила А. право требования 1-комнатной квартиры N ****, находящейся в доме по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****, за **** руб.
18 марта 2009 года между Общественной организацией и Ш. заключен договор уступки прав требования (л.д. 18-20), в соответствии с которым Ш. уступлено право требования 1-комнатной квартиры N 22, находящейся в этом же доме, за **** руб.
В пункте 1.5 этих договоров указывалось, что на день подписания договора денежные средства, финансируемые Общественной организацией в строительство указанной квартиры, уплачены полностью. А расчеты между сторонами договора уступки права требования произведены в день подписания договора (пункт 2.1), срок передачи квартиры - 01 декабря 2009 года (п. 1.8.).
Представители Общественной организации подтвердили внесение истцами денежных сумм за уступленное право. А. в суд апелляционной инстанции представлена квитанция о внесении платежа в размере **** руб. на счет Общественной организации 7 декабря 2007 года по предварительному договору уступки права требования от 7 декабря 2007 года.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда, суд первой инстанции, с этими выводами согласился и суд апелляционной инстанции, сослался на то, что принятые на себя обязательства по договору истцы исполнили надлежащим образом, денежные суммы, обусловленные договорами, уплачены полностью Общественной организации.
Тогда как строительство дома завершено и квартира передана по акту А. только 26 марта 2012 года, Ш. - 30 марта 2012 года, вместо предусмотренного договорами срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года, период просрочки с момента заключения с истцами договоров уступки права требования составил соответственно 284 и 255 дней.
Соглашаясь с обоснованностью требований о компенсации морального вреда, суд первой инстанции, а с его выводами согласилась и судебная коллегия, руководствовался положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и исходил из доказанности нарушения прав истцов, как потребителей услуг.
Между тем такие выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
По настоящему делу в договорах уступки права требования стороны определили, что право требования квартир переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новым кредиторам (Ш., А.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту стоимость квартиры не была оплачена.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из содержания указанной нормы следует, что в случае отсутствия оплаты такая уступка может быть осуществлена одновременно с переводом долга.
Аналогичное требование содержится и в п. п. 8.1, 8.2 договора N **** от 20 июня 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно ч. 2 ст. 12 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что Общественная организация свою обязанность по оплате денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома **** от 20 июня 2008 года исполняла ненадлежащим образом.
Цена договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года составила **** руб. (п. 3.2.). Порядок и сроки оплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 20 июня 2008 года были определены в пункте 3.5 и предусматривались следующим образом: платеж в размере 10% от цены договора должен был быть произведен в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора, последующие платежи - ежемесячно не позднее 28 числа в размере 10% от цены договора. Днем исполнения обязательства участника долевого строительства по внесению платежей за объект долевого строительства является дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.6). Участник долевого строительства обязался своевременно внести платежи по настоящему договору (п. 4.2.1).
Пунктом 2.3 договора был предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года. За нарушение срока предусматривалась ответственность в виде неустойки в размере 0,01% от суммы перечисленных по настоящему договору денежных средств (п. 5.3). При этом пунктом 5.4 договора было определено, что несвоевременное перечисление денежных средств участником долевого строительства освобождает застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25 ноября 2009 года с Общественной организации в пользу Управления строительства было взыскано **** руб., в том числе: **** руб. долга за период с декабря 2008 года по апрель 2009 года и **** руб. неустойки за нарушение сроков оплаты.
Как следует из соглашения о зачете взаимных требований N 04-01 от 31 декабря 2010 года, заключенного между Управлением строительства и Общественной организацией, за квартиры N ****, ****, право требования которых возникло у истцов, оплата не была внесена. Как следует из материалов дела, задолженность была погашена Общественной организацией только 22 июля 2011 года путем заключения соглашения о зачете встречных однородных требований.
Просрочка исполнения обязательства по уплате стоимости квартиры составила 19 месяцев. После того как оплата была произведена, дом был введен в эксплуатацию 11 марта 2012 года.
При таких обстоятельствах договор уступки права требования мог быть заключен одновременно с переводом долга, чего сделано не было, и потому уплата истцами стоимости квартиры на счет Общественной организации не свидетельствовала о надлежащем исполнении обязательств перед застройщиком.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что обязательным условием возникновения у участника долевого строительства права на взыскание неустойки, предусмотренной как договором, так и Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является условие о соблюдении последним графика финансирования строительства объекта.
При этом материалами дела, как указано выше в постановлении, подтверждено, что Общественная организация несвоевременно профинансировала работы, в частности, вся сумма по договору должна быть уплачена в сентябре 2009 года, тогда как она была внесена только 22 июля 2011 года. Доказательства, подтверждающие наличие зависящих от Строительного управления обстоятельств, не позволявших Общественной организации перечислить своевременно сумму по договору, в материалах дела отсутствуют.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на то, что истцами деньги своевременно перечислены Общественной организации, и потому они имеют право требовать неустойку, сделаны с существенным нарушением норм материального права, поскольку исполнение обязательств третьему лицу, в нарушение норм действующего законодательства, не свидетельствует о надлежащем исполнении.
По настоящему делу в договорах уступки права требования стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новым кредиторам (Ш., А.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту цена квартир не была оплачена.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, причиненного нарушением срока передачи квартир, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Не являются законными судебные постановления и в части взыскания убытков из-за уменьшения площади жилых помещений, передаваемых истцам.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств, излишне уплаченных за общую площадь квартиры, суд пришел к выводу о том, что А. и Ш. переданы квартиры меньшей площади, нежели указано в договоре участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года.
Между тем такой вывод судов первой и апелляционной инстанций противоречит заключенному договору.
Как следует из условий договора, Общественной организации должны быть переданы **** квартиры общей площадью **** кв. м и встроенные помещения общественного назначения общей площадью **** кв. м.
Поэтому договорами уступки права требования установлено, что площадь квартир является рабочей и может измениться на основании натуральных обмеров органами технической инвентаризации, а в разделе 2 указанных договоров предусмотрено, что после уплаты всей суммы договора стоимость квартиры является фиксированной и изменению не подлежит.
Указание в техническом (кадастровом) паспорте на объект долевого строительства, а в последующем и в свидетельстве о государственной регистрации права площадей лоджий и балконов в составе инвентарной площади объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых БТИ в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. N 37,1 с изменениями от 04 сентября 2000 г.), не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.
Как следует из передаточных актов, А. передана квартира N **** жилой площадью **** кв. м, общей площадью **** кв. м (л.д. 6), с учетом площади лоджии, учтенной в составе площади квартиры с коэффициентом, равным 1,5 (л.д. 303 т. 1), Ш. передана квартира N **** жилой площадью **** кв. м, общей площадью **** кв. м (л.д. 7), с учетом площади лоджии, учтенной в составе площади квартиры с коэффициентом, равным 1,5 (л.д. 303 т. 1), что не противоречит условиям договора участия в долевом строительстве.
Судами первой и апелляционной инстанций не было учтено, что лоджия была предусмотрена проектом, общая проектная площадь квартиры рассчитана с учетом этой лоджии и строительство лоджии могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников. Возложение на ответчика обязанности возвратить истцам денежные средства за фактически построенную площадь не основано на законе и, по сути, приведет к возникновению у истцов неосновательного обогащения.
Оснований для исключения лоджии из площади квартиры, подлежащей оплате по договору инвестирования, не имеется.
Поэтому исключение лоджии из площади квартиры не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.
С учетом изложенного, президиум считает, что со стороны ответчика нарушений прав истцов допущено не было, а поэтому не имелось оснований для возврата денежных средств.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года отменить.
Вынести новое решение: Ш., А. в иске к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков, денежной компенсации морального вреда отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2013 N 44Г-32/2013
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на основании договора цессии к нему перешло право требования передачи объекта долевого строительства, однако квартира передана с нарушением срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. N 44г-32/2013
I инст. Судья: Васильев С.В.
II инст. Судьи: Скрябина С.В. (председ., докл.) Колчеданцева А.Г. Козина Н.М.
Президиум Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Кунышева А.Г., членов президиума Смирнова В.П., Балакиной Н.В., Зайдуллиной А.Н.
при секретаре Б.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе администрации Златоустовского городского округа на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года по иску Ш., А. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков, денежной компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., президиум
установил:
Ш., А. обратились в суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства" (далее по тексту - Управление строительства), администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи им, как участникам долевого строительства, объектов долевого строительства, убытков, вызванных уменьшением площади переданных квартир, денежной компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указали, что между общероссийской общественной организацией "Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов" (далее по тексту - Общественная организация) и А. (01 марта 2009 года), Ш. (18 марта 2009 года) заключены договоры уступки права требования.
Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года N **** и дополнительному соглашению от 19 декабря 2008 года N 1 (п. 1.1), заключенным между Общественной организацией и Управлением строительства, они получили право требования квартир N **** и N **** в доме N **** в кв. **** в г. Златоусте. Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства установлен 01 декабря 2009 года, однако указанный срок нарушен. Кроме того, фактическая площадь переданных истцам квартир отличается от указанной в договоре.
Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года взыскано с Управления строительства в пользу Ш. неустойка за период с 15 июля 2011 года по 29 марта 2012 года в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсация морального вреда **** руб., в пользу А. неустойка за период с 15 июня 2011 года по 25 марта 2012 года в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсация морального вреда **** руб. При недостаточности денежных средств у основного должника - Управления строительства, денежные средства подлежали взысканию с муниципального образования Златоустовский городской округ за счет средств казны муниципального образования.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года указанное решение в части взыскания убытков изменено, уменьшен размер подлежащих взысканию убытков до **** руб. в пользу А. и до **** руб. в пользу Ш.
В кассационной жалобе администрация Златоустовского городского округа просит отменить судебные постановления, поскольку судами первой и апелляционной инстанций допущено существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 02 апреля 2013 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой администрации Златоустовского городского округа в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены судебных постановлений.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 20 июня 2008 года между Управлением строительства (тогда муниципальным учреждением), как застройщиком, действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ, и Общественной организацией - участником долевого строительства, был заключен договор N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****.
В соответствии с пунктом 2.1 этого договора застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить 120-квартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность 63 квартиры как объекты долевого строительства общей площадью **** кв. м и встроенные помещения общественного назначения общей площадью **** кв. м. Общественная организация обязалась уплатить обусловленную договорами цену и принять объекты.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между Общественной организацией и А. 01 марта 2009 года заключен договор уступки права требования (л.д. 21-23), в соответствии с которым Общественная организация по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 20 июня 2008 года, дополнительному соглашению N 1 от 19 октября 2008 года к указанному договору уступила А. право требования 1-комнатной квартиры N ****, находящейся в доме по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****, за **** руб.
18 марта 2009 года между Общественной организацией и Ш. заключен договор уступки прав требования (л.д. 18-20), в соответствии с которым Ш. уступлено право требования 1-комнатной квартиры N 22, находящейся в этом же доме, за **** руб.
В пункте 1.5 этих договоров указывалось, что на день подписания договора денежные средства, финансируемые Общественной организацией в строительство указанной квартиры, уплачены полностью. А расчеты между сторонами договора уступки права требования произведены в день подписания договора (пункт 2.1), срок передачи квартиры - 01 декабря 2009 года (п. 1.8.).
Представители Общественной организации подтвердили внесение истцами денежных сумм за уступленное право. А. в суд апелляционной инстанции представлена квитанция о внесении платежа в размере **** руб. на счет Общественной организации 7 декабря 2007 года по предварительному договору уступки права требования от 7 декабря 2007 года.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда, суд первой инстанции, с этими выводами согласился и суд апелляционной инстанции, сослался на то, что принятые на себя обязательства по договору истцы исполнили надлежащим образом, денежные суммы, обусловленные договорами, уплачены полностью Общественной организации.
Тогда как строительство дома завершено и квартира передана по акту А. только 26 марта 2012 года, Ш. - 30 марта 2012 года, вместо предусмотренного договорами срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года, период просрочки с момента заключения с истцами договоров уступки права требования составил соответственно 284 и 255 дней.
Соглашаясь с обоснованностью требований о компенсации морального вреда, суд первой инстанции, а с его выводами согласилась и судебная коллегия, руководствовался положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и исходил из доказанности нарушения прав истцов, как потребителей услуг.
Между тем такие выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
По настоящему делу в договорах уступки права требования стороны определили, что право требования квартир переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новым кредиторам (Ш., А.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту стоимость квартиры не была оплачена.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из содержания указанной нормы следует, что в случае отсутствия оплаты такая уступка может быть осуществлена одновременно с переводом долга.
Аналогичное требование содержится и в п. п. 8.1, 8.2 договора N **** от 20 июня 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно ч. 2 ст. 12 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что Общественная организация свою обязанность по оплате денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома **** от 20 июня 2008 года исполняла ненадлежащим образом.
Цена договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года составила **** руб. (п. 3.2.). Порядок и сроки оплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 20 июня 2008 года были определены в пункте 3.5 и предусматривались следующим образом: платеж в размере 10% от цены договора должен был быть произведен в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора, последующие платежи - ежемесячно не позднее 28 числа в размере 10% от цены договора. Днем исполнения обязательства участника долевого строительства по внесению платежей за объект долевого строительства является дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.6). Участник долевого строительства обязался своевременно внести платежи по настоящему договору (п. 4.2.1).
Пунктом 2.3 договора был предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года. За нарушение срока предусматривалась ответственность в виде неустойки в размере 0,01% от суммы перечисленных по настоящему договору денежных средств (п. 5.3). При этом пунктом 5.4 договора было определено, что несвоевременное перечисление денежных средств участником долевого строительства освобождает застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25 ноября 2009 года с Общественной организации в пользу Управления строительства было взыскано **** руб., в том числе: **** руб. долга за период с декабря 2008 года по апрель 2009 года и **** руб. неустойки за нарушение сроков оплаты.
Как следует из соглашения о зачете взаимных требований N 04-01 от 31 декабря 2010 года, заключенного между Управлением строительства и Общественной организацией, за квартиры N ****, ****, право требования которых возникло у истцов, оплата не была внесена. Как следует из материалов дела, задолженность была погашена Общественной организацией только 22 июля 2011 года путем заключения соглашения о зачете встречных однородных требований.
Просрочка исполнения обязательства по уплате стоимости квартиры составила 19 месяцев. После того как оплата была произведена, дом был введен в эксплуатацию 11 марта 2012 года.
При таких обстоятельствах договор уступки права требования мог быть заключен одновременно с переводом долга, чего сделано не было, и потому уплата истцами стоимости квартиры на счет Общественной организации не свидетельствовала о надлежащем исполнении обязательств перед застройщиком.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что обязательным условием возникновения у участника долевого строительства права на взыскание неустойки, предусмотренной как договором, так и Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является условие о соблюдении последним графика финансирования строительства объекта.
При этом материалами дела, как указано выше в постановлении, подтверждено, что Общественная организация несвоевременно профинансировала работы, в частности, вся сумма по договору должна быть уплачена в сентябре 2009 года, тогда как она была внесена только 22 июля 2011 года. Доказательства, подтверждающие наличие зависящих от Строительного управления обстоятельств, не позволявших Общественной организации перечислить своевременно сумму по договору, в материалах дела отсутствуют.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на то, что истцами деньги своевременно перечислены Общественной организации, и потому они имеют право требовать неустойку, сделаны с существенным нарушением норм материального права, поскольку исполнение обязательств третьему лицу, в нарушение норм действующего законодательства, не свидетельствует о надлежащем исполнении.
По настоящему делу в договорах уступки права требования стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N 06-01/8 от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новым кредиторам (Ш., А.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту цена квартир не была оплачена.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, причиненного нарушением срока передачи квартир, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Не являются законными судебные постановления и в части взыскания убытков из-за уменьшения площади жилых помещений, передаваемых истцам.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств, излишне уплаченных за общую площадь квартиры, суд пришел к выводу о том, что А. и Ш. переданы квартиры меньшей площади, нежели указано в договоре участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года.
Между тем такой вывод судов первой и апелляционной инстанций противоречит заключенному договору.
Как следует из условий договора, Общественной организации должны быть переданы **** квартиры общей площадью **** кв. м и встроенные помещения общественного назначения общей площадью **** кв. м.
Поэтому договорами уступки права требования установлено, что площадь квартир является рабочей и может измениться на основании натуральных обмеров органами технической инвентаризации, а в разделе 2 указанных договоров предусмотрено, что после уплаты всей суммы договора стоимость квартиры является фиксированной и изменению не подлежит.
Указание в техническом (кадастровом) паспорте на объект долевого строительства, а в последующем и в свидетельстве о государственной регистрации права площадей лоджий и балконов в составе инвентарной площади объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых БТИ в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. N 37,1 с изменениями от 04 сентября 2000 г.), не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.
Как следует из передаточных актов, А. передана квартира N **** жилой площадью **** кв. м, общей площадью **** кв. м (л.д. 6), с учетом площади лоджии, учтенной в составе площади квартиры с коэффициентом, равным 1,5 (л.д. 303 т. 1), Ш. передана квартира N **** жилой площадью **** кв. м, общей площадью **** кв. м (л.д. 7), с учетом площади лоджии, учтенной в составе площади квартиры с коэффициентом, равным 1,5 (л.д. 303 т. 1), что не противоречит условиям договора участия в долевом строительстве.
Судами первой и апелляционной инстанций не было учтено, что лоджия была предусмотрена проектом, общая проектная площадь квартиры рассчитана с учетом этой лоджии и строительство лоджии могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, а не из каких-либо иных финансовых источников. Возложение на ответчика обязанности возвратить истцам денежные средства за фактически построенную площадь не основано на законе и, по сути, приведет к возникновению у истцов неосновательного обогащения.
Оснований для исключения лоджии из площади квартиры, подлежащей оплате по договору инвестирования, не имеется.
Поэтому исключение лоджии из площади квартиры не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.
С учетом изложенного, президиум считает, что со стороны ответчика нарушений прав истцов допущено не было, а поэтому не имелось оснований для возврата денежных средств.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 31 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года отменить.
Вынести новое решение: Ш., А. в иске к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков, денежной компенсации морального вреда отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)