Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 июля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности города Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-5575/2015
на решение от 27.04.2015 судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-26047/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Федькова Бориса Максимовича (ИНН 253601494170, ОГРНИП 304253635900013)
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (ИНН 2537061795, ОГРН 1092537004328)
третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии:
- от истца: Кузнецов А.Н. - представитель по доверенности от 22.05.2014 сроком действия на три года, удостоверение;
- от УМС г. Владивостока: Агапова О.А. - представитель по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6162 сроком действия до 31.12.2015;
- от третьего лица: Барлева О.Н. - представитель по доверенности от 1-4/5156 от 29.12.2014 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от соответчика представитель не явился,
Индивидуальный предприниматель Федьков Борис Максимович (далее - ИП Федьков Б.М., предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление), Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН") о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, указанной в отчете об оценке N 952; обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 5 000 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (далее - ООО "ОКК "Эталон", общество).
Определением суда от 27.11.2014 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты уточнения исковых требований в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи, вместо чего истец просил урегулировать возникшие при заключении договора разногласия путем определения цены договора в размере 5 000 000 рублей, а также принят отказ от исковых требований к МКУ "АПМЗН", в связи с чем производство по делу в части исковых требований к указанному лицу прекращено; в порядке статьи 51 АПК РФ МКУ "АПМЗН" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 29.01.2015 ООО "ОКК "Эталон" в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
По результатам судебной экспертизы истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части определения цены договора купли-продажи в размере 4 745 763 рубля, которое удовлетворено судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 признан недостоверным выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв. м, в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, по состоянию на 26.12.2013; урегулированы разногласия, возникшие между ИП Федьковым Б.М. и УМС г. Владивостока в связи с заключением договора N 214-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 745 763 рубля (без учета НДС)"; с ответчиков в пользу истца взыскано по 4000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, УМС г. Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений послужил основанием для принятия Думой г. Владивостока решения от 31.07.2014 N 327 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы", при этом ни отчет об оценке, ни решения Думы г. Владивостока фактически не оспаривались. Полагает, что в договоре купли-продажи муниципального имущества не может быть предусмотрена цена иная, чем цена, установленная решением Думы г. Владивостока на основании отчета N 952. Отмечает, что оспариваемый судебный акт не содержит выводов, подтверждающих несоответствие представленного органом местного самоуправления отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Полагает, что предприниматель не вправе инициировать проведение оценки муниципального имущества, не уведомив об этом собственника. Считает, что отчет, подготовленный НП "Национальный союз экспертных организаций" определял явно заниженную и выгодную для истца цену. Отмечает также, что в материалах дела имеется три отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, которые являются действующими, при этом независимая оценка, проведенная в рамках судебной экспертизы, не может являться приоритетной по отношению к иным доказательствам, определяющим рыночную стоимость имущества.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв ИП Федькова Б.М. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на недостоверность сведений, отраженных в отчете ООО "ОКК "Эталон", в связи с чем просил оставить жалобу ответчика без удовлетворения.
ООО "ОКК "Эталон", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя указанного лица.
В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Федькова Б.М. на доводы апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе ответчика.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 05.02.2010 Управление (арендодатель) и ИП Федьков Б.М. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 02-01473-001-Н-АР-6235-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 202,10 кв. м в здании литер 2, номера на поэтажном плане 1-23 (II), этаж подвальный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, для использования в целях "оздоровительный комплекс" (далее - нежилые помещения).
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) уведомлением от 07.08.2014 исх. N 1-14/2701 МКУ "АПМЗН" предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений с условием (на выбор): единовременной выплаты стоимости арендуемого имущества; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с приложением соответствующих проектов договоров купли-продажи муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства).
04.09.2014 истцом был подготовлен и передан ответчику протокол разногласий к проекту договора N 214-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке посредством ежеквартальных выплат с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что согласно технического паспорта помещения назначение строения "магазин" не соответствует целям сдачи имущества в аренду и фактическому состоянию объекта, процент износа объекта составляет 16%; согласно экспертному заключению НП "Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации" N 109/3-14 основные строительные конструкции объекта имеют процент износа от 30 до 50%; в связи с чем предприниматель выразил намерение заключить договор по выкупной цене в размере 5 000 000 рублей.
При этом согласно пункту 3.2 проекта договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г. Владивостока от 01.08.2014 N 576/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества"; с учетом отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 6 661 017 рублей (пункт 3.1 проекта договора).
08.09.2014 Управление подготовило письменное уведомление исх. N 1-14/3229 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.
ИП Федьков Б.М., полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнений).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке N 952 от 15.05.2014, подготовленным ООО "ОКК "Эталон", согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 26.12.2013 составляет 6661017 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 214-ППВ.
В свою очередь ИП Федьков Б.М., обратившись в НП "Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации", которым по результатам обследования строительных конструкций и инженерных коммуникаций помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, подготовлено экспертное заключение N 109/3-14 от 21.08.2014, в частности, о фактическом износе помещений в пропорции 41,8% от всех конструкций и элементов помещений, предложил иную цену выкупаемого имущества.
В последующем уже в ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр развития инвестиций". Согласно выводам указанной экспертной организации, подготовившей отчет N 15-01.224 от 31.03.2015, итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв. м в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, по состоянию на 26.12.2013 округленно составляет 4 745 763 рубля без учета НДС.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке N 952 от 15.05.2014, подготовленный по заказу Управления.
Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Однако из представленного в материалы дела заключения специалиста N 01-2015/02н, изготовленного НП "Национальный союз экспертных организаций" (эксперт В.В. Мосолкин) на отчет N 952 от 15.05.2014, выполненный ООО "ОКК "Эталон", следует, что данный отчет не соответствует статье 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, а рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, является не рекомендуемой для целей совершения сделки.
Коллегия полагает, что судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтено заключение специалиста N 01-2015/02н, изготовленное НП "Национальный союз экспертных организаций" (эксперт В.В. Мосолкин), с учетом того обстоятельства, что указанное заключение составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключении, по существу не оспорены ответчиками и третьим лицом.
При этом коллегия учитывает, что заключение специалиста N 01-2015/02н не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированным и компетентным специалистом-оценщиком. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.
В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчета, который лег в основу принятия Думой г. Владивостока решения от 31.07.2014 N 327 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы". Достоверность выводов оценщика в отчете N 952 от 15.05.2014, опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено. При таких обстоятельствах доводы УМС г. Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной МКУ "АПМЗН", являются необоснованными и нарушают права истца.
Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1) указанный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Судом установлено, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком - ООО "Центр развития инвестиций" был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.
В указанном отчете N 15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 26.12.2013 округленно составляет 4745763 рубля. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке. В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в уточненных исковых требованиях в соответствии с отчетом об оценке N 15-01.224 от 31.03.2015, изготовленным ООО "Центр развития инвестиций" в рамках судебной экспертизы, и составляющий 4745763 рубля, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.
Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной решением Думы г. Владивостока на основании отчета N 952, несоответствие которого законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации подтверждается материалами дела, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен законом права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал недостоверным выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений как несоответствующий действующему законодательству в области оценки недвижимости и посчитал правомерными требования истца об изложении пункта 3.1 проекта договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 4745763 рубля (без учета НДС)", как основанные на действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Все доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Управления муниципальной собственности г. Владивостока удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 по делу N А51-26047/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 05АП-5575/2015 ПО ДЕЛУ N А51-26047/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. N 05АП-5575/2015
Дело N А51-26047/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 16 июля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности города Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-5575/2015
на решение от 27.04.2015 судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-26047/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Федькова Бориса Максимовича (ИНН 253601494170, ОГРНИП 304253635900013)
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (ИНН 2537061795, ОГРН 1092537004328)
третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии:
- от истца: Кузнецов А.Н. - представитель по доверенности от 22.05.2014 сроком действия на три года, удостоверение;
- от УМС г. Владивостока: Агапова О.А. - представитель по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6162 сроком действия до 31.12.2015;
- от третьего лица: Барлева О.Н. - представитель по доверенности от 1-4/5156 от 29.12.2014 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от соответчика представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Федьков Борис Максимович (далее - ИП Федьков Б.М., предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление), Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН") о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, указанной в отчете об оценке N 952; обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 5 000 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (далее - ООО "ОКК "Эталон", общество).
Определением суда от 27.11.2014 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты уточнения исковых требований в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи, вместо чего истец просил урегулировать возникшие при заключении договора разногласия путем определения цены договора в размере 5 000 000 рублей, а также принят отказ от исковых требований к МКУ "АПМЗН", в связи с чем производство по делу в части исковых требований к указанному лицу прекращено; в порядке статьи 51 АПК РФ МКУ "АПМЗН" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 29.01.2015 ООО "ОКК "Эталон" в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
По результатам судебной экспертизы истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части определения цены договора купли-продажи в размере 4 745 763 рубля, которое удовлетворено судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 признан недостоверным выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв. м, в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, по состоянию на 26.12.2013; урегулированы разногласия, возникшие между ИП Федьковым Б.М. и УМС г. Владивостока в связи с заключением договора N 214-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 745 763 рубля (без учета НДС)"; с ответчиков в пользу истца взыскано по 4000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, УМС г. Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений послужил основанием для принятия Думой г. Владивостока решения от 31.07.2014 N 327 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы", при этом ни отчет об оценке, ни решения Думы г. Владивостока фактически не оспаривались. Полагает, что в договоре купли-продажи муниципального имущества не может быть предусмотрена цена иная, чем цена, установленная решением Думы г. Владивостока на основании отчета N 952. Отмечает, что оспариваемый судебный акт не содержит выводов, подтверждающих несоответствие представленного органом местного самоуправления отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Полагает, что предприниматель не вправе инициировать проведение оценки муниципального имущества, не уведомив об этом собственника. Считает, что отчет, подготовленный НП "Национальный союз экспертных организаций" определял явно заниженную и выгодную для истца цену. Отмечает также, что в материалах дела имеется три отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, которые являются действующими, при этом независимая оценка, проведенная в рамках судебной экспертизы, не может являться приоритетной по отношению к иным доказательствам, определяющим рыночную стоимость имущества.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв ИП Федькова Б.М. на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на недостоверность сведений, отраженных в отчете ООО "ОКК "Эталон", в связи с чем просил оставить жалобу ответчика без удовлетворения.
ООО "ОКК "Эталон", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя указанного лица.
В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Федькова Б.М. на доводы апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе ответчика.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 05.02.2010 Управление (арендодатель) и ИП Федьков Б.М. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 02-01473-001-Н-АР-6235-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 202,10 кв. м в здании литер 2, номера на поэтажном плане 1-23 (II), этаж подвальный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, для использования в целях "оздоровительный комплекс" (далее - нежилые помещения).
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) уведомлением от 07.08.2014 исх. N 1-14/2701 МКУ "АПМЗН" предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений с условием (на выбор): единовременной выплаты стоимости арендуемого имущества; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с приложением соответствующих проектов договоров купли-продажи муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства).
04.09.2014 истцом был подготовлен и передан ответчику протокол разногласий к проекту договора N 214-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке посредством ежеквартальных выплат с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что согласно технического паспорта помещения назначение строения "магазин" не соответствует целям сдачи имущества в аренду и фактическому состоянию объекта, процент износа объекта составляет 16%; согласно экспертному заключению НП "Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации" N 109/3-14 основные строительные конструкции объекта имеют процент износа от 30 до 50%; в связи с чем предприниматель выразил намерение заключить договор по выкупной цене в размере 5 000 000 рублей.
При этом согласно пункту 3.2 проекта договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г. Владивостока от 01.08.2014 N 576/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества"; с учетом отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 6 661 017 рублей (пункт 3.1 проекта договора).
08.09.2014 Управление подготовило письменное уведомление исх. N 1-14/3229 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.
ИП Федьков Б.М., полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнений).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке N 952 от 15.05.2014, подготовленным ООО "ОКК "Эталон", согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 26.12.2013 составляет 6661017 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 214-ППВ.
В свою очередь ИП Федьков Б.М., обратившись в НП "Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации", которым по результатам обследования строительных конструкций и инженерных коммуникаций помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, подготовлено экспертное заключение N 109/3-14 от 21.08.2014, в частности, о фактическом износе помещений в пропорции 41,8% от всех конструкций и элементов помещений, предложил иную цену выкупаемого имущества.
В последующем уже в ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр развития инвестиций". Согласно выводам указанной экспертной организации, подготовившей отчет N 15-01.224 от 31.03.2015, итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв. м в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Громова, д. 4, по состоянию на 26.12.2013 округленно составляет 4 745 763 рубля без учета НДС.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке N 952 от 15.05.2014, подготовленный по заказу Управления.
Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Однако из представленного в материалы дела заключения специалиста N 01-2015/02н, изготовленного НП "Национальный союз экспертных организаций" (эксперт В.В. Мосолкин) на отчет N 952 от 15.05.2014, выполненный ООО "ОКК "Эталон", следует, что данный отчет не соответствует статье 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, а рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, является не рекомендуемой для целей совершения сделки.
Коллегия полагает, что судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтено заключение специалиста N 01-2015/02н, изготовленное НП "Национальный союз экспертных организаций" (эксперт В.В. Мосолкин), с учетом того обстоятельства, что указанное заключение составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключении, по существу не оспорены ответчиками и третьим лицом.
При этом коллегия учитывает, что заключение специалиста N 01-2015/02н не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированным и компетентным специалистом-оценщиком. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.
В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчета, который лег в основу принятия Думой г. Владивостока решения от 31.07.2014 N 327 "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014-2016 годы". Достоверность выводов оценщика в отчете N 952 от 15.05.2014, опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено. При таких обстоятельствах доводы УМС г. Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной МКУ "АПМЗН", являются необоснованными и нарушают права истца.
Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1) указанный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно пункту 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Судом установлено, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком - ООО "Центр развития инвестиций" был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.
В указанном отчете N 15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 26.12.2013 округленно составляет 4745763 рубля. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке. В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в уточненных исковых требованиях в соответствии с отчетом об оценке N 15-01.224 от 31.03.2015, изготовленным ООО "Центр развития инвестиций" в рамках судебной экспертизы, и составляющий 4745763 рубля, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.
Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной решением Думы г. Владивостока на основании отчета N 952, несоответствие которого законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации подтверждается материалами дела, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен законом права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал недостоверным выполненный ООО "ОКК "Эталон" отчет N 952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений как несоответствующий действующему законодательству в области оценки недвижимости и посчитал правомерными требования истца об изложении пункта 3.1 проекта договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 4745763 рубля (без учета НДС)", как основанные на действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Все доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Управления муниципальной собственности г. Владивостока удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 по делу N А51-26047/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Д.А.ГЛЕБОВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Д.А.ГЛЕБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)