Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мариам" (400131, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 3, ОГРН 102340331974, ИНН 34444072323)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2013 года по делу N А12-13786/2013 (судья Моторина Е.В.)
по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мариам" (400131, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 3, ОГРН 102340331974, ИНН 34444072323)
третьи лица: Алиев Улви Фирудин Оглы (400050, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 196, ОГРН 3146034900017, ИНН 340304206977)
о взыскании 111 286 рублей 44 копеек,
без участия представителей сторон,
установил:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мариам" (далее - ООО "Мариам", общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 111 286 руб. 44 коп. неустойки за нарушение договорных обязательств.
До вынесения судом первой инстанции решения по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от взыскания неустойки в размере 38 000 руб. в связи с оплатой.
Отказ истца от части иска принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области с ООО "Мариам" Взыскать в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда взыскано 73 286 руб. 44 коп. неустойки, а также 40 руб. 60 коп. судебных издержек в виде почтовых расходов.
В остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
С ООО "Мариам" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 4 338 руб. 56 коп.
Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции в отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы считает, что акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 не может служить надлежащим доказательством передачи обществом спорного помещения в пользование третьим лицам и, как следствие, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий пункта 1.6. договора аренды N 4/1925-10 от 21.01.2010.
Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.
В судебное заседание представители ООО "Мариам", Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 11.01.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В судебном заседании, открытом 11 февраля 2014 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 18 февраля 2014 года до 15 час. 15 мин.
Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
Как видно из материалов дела, 21.01.2010 между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель) и ООО "Мариам" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны Волгограда N 4/1925-10 (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество муниципальной казны Волгограда: 1 этаж - 127,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, 122 (л.д. 15-19).
Арендованное имущество будет использоваться для закусочной (пункт 1.2. договора)
Срок договора аренды установлен пунктом 8.1 договора и составляет с 01.01.2010 по 31.12.2014.
В силу статьи 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке (л.д. 25).
Объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора, передан арендодателем ООО "Мариам", что подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010 (л.д. 20).
Дополнением и изменением N 1 от 13.05.2010 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "арендованное недвижимое имущество будет использоваться для физкультурно-оздоровительной деятельности - 99,6 кв. м, розничная торговля - 27,7 кв. м".
Изменением и дополнением от 21.10.2010 N 2 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "арендованное имущество будет использоваться под кафе".
Изменением и дополнением N 5 от 18.10.2012 в пункте 1.2 договора слова "арендованное недвижимое имущество будет использоваться для предприятия общественного питания (закусочная)" заменены словами "арендованное недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда будет использоваться для: розничной торговли одеждой".
В соответствии с пунктом 1.6. договора арендуемое нежилое помещение не может быть сдано в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.2.9. договора арендатор обязуется не производить в арендуемом помещении без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.
За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 1.6., 2.2.9. договора, арендатор в соответствии с пунктами 5.3., 5.4. договора обязан уплатить арендодателю неустойку соответственно в размере квартальной арендной платы на дату установления нарушения и в размере 5% годовой арендной платы.
В ходе проведения Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда проверки использования ООО "Мариам" объекта муниципального недвижимого имущества выявлено, что в помещении произведена перепланировка без соответствующего разрешения, помещения переданы арендатором в пользование другим лицам без согласования с арендодателем, о чем составлен акт от 18.10.2012 (л.д. 44).
29.11.2012 Департамент муниципального имущества администрации Волгограда направил в адрес ООО "Мариам" письмо исх. N 18883, в котором предложил обществу в добровольном порядке уплатить неустойку и в срок до 20.12.2012 привести недвижимое имущество в прежний вид (л.д. 46).
Неисполнение обществом в добровольном порядке требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда послужило основанием для обращения истца с вышеназванным иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом нарушений ответчиком условий пунктов 1.6., 2.2.9. договора и оснований для наступления договорной ответственности.
Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как установлено судом первой инстанции и объективно следует из материалов дела, между истцом и ответчиком сложились обязательственные отношения по договору аренды. Эти отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 2.2.9. договора стороны согласовали, что арендатор обязуется не производить в арендуемом помещении без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.
За нарушение пункта 2.2.9. договора стороны в пункте 5.4. договора установили ответственность в виде обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергается ответчиком, в нарушение условий пункта 2.2.9. договора ООО "Мариам" произведена перепланировка без разрешения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, а именно снесены стены комнат N 3, 4 и туалета N 2 по экспликации.
Из апелляционной жалобы следует, что признав факт нарушения условий пункта 2.2.9. договора ООО "Мариам" в добровольном порядке оплатило неустойку, размер которой установлен сторонами в пункте 5.4. договора и составляет 5% годовой арендной платы.
Данное обстоятельство послужило основанием для отказа истца от исковых требований в части взыскания неустойки в сумме 38 000 руб. (л.д. 99).
ООО "Мариам" решение суда первой инстанции в части принятия отказа от исковых требований и прекращения в указанной части производства по делу не обжалует, напротив, в апелляционной жалобе указывает, что факт нарушения условий пункта 2.2.9. договора был признан обществом, за что последним уплачена неустойка в размере, указанном в письме Департамента муниципального имущества администрации Волгограда исх. N 18883 от 29.11.2012.
Между тем, податель жалобы считает недоказанным нарушение арендатором пункта 1.6. договора.
Так, пунктом 1.6. договора стороны установили, что арендуемое нежилое помещение не может быть сдано в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Данное условие договора согласуется с положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В данном случае ООО "Мариам" вменяется нарушение условий пункта 1.6. договора, выразившееся в том, что часть арендуемого помещения арендатор сдает в субаренду индивидуальным предпринимателям Алиеву Улви Фуридин Оглы и Исандеровой Айтан Закир Кызы под торговлю промышленными товарами.
ООО "Мариам" факт нарушения им условий пункта 1.6. договора отрицает.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В подтверждение факта нарушения ООО "Мариам" условий пункта 1.6. договора Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда представлен акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012.
Изучением данного акта установлено, что данный документ составлен Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в одностороннем порядке, без участия представителя ООО "Мариам" и без участия незаинтересованных лиц.
Доказательств того, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества, однако от участия в проверке уклонился, в материалах настоящего дела не имеется. Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 таких сведений не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что данный акт не является безусловным и достаточным доказательством нарушения ООО "Мариам" условий пункта 1.6. договора, поскольку не подтверждает факт сдачи нежилого помещения в субаренду третьим лицам.
Из буквального содержания акта проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 следует: "В помещении осуществляется продажа промышленных товаров. В соответствии с ценниками, имеющимися на товарах, торговлю осуществляют: ООО "Мариам", ИП Алиев Улви Фуридин Оглы и ИП Исандерова Айтан Закир Кызы. Передача ООО "Мариам" помещения в пользование другим лицам с Департаментом не согласована.".
Изучением материалов дела установлено, что индивидуальные предприниматели Алиев Улви Фуридин Оглы и Исандерова Айтан Закир Кызы в проверке участие не принимали и на предмет заключения договоров субаренды представителями Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, проводившими проверку, не опрашивались.
Фактически, вменяя арендатору нарушение, выразившееся в сдаче помещений в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда ограничился констатацией наличия ценников на товарах.
Между тем, наличие ценников, имеющихся на товарах, само по себе не свидетельствует о сдаче ООО "Мариам" нежилого помещения в субаренду третьим лицам и таким доказательством не является.
К договорам субаренды как указано выше в силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда не представлено доказательств заключения ООО "Мариам" договоров субаренды индивидуальными предпринимателями Алиевым Улви Фуридин Оглы и Исандеровой Айтан Закир Кызы, равно как не представлено иных относимых и допустимых доказательств, позволяющих сделать такой вывод.
Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 не содержит сведений о заключении ООО "Мариам" в установленном законом порядке договоров субаренды, из него представляется возможным установить, какое имущество, какой площадью передано субарендаторам в качестве объекта субаренды и находилось ли муниципальное имущество у выше названных предпринимателей во временном пользовании.
Данные обстоятельства Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в ходе проведения проверки использования арендатором объекта муниципального недвижимого имущества не выяснялись и не устанавливались.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований процессуального закона истец не доказал, что арендованное имущество используется, а равно использовалось ответчиком вопреки условиям пункта 1.6. договора.
Следовательно, истец не доказал наличие правовых оснований для применения установленной пунктом 5.3. договора ответственности в виде обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере квартальной арендной платы на дату установления нарушения.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.
Учитывая, что решение по настоящему делу состоялось не в пользу истца, то оснований для отнесения на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп., не имеется.
За рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Мариам" произведена оплата государственной пошлины в размере 2 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 305 от 17.12.2013 (л.д. 133).
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Мариам" удовлетворена, то с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как с проигравшей стороны, в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2013 года по делу N А12-13786/2013 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Мариам" в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда 73 286 руб. 44 коп., а также судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп. отменить. Принять в указанной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мариам" в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда 73 286 руб. 44 коп., а также судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп. - отказать.
Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мариам" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2014 ПО ДЕЛУ N А12-13786/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2014 г. по делу N А12-13786/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мариам" (400131, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 3, ОГРН 102340331974, ИНН 34444072323)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2013 года по делу N А12-13786/2013 (судья Моторина Е.В.)
по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мариам" (400131, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 3, ОГРН 102340331974, ИНН 34444072323)
третьи лица: Алиев Улви Фирудин Оглы (400050, г. Волгоград, ул. Донецкая, д. 196, ОГРН 3146034900017, ИНН 340304206977)
о взыскании 111 286 рублей 44 копеек,
без участия представителей сторон,
установил:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мариам" (далее - ООО "Мариам", общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 111 286 руб. 44 коп. неустойки за нарушение договорных обязательств.
До вынесения судом первой инстанции решения по делу истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от взыскания неустойки в размере 38 000 руб. в связи с оплатой.
Отказ истца от части иска принят судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области с ООО "Мариам" Взыскать в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда взыскано 73 286 руб. 44 коп. неустойки, а также 40 руб. 60 коп. судебных издержек в виде почтовых расходов.
В остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
С ООО "Мариам" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 4 338 руб. 56 коп.
Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции в отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы считает, что акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 не может служить надлежащим доказательством передачи обществом спорного помещения в пользование третьим лицам и, как следствие, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий пункта 1.6. договора аренды N 4/1925-10 от 21.01.2010.
Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.
В судебное заседание представители ООО "Мариам", Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 11.01.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В судебном заседании, открытом 11 февраля 2014 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 18 февраля 2014 года до 15 час. 15 мин.
Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.
Как видно из материалов дела, 21.01.2010 между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель) и ООО "Мариам" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны Волгограда N 4/1925-10 (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество муниципальной казны Волгограда: 1 этаж - 127,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, 122 (л.д. 15-19).
Арендованное имущество будет использоваться для закусочной (пункт 1.2. договора)
Срок договора аренды установлен пунктом 8.1 договора и составляет с 01.01.2010 по 31.12.2014.
В силу статьи 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке (л.д. 25).
Объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора, передан арендодателем ООО "Мариам", что подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010 (л.д. 20).
Дополнением и изменением N 1 от 13.05.2010 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "арендованное недвижимое имущество будет использоваться для физкультурно-оздоровительной деятельности - 99,6 кв. м, розничная торговля - 27,7 кв. м".
Изменением и дополнением от 21.10.2010 N 2 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "арендованное имущество будет использоваться под кафе".
Изменением и дополнением N 5 от 18.10.2012 в пункте 1.2 договора слова "арендованное недвижимое имущество будет использоваться для предприятия общественного питания (закусочная)" заменены словами "арендованное недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда будет использоваться для: розничной торговли одеждой".
В соответствии с пунктом 1.6. договора арендуемое нежилое помещение не может быть сдано в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.2.9. договора арендатор обязуется не производить в арендуемом помещении без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.
За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 1.6., 2.2.9. договора, арендатор в соответствии с пунктами 5.3., 5.4. договора обязан уплатить арендодателю неустойку соответственно в размере квартальной арендной платы на дату установления нарушения и в размере 5% годовой арендной платы.
В ходе проведения Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда проверки использования ООО "Мариам" объекта муниципального недвижимого имущества выявлено, что в помещении произведена перепланировка без соответствующего разрешения, помещения переданы арендатором в пользование другим лицам без согласования с арендодателем, о чем составлен акт от 18.10.2012 (л.д. 44).
29.11.2012 Департамент муниципального имущества администрации Волгограда направил в адрес ООО "Мариам" письмо исх. N 18883, в котором предложил обществу в добровольном порядке уплатить неустойку и в срок до 20.12.2012 привести недвижимое имущество в прежний вид (л.д. 46).
Неисполнение обществом в добровольном порядке требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда послужило основанием для обращения истца с вышеназванным иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом нарушений ответчиком условий пунктов 1.6., 2.2.9. договора и оснований для наступления договорной ответственности.
Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как установлено судом первой инстанции и объективно следует из материалов дела, между истцом и ответчиком сложились обязательственные отношения по договору аренды. Эти отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 2.2.9. договора стороны согласовали, что арендатор обязуется не производить в арендуемом помещении без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера.
За нарушение пункта 2.2.9. договора стороны в пункте 5.4. договора установили ответственность в виде обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергается ответчиком, в нарушение условий пункта 2.2.9. договора ООО "Мариам" произведена перепланировка без разрешения Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, а именно снесены стены комнат N 3, 4 и туалета N 2 по экспликации.
Из апелляционной жалобы следует, что признав факт нарушения условий пункта 2.2.9. договора ООО "Мариам" в добровольном порядке оплатило неустойку, размер которой установлен сторонами в пункте 5.4. договора и составляет 5% годовой арендной платы.
Данное обстоятельство послужило основанием для отказа истца от исковых требований в части взыскания неустойки в сумме 38 000 руб. (л.д. 99).
ООО "Мариам" решение суда первой инстанции в части принятия отказа от исковых требований и прекращения в указанной части производства по делу не обжалует, напротив, в апелляционной жалобе указывает, что факт нарушения условий пункта 2.2.9. договора был признан обществом, за что последним уплачена неустойка в размере, указанном в письме Департамента муниципального имущества администрации Волгограда исх. N 18883 от 29.11.2012.
Между тем, податель жалобы считает недоказанным нарушение арендатором пункта 1.6. договора.
Так, пунктом 1.6. договора стороны установили, что арендуемое нежилое помещение не может быть сдано в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Данное условие договора согласуется с положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В данном случае ООО "Мариам" вменяется нарушение условий пункта 1.6. договора, выразившееся в том, что часть арендуемого помещения арендатор сдает в субаренду индивидуальным предпринимателям Алиеву Улви Фуридин Оглы и Исандеровой Айтан Закир Кызы под торговлю промышленными товарами.
ООО "Мариам" факт нарушения им условий пункта 1.6. договора отрицает.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В подтверждение факта нарушения ООО "Мариам" условий пункта 1.6. договора Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда представлен акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012.
Изучением данного акта установлено, что данный документ составлен Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в одностороннем порядке, без участия представителя ООО "Мариам" и без участия незаинтересованных лиц.
Доказательств того, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества, однако от участия в проверке уклонился, в материалах настоящего дела не имеется. Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 таких сведений не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что данный акт не является безусловным и достаточным доказательством нарушения ООО "Мариам" условий пункта 1.6. договора, поскольку не подтверждает факт сдачи нежилого помещения в субаренду третьим лицам.
Из буквального содержания акта проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 следует: "В помещении осуществляется продажа промышленных товаров. В соответствии с ценниками, имеющимися на товарах, торговлю осуществляют: ООО "Мариам", ИП Алиев Улви Фуридин Оглы и ИП Исандерова Айтан Закир Кызы. Передача ООО "Мариам" помещения в пользование другим лицам с Департаментом не согласована.".
Изучением материалов дела установлено, что индивидуальные предприниматели Алиев Улви Фуридин Оглы и Исандерова Айтан Закир Кызы в проверке участие не принимали и на предмет заключения договоров субаренды представителями Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, проводившими проверку, не опрашивались.
Фактически, вменяя арендатору нарушение, выразившееся в сдаче помещений в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда ограничился констатацией наличия ценников на товарах.
Между тем, наличие ценников, имеющихся на товарах, само по себе не свидетельствует о сдаче ООО "Мариам" нежилого помещения в субаренду третьим лицам и таким доказательством не является.
К договорам субаренды как указано выше в силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда не представлено доказательств заключения ООО "Мариам" договоров субаренды индивидуальными предпринимателями Алиевым Улви Фуридин Оглы и Исандеровой Айтан Закир Кызы, равно как не представлено иных относимых и допустимых доказательств, позволяющих сделать такой вывод.
Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 18.10.2012 не содержит сведений о заключении ООО "Мариам" в установленном законом порядке договоров субаренды, из него представляется возможным установить, какое имущество, какой площадью передано субарендаторам в качестве объекта субаренды и находилось ли муниципальное имущество у выше названных предпринимателей во временном пользовании.
Данные обстоятельства Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в ходе проведения проверки использования арендатором объекта муниципального недвижимого имущества не выяснялись и не устанавливались.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований процессуального закона истец не доказал, что арендованное имущество используется, а равно использовалось ответчиком вопреки условиям пункта 1.6. договора.
Следовательно, истец не доказал наличие правовых оснований для применения установленной пунктом 5.3. договора ответственности в виде обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере квартальной арендной платы на дату установления нарушения.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.
Учитывая, что решение по настоящему делу состоялось не в пользу истца, то оснований для отнесения на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп., не имеется.
За рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Мариам" произведена оплата государственной пошлины в размере 2 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 305 от 17.12.2013 (л.д. 133).
Поскольку апелляционная жалоба ООО "Мариам" удовлетворена, то с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как с проигравшей стороны, в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2013 года по делу N А12-13786/2013 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Мариам" в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда 73 286 руб. 44 коп., а также судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп. отменить. Принять в указанной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мариам" в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда 73 286 руб. 44 коп., а также судебных издержек в виде почтовых расходов в сумме 40 руб. 60 коп. - отказать.
Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мариам" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)